REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

House flipping a PIT. Zarząd majątkiem prywatnym podatnika czy profesjonalna działalność gospodarcza?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
TAX-ES Kancelaria doradztwa podatkowego
Świadczymy specjalistyczne usługi doradztwa podatkowego dla klientów biznesowych oraz dla jednostek sektora finansów publicznych.
House flipping a PIT. Zarząd majątkiem prywatnym podatnika czy profesjonalna działalność gospodarcza?
House flipping a PIT. Zarząd majątkiem prywatnym podatnika czy profesjonalna działalność gospodarcza?
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

House flipping a PIT. Podatnicy inwestujący wolne środki w nieruchomości powinni mieć na uwadze fakt, iż zbyt często podejmowane w tym zakresie działania mogą skutkować tym, iż osoba fizyczna, która dotychczas nie prowadziła działalności gospodarczej może zostać uznana za przedsiębiorcę na gruncie podatku dochodowego (PIT). Ponadto występuje możliwość zakwestionowania przez organ podatkowy zastosowania zwolnienia podatkowego dotyczącego realizacji własnych celów mieszkaniowych przez podatnika.

House flipping - czym jest

Od kilku lat powszechnym sposobem alokacji oszczędności zgromadzonych przez podatników – zarówno przedsiębiorców jak i osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej – stał się tzw. house flipping, czyli  nabywanie mieszkań po korzystnej, niższej cenie, następnie ich remont i ostatecznie sprzedaż z zyskiem.

REKLAMA

REKLAMA

Z powodzeniem można flipować zarówno na rynku wtórnym, jak i na pierwotnym. W tym jednak obszarze pojawiają się pewne wątpliwości czy kilkukrotna sprzedaż mieszkań przez podatnika, który w tym celu zainwestował swoje prywatne środki, nie stanowi profesjonalnej działalności gospodarczej w świetle przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT).

Działalność gospodarcza w PIT

W odniesieniu bowiem do definicji działalności gospodarczej wskazanej w art. 5a ust. 6 ustawy o PIT (ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U.2021.1128 t.j. z dnia 24.06.2021) należy stwierdzić, że jest to działalność zarobkowa:

  1. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
  2. polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

REKLAMA

W przedstawionej ww. definicji wynika że cechami charakterystycznymi prowadzonej działalności gospodarczej jest jej cel zarobkowy, prowadzenie we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Czy house flipping jest działalnością gospodarczą?

Niewątpliwie, zatem można uznać, że jednorazowa transakcja house flippingu, nie spełnia definicji  działalności gospodarczej. W takim przypadku ryzyko zakwalifikowanie podatnika jako przedsiębiorcy jest znikome.

Przy kolejnych transakcjach, zwłaszcza przy niewielkim odstępie czasowym, zwiększa się ryzyko podatkowe zakwestionowania rozliczenia takiej inwestycji jako prywatnej, niezwiązanej z działalnością gospodarczą. W tej kwestii przepisy podatkowe nie wytaczają granicy między transakcjami prywatnymi, a gospodarczymi. W praktyce jednak uznaje się, że, np. sprzedaż kilku nieruchomości w ciągu roku spełnia warunki art. 5a ust. 6 ustawy o PIT.

Powyższe rozróżnienie ma istotne znaczenie dla właściwego podejścia do obowiązków podatkowych, bowiem osoba sprzedająca profesjonalnie nieruchomości musi zarejestrować działalność gospodarczą, w konsekwencji powinna ująć transakcje w podatkowej księdze przychodów i rozchodów lub księgach rachunkowych. Uprzednio nabywane nieruchomości należy zakwalifikować jako towary handlowe, a sama ich sprzedaż będzie stanowić przychód z działalności gospodarczej.

Kwestia ta została poruszona w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 lipca 2021 r. (nr 0114-KDIP3-2.4011.273.2019.4.MZ), w której organ wyjaśnił, iż przy ocenie tego czy sprzedaż kilku nieruchomości stanowi działalność gospodarczą przesądza analiza całokształtu sprawy. Przede wszystkim chodzi o wystąpienie czynności posiadających znamiona fachowości, stałości, powtarzalności, czy też odbiegania od zwyczajowo przyjętego wykonywania prawa własności.

Ponadto jak można przeczytać ww. interpretacji:

„Uzyskana w ten sposób cena nieruchomości stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej jedynie tego podmiotu, który faktycznie nieruchomość tę wykorzystywał do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Może o tym świadczyć, np. wprowadzenie nieruchomości do środków trwałych firmy lub zaewidencjonowanie jej zakupu jako towaru handlowego.”

Natomiast incydentalna, okazjonalna sprzedaż dokonywana przez podatnika będzie zgodnie z art. 30e ustawy o PIT opodatkowana stawką podatku w wysokości 19%.

Przy czym należy zaznaczyć, iż w takim przypadku dla osób fizycznych przychód podatkowy powstaje wyłącznie, jeżeli w ciągu 5 lat liczonych od roku następującym po roku nabycia nieruchomości zostanie przeprowadzona transakcja sprzedaży (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).

Ulga mieszkaniowa a house flipping

Ponadto należy pamiętać o tym, iż nawet w przypadku sprzedaży nieruchomości sprzed upływem okresu 5-lat podatnik może skorzystać ze zwolnienia z podatku, przeznaczając środki na własne cele mieszkaniowe, nie mniej jednak należy podkreślić, iż zdarza się, że organy podatkowe kwestionują możliwość zastosowania  art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT w przypadku house flippingu.

Tego rodzaju stanowisko zostało wskazane, m.in. w interpretacji indywidulanej Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 23 listopada 2016 r.(nr ITPB2/4511-731/16-1/TJ):

„W przypadku nabycia lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie winien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości - w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Innymi słowy podatnik, który nabywa lokal dla własnych potrzeb ma w tym lokalu faktycznie mieszkać. Lokal, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest lokalem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.

Intencją ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych, a nie realizacja jakichkolwiek i czyichkolwiek celów mieszkaniowych. Potwierdza to poprzedzenie wyrażenia "cele mieszkaniowe" przymiotnikiem "własne". Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych czyli własnych potrzeb mieszkaniowych.

Natomiast działalność, jaką planuje rozpocząć Wnioskodawczyni - tzw. house flipping - polega na nabywaniu nieruchomości, ich remoncie i szybkiej sprzedaży z zyskiem. Zamiarem osób prowadzących taką działalność nie jest więc realizacja własnych celów mieszkaniowych, ale określonego celu gospodarczego.”

Wobec powyższego, podatnicy inwestujący wolne środki w nieruchomości powinni mieć na uwadze fakt, iż zbyt często podejmowane w tym zakresie działania mogą skutkować tym, iż osoba fizyczna, która dotychczas nie prowadziła działalności gospodarczej może zostać uznana za przedsiębiorcę. Ponadto występuje możliwość zakwestionowania przez organ podatkowy zastosowania zwolnienia dotyczącego realizacji własnych celów mieszkaniowych przez podatnika.

Karolina Kuropka, starszy konsultant w kancelarii TAX-ES kancelaria doradztwa podatkowego dr Ewelina Skwierczyńska

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
25 ważnych zmian w VAT w 2026 r. (dodatkowo oprócz KSeF). Ministerstwo Finansów pokazało założenia projektu nowelizacji ustawy

W dniu 23 września 2025 r. opublikowano założenia projektu nowelizacji ustawy podatku od towarów i usług oraz ustawy o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników. Nowelizacja ta ma dokonać co najmniej 25 większych i mniejszych zmian w różnych przepisach ustawy o VAT. Będą to kolejne zmiany w zasadach rozliczania VAT w 2026 roku oprócz zmiany zasad fakturowania i wprowadzenia obowiązkowego modelu Krajowego Systemu e-Faktur. Poniżej lista tych zmian z krótkim omówieniem.

Czy można edytować fakturę w KSeF? Ministerstwo Finansów nie pozostawia wątpliwości

Wielu przedsiębiorców zastanawia się, czy popełniony błąd w fakturze da się poprawić bez wystawiania nowego dokumentu. Oficjalna odpowiedź Ministerstwa Finansów nie pozostawia wątpliwości - w KSeF edytowanie faktury nie będzie możliwe.

KSeF 2026: 6 głównych etapów wdrażania w firmie rewolucji fakturowej, która startuje w lutym

Od 1 lutego 2026 r. wszyscy (bez wyjątku) podatnicy VAT, w tym zwolnieni z tego podatku, będą musieli być przygotowani do otrzymywania faktur w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF). Od tego dnia więksi podatnicy (a od 1 kwietnia 2026 r. pozostali) muszą też wystawiać faktury w KSeF. Jak przygotować się do tych nowych zasad fakturowania? Prof. dr hab. Witold Modzelewski wskazuje 6 najważniejszych najważniejszych punktów (etapów) wdrażania w firmie tej rewolucji fakturowej.

Limit 10 tys. złotych w KSeF. Ratunek czy pułapka dla najmniejszych przedsiębiorców?

Od 1 kwietnia 2026 roku w życie wejdzie obowiązkowy Krajowy System e-Faktur (KSeF), który obejmie także najmniejsze firmy. Mikroprzedsiębiorcy o obrotach poniżej 10 tys. zł miesięcznie dostali czas do końca roku, jednak – jak alarmują posłowie i sami przedsiębiorcy – tak niski limit może okazać się pułapką zamiast realnej pomocy. Jest spór o wysokość progu!

REKLAMA

Odpowiedzialność za niezapłacone podatki i składki ZUS – kto ponosi konsekwencje? Księgowa, zarząd spółki, czy sam podatnik?

Należności publicznoprawne, takie jak podatki czy składki na ZUS, obciążają przede wszystkim samego podatnika. Jednak prawo przewiduje, że w określonych sytuacjach odpowiedzialność za zaległości może spocząć także na innych osobach związanych z podatnikiem. Poniżej omawiamy, kto i w jakim zakresie odpowiada za niezapłacone zobowiązania podatkowe i składkowe – od członków zarządu spółek kapitałowych, przez biura rachunkowe, aż po zwykłych pracowników – oraz jakie zmiany w przepisach zaszły w tym obszarze w ostatnim czasie.

Ulga dla młodych w PIT jest wykorzystywana przez oszustów. Studenci i uczniowie wciągani w podatkowe szwindle

Coraz częściej osoby poniżej 26. roku życia, korzystające z ulgi podatkowej i zwolnień ze składek ZUS, stają się łatwym celem dla nieuczciwych firm. W zamian za szybki zarobek młodzi podpisują fikcyjne rachunki, narażając się na konsekwencje finansowe i karne. Monika Piątkowska – doradczyni podatkowa fillup.pl ostrzega: z pozoru niewinna „przysługa” może rzutować na całą przyszłą karierę zawodową.

SENT: zmiany od 2026 roku. Nowe grupy towarów objęte monitorowaniem

W dniu 17 marca 2026 r. (po 6 miesiącach od publikacji w Dzienniku Ustaw) wejdzie w życie rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki z 10 września 2025 r., wprowadzające katalog nowych grup towarów (odzież i obuwie), których przewóz będzie monitorowany w systemie SENT. Ministerstwo Finansów informuje, że zgłaszanie przewozu odzieży i obuwia wymaga rejestracji firmy albo aktualizacji danych podmiotu gospodarczego na Platformie Usług Elektronicznych Skarbowo-Celnych (PUESC).

Ile czasu na wysłanie faktury do KSeF? To zależy od trybu

Przedsiębiorcy często zastanawiają się, ile mają czasu na przesłanie faktury do Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Termin zależy od trybu wystawiania faktury – online, offline24, offline lub awaryjnego. Wyjaśniamy, kiedy faktura uzyskuje ważność i jakie są konkretne terminy wysyłki zgodnie z wytycznymi Ministerstwa Finansów.

REKLAMA

Jak uniknąć podatku od darowizn? Musisz złożyć ten jeden druk w odpowiednim czasie

Otrzymujesz darowiznę od rodziców, zapis w testamencie albo dziedziczysz dom po bliskiej osobie? Wiele osób nie wie, że aby uniknąć podatku, trzeba wypełnić odpowiedni formularz – SD-Z2. Wyjaśniamy, kiedy i w jakich sytuacjach trzeba go złożyć, aby nie narazić się na dodatkowe koszty.

"Cyfrowy Księgowy 2.0" – konferencja SKwP o tym, jak cyfryzacja zmienia rachunkowość i podatki

Konferencja "Cyfrowy Księgowy 2.0" to wyjątkowa okazja, by zgłębić wpływ najnowszych technologii na przyszłość księgowości. Wydarzenie ma nie tylko dostarczyć praktycznej wiedzy, lecz także zainspirować do pełnego wykorzystania potencjału cyfrowej transformacji.

REKLAMA