REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

House flipping a PIT. Zarząd majątkiem prywatnym podatnika czy profesjonalna działalność gospodarcza?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
TAX-ES Kancelaria doradztwa podatkowego
Świadczymy specjalistyczne usługi doradztwa podatkowego dla klientów biznesowych oraz dla jednostek sektora finansów publicznych.
House flipping a PIT. Zarząd majątkiem prywatnym podatnika czy profesjonalna działalność gospodarcza?
House flipping a PIT. Zarząd majątkiem prywatnym podatnika czy profesjonalna działalność gospodarcza?
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

House flipping a PIT. Podatnicy inwestujący wolne środki w nieruchomości powinni mieć na uwadze fakt, iż zbyt często podejmowane w tym zakresie działania mogą skutkować tym, iż osoba fizyczna, która dotychczas nie prowadziła działalności gospodarczej może zostać uznana za przedsiębiorcę na gruncie podatku dochodowego (PIT). Ponadto występuje możliwość zakwestionowania przez organ podatkowy zastosowania zwolnienia podatkowego dotyczącego realizacji własnych celów mieszkaniowych przez podatnika.

House flipping - czym jest

Od kilku lat powszechnym sposobem alokacji oszczędności zgromadzonych przez podatników – zarówno przedsiębiorców jak i osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej – stał się tzw. house flipping, czyli  nabywanie mieszkań po korzystnej, niższej cenie, następnie ich remont i ostatecznie sprzedaż z zyskiem.

REKLAMA

REKLAMA

Autopromocja

Z powodzeniem można flipować zarówno na rynku wtórnym, jak i na pierwotnym. W tym jednak obszarze pojawiają się pewne wątpliwości czy kilkukrotna sprzedaż mieszkań przez podatnika, który w tym celu zainwestował swoje prywatne środki, nie stanowi profesjonalnej działalności gospodarczej w świetle przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT).

Działalność gospodarcza w PIT

W odniesieniu bowiem do definicji działalności gospodarczej wskazanej w art. 5a ust. 6 ustawy o PIT (ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U.2021.1128 t.j. z dnia 24.06.2021) należy stwierdzić, że jest to działalność zarobkowa:

  1. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
  2. polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

REKLAMA

W przedstawionej ww. definicji wynika że cechami charakterystycznymi prowadzonej działalności gospodarczej jest jej cel zarobkowy, prowadzenie we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Czy house flipping jest działalnością gospodarczą?

Niewątpliwie, zatem można uznać, że jednorazowa transakcja house flippingu, nie spełnia definicji  działalności gospodarczej. W takim przypadku ryzyko zakwalifikowanie podatnika jako przedsiębiorcy jest znikome.

Przy kolejnych transakcjach, zwłaszcza przy niewielkim odstępie czasowym, zwiększa się ryzyko podatkowe zakwestionowania rozliczenia takiej inwestycji jako prywatnej, niezwiązanej z działalnością gospodarczą. W tej kwestii przepisy podatkowe nie wytaczają granicy między transakcjami prywatnymi, a gospodarczymi. W praktyce jednak uznaje się, że, np. sprzedaż kilku nieruchomości w ciągu roku spełnia warunki art. 5a ust. 6 ustawy o PIT.

Powyższe rozróżnienie ma istotne znaczenie dla właściwego podejścia do obowiązków podatkowych, bowiem osoba sprzedająca profesjonalnie nieruchomości musi zarejestrować działalność gospodarczą, w konsekwencji powinna ująć transakcje w podatkowej księdze przychodów i rozchodów lub księgach rachunkowych. Uprzednio nabywane nieruchomości należy zakwalifikować jako towary handlowe, a sama ich sprzedaż będzie stanowić przychód z działalności gospodarczej.

Kwestia ta została poruszona w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 lipca 2021 r. (nr 0114-KDIP3-2.4011.273.2019.4.MZ), w której organ wyjaśnił, iż przy ocenie tego czy sprzedaż kilku nieruchomości stanowi działalność gospodarczą przesądza analiza całokształtu sprawy. Przede wszystkim chodzi o wystąpienie czynności posiadających znamiona fachowości, stałości, powtarzalności, czy też odbiegania od zwyczajowo przyjętego wykonywania prawa własności.

Ponadto jak można przeczytać ww. interpretacji:

„Uzyskana w ten sposób cena nieruchomości stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej jedynie tego podmiotu, który faktycznie nieruchomość tę wykorzystywał do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Może o tym świadczyć, np. wprowadzenie nieruchomości do środków trwałych firmy lub zaewidencjonowanie jej zakupu jako towaru handlowego.”

Natomiast incydentalna, okazjonalna sprzedaż dokonywana przez podatnika będzie zgodnie z art. 30e ustawy o PIT opodatkowana stawką podatku w wysokości 19%.

Przy czym należy zaznaczyć, iż w takim przypadku dla osób fizycznych przychód podatkowy powstaje wyłącznie, jeżeli w ciągu 5 lat liczonych od roku następującym po roku nabycia nieruchomości zostanie przeprowadzona transakcja sprzedaży (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).

Ulga mieszkaniowa a house flipping

Ponadto należy pamiętać o tym, iż nawet w przypadku sprzedaży nieruchomości sprzed upływem okresu 5-lat podatnik może skorzystać ze zwolnienia z podatku, przeznaczając środki na własne cele mieszkaniowe, nie mniej jednak należy podkreślić, iż zdarza się, że organy podatkowe kwestionują możliwość zastosowania  art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT w przypadku house flippingu.

Tego rodzaju stanowisko zostało wskazane, m.in. w interpretacji indywidulanej Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 23 listopada 2016 r.(nr ITPB2/4511-731/16-1/TJ):

„W przypadku nabycia lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie winien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości - w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Innymi słowy podatnik, który nabywa lokal dla własnych potrzeb ma w tym lokalu faktycznie mieszkać. Lokal, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest lokalem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.

Intencją ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych, a nie realizacja jakichkolwiek i czyichkolwiek celów mieszkaniowych. Potwierdza to poprzedzenie wyrażenia "cele mieszkaniowe" przymiotnikiem "własne". Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych czyli własnych potrzeb mieszkaniowych.

Natomiast działalność, jaką planuje rozpocząć Wnioskodawczyni - tzw. house flipping - polega na nabywaniu nieruchomości, ich remoncie i szybkiej sprzedaży z zyskiem. Zamiarem osób prowadzących taką działalność nie jest więc realizacja własnych celów mieszkaniowych, ale określonego celu gospodarczego.”

Wobec powyższego, podatnicy inwestujący wolne środki w nieruchomości powinni mieć na uwadze fakt, iż zbyt często podejmowane w tym zakresie działania mogą skutkować tym, iż osoba fizyczna, która dotychczas nie prowadziła działalności gospodarczej może zostać uznana za przedsiębiorcę. Ponadto występuje możliwość zakwestionowania przez organ podatkowy zastosowania zwolnienia dotyczącego realizacji własnych celów mieszkaniowych przez podatnika.

Karolina Kuropka, starszy konsultant w kancelarii TAX-ES kancelaria doradztwa podatkowego dr Ewelina Skwierczyńska

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Paradoks: Rentowność obligacji skarbowych spadała w minionym tygodniu, a ich ceny rosły. Co będzie dalej?

Rentowność obligacji skarbowych spadała w minionym tygodniu, a ich ceny rosły, na przekór narracji płynącej z rynku złota i innych metali szlachetnych, których rajd miałby być wyrazem spadającego zaufania do dolara, obligacji i całego systemu fiducjarnego. Czy można pogodzić dwa trendy o przeciwnym charakterze? Na to pytanie, w cotygodniowym komentarzu Catalyst odpowiada Emil Szweda (Obligacje.pl).

Skarbówka wchodzi na nasze konta i sprawdza transakcje bez nakazu jak się fiskusowi tylko podoba: STIR, DAC7 – warto wiedzieć, co to jest i jak działa

Fiskus ma prawo do prowadzenia kontroli kont bankowych. Dotyczy to osób prywatnych oraz przedsiębiorców i firm. Dla sprawdzenia historii transakcji na koncie bankowym nie musi być prowadzone przeciwko nam żadne postępowanie ani wszczęta kontrola. Skarbówce wystarczy samo podejrzenie popełnienia wykroczenia lub przestępstwa skarbowego, aby sięgnąć do banku po informacje o dokonywanych przez nas transakcjach. Poza tym zautomatyzowane systemy same badają na bieżąco historię bankową naszych kont i wyłapują transakcje podejrzane.

Firmowe to firmowe. Dlaczego warto oddzielić finanse prywatne od firmowych. Cztery konta, które dają przedsiębiorcy spokój

Właściciele małych firm często powtarzają: „to przecież wszystko moje pieniądze”. I rzeczywiście – formalnie tak jest. Ale kiedy pieniądze są wspólne, problemy finansowe też robią się wspólne. Dopóki na koncie jest płynność, granica między finansami firmowymi a prywatnymi wydaje się niewidoczna. Ale wystarczy większy wydatek, spadek sprzedaży albo poślizg w płatnościach od klientów – i zaczyna się chaos. Nie w dokumentach – w codziennym zarządzaniu.

Dwie ważne nowości w podatku od spadków i darowizn. Przywrócenie terminu do zwolnienia i zmiana przepisów dot. obowiązku podatkowego i złożenia zeznania

W dniu 14 października 2025 r. Rada Ministrów przyjęła i przesłała do Sejmu RP projekt nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn, który przewiduje w szczególności ochronę spadkobierców przed utratą zwolnień podatkowych. Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów, nowe przepisy przewidują możliwość przywrócenia terminu, który będzie miał zastosowanie do wszystkich tytułów nabycia majątku podlegającego podatkowi od spadków i darowizn. Ponadto przywrócenie terminu dotyczyć będzie poza zwolnieniem dla najbliższej rodziny, także zwolnienia nabycia przedsiębiorstw zmarłej osoby fizycznej, gdzie warunkiem zwolnienia jest również konieczność terminowego złożenia zgłoszenia. Dodatkowo nowe przepisy doprecyzują moment powstania obowiązku podatkowego przy nabyciu spadku i obowiązku złożenia zeznania podatkowego. Jest możliwe, że zmiany przepisów wejdą w życie jeszcze w 2025 roku.

REKLAMA

API KSeF 2.0 - Ministerstwo Finansów udostępniło demo interfejsu programistycznego

W dniu 15 października 2025 r. Ministerstwo Finansów udostępniło środowisko przedprodukcyjne (Demo) interfejsu programistycznego API KSeF 2.0.Środowisko daje możliwość sprawdzenia systemów finansowo-księgowych z wykorzystaniem rzeczywistych metod uwierzytelniania. Resort finansów zapewnia wsparcie techniczne dla użytkowników środowiska przedprodukcyjnego (Demo) pod adresem: podatki.gov.pl/formularz. Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że integracja ze środowiskiem API KSeF 2.0 jest konieczna, aby zapewnić kompatybilność systemów finansowo-księgowych z obligatoryjną wersją systemu KSeF 2.0.

Od 2026 r. zmiany w księgowości podatników PIT. Nowe pliki JPK i rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 16 października 2025 r., że od 2026 r. wchodzą w życie nowe obowiązki dla przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą i rozliczających się w ramach podatku PIT. Podmioty prowadzące działalność gospodarczą podlegające podatkowi PIT, które co miesiąc przekazują ewidencję JPK_V7M, będą zobowiązane do prowadzenia przy użyciu programów komputerowych ksiąg rachunkowych, podatkowej księgi przychodów i rozchodów lub ewidencji przychodów. Ministerstwo Finansów udostępni bezpłatne narzędzia pozwalające na realizację obowiązków w zakresie przesyłania nowych obligatoryjnych plików JPK.

Rachunki nie będą trafiały do KSeF. Czy to oznacza, że wrócą do łask?

Już od 2026 roku podatnicy będą zobowiązani do wystawiania faktur w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF). System obejmie faktury ustrukturyzowane, natomiast nie dotyczy innych dokumentów, takich jak rachunki. Oznacza to, że przedsiębiorcy dokumentujący sprzedaż zwolnioną z VAT mogą wystawiać rachunki poza KSeF.

Darowizna samochodu żonie po wycofaniu z firmy. Czy to na pewno bezpieczne podatkowo? Skarbówka rozwiewa wątpliwości

Czy przekazanie żonie samochodu wycofanego z działalności gospodarczej może sprowadzić na przedsiębiorcę problemy z fiskusem? Najnowsza interpretacja skarbówki rozwiewa te wątpliwości. Urząd jasno wskazał, że darowizna auta po wycofaniu z firmy nie powoduje powstania przychodu w PIT, o ile spełnione są określone warunki. To ważna wiadomość dla przedsiębiorców, którzy zastanawiają się, jak bezpiecznie przekazać majątek firmowy do majątku prywatnego.

REKLAMA

Opodatkowanie donejtów dla twórców internetowych (PIT, VAT). Czy to naprawdę darowizna?

Przez lata środowisko twórców internetowych – streamerów, youtuberów czy użytkowników Patronite – żyło w przekonaniu, że donate’y (czyli dobrowolne wpłaty od widzów) to darowizny, a więc – do określonego limitu – nieopodatkowane. Takie podejście miało swoje źródło w języku – słowo „donate” pochodzi przecież od angielskiego „donation”, czyli darowizna.

KSeF 2.0. Co ważniejsze – prawo podatkowe, czy podręczniki Ministerstwa Finansów? Faktura ustrukturyzowana istnieje tylko wirtualnie

Opublikowany przez resort finansów, liczący kilkaset stron (!) dokument pod nazwą „Podręcznik KSeF 2.0.” (w 4. częściach), jest w wielu miejscach nie tylko sprzeczny z projektowanymi przepisami, lecz również z uchwaloną już nowelizacją ustawy o VAT – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA