REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

W jaki sposób opodatkować najem mieszkania

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Dwa sposoby opodatkowania najmu mieszkania /Fot. Fotolia
Dwa sposoby opodatkowania najmu mieszkania /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podatnikowi prawo wyboru, czy będzie uzyskiwać nieograniczone przychody z najmu, czy wprowadzi przedmiot najmu do firmy i zacznie traktować przychody z niego jako działalność gospodarczą.

Właściciel mieszkania, który wynajmuje je na krótkie terminy, płaci 17-proc. ryczałt. Jeśli umówi się z profesjonalnym pośrednikiem lub udostępni lokal na dłużej, odda fiskusowi tylko 8,5 proc. przychodu.

REKLAMA

To wnioski z najnowszego wyroku WSA w Warszawie (z 24 maja br., sygn. akt III SA/Wa 2343/17, nieprawomocny). Potwierdzają je również orzeczenia innych sądów, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego.

W efekcie najwyższy podatek płaci właściciel, który sam szuka najemców na krótki czas (np. parę dni, tydzień, dwa tygodnie). Chyba że wybierze PIT na zasadach ogólnych (według stawek 18 i 32 proc.), co pozwoli mu odliczać podatkowe koszty (przy ryczałcie jest to niemożliwe).

Najem czy zakwaterowanie

Sprawa, którą legła u podstaw wyroku warszawskiego sądu, dotyczyła właścicielki dwóch mieszkań wynajmowanych długoterminowo. Kobieta rozliczała się z przychodów tego najmu w formie ryczałtu ewidencjonowanego, według stawki 8,5 proc.

Po pewnym czasie z konkubentem kupili jeszcze jeden lokal, w jednym z nadmorskich kurortów. Chcieli go wynajmować sporadycznie, głównie w czasie ferii zimowych i wakacji. W pozostałym czasie planowali wykorzystywać go na potrzeby własne oraz swoich dzieci.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

NOWOŚĆ na Infor.pl: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Przy jego wynajmie nie planowali korzystania z pośredników. Kobieta chciała samodzielnie zająć się najmem. Sądziła, że od niego również będzie mogła płacić 8,5-proc. ryczałt.

REKLAMA

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej się z tym nie zgodził. Stwierdził, że najem lokalu mieszkalnego na krótkie pobyty to w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo czynności, które mają charakter zorganizowany i ciągły, a ich celem jest zysk. Jest to więc działalność gospodarcza, zgodnie z art. 5a ust. 6 ustawy o PIT.

Organ uznał zatem, że kobieta powinna płacić podatek nie od najmu, tylko od usług związanych z zakwaterowaniem, a to oznacza, że właściwa stawka ryczałtu wynosi 17 proc., a nie 8,5 proc. (zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy

To działalność gospodarcza

WSA w Warszawie zgodził się z fiskusem, że podatniczka będzie prowadzić działalność gospodarczą. Świadczy o tym m.in. konieczność pozyskiwania potencjalnych klientów (najemców), przekazywanie informacji o lokalu do wynajęcia, czuwanie nad przestrzeganiem zasad płatności za wynajem. – Tego typu działania nie będą mieć charakteru incydentalnego, ale zarobkowy, zorganizowany i ciągły – tłumaczył sędzia Waldemar Śledzik. Dodał, że nie ma znaczenia to, iż podatniczka szuka najemców jedynie w czasie ferii zimowych i wakacji.

REKLAMA

WSA orzekł zatem, że powinna ona płacić 17-proc. ryczałt od usług związanych z zakwaterowaniem. Sędzia Waldemar Śledzik nawiązał do wyroku NSA z 29 kwietnia 2014 r. (sygn. akt II FSK 1417/12), z którego również wynikało, że najem krótkoterminowy ma charakter działalności gospodarczej.

Identyczne stanowisko zajął WSA we Wrocławiu w prawomocnym wyroku z 4 sierpnia 2016 r. (sygn. akt I SA/Wr 299/16). Chodziło wtedy o podatnika, który wynajmował na krótkie okresy (kilka dni) dziewięć pokoi w budynku mieszkalnym. O swoich usługach informował na stronach internetowych, przyjmował zaliczki w związku z rezerwacją pokoi, a także wystawiał faktury. To przesądziło o działalności gospodarczej i możliwości wyboru jedynie 17-proc. ryczałtu, a nie według stawki 8,5 proc.

Podobnie orzekł WSA w Warszawie w wyroku z 23 stycznia 2017 r. (sygn. akt III SA/Wa 3182/15, prawomocny). Stwierdził, że wynajem kilku mieszkań może świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej i nie ma do niego zastosowania 8,5-proc. stawka ryczałtu

Umowa z profesjonalistą

Inaczej trzeba natomiast traktować najem krótkoterminowy, gdy właściciel mieszkania podpisze umowę z profesjonalnym podmiotem, zajmującym się wynajmem lokalu w imieniu właściciela – wynika z czwartkowego wyroku WSA w Warszawie.

– Nie jest to działalność gospodarcza, ponieważ mamy tu do czynienia z jednorazową czynnością oddania nieruchomości do zarządzania innemu podmiotowi – stwierdził sędzia Waldemar Śledzik.

Tak samo WSA w Warszawie orzekł już wcześniej – w wyroku z 24 października 2017 r. (sygn. akt III SA/Wa 3048/16, prawomocny).

To oznacza, że przekazanie mieszkania profesjonalnemu pośrednikowi pozwoli właścicielowi nadal korzystać z 8,5-proc. ryczałtu.

Fiskus jest innego zdania. Wciąż uważa, że skorzystanie z pośrednika oznacza, iż właściciel mieszkania prowadzi działalność gospodarczą. Niedawno potwierdził to raz jeszcze dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 8 maja br. (nr 0113-KDIPT2-1.4011.68.2018.2.BO).


Na długi czas

W miniony czwartek WSA w Warszawie stwierdził też, że 8,5-proc. preferencyjną stawkę ryczałtu można stosować do najmu długoterminowego. Jak uzasadnił sędzia Waldemar Śledzik, nie jest to działalność gospodarcza, bo w takich przypadkach nie ma powtarzalnych czynności, jak przy najmie krótkoterminowym. Jest to więc czynność incydentalna, co zgodnie z art. 5a ust. 6 ustawy o PIT wyklucza uznanie jej za działalność gospodarczą.

W życiowych okolicznościach

Tak samo sądy orzekają, gdy podatnik z przyczyn osobistych lub zawodowych musi przenieść się w inne miejsce, a nie chce lub nie ma możliwości sprzedaży dotychczasowego lokum. W takiej sytuacji znalazła się podatniczka, która podjęła pracę za granicą, a swoje mieszkanie w Polsce wynajęła na krótkie terminy (parę dni, tydzień, nie dłużej niż kilka miesięcy). WSA w Gdańsku uznał, że kobieta postępuje jak racjonalny właściciel niewykorzystywanego czasowo mieszkania i nie można uznać, że czyni to w ramach działalności gospodarczej (wyrok z 7 czerwca 2017 r., sygn. akt I SA/Gd 430/17, prawomocny).

Powinien być wybór

Zdaniem Zbigniewa Błaszczyka, doradcy podatkowego z kancelarii Tax-US Podatki Doradztwo, wykładnia sądów idzie zbyt daleko. Ekspert podkreśla, że najem jest oddzielnym źródłem przychodów od działalności gospodarczej.

Jego zdaniem sam ustawodawca jest świadomy znacznej skali prowadzenia najmu prywatnego (nie w ramach działalności gospodarczej), skoro począwszy od 2018 r., wprowadzono dwie stawki podatkowe: 8,5 proc. od przychodu do wysokości 100 tys. zł rocznie i 12,5 proc. od nadwyżki przychodu.

– Kwota graniczna to przychód miesięczny przekraczający 8.333,33 zł, co w przeciętnych warunkach najmu w Polsce jest przychodem zwykle z kilku lokali mieszkalnych – zwraca uwagę Zbigniew Błaszczyk.

Jego zdaniem tak samo należy podchodzić do najmu krótkoterminowego.

– Ustawa o PIT daje więc podatnikowi prawo wyboru, czy będzie uzyskiwać nieograniczone przychody z najmu, czy wprowadzi przedmiot najmu do firmy i zacznie traktować przychody z niego jako działalność gospodarczą – stwierdza ekspert.

Przypomina również, że ryczałt nie uprawnia do odliczenia kosztów uzyskania przychodu. W jego przekonaniu zatem podatnicy powinni móc wybrać: albo zasady ogólne, według skali podatkowej (i wtedy płacą podatek od dochodu, czyli nadwyżki przychodów nad kosztami jego uzyskania), albo ryczałt (bez prawa odliczenia kosztów). 

OPINIA

Pięć sposobów opodatkowania najmu to absurd

Dominik Szczygieł doradca podatkowy i radca prawny z MSDS LEGAL i MSDS TAX

Jeżeli podatnik miałby płacić od przychodów z najmu 17-proc. ryczałt, to lepszym rozwiązaniem jest przejście na zasady ogólne PIT. Można wtedy rozliczyć koszty, w tym koszty remontów, mediów, utrzymania i amortyzację. Jestem jednak przeciwnikiem mnożenia bytów podatkowych, bo czy jest to zdrowa (podatkowo, gospodarczo, legislacyjnie) sytuacja, w której najem można rozliczać w sumie na pięć sposobów? To czysty absurd. Generalnie uważam, że samo istnienie zryczałtowanych form opodatkowania jest przejawem nierówności, jak też jest często wykorzystywane w patologiczny sposób. Generalnie czekam na nową (nowe) ustawę o podatku dochodowym. Bo stopień skomplikowania systemu opodatkowania dochodów przerasta granice absurdu. 

 Autor: Łukasz Zalewski

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: gazetaprawna.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Pracujący studenci, a ubezpieczenie w ZUS. Umowy o pracę, o dzieło i zlecenia - składki i świadczenia

Nie tylko latem wielu studentów podejmuje pracę, na podstawie kilku rodzajów umów. Różnią się one obowiązkiem odprowadzania składek a co za tym idzie, również prawem do świadczeń. Wyjaśniamy jakie umowy są podpisywane i jak są oskładkowane.

Rekord: Ponad 1,24 mln cudzoziemców pracuje legalnie w Polsce i płaci składki do ZUS

Na koniec I półrocza 2025 r. liczba cudzoziemców legalnie pracujących i objętych ubezpieczeniami społecznymi w ZUS przekroczyła 1,24 mln osób. W województwie kujawsko-pomorskim było ich ponad 48,3 tys.W porównaniu z końcem 2024 roku wzrost odnotowano zarówno w skali kraju, jak i w regionie - informuje Krystyna Michałek, regionalna rzeczniczka prasowa ZUS w województwie kujawsko-pomorskim.

Działalność nierejestrowana w 2025 roku - własny biznes bez składek ZUS i formalności [limit]. Kiedy rejestracja firmy jest już konieczna i jak to zrobić?

Rozpoczęcie działalności gospodarczej w Polsce może wydawać się skomplikowane – zwłaszcza dla osób, które dopiero testują swój pomysł na biznes. Dlatego działalność nierejestrowana (zwana też nieewidencjonowaną) to atrakcyjna forma dla początkujących przedsiębiorców. Jednak wraz z rozwojem działalności pojawia się pytanie: czy to już czas, by przejść na zarejestrowaną firmę? Przedstawiamy, kiedy warto podjąć ten krok, jakie są jego konsekwencje oraz jak się do tego przygotować.

Ukryte zyski w estońskim CIT – co to jest i dlaczego warto uważać?

Estoński CIT, czyli ryczałt od dochodów spółek, to atrakcyjna forma opodatkowania, która pozwala na odroczenie podatku dochodowego do momentu faktycznej dystrybucji zysków. Jednak korzystając z tej formy opodatkowania, przedsiębiorcy muszą być szczególnie czujni na pojęcie ukrytych zysków, które mogą skutkować nieoczekiwanym opodatkowaniem.

REKLAMA

Dramatyczne dane o wypadkach rolniczych w 2025 r. KRUS stawia na profilaktykę i zdrowie rolników

Dane za pierwsze półrocze 2025 roku pokazują, że w rolnictwie wciąż dochodzi do tysięcy wypadków przy pracy – odnotowano ponad 4,4 tys. zdarzeń, w których zginęło 26 osób. KRUS podkreśla, że profilaktyka i dbanie o zdrowie rolników stają się priorytetem, aby zmniejszyć ryzyko i poprawić bezpieczeństwo w pracy na wsi.

Rewolucja w opłacie cukrowej w Polsce! Nowe prawo wprowadza radykalne zmiany

Jest projekt ustawy o zmianie ustawy o zdrowiu publicznym oraz niektórych innych ustaw, który zakłada kompleksową nowelizację przepisów dotyczących tzw. opłaty cukrowej oraz uproszczenie systemu jej poboru. Celem zmian jest zwiększenie skuteczności działań prozdrowotnych oraz eliminacja dotychczasowych problemów interpretacyjnych i ograniczeń prawnych.

Wspólne KPI w usługach BPO - praktyczne podejście do optymalizacji procesów

Efektywne zarządzanie projektami BPO wymaga jasnych wskaźników efektywności, które pozwalają na obiektywną ocenę realizowanych procesów. Coraz więcej firm decyduje się na wdrożenie wspólnych KPI, realizowanych równolegle przez dostawcę usług i klienta. Takie podejście, oparte na pomiarze czasu pracy i dodatkowych metryk, umożliwia lepsze zrozumienie procesów i ich systematyczne doskonalenie.

Prezydencka propozycja zerowego PIT-u dla rodzin z dwójką dzieci dzieli opinię publiczną

Propozycja prezydenta Karola Nawrockiego wprowadzenia zerowego PIT-u dla rodzin z dwójką dzieci i dochodem do 140 tys. zł budzi wyraźne podziały w społeczeństwie. Według sondażu, popiera ją 47,5 proc. ankietowanych, a przeciwko jest 47,9 proc., reszta nie ma zdania.

REKLAMA

Zmiana limitów amortyzacji samochodów i kosztów leasingu od 2026 r. Jak ochronić swoje rozliczenia? Niekoniecznie przez zakupy do końca grudnia 2025 r.

Od 1 stycznia 2026 r. zmniejszy się o 1/3 limit wartości amortyzacji dla większości samochodów osobowych – z 150 tys. zł do 100 tys. zł. Przepisy co ciekawe nie są nowe, bo pochodzą z końca 2021 r., ale wchodzą w życie dopiero za kilka miesięcy i dlatego znowu zrobiło się o nich głośno. Te kilka miesięcy to także ostatni dzwonek, aby zapobiec negatywnym konsekwencjom tych zmian.

Od 2026 roku o 50% wzrośnie stawka podatku od wygranych i nagród (np. w lotto, konkursach, grach, sprzedaży premiowej) – z 10% do 15% [projekt]

Budżet państwa jest chyba naprawdę w trudnej sytuacji, skoro Ministerstwo Finansów planuje podnieść od przyszłego roku (i to o 50%) stawkę zryczałtowanego podatku dochodowego od wygranych w konkursach, grach i zakładach wzajemnych lub nagród związanych ze sprzedażą premiową, uzyskanych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Obecnie stawka ta wynosi 10% wartości wygranej lub nagrody a ma wzrosnąć do 15%. Ten podatek płacimy np. od wygranej w lotto (choć dopiero od wygranej większej niż 2000 zł).

REKLAMA