REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

House flipping a PIT. Zarząd majątkiem prywatnym podatnika czy profesjonalna działalność gospodarcza?

TAX-ES Kancelaria doradztwa podatkowego
Świadczymy specjalistyczne usługi doradztwa podatkowego dla klientów biznesowych oraz dla jednostek sektora finansów publicznych.
House flipping a PIT. Zarząd majątkiem prywatnym podatnika czy profesjonalna działalność gospodarcza?
House flipping a PIT. Zarząd majątkiem prywatnym podatnika czy profesjonalna działalność gospodarcza?
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

House flipping a PIT. Podatnicy inwestujący wolne środki w nieruchomości powinni mieć na uwadze fakt, iż zbyt często podejmowane w tym zakresie działania mogą skutkować tym, iż osoba fizyczna, która dotychczas nie prowadziła działalności gospodarczej może zostać uznana za przedsiębiorcę na gruncie podatku dochodowego (PIT). Ponadto występuje możliwość zakwestionowania przez organ podatkowy zastosowania zwolnienia podatkowego dotyczącego realizacji własnych celów mieszkaniowych przez podatnika.

House flipping - czym jest

Od kilku lat powszechnym sposobem alokacji oszczędności zgromadzonych przez podatników – zarówno przedsiębiorców jak i osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej – stał się tzw. house flipping, czyli  nabywanie mieszkań po korzystnej, niższej cenie, następnie ich remont i ostatecznie sprzedaż z zyskiem.

REKLAMA

Autopromocja

Z powodzeniem można flipować zarówno na rynku wtórnym, jak i na pierwotnym. W tym jednak obszarze pojawiają się pewne wątpliwości czy kilkukrotna sprzedaż mieszkań przez podatnika, który w tym celu zainwestował swoje prywatne środki, nie stanowi profesjonalnej działalności gospodarczej w świetle przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT).

Działalność gospodarcza w PIT

W odniesieniu bowiem do definicji działalności gospodarczej wskazanej w art. 5a ust. 6 ustawy o PIT (ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U.2021.1128 t.j. z dnia 24.06.2021) należy stwierdzić, że jest to działalność zarobkowa:

  1. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
  2. polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W przedstawionej ww. definicji wynika że cechami charakterystycznymi prowadzonej działalności gospodarczej jest jej cel zarobkowy, prowadzenie we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Czy house flipping jest działalnością gospodarczą?

Niewątpliwie, zatem można uznać, że jednorazowa transakcja house flippingu, nie spełnia definicji  działalności gospodarczej. W takim przypadku ryzyko zakwalifikowanie podatnika jako przedsiębiorcy jest znikome.

Przy kolejnych transakcjach, zwłaszcza przy niewielkim odstępie czasowym, zwiększa się ryzyko podatkowe zakwestionowania rozliczenia takiej inwestycji jako prywatnej, niezwiązanej z działalnością gospodarczą. W tej kwestii przepisy podatkowe nie wytaczają granicy między transakcjami prywatnymi, a gospodarczymi. W praktyce jednak uznaje się, że, np. sprzedaż kilku nieruchomości w ciągu roku spełnia warunki art. 5a ust. 6 ustawy o PIT.

Powyższe rozróżnienie ma istotne znaczenie dla właściwego podejścia do obowiązków podatkowych, bowiem osoba sprzedająca profesjonalnie nieruchomości musi zarejestrować działalność gospodarczą, w konsekwencji powinna ująć transakcje w podatkowej księdze przychodów i rozchodów lub księgach rachunkowych. Uprzednio nabywane nieruchomości należy zakwalifikować jako towary handlowe, a sama ich sprzedaż będzie stanowić przychód z działalności gospodarczej.

Kwestia ta została poruszona w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 lipca 2021 r. (nr 0114-KDIP3-2.4011.273.2019.4.MZ), w której organ wyjaśnił, iż przy ocenie tego czy sprzedaż kilku nieruchomości stanowi działalność gospodarczą przesądza analiza całokształtu sprawy. Przede wszystkim chodzi o wystąpienie czynności posiadających znamiona fachowości, stałości, powtarzalności, czy też odbiegania od zwyczajowo przyjętego wykonywania prawa własności.

Ponadto jak można przeczytać ww. interpretacji:

„Uzyskana w ten sposób cena nieruchomości stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej jedynie tego podmiotu, który faktycznie nieruchomość tę wykorzystywał do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Może o tym świadczyć, np. wprowadzenie nieruchomości do środków trwałych firmy lub zaewidencjonowanie jej zakupu jako towaru handlowego.”

Natomiast incydentalna, okazjonalna sprzedaż dokonywana przez podatnika będzie zgodnie z art. 30e ustawy o PIT opodatkowana stawką podatku w wysokości 19%.

Przy czym należy zaznaczyć, iż w takim przypadku dla osób fizycznych przychód podatkowy powstaje wyłącznie, jeżeli w ciągu 5 lat liczonych od roku następującym po roku nabycia nieruchomości zostanie przeprowadzona transakcja sprzedaży (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).

Ulga mieszkaniowa a house flipping

Ponadto należy pamiętać o tym, iż nawet w przypadku sprzedaży nieruchomości sprzed upływem okresu 5-lat podatnik może skorzystać ze zwolnienia z podatku, przeznaczając środki na własne cele mieszkaniowe, nie mniej jednak należy podkreślić, iż zdarza się, że organy podatkowe kwestionują możliwość zastosowania  art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT w przypadku house flippingu.

Tego rodzaju stanowisko zostało wskazane, m.in. w interpretacji indywidulanej Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 23 listopada 2016 r.(nr ITPB2/4511-731/16-1/TJ):

REKLAMA

„W przypadku nabycia lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie winien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości - w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Innymi słowy podatnik, który nabywa lokal dla własnych potrzeb ma w tym lokalu faktycznie mieszkać. Lokal, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest lokalem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.

Intencją ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych, a nie realizacja jakichkolwiek i czyichkolwiek celów mieszkaniowych. Potwierdza to poprzedzenie wyrażenia "cele mieszkaniowe" przymiotnikiem "własne". Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych czyli własnych potrzeb mieszkaniowych.

Natomiast działalność, jaką planuje rozpocząć Wnioskodawczyni - tzw. house flipping - polega na nabywaniu nieruchomości, ich remoncie i szybkiej sprzedaży z zyskiem. Zamiarem osób prowadzących taką działalność nie jest więc realizacja własnych celów mieszkaniowych, ale określonego celu gospodarczego.”

Wobec powyższego, podatnicy inwestujący wolne środki w nieruchomości powinni mieć na uwadze fakt, iż zbyt często podejmowane w tym zakresie działania mogą skutkować tym, iż osoba fizyczna, która dotychczas nie prowadziła działalności gospodarczej może zostać uznana za przedsiębiorcę. Ponadto występuje możliwość zakwestionowania przez organ podatkowy zastosowania zwolnienia dotyczącego realizacji własnych celów mieszkaniowych przez podatnika.

Karolina Kuropka, starszy konsultant w kancelarii TAX-ES kancelaria doradztwa podatkowego dr Ewelina Skwierczyńska

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Przedsiębiorcy mają dość łamania prawa przez urzędników skarbowych i ZUS. Czas skończyć z bezprawiem urzędniczym

Przedsiębiorcy są zdania, że bezprawie urzędnicze to problem, który trzeba szybko rozwiązać. Należy skończyć z łamaniem prawa urzędników skarbowych, organów ścigania i ZUS, czego nagminnie dopuszczają się wobec nich. To mocne postulaty „Nowej Polityki Gospodarczej” jakie wysunęły Rada Przedsiębiorców i Rada Naukowa przy Rzeczniku Małych i Średnich Przedsiębiorców.

Ile wynosi składka KRUS na IV kwartał 2024 r.?

Składka na ubezpieczenie wypadkowe, chorobowe i macierzyńskie w IV kwartale 2024 roku. Kasa Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (KRUS) uchwaliła wysokość składek dla rolnika, małżonka, domownika i pomocnika rolnika. Podała również wysokość składki na ubezpieczenie emerytalno-rentowe.

Dokument urzędowy dla podatnika może potwierdzać wyprowadzenie towaru z UE w świetle wydanej interpretacji podatkowej

Należy zwrócić szczególną uwagę  na propozycję firm kurierskich co do wywozu towaru poza UE po wejściu w życie przepisów likwidujących procedurę uproszczoną w wywozie. Procedura uproszczona w wywozie działa tylko do końca października 2024. Jest to niewątpliwie wezwanie dla wszystkich obsługujących łańcuch dostaw. Beż wątpienia spowoduje to trudności w procedowaniu zgłoszeń celnych na oddziałach celnych z powodu obsługi ich przez funkcjonariuszy celno – skarbowych. Dlatego też część firm kurierskich próbowało wyjść naprzeciw i proponowała tzw. odprawy kurierskie dla przesyłek do 1000 EUR i tu zaczyna się problem.

Niewykorzystany urlop wypoczynkowy - kary, przedawnienie. Co, gdy pracownik nie chce wykorzystać zaległego urlopu?

Urlop wypoczynkowy jest jednym z fundamentalnych praw pracowniczych, które ma na celu zapewnienie pracownikom odpowiedniego odpoczynku oraz regeneracji sił. W Polsce prawo do urlopu jest uregulowane w Kodeksie pracy, a pracodawca jest zobowiązany do udzielenia pracownikowi przysługującego mu urlopu w ustalonym terminie. W praktyce jednak, nie zawsze udaje się wykorzystać wszystkie dni urlopowe w danym roku kalendarzowym. Z tego powodu warto zwrócić uwagę na przepisy dotyczące terminu wykorzystania zaległych dni urlopowych, a także na konsekwencje niewykorzystania urlopu.

REKLAMA

Nowy podatek! Lewica ma plan na pustostany, który ma być remedium na 2 mln niewykorzystywanych nieruchomości

Pojawi się projekt ustawy dotyczący wykorzystania 2 mln pustostanów - zapowiedział lider Lewicy Włodzimierz Czarzasty. Lewica chce rozpoczęcia dyskusji z samorządami na temat wprowadzenia podatku od pustostanów. Podatek taki samorządy mogłyby wprowadzać na obszarach, gdzie występują największe trudności na rynku mieszkaniowym.

Przedłużenie orzeczenia o niepełnosprawności 2024: 3 kluczowe przepisy [komunikat PFRON]. Co z dofinansowaniem do wynagrodzeń lub refundacją składek ZUS i KRUS?

W komunikacie z 5 września 2024 r. Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych wyjaśnił, jak stosować w praktyce przepisy dot. przedłużania orzeczeń o stopniu niepełnosprawności - w kontekście dofinansowania do wynagrodzeń lub refundacji składek ZUS lub KRUS.

Interpretacje dotyczące podatku o nieruchomości nie są publikowane przez Dyrektora KIS. Dlaczego?

Podatnicy potrzebują dostępu do interpretacji indywidualnych dotyczących podatku od nieruchomości. Niestety dziś nie ma jednolitej bazy interpretacji w tym zakresie. Można by wprowadzić te rozwiązanie przy okazji prac nad procedowanymi obecnie zmianami do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. 

Urzędy skarbowe zaglądają na rachunki bankowe obywateli i firm. Nadmiernie. UODO do MF: przepisy niezgodne z Konstytucją i prawem unijnym

Obowiązujące obecnie przepisy dają organom podatkowym niemal nieograniczony dostęp do rachunków bankowych oraz informacji kredytowych podatników. Otrzymaliśmy już kilka sygnałów od naszych Klientów, którzy zostali zapytani przez organy skarbowe o operacje na ich kontach bankowych, głównie dotyczące dużych przelewów, takich jak darowizny między ojcem a synem.

REKLAMA

Podatek od nieruchomości zmieni się od 2025 r. Fotowoltaika, budowle, obiekty małej architektury, urządzenia budowlane. Ministerstwo Finansów zmienia projekt

W dniu 3 września 2024 r. wieczorem Ministerstwo Finansów opublikowało na stronach Rządowego Centrum Legislacji nową wersję projektu przewidującego dużą nowelizację przepisów w zakresie podatku od nieruchomości. 

Wakacje składkowe od 1 listopada 2024 r. Kto skorzysta?

Od 1 listopada 2024 r. będzie można skorzystać z wakacji składkowych. Zgodnie z nowymi przepisami przedsiębiorcy mogą raz w roku wybrać miesiąc, za który nie płacą za siebie składek na ubezpieczenia społeczne.

REKLAMA