Sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji komorniczej – od jakiej kwoty liczymy PIT?

Stan faktyczny

W rozpoznawanej sprawie podatnik nabył nieruchomość obciążoną hipoteką. Zapłacił za nią 150 tys. zł, a na dzień zakupu zgodnie z wpisem do ksiąg wieczystych hipoteka wynosiła 140 tys. zł.

Przed uprawomocnieniem się wpisu, do księgi wieczystej dopisało się dwóch następnych wierzycieli. Nieruchomość została zajęta przez komornika sądowego i sprzedana w drodze licytacji za 395 tys. zł.

Kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości była wyższa od obciążającej hipoteki i podatnikowi zwrócono 131 tys. zł.

Ponadto podatnik musiał zapłacić podatek dochodowy w wysokości 10 % przychodu ze sprzedaży nieruchomości, za który urząd uznał kwotę uzyskaną w wyniku przeprowadzonej licytacji, czyli 395.000 zł.

Podatek od całej ceny pomniejszonej tylko o koszty sprzedaży

Sąd uznał, że działanie urzędu skarbowego było prawidłowe. Uzasadniając przyjęte stanowisko stwierdził, że zbycie nieruchomości w drodze licytacji następuje w innej formie niż zbycie na podstawie umowy, ale nadal jego skutkiem jest przeniesienie własności nieruchomości, a więc wynikiem licytacji jest odpłatne zbycie nieruchomości.

Cena sprzedaży jest określona w postanowieniu sądu o przysądzeniu własności. Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotnym jest fakt dokonania zbycia nieruchomości i powstania przychodu po stronie zbywcy, a cel sprzedaży nie ma znaczenia dla skutków podatkowych.

Również w przypadku licytacji przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło za określoną kwotę pieniężną, a więc mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem, co oznacza, że dokonana czynność stanowi źródło przychodu, którego wartość jest wyrażona w cenie (jeśli zbycie nastąpiło przed upływem terminu 5 lat od daty nabycia).

Sąd zwrócił uwagę, że w rozpoznawanej sprawie uzyskanie przychodu nie łączy się wymogiem otrzymania lub postawienia do dyspozycji podatnika pieniędzy czy wartości pieniężnych. Przychód powstaje bowiem niezależnie od tego, czy podatnik faktycznie pieniądze otrzymał, a więc czy cena została faktycznie zapłacona.

Przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona wyłącznie o koszty sprzedaży (np. opłata skarbowa, notarialna, koszty pośrednictwa).

Sąd zwrócił również uwagę na utrwalony w orzecznictwie pogląd, iż długi i ciężary obciążające sprzedawane nieruchomości nie mają wpływu na ustalenie podstawy, od której liczony jest podatek. Brak jest natomiast prawnych podstaw do zrównania, czy identyfikacji z tymi wydatkami kwot przeznaczonych na spłatę długów bądź innych zobowiązań wynikających z obciążenia zbywanej nieruchomości bądź praw majątkowych.

Sąd podzielił też pogląd wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 16 lipca 2008 r. sygn. akt I SA/Wr 1888/07, w którym to stwierdzono, że przychodem podlegającym zryczałtowanemu 10 % podatkowi od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona wyłącznie o koszty sprzedaży. Z powyższego należy wysnuć wniosek, że długi i ciężary obciążające sprzedawane nieruchomości nie mają wpływu na ustalenie podstawy, od której liczony jest podatek.

Ile zapłacisz PIT przy sprzedaży domu, mieszkania lub działki

Polecamy: Limity ulg i odliczeń w PIT

Polecamy: Najczęstsze błędy w PIT-ach

Dlatego też Sąd nie zgodził się z podatnikiem, iż nie osiągnął on przychodu w kwocie 395 tys. zł, a jedynie w kwocie pozostałej po zaspokojeniu wierzycieli. Długi obciążające nieruchomość nie miały wypływu na ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym.