REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

W jaki sposób opodatkować najem mieszkania

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Dwa sposoby opodatkowania najmu mieszkania /Fot. Fotolia
Dwa sposoby opodatkowania najmu mieszkania /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podatnikowi prawo wyboru, czy będzie uzyskiwać nieograniczone przychody z najmu, czy wprowadzi przedmiot najmu do firmy i zacznie traktować przychody z niego jako działalność gospodarczą.

Właściciel mieszkania, który wynajmuje je na krótkie terminy, płaci 17-proc. ryczałt. Jeśli umówi się z profesjonalnym pośrednikiem lub udostępni lokal na dłużej, odda fiskusowi tylko 8,5 proc. przychodu.

REKLAMA

To wnioski z najnowszego wyroku WSA w Warszawie (z 24 maja br., sygn. akt III SA/Wa 2343/17, nieprawomocny). Potwierdzają je również orzeczenia innych sądów, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego.

W efekcie najwyższy podatek płaci właściciel, który sam szuka najemców na krótki czas (np. parę dni, tydzień, dwa tygodnie). Chyba że wybierze PIT na zasadach ogólnych (według stawek 18 i 32 proc.), co pozwoli mu odliczać podatkowe koszty (przy ryczałcie jest to niemożliwe).

Najem czy zakwaterowanie

Sprawa, którą legła u podstaw wyroku warszawskiego sądu, dotyczyła właścicielki dwóch mieszkań wynajmowanych długoterminowo. Kobieta rozliczała się z przychodów tego najmu w formie ryczałtu ewidencjonowanego, według stawki 8,5 proc.

Po pewnym czasie z konkubentem kupili jeszcze jeden lokal, w jednym z nadmorskich kurortów. Chcieli go wynajmować sporadycznie, głównie w czasie ferii zimowych i wakacji. W pozostałym czasie planowali wykorzystywać go na potrzeby własne oraz swoich dzieci.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

NOWOŚĆ na Infor.pl: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Przy jego wynajmie nie planowali korzystania z pośredników. Kobieta chciała samodzielnie zająć się najmem. Sądziła, że od niego również będzie mogła płacić 8,5-proc. ryczałt.

REKLAMA

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej się z tym nie zgodził. Stwierdził, że najem lokalu mieszkalnego na krótkie pobyty to w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo czynności, które mają charakter zorganizowany i ciągły, a ich celem jest zysk. Jest to więc działalność gospodarcza, zgodnie z art. 5a ust. 6 ustawy o PIT.

Organ uznał zatem, że kobieta powinna płacić podatek nie od najmu, tylko od usług związanych z zakwaterowaniem, a to oznacza, że właściwa stawka ryczałtu wynosi 17 proc., a nie 8,5 proc. (zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy

To działalność gospodarcza

WSA w Warszawie zgodził się z fiskusem, że podatniczka będzie prowadzić działalność gospodarczą. Świadczy o tym m.in. konieczność pozyskiwania potencjalnych klientów (najemców), przekazywanie informacji o lokalu do wynajęcia, czuwanie nad przestrzeganiem zasad płatności za wynajem. – Tego typu działania nie będą mieć charakteru incydentalnego, ale zarobkowy, zorganizowany i ciągły – tłumaczył sędzia Waldemar Śledzik. Dodał, że nie ma znaczenia to, iż podatniczka szuka najemców jedynie w czasie ferii zimowych i wakacji.

REKLAMA

WSA orzekł zatem, że powinna ona płacić 17-proc. ryczałt od usług związanych z zakwaterowaniem. Sędzia Waldemar Śledzik nawiązał do wyroku NSA z 29 kwietnia 2014 r. (sygn. akt II FSK 1417/12), z którego również wynikało, że najem krótkoterminowy ma charakter działalności gospodarczej.

Identyczne stanowisko zajął WSA we Wrocławiu w prawomocnym wyroku z 4 sierpnia 2016 r. (sygn. akt I SA/Wr 299/16). Chodziło wtedy o podatnika, który wynajmował na krótkie okresy (kilka dni) dziewięć pokoi w budynku mieszkalnym. O swoich usługach informował na stronach internetowych, przyjmował zaliczki w związku z rezerwacją pokoi, a także wystawiał faktury. To przesądziło o działalności gospodarczej i możliwości wyboru jedynie 17-proc. ryczałtu, a nie według stawki 8,5 proc.

Podobnie orzekł WSA w Warszawie w wyroku z 23 stycznia 2017 r. (sygn. akt III SA/Wa 3182/15, prawomocny). Stwierdził, że wynajem kilku mieszkań może świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej i nie ma do niego zastosowania 8,5-proc. stawka ryczałtu

Umowa z profesjonalistą

Inaczej trzeba natomiast traktować najem krótkoterminowy, gdy właściciel mieszkania podpisze umowę z profesjonalnym podmiotem, zajmującym się wynajmem lokalu w imieniu właściciela – wynika z czwartkowego wyroku WSA w Warszawie.

– Nie jest to działalność gospodarcza, ponieważ mamy tu do czynienia z jednorazową czynnością oddania nieruchomości do zarządzania innemu podmiotowi – stwierdził sędzia Waldemar Śledzik.

Tak samo WSA w Warszawie orzekł już wcześniej – w wyroku z 24 października 2017 r. (sygn. akt III SA/Wa 3048/16, prawomocny).

To oznacza, że przekazanie mieszkania profesjonalnemu pośrednikowi pozwoli właścicielowi nadal korzystać z 8,5-proc. ryczałtu.

Fiskus jest innego zdania. Wciąż uważa, że skorzystanie z pośrednika oznacza, iż właściciel mieszkania prowadzi działalność gospodarczą. Niedawno potwierdził to raz jeszcze dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 8 maja br. (nr 0113-KDIPT2-1.4011.68.2018.2.BO).


Na długi czas

W miniony czwartek WSA w Warszawie stwierdził też, że 8,5-proc. preferencyjną stawkę ryczałtu można stosować do najmu długoterminowego. Jak uzasadnił sędzia Waldemar Śledzik, nie jest to działalność gospodarcza, bo w takich przypadkach nie ma powtarzalnych czynności, jak przy najmie krótkoterminowym. Jest to więc czynność incydentalna, co zgodnie z art. 5a ust. 6 ustawy o PIT wyklucza uznanie jej za działalność gospodarczą.

W życiowych okolicznościach

Tak samo sądy orzekają, gdy podatnik z przyczyn osobistych lub zawodowych musi przenieść się w inne miejsce, a nie chce lub nie ma możliwości sprzedaży dotychczasowego lokum. W takiej sytuacji znalazła się podatniczka, która podjęła pracę za granicą, a swoje mieszkanie w Polsce wynajęła na krótkie terminy (parę dni, tydzień, nie dłużej niż kilka miesięcy). WSA w Gdańsku uznał, że kobieta postępuje jak racjonalny właściciel niewykorzystywanego czasowo mieszkania i nie można uznać, że czyni to w ramach działalności gospodarczej (wyrok z 7 czerwca 2017 r., sygn. akt I SA/Gd 430/17, prawomocny).

Powinien być wybór

Zdaniem Zbigniewa Błaszczyka, doradcy podatkowego z kancelarii Tax-US Podatki Doradztwo, wykładnia sądów idzie zbyt daleko. Ekspert podkreśla, że najem jest oddzielnym źródłem przychodów od działalności gospodarczej.

Jego zdaniem sam ustawodawca jest świadomy znacznej skali prowadzenia najmu prywatnego (nie w ramach działalności gospodarczej), skoro począwszy od 2018 r., wprowadzono dwie stawki podatkowe: 8,5 proc. od przychodu do wysokości 100 tys. zł rocznie i 12,5 proc. od nadwyżki przychodu.

– Kwota graniczna to przychód miesięczny przekraczający 8.333,33 zł, co w przeciętnych warunkach najmu w Polsce jest przychodem zwykle z kilku lokali mieszkalnych – zwraca uwagę Zbigniew Błaszczyk.

Jego zdaniem tak samo należy podchodzić do najmu krótkoterminowego.

– Ustawa o PIT daje więc podatnikowi prawo wyboru, czy będzie uzyskiwać nieograniczone przychody z najmu, czy wprowadzi przedmiot najmu do firmy i zacznie traktować przychody z niego jako działalność gospodarczą – stwierdza ekspert.

Przypomina również, że ryczałt nie uprawnia do odliczenia kosztów uzyskania przychodu. W jego przekonaniu zatem podatnicy powinni móc wybrać: albo zasady ogólne, według skali podatkowej (i wtedy płacą podatek od dochodu, czyli nadwyżki przychodów nad kosztami jego uzyskania), albo ryczałt (bez prawa odliczenia kosztów). 

OPINIA

Pięć sposobów opodatkowania najmu to absurd

Dominik Szczygieł doradca podatkowy i radca prawny z MSDS LEGAL i MSDS TAX

Jeżeli podatnik miałby płacić od przychodów z najmu 17-proc. ryczałt, to lepszym rozwiązaniem jest przejście na zasady ogólne PIT. Można wtedy rozliczyć koszty, w tym koszty remontów, mediów, utrzymania i amortyzację. Jestem jednak przeciwnikiem mnożenia bytów podatkowych, bo czy jest to zdrowa (podatkowo, gospodarczo, legislacyjnie) sytuacja, w której najem można rozliczać w sumie na pięć sposobów? To czysty absurd. Generalnie uważam, że samo istnienie zryczałtowanych form opodatkowania jest przejawem nierówności, jak też jest często wykorzystywane w patologiczny sposób. Generalnie czekam na nową (nowe) ustawę o podatku dochodowym. Bo stopień skomplikowania systemu opodatkowania dochodów przerasta granice absurdu. 

 Autor: Łukasz Zalewski

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: gazetaprawna.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Stracił rodzinę w wypadku i miał zapłacić zaległy podatek. WSA kontra skarbówka

Mimo że jako dziecko stracił całą rodzinę w tragicznym wypadku, a wypłacone mu po latach odszkodowanie miało choć częściowo złagodzić tę krzywdę, organy skarbowe domagały się od Huberta zapłaty blisko 150 tys. zł podatku od odsetek. Sprawa trafiła aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznał stanowisko fiskusa za niesprawiedliwe. Teraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przyznał rację Rzecznikowi Praw Obywatelskich i uchylił decyzje skarbówki — choć wyrok wciąż nie jest prawomocny.

Opłata skarbowa od pełnomocnictwa - zmiany od 2025 roku

Krajowa Informacja Skarbowa przypomniała w komunikacie, że od 1 stycznia 2025 r. zmianie uległy przepisy regulujące zasady wnoszenia opłaty skarbowej od pełnomocnictw składanych w formie elektronicznej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Jak Ministerstwo Finansów liczy lukę VAT? Metodą odgórną (top – down)

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 22 maja 2025 r., że metoda liczenia luki VAT od lat pozostaje niezmienna a jej opis jest opublikowany na stronie resortu. Luka VAT liczona jest względem VAT w ujęciu rachunków narodowych publikowanych przez GUS, tj. w ujęciu memoriałowym, w którym dochody ujmowane są za okres od lutego do stycznia kolejnego roku. Szacunki luki VAT dla lat 2022-2023, pomimo uwzględnienia wpływu istotnych zmian systemowych (m.in. tarcze antyinflacyjne, rekompensaty energetyczne) wskazują na znaczący wzrost luki względem poprzedzających ich lat. W 2023 roku luka VAT wynosiła 13,5%. Obecne szacunki wskazują na zmniejszenie się luki VAT w Polsce w 2024 r. do 6,9%.

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

REKLAMA

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

Akcja jak z filmu! Polskie służby rozbiły gang od kontrabandy za 31 milionów

Akcja dosłownie jak z filmu – zatrzymania w kilku województwach, przeszukania, graniczny pościg i papierosy warte fortunę. Gang działał w Polsce, Czechach, Słowacji i Wielkiej Brytanii. Wpadło już 29 osób, a służby przejęły blisko 5 mln sztuk nielegalnych papierosów. Śledztwo nabiera tempa – są kolejne tropy.

Jak uzyskać dofinansowanie z urzędu pracy do zatrudnienia pracownika - zasady w 2025 roku

Zatrudnienie pracownika przeważnie wiążę się z dużymi kosztami. Trudno się dziwić, że przedsiębiorcy szukają oszczędności i szukają rozwiązań, aby móc zapłacić jak najmniej. Istnieją różne formy wsparcia przedsiębiorców, np. dofinansowanie na zatrudnienie pracownika z Urzędu Pracy. Jak wygląda proces ubiegania się o takie dofinansowanie? Poniżej opiszę kilka możliwych dofinansowań, o które może się starać przedsiębiorca.

KSeF już za rogiem. Tysiące firm nieprzygotowanych – cyfrowe wykluczenie może kosztować fortunę

Cyfrowy obowiązek, który może zaskoczyć wielu przedsiębiorców – od 2026 r. e-fakturowanie stanie się przymusem. Problem? Rząd uznał, że „wykluczenie cyfrowe” dotyczy wyłącznie najmniejszych firm. W praktyce zagrożeni są także starsi przedsiębiorcy, mikrofirmy bez dostępu do IT, a nawet ci, którzy nie mają stabilnego internetu. Brak przygotowania oznacza paraliż działalności, karne odsetki i utratę klientów. Czas ucieka – a system nie wybacza błędów.

REKLAMA

ZUS: Przedsiębiorcy z niepełnosprawnościami z niższą roczną składką zdrowotną. Trzeba spełnić 4 warunki

Przedsiębiorcy, którzy mają orzeczenie o umiarkowanym lub znacznym stopniu niepełnosprawności mogą korzystać z ulgi i obniżyć roczną składkę na ubezpieczenie zdrowotne. Krzysztof Cieszyński, Regionalny Rzecznik Prasowy województwa pomorskiego wyjaśnia jakie warunki trzeba spełnić, by skorzystać z tej ulgi.

Prawa autorskie do treści biznesowych publikowanych w social mediach. Kiedy można legalnie wykorzystać zdjęcie lub wideo? Co każda firma wiedzieć powinna

W erze cyfrowej, gdzie granice między komunikacją osobistą a firmową coraz bardziej się zacierają, prawa autorskie w social mediach stają się kluczową kwestią dla każdego biznesu. Generowanie własności intelektualnej przestało być domeną wyłącznie branż kreatywnych — dziś dotyczy praktycznie każdej firmy, która promuje swoje produkty lub usługi w internecie.

REKLAMA