REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wydanie lokalu w oparciu o umowę przedwstępną przeniesienia własności a VAT

Grupa ECDP
Jedna z wiodących grup konsultingowych w Polsce
Wydanie lokalu w oparciu o umowę przedwstępną przeniesienia jego własności a podatek VAT
Wydanie lokalu w oparciu o umowę przedwstępną przeniesienia jego własności a podatek VAT

REKLAMA

REKLAMA

W obrocie gospodarczym często dochodzi do sytuacji, w której sprzedaż nieruchomości dokonywana jest w oparciu o dwie umowy. Umowę przedwstępną oraz następującą po niej umowę przyrzeczoną. Równie często zdarza się, iż przedsiębiorcy już na etapie umowy przedwstępnej wydają kupującemu przedmiotową nieruchomość, a dopiero później podpisują umowę przenosząca jej własność. Kiedy w takim przypadku należy rozpoznać obowiązek podatkowy?

Spółka X z o.o. w marcu 2018 r. zawarła z firmą ABC sp. z o.o. umowę przedwstępną, w formie aktu notarialnego, zbycia nieruchomości w Warszawie na rzecz ABC. W umowie przedwstępnej strony określiły cenę. Jednocześnie strony postanowiły, że wydanie przedmiotowej nieruchomości na rzecz ABC, nastąpi już w chwili podpisania umowy przedwstępnej. Z kolei przyrzeczona umowa, również w formie aktu notarialnego, została zawarta w maju 2018 r. W tym miesiącu również doszło do zapłaty ceny. W jakim okresie rozliczeniowym należy wykazać przeprowadzoną transakcję?

REKLAMA

Autopromocja

Należy przypomnieć, że stosownie do art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny, umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Ponadto umowa taka powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W konsekwencji samo zawarcie umowy przyrzeczonej nie prowadzi jeszcze do przeniesiena własnosci określonej nieruchomości na gruncie prawa cywilnego. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jedynie kreuje obowiązek zawarcia w późniejszym terminie, ostatecznej przyrzeczonej umowy zbycia nieruchomości.

Nieco inaczej zbycie nieruchomości może wyglądać na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług (dalej jako ustawa o VAT). Przepisy ustawy o VAT nie przewidują szczególnych reguł dla mechanizmu powstania obowiązku podatkowego przy sprzedaży nieruchomości. W tym przypadku znajdzie zatem zastosowanie zasada ogólna opisana w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Z uwagi na powyższe należy rozstrzygnąć, kiedy dochodzi do dokonania dostawy towarów w przypadku zbycia nieruchomości.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przyjmuje się, że przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel nie jest uzależnione od przeniesiena własności rzeczy w sensie prawnym, lecz ekonomicznym. W przypadku sprzedaży nieruchomości istotna zatem będzie możliwość fizycznego korzystania z niej. Powyższe potwierdza Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 1.03.2013 r., sygn. akt III SA/GI 1983/12, w którym stwierdzono: „istotne jest przy tym nie tyle przeniesienie prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) lecz przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Chodzi zatem o aspekt faktyczny sprowadzający się do przekazania faktycznej możliwości dysponowania towarem, a nie rozporządzania nim w sensie prawnym.”

REKLAMA

Organy podatkowe przyjmują, że sama umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie powoduje powstania obowiązku podatkowego na gruncie podatku VAT. Nie wiąże się bowiem z ekonomicznym przeniesieniem władztwa nad nieruchomością. Stanowiskie takie potwierdził m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 8.06.2018 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.222.2018.1.JG. Ww. organ podatkowy wskazał, że dopiero w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej (w formie aktu notarialnego), dojdzie do powstania obowiązku podatkowego z tytułu zbycia nieruchomości. Podobne stanowisko zajął także Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z 2.12.2015 r., sygn. akt III SA/Wa 492/15.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Niemniej jednak, należy zauważyć, że z postanowień umowy przedwstępnej mogą wynikać skutki, które spowodują powstanie obowiązku podatkowego. W analizowanym przykładzie już w marcu 2018 r. (w momencie podpisania umowy przedwstępnej) doszło do wydania nieruchomości na rzecz ABC. Zasadniczo zatem już w tej chwili objęła fizyczne posiadanie przedmiotowej nieruchomości.

Jednocześnie należy stwierdzić, że właśnie z chwilą podpisania umowy przyrzeczonej doszło do przejęcia ekonomicznego władztwa nad rzeczą przez spółkę ABC. W konsekwencji to w marcu 2018 r. miała miejsce dostawa towaru (przedmiotowej nieruchomości), która powoduje powstanie obowiązku podatkowego.

Tożsame stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 14.08.2018 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.484.2018.1.BW, który stwierdził: „Mając na uwadze powyższe okoliczności sprawy oraz wyżej powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy w dniu 23 maja 2018 r. tj. w dniu zawarcia przedwstępnych umów sprzedaży - jak bowiem wskazał Wnioskodawca w tym dniu nastąpiło wydanie w posiadanie nieruchomości do dyspozycji nabywcy.”

Polecamy: Biuletyn VAT

Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata

W konsekwencji należy stwierdzić, że co do zasady samo podpisanie umowy przedwstępnej nie rodzi jeszcze obowiązku podatkowego z tytułu zbycia nieruchomości. Jednakże, jeżeli umowa przedwstępna zbycia nieruchomości przewiduje, iż dochodzi do wydania nieruchomości, to obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej wydania. Istotne jest zatem dookreślenie tej kwestii w zawieranej umowie przedwstępnej. Odnosząc powyższe do wskazanego przykładu, należy stwierdzić, że X Sp. z o.o. powinna rozpoznać obowiązek podatkowy z tytułu zbycia nieruchomości na rzecz ABC sp. z o.o. już w marcu 2018 r. (z chwilą podpisania umowy przedwstępnej zawierającej postanowienie o wydaniu nieruchomości na rzecz ABC).

Tobiasz Olczak, młodszy konsultant podatkowy w ECDP Sp. z o.o.

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/9
Są kosztem uzyskania przychodu:
koszty reprezentacji, w szczególności poniesione na usługi gastronomiczne, zakup żywności oraz napojów, w tym alkoholowych
udzielone pożyczki, w tym stracone pożyczki
wydatki na wystrój wnętrza biurowego nie będące wydatkami reprezentacyjnymi
wpłaty dokonywane do pracowniczych planów kapitałowych, o których mowa w ustawie o pracowniczych planach kapitałowych – od nagród i premii wypłaconych z dochodu po opodatkowaniu podatkiem dochodowym
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Pracownik może czasem nie wykonywać pracy i zachować prawo do wynagrodzenia. W jakich przypadkach?

Wynagrodzenie jest – co do zasady - świadczeniem przysługującym w zamian za świadczoną przez pracownika pracę (czyli wynagrodzenie przysługuje za pracę wykonaną). Za czas niewykonywania pracy pracownik ma prawo do wynagrodzenia, jeżeli wynika to z przepisów prawa pracy.

Zmiana zasad wysyłania pocztą pism (urzędowych, podatkowych, sądowych) z zachowaniem terminu. Łatwiej będzie też uzyskać oprocentowanie nadpłat

Do Sejmu trafił już rządowy projekt nowelizacji Ordynacji podatkowej i kilku innych ustaw, który ma na celu dostosowania polskiego prawa do dwóch wyroków Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE). Nowe przepisy przewidują, że m.in. w procedurze podatkowej, administracyjnej, cywilnej, można będzie nadać pismo (z zachowaniem terminu) do urzędu u dowolnego operatora pocztowego, a nie jak do tej pory tylko za pośrednictwem Poczty Polskiej. Zmienione omawianą nowelizacją przepisy zapewnią też oprocentowanie nadpłat powstałych w wyniku orzeczeń TSUE lub TK za okres od dnia powstania nadpłaty do dnia jej zwrotu, niezależnie od czasu złożenia wniosku o zwrot nadpłaty.

Bałagan w dokumentach firmy? Sprawdź, jak skutecznie nad nimi zapanować

Papierowy bałagan w dokumentacji firmowej. Dlaczego tradycyjne przechowywanie dokumentów sprawia tyle problemów? Co musisz wiedzieć, aby to zmienić?

Ile wyniesie rata kredytu po obniżce stóp procentowych o 0,5 pp, 0,75 pp, 1 pp.? Jak wzrośnie zdolność kredytowa? Stopy NBP spadną dopiero w II połowie 2025 r.?

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 15-16 stycznia 2024 r. utrzymała wszystkie stopy procentowe NBP na niezmienionym poziomie. RPP nie zmieniła poziomu stóp procentowych w styczniu 2025 r. Rankomat.pl zwraca jednak uwagę, że jest szansa na to, że w 2025 roku (raczej w II połowie) stopy spadną o 0,75 p.p. (punkt procentowy). To wywołałoby spadek raty przeciętnego kredytu o 196 zł i wzrost zdolności kredytowej. Okazuje się, że bankach obniżki już się zaczęły i to nie tylko w przypadku lokat, ale również kredytów. Jak wynika z danych NBP, średnie oprocentowanie lokat założonych w listopadzie (najnowsze dostępne dane) spadło poniżej 4% po raz pierwszy od maja 2022 r. Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych również było najniższe od maja 2022 r. i wyniosło 7,35%. Zauważalnie staniały nawet kredyty konsumpcyjne, których RRSO po raz pierwszy od grudnia 2021 r. spadło poniżej 13%.

REKLAMA

E-akta osobowe pracowników: co muszą zawierać i jak je prowadzić?

Elektroniczna forma akt osobowych, czyli e-akta, staje się coraz bardziej popularna, oferując wygodę, efektywność i oszczędność czasu. Ale czym właściwie są e-akta osobowe pracowników i jak je prawidłowo prowadzić?

Procedura VAT-OSS – na czym polega, jak stosować i dlaczego warto. Jak wypełnić zgłoszenie VIU-R

Wprowadzenie procedury VAT-OSS (One Stop Shop – co można przetłumaczyć jako: Sklep w jednym miejscu), to istotne uproszczenie rozliczeń podatkowych dla firm prowadzących działalność transgraniczną w Unii Europejskiej. Procedura ta umożliwia przedsiębiorcom rozliczać w jednym miejscu podatek VAT z tytułu sprzedaży towarów i usług na rzecz konsumentów w innych krajach UE. Pozwala to na uniknięcie skomplikowanych procesów rejestracji i rozliczeń w każdym państwie członkowskim oddzielnie.

Automatyzacja i sztuczna inteligencja w księgowości: przykłady konkretnych zastosowań. System wykryje oszusta i fałszywego dostawcę

Automatyzacja procesów finansowych (w tym zastosowanie sztucznej inteligencji) już teraz pomaga przedsiębiorcom oszczędzać czas, redukować koszty oraz minimalizuje ryzyko błędów. I choć jej korzyści odkrywają głównie najwięksi rynkowi gracze, wkrótce te narzędzia mogą stać się niezbędnym elementem każdej firmy, chociażby ze względu na ich nieocenioną pomoc w wykrywaniu cyberoszustw. O tym, dlaczego automatyzacja w księgowości jest niezbędna, mówi Marzena Janta-Lipińska, ekspertka ds. podatków, specjalizująca się w księgowości zewnętrznej i propagatorka nowoczesnych, elastycznych rozwiązań z zakresu usług operacyjnych, zgodności z przepisami i sprawozdawczości.

Świetna wiadomość dla podatników. Chodzi o odsetki z urzędu skarbowego

Odsetki od nadpłat podatkowych będą naliczane już od dnia ich powstania aż do momentu zwrotu – taką zmianę przewiduje projekt nowelizacji ordynacji podatkowej przyjęty przez rząd. Co jeszcze ulegnie zmianie?

REKLAMA

Podatek od nieruchomości w 2025 r. Budynek i budowla inaczej definiowane, przesunięcie złożenia deklaracji DN-1 i inna stawka dla garaży

Budynek i budowla zmieniły od początku 2025 r. swoje definicje w podatku od nieruchomości.  Do tej pory podatnicy posługiwali się uregulowaniami pochodzącymi z prawa budowlanego, dlatego wprowadzenie przepisów regulujących te kwestie bezpośrednio w przepisach podatkowych to spora zmiana. Sprawdzamy, w jaki sposób wpłynie ona na obowiązki podatkowe polskich przedsiębiorców. 

Tsunami zmian podatkowych – kto ucierpi najbardziej?

Rok 2025 przynosi kolejną falę zmian podatkowych, które dotkną zarówno najmniejszych przedsiębiorców, jak i największe firmy. Eksperci alarmują, że brak stabilności prawa zagraża inwestycjom w Polsce, a wprowadzenie nowych przepisów w pośpiechu prowadzi do kosztownych błędów. Czy czeka nas poprawa w zakresie przewidywalności i uproszczenia systemu fiskalnego?

REKLAMA