REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

W jaki sposób opodatkować najem mieszkania

Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Dwa sposoby opodatkowania najmu mieszkania /Fot. Fotolia
Dwa sposoby opodatkowania najmu mieszkania /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podatnikowi prawo wyboru, czy będzie uzyskiwać nieograniczone przychody z najmu, czy wprowadzi przedmiot najmu do firmy i zacznie traktować przychody z niego jako działalność gospodarczą.

Właściciel mieszkania, który wynajmuje je na krótkie terminy, płaci 17-proc. ryczałt. Jeśli umówi się z profesjonalnym pośrednikiem lub udostępni lokal na dłużej, odda fiskusowi tylko 8,5 proc. przychodu.

REKLAMA

Autopromocja

To wnioski z najnowszego wyroku WSA w Warszawie (z 24 maja br., sygn. akt III SA/Wa 2343/17, nieprawomocny). Potwierdzają je również orzeczenia innych sądów, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego.

W efekcie najwyższy podatek płaci właściciel, który sam szuka najemców na krótki czas (np. parę dni, tydzień, dwa tygodnie). Chyba że wybierze PIT na zasadach ogólnych (według stawek 18 i 32 proc.), co pozwoli mu odliczać podatkowe koszty (przy ryczałcie jest to niemożliwe).

Najem czy zakwaterowanie

Sprawa, którą legła u podstaw wyroku warszawskiego sądu, dotyczyła właścicielki dwóch mieszkań wynajmowanych długoterminowo. Kobieta rozliczała się z przychodów tego najmu w formie ryczałtu ewidencjonowanego, według stawki 8,5 proc.

Po pewnym czasie z konkubentem kupili jeszcze jeden lokal, w jednym z nadmorskich kurortów. Chcieli go wynajmować sporadycznie, głównie w czasie ferii zimowych i wakacji. W pozostałym czasie planowali wykorzystywać go na potrzeby własne oraz swoich dzieci.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

NOWOŚĆ na Infor.pl: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Przy jego wynajmie nie planowali korzystania z pośredników. Kobieta chciała samodzielnie zająć się najmem. Sądziła, że od niego również będzie mogła płacić 8,5-proc. ryczałt.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej się z tym nie zgodził. Stwierdził, że najem lokalu mieszkalnego na krótkie pobyty to w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo czynności, które mają charakter zorganizowany i ciągły, a ich celem jest zysk. Jest to więc działalność gospodarcza, zgodnie z art. 5a ust. 6 ustawy o PIT.

Organ uznał zatem, że kobieta powinna płacić podatek nie od najmu, tylko od usług związanych z zakwaterowaniem, a to oznacza, że właściwa stawka ryczałtu wynosi 17 proc., a nie 8,5 proc. (zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy

To działalność gospodarcza

REKLAMA

WSA w Warszawie zgodził się z fiskusem, że podatniczka będzie prowadzić działalność gospodarczą. Świadczy o tym m.in. konieczność pozyskiwania potencjalnych klientów (najemców), przekazywanie informacji o lokalu do wynajęcia, czuwanie nad przestrzeganiem zasad płatności za wynajem. – Tego typu działania nie będą mieć charakteru incydentalnego, ale zarobkowy, zorganizowany i ciągły – tłumaczył sędzia Waldemar Śledzik. Dodał, że nie ma znaczenia to, iż podatniczka szuka najemców jedynie w czasie ferii zimowych i wakacji.

WSA orzekł zatem, że powinna ona płacić 17-proc. ryczałt od usług związanych z zakwaterowaniem. Sędzia Waldemar Śledzik nawiązał do wyroku NSA z 29 kwietnia 2014 r. (sygn. akt II FSK 1417/12), z którego również wynikało, że najem krótkoterminowy ma charakter działalności gospodarczej.

Identyczne stanowisko zajął WSA we Wrocławiu w prawomocnym wyroku z 4 sierpnia 2016 r. (sygn. akt I SA/Wr 299/16). Chodziło wtedy o podatnika, który wynajmował na krótkie okresy (kilka dni) dziewięć pokoi w budynku mieszkalnym. O swoich usługach informował na stronach internetowych, przyjmował zaliczki w związku z rezerwacją pokoi, a także wystawiał faktury. To przesądziło o działalności gospodarczej i możliwości wyboru jedynie 17-proc. ryczałtu, a nie według stawki 8,5 proc.

Podobnie orzekł WSA w Warszawie w wyroku z 23 stycznia 2017 r. (sygn. akt III SA/Wa 3182/15, prawomocny). Stwierdził, że wynajem kilku mieszkań może świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej i nie ma do niego zastosowania 8,5-proc. stawka ryczałtu

Umowa z profesjonalistą

Inaczej trzeba natomiast traktować najem krótkoterminowy, gdy właściciel mieszkania podpisze umowę z profesjonalnym podmiotem, zajmującym się wynajmem lokalu w imieniu właściciela – wynika z czwartkowego wyroku WSA w Warszawie.

– Nie jest to działalność gospodarcza, ponieważ mamy tu do czynienia z jednorazową czynnością oddania nieruchomości do zarządzania innemu podmiotowi – stwierdził sędzia Waldemar Śledzik.

Tak samo WSA w Warszawie orzekł już wcześniej – w wyroku z 24 października 2017 r. (sygn. akt III SA/Wa 3048/16, prawomocny).

To oznacza, że przekazanie mieszkania profesjonalnemu pośrednikowi pozwoli właścicielowi nadal korzystać z 8,5-proc. ryczałtu.

Fiskus jest innego zdania. Wciąż uważa, że skorzystanie z pośrednika oznacza, iż właściciel mieszkania prowadzi działalność gospodarczą. Niedawno potwierdził to raz jeszcze dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 8 maja br. (nr 0113-KDIPT2-1.4011.68.2018.2.BO).


Na długi czas

W miniony czwartek WSA w Warszawie stwierdził też, że 8,5-proc. preferencyjną stawkę ryczałtu można stosować do najmu długoterminowego. Jak uzasadnił sędzia Waldemar Śledzik, nie jest to działalność gospodarcza, bo w takich przypadkach nie ma powtarzalnych czynności, jak przy najmie krótkoterminowym. Jest to więc czynność incydentalna, co zgodnie z art. 5a ust. 6 ustawy o PIT wyklucza uznanie jej za działalność gospodarczą.

W życiowych okolicznościach

Tak samo sądy orzekają, gdy podatnik z przyczyn osobistych lub zawodowych musi przenieść się w inne miejsce, a nie chce lub nie ma możliwości sprzedaży dotychczasowego lokum. W takiej sytuacji znalazła się podatniczka, która podjęła pracę za granicą, a swoje mieszkanie w Polsce wynajęła na krótkie terminy (parę dni, tydzień, nie dłużej niż kilka miesięcy). WSA w Gdańsku uznał, że kobieta postępuje jak racjonalny właściciel niewykorzystywanego czasowo mieszkania i nie można uznać, że czyni to w ramach działalności gospodarczej (wyrok z 7 czerwca 2017 r., sygn. akt I SA/Gd 430/17, prawomocny).

Powinien być wybór

Zdaniem Zbigniewa Błaszczyka, doradcy podatkowego z kancelarii Tax-US Podatki Doradztwo, wykładnia sądów idzie zbyt daleko. Ekspert podkreśla, że najem jest oddzielnym źródłem przychodów od działalności gospodarczej.

Jego zdaniem sam ustawodawca jest świadomy znacznej skali prowadzenia najmu prywatnego (nie w ramach działalności gospodarczej), skoro począwszy od 2018 r., wprowadzono dwie stawki podatkowe: 8,5 proc. od przychodu do wysokości 100 tys. zł rocznie i 12,5 proc. od nadwyżki przychodu.

– Kwota graniczna to przychód miesięczny przekraczający 8.333,33 zł, co w przeciętnych warunkach najmu w Polsce jest przychodem zwykle z kilku lokali mieszkalnych – zwraca uwagę Zbigniew Błaszczyk.

Jego zdaniem tak samo należy podchodzić do najmu krótkoterminowego.

– Ustawa o PIT daje więc podatnikowi prawo wyboru, czy będzie uzyskiwać nieograniczone przychody z najmu, czy wprowadzi przedmiot najmu do firmy i zacznie traktować przychody z niego jako działalność gospodarczą – stwierdza ekspert.

Przypomina również, że ryczałt nie uprawnia do odliczenia kosztów uzyskania przychodu. W jego przekonaniu zatem podatnicy powinni móc wybrać: albo zasady ogólne, według skali podatkowej (i wtedy płacą podatek od dochodu, czyli nadwyżki przychodów nad kosztami jego uzyskania), albo ryczałt (bez prawa odliczenia kosztów). 

OPINIA

Pięć sposobów opodatkowania najmu to absurd

Dominik Szczygieł doradca podatkowy i radca prawny z MSDS LEGAL i MSDS TAX

Jeżeli podatnik miałby płacić od przychodów z najmu 17-proc. ryczałt, to lepszym rozwiązaniem jest przejście na zasady ogólne PIT. Można wtedy rozliczyć koszty, w tym koszty remontów, mediów, utrzymania i amortyzację. Jestem jednak przeciwnikiem mnożenia bytów podatkowych, bo czy jest to zdrowa (podatkowo, gospodarczo, legislacyjnie) sytuacja, w której najem można rozliczać w sumie na pięć sposobów? To czysty absurd. Generalnie uważam, że samo istnienie zryczałtowanych form opodatkowania jest przejawem nierówności, jak też jest często wykorzystywane w patologiczny sposób. Generalnie czekam na nową (nowe) ustawę o podatku dochodowym. Bo stopień skomplikowania systemu opodatkowania dochodów przerasta granice absurdu. 

 Autor: Łukasz Zalewski

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: gazetaprawna.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/9
Są kosztem uzyskania przychodu:
koszty reprezentacji, w szczególności poniesione na usługi gastronomiczne, zakup żywności oraz napojów, w tym alkoholowych
udzielone pożyczki, w tym stracone pożyczki
wydatki na wystrój wnętrza biurowego nie będące wydatkami reprezentacyjnymi
wpłaty dokonywane do pracowniczych planów kapitałowych, o których mowa w ustawie o pracowniczych planach kapitałowych – od nagród i premii wypłaconych z dochodu po opodatkowaniu podatkiem dochodowym
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
To już pewne: takie będą wszystkie nowe terminy dotyczące obowiązku e-fakturowania. Jest nowa ustawa o KSeF

5 listopada Ministerstwo Finansów opublikowało rządowy projekt ustawy dotyczący obowiązkowego wystawiania faktur w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF).  W ten sposób realizuje część reformy z Krajowego Planu Odbudowy i Wzmacniania Odporności - KPO. Znane są już wszystkie terminy wdrożenia fakturowania w systemie KSeF.

Prof. Modzelewski: Dlaczego wdrożenie obowiązkowego KSeF skończy się fiaskiem; nie usunięto zasadniczych błędów faktur ustrukturyzowanych

Opublikowano wreszcie nowelizację nowelizacji przepisów dotyczących faktur ustrukturyzowanych. Wbrew wcześniejszym zapowiedziom Ministra Finansów (które podatnicy przyjęli z ulgą i zadowoleniem), nie usunięto zasadniczych błędów tej koncepcji, a proponowane zmiany mają charakter wręcz kosmetyczny. Czyli dalej forsowany jest absurdalny, kosztowny, szkodliwy politycznie i w sumie niewdrażalny projekt niewiadomego autorstwa, który doprowadzi do całkowitej destrukcji systemu rozliczeń i dokumentowania sprzedaży i zakupów w obrocie gospodarczym – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski z Instytutu Studiów Podatkowych. 

Prof. Modzelewski: Dlaczego wdrożenie obowiązkowego KSeF skończy się fiaskiem; nie usunięto zasadniczych błędów faktur ustrukturyzowanych

Opublikowano wreszcie nowelizację nowelizacji przepisów dotyczących faktur ustrukturyzowanych. Wbrew wcześniejszym zapowiedziom Ministra Finansów (które podatnicy przyjęli z ulgą i zadowoleniem), nie usunięto zasadniczych błędów tej koncepcji, a proponowane zmiany mają charakter wręcz kosmetyczny. Czyli dalej forsowany jest absurdalny, kosztowny, szkodliwy politycznie i w sumie niewdrażalny projekt niewiadomego autorstwa, który doprowadzi do całkowitej destrukcji systemu rozliczeń i dokumentowania sprzedaży i zakupów w obrocie gospodarczym – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski z Instytutu Studiów Podatkowych. 

Wdrażanie ustawy o sygnalistach. Ważna data dla firm: 1 stycznia 2025 r.

Ustawa o sygnalistach weszła w życie 25 września 2024 r. Na jej mocy wiele firm ma obowiązek wyznaczenia osoby, która będzie przyjmowała zgłoszenia wewnętrzne od pracowników. Stan zatrudnienia należy pierwszy raz ustalić na dzień 1 stycznia 2025 r. i również na ten dzień trzeba mieć przygotowaną procedurę zgłoszeń wewnętrznych chroniącą sygnalistów. Dotyczy to tych podmiotów, których dotyczą przepisy ustawy o ochronie sygnalistów z uwagi na zatrudnienie co najmniej 50 osób.

REKLAMA

Czy pracodawca ma prawo zwolnić pracownika i zastąpić go sztuczną inteligencją? Adwokat: nie ma specjalnych przepisów ale etat może być zlikwidowany, gdy firma wprowadza automatyzację

Czy pracodawca ma prawo zwolnić pracowników i zastąpić ich przez sztuczną inteligencję? Jak mówi adwokat Marek Jarosiewicz, wspólnik w kancelarii Wódkiewicz & Sosnowski sytuacja jest delikatna, bo sztuczna inteligencja, szczególnie w kontekście rynku pracy, wymaga jeszcze dużego doprecyzowania. – Przedsiębiorca ma prawo unowocześniać procesy w swojej firmie. Z etycznego punktu widzenia jednak powoływanie się na sztuczną inteligencję przy redukcji etatów może być wątpliwe – przyznaje mecenas Jarosiewicz. 

Koniec realnych zysków z lokat bankowych. W 2025 r. inflacja będzie spadała szybciej niż stopy procentowe?

Zanotowane we wrześniu 2024 r. przyspieszenie inflacji to zła informacja dla oszczędzających na lokatach bankowych. Osoby posiadające przeciętne lokaty w bankach znowu zaczynają realnie tracić, czyli przegrywać z inflacją. Oprocentowanie depozytów przestaje bowiem chronić siłę nabywczą zaoszczędzonych pieniędzy przed zgubnym działaniem inflacji. Dalsze przyspieszenie inflacji i spodziewane obniżki stóp procentowych to scenariusz, który działa na niekorzyść bankowych ciułaczy.

Jak działa ulga na zabytki? Można odliczyć wpłaty na fundusz remontowy, ale też wydatki na prace konserwatorskie, restauratorskie i roboty budowlane przy zabytku nieruchomym wpisanym do rejestru zabytków

Ulga na zabytki to forma preferencji podatkowej dostępna dla podatników PIT, którzy rozliczają się według skali podatkowej, podatku liniowego lub ryczałtu. Aby móc z niej skorzystać, konieczne jest posiadanie statusu właściciela lub współwłaściciela zabytkowej nieruchomości. Można odliczyć wpłat na fundusz remontowy oraz wydatki na prace konserwatorskie, restauratorskie i roboty budowlane.

Z dużej chmury mały deszcz – system do obsługi zgłoszeń celnych wywozowych AES działa

Z dniem 31 października 2024 odłączono działający do tej pory system do obsługi zgłoszeń celnych wywozowych AES/ECS i zastąpiono go systemem AES Plus. Jest to ogólnounijny program do walidacji i weryfikacji zgłoszeń celnych w procedurze wywozu.

REKLAMA

Podatek PIT - część 3
Zapraszamy do rozwiązania quizu o podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT). Jest to trzeci quiz dotyczący tej problematyki, który zawiera dziesięć pytań a tylko jedna odpowiedź jest właściwa.
Podatek PIT - część 2
Oto quiz w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT). Jest to drugi quiz dotyczący tej problematyki. Składa się z dziewięciu pytań i tylko jedna odpowiedź jest poprawna.

REKLAMA