W jaki sposób opodatkować najem mieszkania

Właściciel mieszkania, który wynajmuje je na krótkie terminy, płaci 17-proc. ryczałt. Jeśli umówi się z profesjonalnym pośrednikiem lub udostępni lokal na dłużej, odda fiskusowi tylko 8,5 proc. przychodu.

To wnioski z najnowszego wyroku WSA w Warszawie (z 24 maja br., sygn. akt III SA/Wa 2343/17, nieprawomocny). Potwierdzają je również orzeczenia innych sądów, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego.

W efekcie najwyższy podatek płaci właściciel, który sam szuka najemców na krótki czas (np. parę dni, tydzień, dwa tygodnie). Chyba że wybierze PIT na zasadach ogólnych (według stawek 18 i 32 proc.), co pozwoli mu odliczać podatkowe koszty (przy ryczałcie jest to niemożliwe).

Najem czy zakwaterowanie

Sprawa, którą legła u podstaw wyroku warszawskiego sądu, dotyczyła właścicielki dwóch mieszkań wynajmowanych długoterminowo. Kobieta rozliczała się z przychodów tego najmu w formie ryczałtu ewidencjonowanego, według stawki 8,5 proc.

Po pewnym czasie z konkubentem kupili jeszcze jeden lokal, w jednym z nadmorskich kurortów. Chcieli go wynajmować sporadycznie, głównie w czasie ferii zimowych i wakacji. W pozostałym czasie planowali wykorzystywać go na potrzeby własne oraz swoich dzieci.

NOWOŚĆ na Infor.pl: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Przy jego wynajmie nie planowali korzystania z pośredników. Kobieta chciała samodzielnie zająć się najmem. Sądziła, że od niego również będzie mogła płacić 8,5-proc. ryczałt.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej się z tym nie zgodził. Stwierdził, że najem lokalu mieszkalnego na krótkie pobyty to w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo czynności, które mają charakter zorganizowany i ciągły, a ich celem jest zysk. Jest to więc działalność gospodarcza, zgodnie z art. 5a ust. 6 ustawy o PIT.

Organ uznał zatem, że kobieta powinna płacić podatek nie od najmu, tylko od usług związanych z zakwaterowaniem, a to oznacza, że właściwa stawka ryczałtu wynosi 17 proc., a nie 8,5 proc. (zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy

To działalność gospodarcza

WSA w Warszawie zgodził się z fiskusem, że podatniczka będzie prowadzić działalność gospodarczą. Świadczy o tym m.in. konieczność pozyskiwania potencjalnych klientów (najemców), przekazywanie informacji o lokalu do wynajęcia, czuwanie nad przestrzeganiem zasad płatności za wynajem. – Tego typu działania nie będą mieć charakteru incydentalnego, ale zarobkowy, zorganizowany i ciągły – tłumaczył sędzia Waldemar Śledzik. Dodał, że nie ma znaczenia to, iż podatniczka szuka najemców jedynie w czasie ferii zimowych i wakacji.

WSA orzekł zatem, że powinna ona płacić 17-proc. ryczałt od usług związanych z zakwaterowaniem. Sędzia Waldemar Śledzik nawiązał do wyroku NSA z 29 kwietnia 2014 r. (sygn. akt II FSK 1417/12), z którego również wynikało, że najem krótkoterminowy ma charakter działalności gospodarczej.

Identyczne stanowisko zajął WSA we Wrocławiu w prawomocnym wyroku z 4 sierpnia 2016 r. (sygn. akt I SA/Wr 299/16). Chodziło wtedy o podatnika, który wynajmował na krótkie okresy (kilka dni) dziewięć pokoi w budynku mieszkalnym. O swoich usługach informował na stronach internetowych, przyjmował zaliczki w związku z rezerwacją pokoi, a także wystawiał faktury. To przesądziło o działalności gospodarczej i możliwości wyboru jedynie 17-proc. ryczałtu, a nie według stawki 8,5 proc.

Podobnie orzekł WSA w Warszawie w wyroku z 23 stycznia 2017 r. (sygn. akt III SA/Wa 3182/15, prawomocny). Stwierdził, że wynajem kilku mieszkań może świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej i nie ma do niego zastosowania 8,5-proc. stawka ryczałtu

Umowa z profesjonalistą

Inaczej trzeba natomiast traktować najem krótkoterminowy, gdy właściciel mieszkania podpisze umowę z profesjonalnym podmiotem, zajmującym się wynajmem lokalu w imieniu właściciela – wynika z czwartkowego wyroku WSA w Warszawie.

– Nie jest to działalność gospodarcza, ponieważ mamy tu do czynienia z jednorazową czynnością oddania nieruchomości do zarządzania innemu podmiotowi – stwierdził sędzia Waldemar Śledzik.

Tak samo WSA w Warszawie orzekł już wcześniej – w wyroku z 24 października 2017 r. (sygn. akt III SA/Wa 3048/16, prawomocny).

To oznacza, że przekazanie mieszkania profesjonalnemu pośrednikowi pozwoli właścicielowi nadal korzystać z 8,5-proc. ryczałtu.

Fiskus jest innego zdania. Wciąż uważa, że skorzystanie z pośrednika oznacza, iż właściciel mieszkania prowadzi działalność gospodarczą. Niedawno potwierdził to raz jeszcze dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 8 maja br. (nr 0113-KDIPT2-1.4011.68.2018.2.BO).