REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wydanie lokalu w oparciu o umowę przedwstępną przeniesienia własności a VAT

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Grupa ECDP
Jedna z wiodących grup konsultingowych w Polsce
Wydanie lokalu w oparciu o umowę przedwstępną przeniesienia jego własności a podatek VAT
Wydanie lokalu w oparciu o umowę przedwstępną przeniesienia jego własności a podatek VAT

REKLAMA

REKLAMA

W obrocie gospodarczym często dochodzi do sytuacji, w której sprzedaż nieruchomości dokonywana jest w oparciu o dwie umowy. Umowę przedwstępną oraz następującą po niej umowę przyrzeczoną. Równie często zdarza się, iż przedsiębiorcy już na etapie umowy przedwstępnej wydają kupującemu przedmiotową nieruchomość, a dopiero później podpisują umowę przenosząca jej własność. Kiedy w takim przypadku należy rozpoznać obowiązek podatkowy?

Spółka X z o.o. w marcu 2018 r. zawarła z firmą ABC sp. z o.o. umowę przedwstępną, w formie aktu notarialnego, zbycia nieruchomości w Warszawie na rzecz ABC. W umowie przedwstępnej strony określiły cenę. Jednocześnie strony postanowiły, że wydanie przedmiotowej nieruchomości na rzecz ABC, nastąpi już w chwili podpisania umowy przedwstępnej. Z kolei przyrzeczona umowa, również w formie aktu notarialnego, została zawarta w maju 2018 r. W tym miesiącu również doszło do zapłaty ceny. W jakim okresie rozliczeniowym należy wykazać przeprowadzoną transakcję?

REKLAMA

REKLAMA

Autopromocja

Należy przypomnieć, że stosownie do art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny, umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Ponadto umowa taka powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W konsekwencji samo zawarcie umowy przyrzeczonej nie prowadzi jeszcze do przeniesiena własnosci określonej nieruchomości na gruncie prawa cywilnego. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jedynie kreuje obowiązek zawarcia w późniejszym terminie, ostatecznej przyrzeczonej umowy zbycia nieruchomości.

Nieco inaczej zbycie nieruchomości może wyglądać na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług (dalej jako ustawa o VAT). Przepisy ustawy o VAT nie przewidują szczególnych reguł dla mechanizmu powstania obowiązku podatkowego przy sprzedaży nieruchomości. W tym przypadku znajdzie zatem zastosowanie zasada ogólna opisana w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Z uwagi na powyższe należy rozstrzygnąć, kiedy dochodzi do dokonania dostawy towarów w przypadku zbycia nieruchomości.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przyjmuje się, że przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel nie jest uzależnione od przeniesiena własności rzeczy w sensie prawnym, lecz ekonomicznym. W przypadku sprzedaży nieruchomości istotna zatem będzie możliwość fizycznego korzystania z niej. Powyższe potwierdza Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 1.03.2013 r., sygn. akt III SA/GI 1983/12, w którym stwierdzono: „istotne jest przy tym nie tyle przeniesienie prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) lecz przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Chodzi zatem o aspekt faktyczny sprowadzający się do przekazania faktycznej możliwości dysponowania towarem, a nie rozporządzania nim w sensie prawnym.”

REKLAMA

Organy podatkowe przyjmują, że sama umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie powoduje powstania obowiązku podatkowego na gruncie podatku VAT. Nie wiąże się bowiem z ekonomicznym przeniesieniem władztwa nad nieruchomością. Stanowiskie takie potwierdził m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 8.06.2018 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.222.2018.1.JG. Ww. organ podatkowy wskazał, że dopiero w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej (w formie aktu notarialnego), dojdzie do powstania obowiązku podatkowego z tytułu zbycia nieruchomości. Podobne stanowisko zajął także Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z 2.12.2015 r., sygn. akt III SA/Wa 492/15.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Niemniej jednak, należy zauważyć, że z postanowień umowy przedwstępnej mogą wynikać skutki, które spowodują powstanie obowiązku podatkowego. W analizowanym przykładzie już w marcu 2018 r. (w momencie podpisania umowy przedwstępnej) doszło do wydania nieruchomości na rzecz ABC. Zasadniczo zatem już w tej chwili objęła fizyczne posiadanie przedmiotowej nieruchomości.

Jednocześnie należy stwierdzić, że właśnie z chwilą podpisania umowy przyrzeczonej doszło do przejęcia ekonomicznego władztwa nad rzeczą przez spółkę ABC. W konsekwencji to w marcu 2018 r. miała miejsce dostawa towaru (przedmiotowej nieruchomości), która powoduje powstanie obowiązku podatkowego.

Tożsame stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 14.08.2018 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.484.2018.1.BW, który stwierdził: „Mając na uwadze powyższe okoliczności sprawy oraz wyżej powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy w dniu 23 maja 2018 r. tj. w dniu zawarcia przedwstępnych umów sprzedaży - jak bowiem wskazał Wnioskodawca w tym dniu nastąpiło wydanie w posiadanie nieruchomości do dyspozycji nabywcy.”

Polecamy: Biuletyn VAT

Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata

W konsekwencji należy stwierdzić, że co do zasady samo podpisanie umowy przedwstępnej nie rodzi jeszcze obowiązku podatkowego z tytułu zbycia nieruchomości. Jednakże, jeżeli umowa przedwstępna zbycia nieruchomości przewiduje, iż dochodzi do wydania nieruchomości, to obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej wydania. Istotne jest zatem dookreślenie tej kwestii w zawieranej umowie przedwstępnej. Odnosząc powyższe do wskazanego przykładu, należy stwierdzić, że X Sp. z o.o. powinna rozpoznać obowiązek podatkowy z tytułu zbycia nieruchomości na rzecz ABC sp. z o.o. już w marcu 2018 r. (z chwilą podpisania umowy przedwstępnej zawierającej postanowienie o wydaniu nieruchomości na rzecz ABC).

Tobiasz Olczak, młodszy konsultant podatkowy w ECDP Sp. z o.o.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Paradoks: Rentowność obligacji skarbowych spadała w minionym tygodniu, a ich ceny rosły. Co będzie dalej?

Rentowność obligacji skarbowych spadała w minionym tygodniu, a ich ceny rosły, na przekór narracji płynącej z rynku złota i innych metali szlachetnych, których rajd miałby być wyrazem spadającego zaufania do dolara, obligacji i całego systemu fiducjarnego. Czy można pogodzić dwa trendy o przeciwnym charakterze? Na to pytanie, w cotygodniowym komentarzu Catalyst odpowiada Emil Szweda (Obligacje.pl).

Skarbówka wchodzi na nasze konta i sprawdza transakcje bez nakazu jak się fiskusowi tylko podoba: STIR, DAC7 – warto wiedzieć, co to jest i jak działa

Fiskus ma prawo do prowadzenia kontroli kont bankowych. Dotyczy to osób prywatnych oraz przedsiębiorców i firm. Dla sprawdzenia historii transakcji na koncie bankowym nie musi być prowadzone przeciwko nam żadne postępowanie ani wszczęta kontrola. Skarbówce wystarczy samo podejrzenie popełnienia wykroczenia lub przestępstwa skarbowego, aby sięgnąć do banku po informacje o dokonywanych przez nas transakcjach. Poza tym zautomatyzowane systemy same badają na bieżąco historię bankową naszych kont i wyłapują transakcje podejrzane.

Firmowe to firmowe. Dlaczego warto oddzielić finanse prywatne od firmowych. Cztery konta, które dają przedsiębiorcy spokój

Właściciele małych firm często powtarzają: „to przecież wszystko moje pieniądze”. I rzeczywiście – formalnie tak jest. Ale kiedy pieniądze są wspólne, problemy finansowe też robią się wspólne. Dopóki na koncie jest płynność, granica między finansami firmowymi a prywatnymi wydaje się niewidoczna. Ale wystarczy większy wydatek, spadek sprzedaży albo poślizg w płatnościach od klientów – i zaczyna się chaos. Nie w dokumentach – w codziennym zarządzaniu.

Dwie ważne nowości w podatku od spadków i darowizn. Przywrócenie terminu do zwolnienia i zmiana przepisów dot. obowiązku podatkowego i złożenia zeznania

W dniu 14 października 2025 r. Rada Ministrów przyjęła i przesłała do Sejmu RP projekt nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn, który przewiduje w szczególności ochronę spadkobierców przed utratą zwolnień podatkowych. Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów, nowe przepisy przewidują możliwość przywrócenia terminu, który będzie miał zastosowanie do wszystkich tytułów nabycia majątku podlegającego podatkowi od spadków i darowizn. Ponadto przywrócenie terminu dotyczyć będzie poza zwolnieniem dla najbliższej rodziny, także zwolnienia nabycia przedsiębiorstw zmarłej osoby fizycznej, gdzie warunkiem zwolnienia jest również konieczność terminowego złożenia zgłoszenia. Dodatkowo nowe przepisy doprecyzują moment powstania obowiązku podatkowego przy nabyciu spadku i obowiązku złożenia zeznania podatkowego. Jest możliwe, że zmiany przepisów wejdą w życie jeszcze w 2025 roku.

REKLAMA

API KSeF 2.0 - Ministerstwo Finansów udostępniło demo interfejsu programistycznego

W dniu 15 października 2025 r. Ministerstwo Finansów udostępniło środowisko przedprodukcyjne (Demo) interfejsu programistycznego API KSeF 2.0.Środowisko daje możliwość sprawdzenia systemów finansowo-księgowych z wykorzystaniem rzeczywistych metod uwierzytelniania. Resort finansów zapewnia wsparcie techniczne dla użytkowników środowiska przedprodukcyjnego (Demo) pod adresem: podatki.gov.pl/formularz. Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że integracja ze środowiskiem API KSeF 2.0 jest konieczna, aby zapewnić kompatybilność systemów finansowo-księgowych z obligatoryjną wersją systemu KSeF 2.0.

Od 2026 r. zmiany w księgowości podatników PIT. Nowe pliki JPK i rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 16 października 2025 r., że od 2026 r. wchodzą w życie nowe obowiązki dla przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą i rozliczających się w ramach podatku PIT. Podmioty prowadzące działalność gospodarczą podlegające podatkowi PIT, które co miesiąc przekazują ewidencję JPK_V7M, będą zobowiązane do prowadzenia przy użyciu programów komputerowych ksiąg rachunkowych, podatkowej księgi przychodów i rozchodów lub ewidencji przychodów. Ministerstwo Finansów udostępni bezpłatne narzędzia pozwalające na realizację obowiązków w zakresie przesyłania nowych obligatoryjnych plików JPK.

Rachunki nie będą trafiały do KSeF. Czy to oznacza, że wrócą do łask?

Już od 2026 roku podatnicy będą zobowiązani do wystawiania faktur w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF). System obejmie faktury ustrukturyzowane, natomiast nie dotyczy innych dokumentów, takich jak rachunki. Oznacza to, że przedsiębiorcy dokumentujący sprzedaż zwolnioną z VAT mogą wystawiać rachunki poza KSeF.

Darowizna samochodu żonie po wycofaniu z firmy. Czy to na pewno bezpieczne podatkowo? Skarbówka rozwiewa wątpliwości

Czy przekazanie żonie samochodu wycofanego z działalności gospodarczej może sprowadzić na przedsiębiorcę problemy z fiskusem? Najnowsza interpretacja skarbówki rozwiewa te wątpliwości. Urząd jasno wskazał, że darowizna auta po wycofaniu z firmy nie powoduje powstania przychodu w PIT, o ile spełnione są określone warunki. To ważna wiadomość dla przedsiębiorców, którzy zastanawiają się, jak bezpiecznie przekazać majątek firmowy do majątku prywatnego.

REKLAMA

Opodatkowanie donejtów dla twórców internetowych (PIT, VAT). Czy to naprawdę darowizna?

Przez lata środowisko twórców internetowych – streamerów, youtuberów czy użytkowników Patronite – żyło w przekonaniu, że donate’y (czyli dobrowolne wpłaty od widzów) to darowizny, a więc – do określonego limitu – nieopodatkowane. Takie podejście miało swoje źródło w języku – słowo „donate” pochodzi przecież od angielskiego „donation”, czyli darowizna.

KSeF 2.0. Co ważniejsze – prawo podatkowe, czy podręczniki Ministerstwa Finansów? Faktura ustrukturyzowana istnieje tylko wirtualnie

Opublikowany przez resort finansów, liczący kilkaset stron (!) dokument pod nazwą „Podręcznik KSeF 2.0.” (w 4. częściach), jest w wielu miejscach nie tylko sprzeczny z projektowanymi przepisami, lecz również z uchwaloną już nowelizacją ustawy o VAT – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA