REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

House flipping a PIT. Zarząd majątkiem prywatnym podatnika czy profesjonalna działalność gospodarcza?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
TAX-ES Kancelaria doradztwa podatkowego
Świadczymy specjalistyczne usługi doradztwa podatkowego dla klientów biznesowych oraz dla jednostek sektora finansów publicznych.
House flipping a PIT. Zarząd majątkiem prywatnym podatnika czy profesjonalna działalność gospodarcza?
House flipping a PIT. Zarząd majątkiem prywatnym podatnika czy profesjonalna działalność gospodarcza?
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

House flipping a PIT. Podatnicy inwestujący wolne środki w nieruchomości powinni mieć na uwadze fakt, iż zbyt często podejmowane w tym zakresie działania mogą skutkować tym, iż osoba fizyczna, która dotychczas nie prowadziła działalności gospodarczej może zostać uznana za przedsiębiorcę na gruncie podatku dochodowego (PIT). Ponadto występuje możliwość zakwestionowania przez organ podatkowy zastosowania zwolnienia podatkowego dotyczącego realizacji własnych celów mieszkaniowych przez podatnika.

House flipping - czym jest

Od kilku lat powszechnym sposobem alokacji oszczędności zgromadzonych przez podatników – zarówno przedsiębiorców jak i osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej – stał się tzw. house flipping, czyli  nabywanie mieszkań po korzystnej, niższej cenie, następnie ich remont i ostatecznie sprzedaż z zyskiem.

REKLAMA

REKLAMA

Autopromocja

Z powodzeniem można flipować zarówno na rynku wtórnym, jak i na pierwotnym. W tym jednak obszarze pojawiają się pewne wątpliwości czy kilkukrotna sprzedaż mieszkań przez podatnika, który w tym celu zainwestował swoje prywatne środki, nie stanowi profesjonalnej działalności gospodarczej w świetle przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT).

Działalność gospodarcza w PIT

W odniesieniu bowiem do definicji działalności gospodarczej wskazanej w art. 5a ust. 6 ustawy o PIT (ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U.2021.1128 t.j. z dnia 24.06.2021) należy stwierdzić, że jest to działalność zarobkowa:

  1. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
  2. polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

REKLAMA

W przedstawionej ww. definicji wynika że cechami charakterystycznymi prowadzonej działalności gospodarczej jest jej cel zarobkowy, prowadzenie we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Czy house flipping jest działalnością gospodarczą?

Niewątpliwie, zatem można uznać, że jednorazowa transakcja house flippingu, nie spełnia definicji  działalności gospodarczej. W takim przypadku ryzyko zakwalifikowanie podatnika jako przedsiębiorcy jest znikome.

Przy kolejnych transakcjach, zwłaszcza przy niewielkim odstępie czasowym, zwiększa się ryzyko podatkowe zakwestionowania rozliczenia takiej inwestycji jako prywatnej, niezwiązanej z działalnością gospodarczą. W tej kwestii przepisy podatkowe nie wytaczają granicy między transakcjami prywatnymi, a gospodarczymi. W praktyce jednak uznaje się, że, np. sprzedaż kilku nieruchomości w ciągu roku spełnia warunki art. 5a ust. 6 ustawy o PIT.

Powyższe rozróżnienie ma istotne znaczenie dla właściwego podejścia do obowiązków podatkowych, bowiem osoba sprzedająca profesjonalnie nieruchomości musi zarejestrować działalność gospodarczą, w konsekwencji powinna ująć transakcje w podatkowej księdze przychodów i rozchodów lub księgach rachunkowych. Uprzednio nabywane nieruchomości należy zakwalifikować jako towary handlowe, a sama ich sprzedaż będzie stanowić przychód z działalności gospodarczej.

Kwestia ta została poruszona w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 lipca 2021 r. (nr 0114-KDIP3-2.4011.273.2019.4.MZ), w której organ wyjaśnił, iż przy ocenie tego czy sprzedaż kilku nieruchomości stanowi działalność gospodarczą przesądza analiza całokształtu sprawy. Przede wszystkim chodzi o wystąpienie czynności posiadających znamiona fachowości, stałości, powtarzalności, czy też odbiegania od zwyczajowo przyjętego wykonywania prawa własności.

Ponadto jak można przeczytać ww. interpretacji:

„Uzyskana w ten sposób cena nieruchomości stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej jedynie tego podmiotu, który faktycznie nieruchomość tę wykorzystywał do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Może o tym świadczyć, np. wprowadzenie nieruchomości do środków trwałych firmy lub zaewidencjonowanie jej zakupu jako towaru handlowego.”

Natomiast incydentalna, okazjonalna sprzedaż dokonywana przez podatnika będzie zgodnie z art. 30e ustawy o PIT opodatkowana stawką podatku w wysokości 19%.

Przy czym należy zaznaczyć, iż w takim przypadku dla osób fizycznych przychód podatkowy powstaje wyłącznie, jeżeli w ciągu 5 lat liczonych od roku następującym po roku nabycia nieruchomości zostanie przeprowadzona transakcja sprzedaży (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).

Ulga mieszkaniowa a house flipping

Ponadto należy pamiętać o tym, iż nawet w przypadku sprzedaży nieruchomości sprzed upływem okresu 5-lat podatnik może skorzystać ze zwolnienia z podatku, przeznaczając środki na własne cele mieszkaniowe, nie mniej jednak należy podkreślić, iż zdarza się, że organy podatkowe kwestionują możliwość zastosowania  art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT w przypadku house flippingu.

Tego rodzaju stanowisko zostało wskazane, m.in. w interpretacji indywidulanej Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 23 listopada 2016 r.(nr ITPB2/4511-731/16-1/TJ):

„W przypadku nabycia lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie winien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości - w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Innymi słowy podatnik, który nabywa lokal dla własnych potrzeb ma w tym lokalu faktycznie mieszkać. Lokal, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest lokalem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.

Intencją ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych, a nie realizacja jakichkolwiek i czyichkolwiek celów mieszkaniowych. Potwierdza to poprzedzenie wyrażenia "cele mieszkaniowe" przymiotnikiem "własne". Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych czyli własnych potrzeb mieszkaniowych.

Natomiast działalność, jaką planuje rozpocząć Wnioskodawczyni - tzw. house flipping - polega na nabywaniu nieruchomości, ich remoncie i szybkiej sprzedaży z zyskiem. Zamiarem osób prowadzących taką działalność nie jest więc realizacja własnych celów mieszkaniowych, ale określonego celu gospodarczego.”

Wobec powyższego, podatnicy inwestujący wolne środki w nieruchomości powinni mieć na uwadze fakt, iż zbyt często podejmowane w tym zakresie działania mogą skutkować tym, iż osoba fizyczna, która dotychczas nie prowadziła działalności gospodarczej może zostać uznana za przedsiębiorcę. Ponadto występuje możliwość zakwestionowania przez organ podatkowy zastosowania zwolnienia dotyczącego realizacji własnych celów mieszkaniowych przez podatnika.

Karolina Kuropka, starszy konsultant w kancelarii TAX-ES kancelaria doradztwa podatkowego dr Ewelina Skwierczyńska

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Najważniejsze zmiany przepisów dla firm 2025/2026. Jakie nowe obowiązki i wyzwania dla biznesu?

Trzeci kwartał 2025 roku przyniósł przedsiębiorcom aż 13 istotnych zmian regulacyjnych. Powszechne oburzenie przedsiębiorców wzbudza jednak krótsze od obiecywanego 6-miesięcznego vacatio legis. Z jednej strony postępuje cyfryzacja i deregulacja procesów, z drugiej – rosną obciążenia fiskalne i kontrolne. Z najnowszego Barometru TMF Group obejmującego trzeci kwartał 2025 roku wynika, że równowaga między ułatwieniami a restrykcjami została zachwiana kosztem zmian wymagających dla prowadzenia biznesu.

Jak uwierzytelnić się w KSeF? Pieczęć elektroniczna to jedna z metod - zgłoszenie w ZAW-FA, API KSeF 2.0 lub przy użyciu Aplikacji Podatnika KSeF

Aby korzystać z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF), nie trzeba zakładać konta, ale konieczne jest potwierdzenie tożsamości i uprawnień. Jednym z bezpiecznych sposobów uwierzytelnienia – szczególnie dla spółek i innych podmiotów niebędących osobami fizycznymi – jest kwalifikowana pieczęć elektroniczna. Sprawdź, jak działa i jak jej użyć w KSeF.

Faktury korygujące w KSeF w 2026 r. Jak powinny być wystawiane?

Pytanie dotyczy zawartości pliku xml, za pomocą którego będzie wczytywana do KSeF faktura korygująca. Czy w związku ze zmianą struktury logicznej FA(3) w przypadku faktur korygujących podstawę opodatkowania i podatek będzie niezbędne zawarcie w pliku xml wartości „przed korektą” i „po korekcie”? Jeżeli będzie możliwy import na podstawie samej różnicy faktury korygującej (co wynikałoby z zamieszczonego na stronie MF pliku FA_3_Przykład_3 (Przykładowe pliki dla struktury logicznej e-Faktury FA(3)), to czy ta możliwość obejmuje fakturę korygującą do faktury pierwotnej już wcześniej skorygowanej (ponowną korektę)?

Rezygnacja członka zarządu w spółce z o.o. – jak to zrobić prawidłowo (zasady, dokumentacja, odpowiedzialność)

W realiach obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których członek zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością decyduje się na złożenie rezygnacji z pełnionej funkcji. Powody mogą być różne – osobiste, zdrowotne, biznesowe czy organizacyjne – ale decyzja ta zawsze powinna być świadoma i przemyślana, zwłaszcza z perspektywy konsekwencji prawnych i finansowych.

REKLAMA

Nieujawnione operacje gospodarcze – jak uniknąć sankcyjnego opodatkowania CIT

Od kilku lat coraz więcej spółek korzysta z możliwości opodatkowania tzw. ryczałtem od dochodów spółek. To sposób opodatkowania dochodów spółki, który może przynieść realne korzyści podatkowe. Jednak korzystanie z estońskiego CIT-u wiąże się również z określonymi obowiązkami – szczególnie w zakresie prawidłowego ujmowania operacji gospodarczych w księgach rachunkowych. W tym artykule wyjaśnimy, czym są nieujawnione operacje gospodarcze i kiedy mogą prowadzić do powstania dodatkowego zobowiązania podatkowego.

Zmiany w stażu pracy od 2026 r. Potrzebne zaświadczenia z ZUS – wnioski będzie można składać już od stycznia

Od 1 stycznia 2026 roku wchodzą w życie zmiany w Kodeksie pracy. Nowe przepisy rozszerzą katalog okresów wliczanych do stażu pracy dla celów nabywania prawa do świadczeń i uprawnień pracowniczych. Obejmą one m.in. umowy zlecenia, prowadzenie działalności gospodarczej czy pracę zarobkową za granicą. Potwierdzeniem tych okresów będą zaświadczenia z ZUS, wydawane od nowego roku na podstawie wniosku składanego w PUE/eZUS.

JPK VAT dostosowany do KSeF – co w praktyce oznaczają nowe oznaczenia i obowiązek korekty?

Ministerstwo Finansów opublikowało projekt rozporządzenia dostosowującego przepisy w zakresie JPK_VAT do zmian wynikających z wprowadzenia Krajowego Systemu e-Faktur. Nowe regulacje mają na celu ujednolicenie sposobu raportowania faktur, w tym tych wystawianych poza KSeF – zarówno w trybie awaryjnym, jak i offline24. Projekt określa również zasady rozliczeń VAT od pobranej i niezwróconej kaucji za opakowania objęte systemem kaucyjnym.

KSeF 2.0 a obieg dokumentów. Rewolucja w księgowości i przedsiębiorstwach już niedługo

Od chwili wejścia w życie obowiązkowego KSeF jedyną prawnie skuteczną formą faktury będzie dokument ustrukturyzowany przesłany do systemu Ministerstwa Finansów, a jej wystawienie poza KSeF nie będzie uznane za fakturę w rozumieniu przepisów prawa. Oznacza to, że dla milionów firm zmieni się sposób dokumentowania sprzedaży i zakupu – a wraz z tym całe procesy księgowe.

REKLAMA

Czy przed 2026 r. można wystawiać część faktur w KSeF, a część poza tym systemem?

Spółka (podatnik VAT) chciałaby od października lub listopada 2025 r. pilotażowo wystawiać niektórym swoim odbiorcom faktury przy użyciu KSeF. Czy jest to możliwe, tj. czy w okresie przejściowym można wystawiać część faktur przy użyciu KSeF, część zaś w tradycyjny sposób? Czy w okresie tym spółka może niekiedy wystawiać „zwykłe” faktury nabywcom, którzy wyrazili zgodę na otrzymywanie faktur przy użyciu KSeF?

Czy noty księgowe trzeba będzie wystawiać w KSeF od lutego 2026 roku?

Firma nalicza kary umowne za niezgodne z umową użytkowanie wypożyczanego sprzętu. Z uwagi na to, że kary umowne nie podlegają VAT, ich naliczanie dokumentujemy poprzez wystawienie noty księgowej. Czy taki dokument również będziemy musieli wystawiać od 2026 roku z użyciem systemu KSeF?

REKLAMA