REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

House flipping a PIT. Zarząd majątkiem prywatnym podatnika czy profesjonalna działalność gospodarcza?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
TAX-ES Kancelaria doradztwa podatkowego
Świadczymy specjalistyczne usługi doradztwa podatkowego dla klientów biznesowych oraz dla jednostek sektora finansów publicznych.
House flipping a PIT. Zarząd majątkiem prywatnym podatnika czy profesjonalna działalność gospodarcza?
House flipping a PIT. Zarząd majątkiem prywatnym podatnika czy profesjonalna działalność gospodarcza?
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

House flipping a PIT. Podatnicy inwestujący wolne środki w nieruchomości powinni mieć na uwadze fakt, iż zbyt często podejmowane w tym zakresie działania mogą skutkować tym, iż osoba fizyczna, która dotychczas nie prowadziła działalności gospodarczej może zostać uznana za przedsiębiorcę na gruncie podatku dochodowego (PIT). Ponadto występuje możliwość zakwestionowania przez organ podatkowy zastosowania zwolnienia podatkowego dotyczącego realizacji własnych celów mieszkaniowych przez podatnika.

House flipping - czym jest

Od kilku lat powszechnym sposobem alokacji oszczędności zgromadzonych przez podatników – zarówno przedsiębiorców jak i osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej – stał się tzw. house flipping, czyli  nabywanie mieszkań po korzystnej, niższej cenie, następnie ich remont i ostatecznie sprzedaż z zyskiem.

REKLAMA

Z powodzeniem można flipować zarówno na rynku wtórnym, jak i na pierwotnym. W tym jednak obszarze pojawiają się pewne wątpliwości czy kilkukrotna sprzedaż mieszkań przez podatnika, który w tym celu zainwestował swoje prywatne środki, nie stanowi profesjonalnej działalności gospodarczej w świetle przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT).

Działalność gospodarcza w PIT

W odniesieniu bowiem do definicji działalności gospodarczej wskazanej w art. 5a ust. 6 ustawy o PIT (ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U.2021.1128 t.j. z dnia 24.06.2021) należy stwierdzić, że jest to działalność zarobkowa:

  1. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
  2. polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W przedstawionej ww. definicji wynika że cechami charakterystycznymi prowadzonej działalności gospodarczej jest jej cel zarobkowy, prowadzenie we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Czy house flipping jest działalnością gospodarczą?

Niewątpliwie, zatem można uznać, że jednorazowa transakcja house flippingu, nie spełnia definicji  działalności gospodarczej. W takim przypadku ryzyko zakwalifikowanie podatnika jako przedsiębiorcy jest znikome.

REKLAMA

Przy kolejnych transakcjach, zwłaszcza przy niewielkim odstępie czasowym, zwiększa się ryzyko podatkowe zakwestionowania rozliczenia takiej inwestycji jako prywatnej, niezwiązanej z działalnością gospodarczą. W tej kwestii przepisy podatkowe nie wytaczają granicy między transakcjami prywatnymi, a gospodarczymi. W praktyce jednak uznaje się, że, np. sprzedaż kilku nieruchomości w ciągu roku spełnia warunki art. 5a ust. 6 ustawy o PIT.

Powyższe rozróżnienie ma istotne znaczenie dla właściwego podejścia do obowiązków podatkowych, bowiem osoba sprzedająca profesjonalnie nieruchomości musi zarejestrować działalność gospodarczą, w konsekwencji powinna ująć transakcje w podatkowej księdze przychodów i rozchodów lub księgach rachunkowych. Uprzednio nabywane nieruchomości należy zakwalifikować jako towary handlowe, a sama ich sprzedaż będzie stanowić przychód z działalności gospodarczej.

Kwestia ta została poruszona w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 lipca 2021 r. (nr 0114-KDIP3-2.4011.273.2019.4.MZ), w której organ wyjaśnił, iż przy ocenie tego czy sprzedaż kilku nieruchomości stanowi działalność gospodarczą przesądza analiza całokształtu sprawy. Przede wszystkim chodzi o wystąpienie czynności posiadających znamiona fachowości, stałości, powtarzalności, czy też odbiegania od zwyczajowo przyjętego wykonywania prawa własności.

Ponadto jak można przeczytać ww. interpretacji:

„Uzyskana w ten sposób cena nieruchomości stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej jedynie tego podmiotu, który faktycznie nieruchomość tę wykorzystywał do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Może o tym świadczyć, np. wprowadzenie nieruchomości do środków trwałych firmy lub zaewidencjonowanie jej zakupu jako towaru handlowego.”

Natomiast incydentalna, okazjonalna sprzedaż dokonywana przez podatnika będzie zgodnie z art. 30e ustawy o PIT opodatkowana stawką podatku w wysokości 19%.

Przy czym należy zaznaczyć, iż w takim przypadku dla osób fizycznych przychód podatkowy powstaje wyłącznie, jeżeli w ciągu 5 lat liczonych od roku następującym po roku nabycia nieruchomości zostanie przeprowadzona transakcja sprzedaży (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).

Ulga mieszkaniowa a house flipping

Ponadto należy pamiętać o tym, iż nawet w przypadku sprzedaży nieruchomości sprzed upływem okresu 5-lat podatnik może skorzystać ze zwolnienia z podatku, przeznaczając środki na własne cele mieszkaniowe, nie mniej jednak należy podkreślić, iż zdarza się, że organy podatkowe kwestionują możliwość zastosowania  art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT w przypadku house flippingu.

Tego rodzaju stanowisko zostało wskazane, m.in. w interpretacji indywidulanej Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 23 listopada 2016 r.(nr ITPB2/4511-731/16-1/TJ):

REKLAMA

„W przypadku nabycia lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie winien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości - w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Innymi słowy podatnik, który nabywa lokal dla własnych potrzeb ma w tym lokalu faktycznie mieszkać. Lokal, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest lokalem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.

Intencją ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych, a nie realizacja jakichkolwiek i czyichkolwiek celów mieszkaniowych. Potwierdza to poprzedzenie wyrażenia "cele mieszkaniowe" przymiotnikiem "własne". Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych czyli własnych potrzeb mieszkaniowych.

Natomiast działalność, jaką planuje rozpocząć Wnioskodawczyni - tzw. house flipping - polega na nabywaniu nieruchomości, ich remoncie i szybkiej sprzedaży z zyskiem. Zamiarem osób prowadzących taką działalność nie jest więc realizacja własnych celów mieszkaniowych, ale określonego celu gospodarczego.”

Wobec powyższego, podatnicy inwestujący wolne środki w nieruchomości powinni mieć na uwadze fakt, iż zbyt często podejmowane w tym zakresie działania mogą skutkować tym, iż osoba fizyczna, która dotychczas nie prowadziła działalności gospodarczej może zostać uznana za przedsiębiorcę. Ponadto występuje możliwość zakwestionowania przez organ podatkowy zastosowania zwolnienia dotyczącego realizacji własnych celów mieszkaniowych przez podatnika.

Karolina Kuropka, starszy konsultant w kancelarii TAX-ES kancelaria doradztwa podatkowego dr Ewelina Skwierczyńska

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Odpowiedzialność osobista członków zarządu za długi i podatki spółki. Co zrobić, by jej uniknąć?

Odpowiedzialność osobista członków zarządu bywa często bagatelizowana. Tymczasem kwestia ta może urosnąć do rangi rzeczywistego problemu na skutek zaniechania. Wystarczy zbyt długo zwlekać z oceną sytuacji finansowej spółki albo błędnie zinterpretować oznaki niewypłacalności, by otworzyć sobie drogę do realnej odpowiedzialności majątkiem prywatnym.

Czym jest faktura ustrukturyzowana? Czy jej papierowa wersja jest fakturą w rozumieniu ustawy o VAT?

Sejm już uchwalił nowelizację ustawy o VAT wprowadzającą obowiązek wystawiania i otrzymywania faktur ustrukturyzowanych za pomocą KSeF. To dla podatników jest bardzo ważna informacja: gdy zostaną wydane bardzo szczegółowe akty wykonawcze (są już opublikowane kolejne wersje projektów) oraz pojawi się zgodnie z tymi rozporządzeniami urzędowe oprogramowanie interfejsowe (dostęp na stronach resortu finansów) można będzie zacząć interesować się tym przedsięwzięciem.

Czy wadliwa forma faktury zakupu pozbawi prawa do odliczenia podatku naliczonego w 2026 roku?

To pytanie zadają sobie dziś podatnicy VAT czynni biorąc pod uwagę perspektywę przyszłego roku: jest bowiem rzeczą pewną, że miliony faktur będą na co dzień wystawiane w dotychczasowych formach (papierowej i elektronicznej), mimo że powinny być wystawione w formie ustrukturyzowanej – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

KSeF 2026. Jak dokumentować transakcje od 1 lutego? Prof. Modzelewski: Podstawą rozliczeń będzie dokument handlowy (nota obciążeniowa, faktura handlowa)

Jak od lutego 2026 roku będzie wyglądała rewolucja fakturowa w Polsce? Profesor Witold Modzelewski wskazuje dwa możliwe warianty dokumentowania i fakturowania transakcji. W obu tych wariantach – jak przewiduje prof. Modzelewski - podatnicy zrezygnują z kodowania faktur ustrukturyzowanych, a podstawą rozliczeń będzie dokument handlowy i on będzie dowodem rzeczywistości ekonomicznej. A jeśli treść faktury ustrukturyzowanej będzie inna, to jej wystawca będzie mieć problem, bo potwierdził nieprawdę na dokumencie i musi go poprawić.

REKLAMA

Fakturowanie od 1 lutego 2026 r. Prof. Modzelewski: Nie da się przerobić faktury ustrukturyzowanej na dokument handlowy

Faktura ustrukturyzowana kompletnie nie nadaje się do roli dokumentu handlowego, bo jest wysyłana do KSeF a nie do kontrahenta, czyli nie występuje tu kluczowy dla stosunków handlowych moment świadomego dla obu stron umowy doręczenia i akceptacji (albo braku akceptacji) tego dokumentu - pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Firma w Szwajcarii - przewidywalne, korzystne podatki i dobry klimat ... do prowadzenia biznesu

Kiedy myślimy o Szwajcarii w kontekście prowadzenia firmy, często pojawiają się utarte skojarzenia: kraj zarezerwowany dla globalnych korporacji, potentatów finansowych, wielkich struktur holdingowych. Tymczasem rzeczywistość wygląda inaczej. Szwajcaria jest przede wszystkim przestrzenią dla tych, którzy potrafią działać mądrze, przejrzyście i z wizją. To kraj, który działa w oparciu o pragmatyzm, dzięki czemu potrafi stworzyć szanse również dla debiutantów na arenie międzynarodowej.

Fundacje rodzinne w Polsce: Rewolucja w sukcesji czy podatkowa pułapka? 2500 zarejestrowanych, ale grozi im wielka zmiana!

Fundacji rodzinnych w Polsce już ponad 2500! To narzędzie chroni majątek i ułatwia przekazanie firm kolejnym pokoleniom. Ale uwaga — nadciągają rządowe zmiany, które mogą zakończyć okres ulg podatkowych i wywołać prawdziwą burzę w środowisku przedsiębiorców. Czy warto się jeszcze spieszyć? Sprawdź, co może oznaczać nowelizacja i jak uniknąć pułapek!

Cypryjskie spółki znikają z rejestru. Polscy przedsiębiorcy tracą milionowe aktywa

Cypr przez lata były synonimem niskich podatków i minimum formalności. Dziś staje się prawną bombą zegarową. Właściciele cypryjskich spółek – często nieświadomie – tracą nieruchomości, udziały i pieniądze. Wystarczy 350 euro zaległości, by stracić majątek wart miliony.

REKLAMA

Zwolnienie SD-Z2 przy darowiźnie. Czy zawsze trzeba składać formularz?

Zwolnienie z obowiązku składania formularza SD-Z2 przy darowiźnie budzi wiele pytań. Czy zawsze trzeba zgłaszać darowiznę urzędowi skarbowemu? Wyjaśniamy, kiedy zgłoszenie jest wymagane, a kiedy obowiązek ten jest wyłączony, zwłaszcza w przypadku najbliższej rodziny i darowizny w formie aktu notarialnego.

KSeF od 1 lutego 2026: firmy bez przygotowania czeka paraliż. Ekspertka ostrzega przed pułapką „dwóch obiegów”

Już od 1 lutego 2026 wszystkie duże firmy w Polsce będą musiały wystawiać faktury w KSeF, a każdy ich kontrahent – także z sektora MŚP – odbierać je przez system. To oznacza, że nawet najmniejsze przedsiębiorstwa mają tylko pół roku, by przygotować się do cyfrowej rewolucji. Brak planu grozi chaosem, błędami i kosztownymi opóźnieniami.

REKLAMA