REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Odliczenie VAT od zakupu nieruchomości a termin złożenia oświadczenia

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Prawna Skarbiec
Kancelaria Prawna Skarbiec świadczy doradztwo prawne z zakresu prawa podatkowego, gospodarczego, cywilnego i karnego.
Robert Nogacki
radca prawny
Odliczenie VAT od zakupu nieruchomości a termin złożenia oświadczenia
Odliczenie VAT od zakupu nieruchomości a termin złożenia oświadczenia

REKLAMA

REKLAMA

Odliczenie VAT od zakupu nieruchomości uzależnione jest od złożenia oświadczenie przed naczelnikiem urzędu skarbowego o wyborze opodatkowania VAT dla tej transakcji. Jakie skutki może mieć brak zgłoszenia wyboru opodatkowania VAT w terminie?

Odliczenie VAT od zakupu nieruchomości

Zgodnie z generalną zasadą prawa podatkowego dostawa budynków, budowli lub ich części podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Jest to regulacja istotna zwłaszcza dla przedsiębiorców, którzy jeśli skorzystają ze zwolnienia z VAT, nie będą później mogli tego VAT w swojej działalności odliczyć. Dlatego, chcąc zachować prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia nieruchomości, muszą przed dniem jej nabycia złożyć razem ze zbywcą oświadczenie przed naczelnikiem urzędu skarbowego o wyborze opodatkowania VAT dla tej transakcji. Organ odmówił jednemu z przedsiębiorców prawa do takiego odliczenia, podnosząc, że oświadczenia te zostały złożone za późno, bo dzień po zawarciu aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości. Ze stanowiskiem fiskusa nie zgodził się sąd, stwierdzając, że przedsiębiorcy złożyli oświadczenie w terminie.

REKLAMA

REKLAMA

Przepis art. 43 ust. 10 ustawy o VAT stanowi, że podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części tym podatkiem, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dla dostawy tego budynku, budowli lub ich części.

REKLAMA

Nabycie nieruchomości przez firmę

W deklaracji VAT-7 za czerwiec 2018 r. przedsiębiorca wykazał kwotę zwrotu VAT na swoje konto w wysokości ponad 216 tys. zł. Naczelnik urzędu skarbowego przeprowadził u przedsiębiorcy czynności sprawdzające zasadność tego zwrotu. W ich wyniku ustalił, że główną podstawą wnioskowanego przez firmę zwrotu jest koszt nabycia nieruchomości, do jakiego doszło w czerwcu 2018 r. Umowa jej sprzedaży została zawarta w formie aktu notarialnego 19 czerwca 2018 r. Natomiast oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług o wyborze opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, przedsiębiorca złożył w urzędzie skarbowym 20 czerwca 2018 r. Transakcja opiewała na kwotę 1 230 tys. zł.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Brak zgłoszenia wyboru opodatkowania VAT w terminie

W styczniu 2019 r. organ pierwszej instancji, po przeprowadzeniu postępowania podatkowego, sporządził protokół badania ksiąg podatkowych, w którym stwierdził, że błędnie ujęto w nich przedmiotowe nabycie nieruchomości, jako nabycie z opodatkowaniem VAT. W decyzji z marca 2019 r., po wyeliminowaniu z rejestru VAT zakupów tej transakcji, dokonał zmiany wymiaru należnego firmie zwrotu z wnioskowanych przez nią 216 tys. zł na jedynie 14 tys. zł. Naczelnik urzędu skarbowego stwierdził, że nie dochowała ona warunku określonego w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nie składając wymaganego w tym przepisie oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT dla tej transakcji przed dniem dostawy nieruchomości.

Nabycie nieruchomości do działalności opodatkowanej VAT

Przedsiębiorca wniósł odwołanie od tej decyzji, ale dyrektor izby administracji skarbowej jako organ odwoławczy potwierdził ustalenia organu pierwszej instancji, informując, że choć prawo do odliczenia VAT jest podstawowym prawem podatnika podatku od towarów i usług, to aby z niego skorzystać, podatnik musi spełnić określone warunki. A w opinii organu w tej sprawie został spełniony tylko jeden z dwóch warunków ustanowionych w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Co ciekawe, dyrektor izby administracji skarbowej stwierdził dodatkowo, że naczelnik urzędu skarbowego, słusznie uznając, iż transakcja dostawy nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT, niezasadnie pozbawił przedsiębiorcę możliwości odliczenia VAT w kwocie nieco ponad 1 tys. zł, wynikającej z faktury wystawionej przez kancelarię notarialną z tytułu sporządzenia umowy sprzedaży tej nieruchomości. Dyrektor poinformował, że skoro przedsiębiorca oświadczył, że będzie wykorzystywał przedmiotową nieruchomość do sprzedaży i działalności opodatkowanej VAT, jako że nabył ją w celu wynajmu oraz prowadzenia działalności gospodarczej, to należy mu się wskazane odliczenie VAT wynikające z faktury wystawionej przez notariusza za czynności związane ze sporządzeniem aktu jej nabycia.

Zgłoszenie nabycie nieruchomości w wymaganym terminie

Przedsiębiorca zaskarżył rozstrzygnięcia organów, podnosząc m.in., że dokonał on przedmiotowego zgłoszenia w wymaganym terminie, gdyż do wydania nieruchomości, a więc jej dostawy, doszło dopiero 22 czerwca 2018 r., czyli w dniu wydania mu jej przez zbywcę.

Dzień podpisania aktu notarialnego to dzień dostawy

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach przypomniał, że zgodnie z regułami zawartymi w ustawie o VAT opodatkowaniu podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, a poza kilkoma wyjątkami obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Z kolei pod pojęciem „dostawy” ustawa rozpoznaje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. A zawarcie umowy sprzedaży umożliwia nabywcy działanie jak właściciel, dalsze rozporządzanie towarem, bez potrzeby fizycznego jego wydania. Sąd stwierdził zatem, że za dzień dostawy nieruchomości należy uznać dzień podpisania aktu notarialnego dokumentującego jej sprzedaż, czyli 19 czerwca. Nie jest nim wskazywany przez przedsiębiorcę dzień wydania 22 czerwca.

Oświadczenie dzień po akcie, jeszcze niczego nie przesądza

Sąd nie zgodził się jednak z organami podatkowymi jakoby fakt, iż przedsiębiorca złożył naczelnikowi urzędu skarbowego sporne oświadczenie 20 czerwca, a więc dzień po dokonaniu dostawy nieruchomości, przesądza o rozstrzygnięciu tej sprawy na jego niekorzyść. Przywołał m.in. zasadę proporcjonalności w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, zgodnie z którą „legalność środków nakładających ciężary finansowe na przedsiębiorców uzależniona jest od tego, że środki te będą właściwe i konieczne dla realizacji celów, do których zmierza zgodnie z prawem dana regulacja, przy czym, jeżeli istnieje możliwość wyboru spośród wielu właściwych środków, należy stosować najmniej restrykcyjne oraz czuwać nad tym, aby nałożone ciężary nie były nadmierne w stosunku do zamierzonych celów” (wyrok WSA w Kielcach z 20 sierpnia 2020 r., sygn. akt I SA/Ke 15/20).

Oświadczenie w akcie notarialnym

Na kanwie powyższego WSA stwierdził, że sprzeczne z zasadą proporcjonalności są krajowe przepisy, które nie pozwalają na wykazanie przez strony wyboru metody opodatkowania transakcji w inny niepodważalny sposób niż tylko poprzez oświadczenie złożone naczelnikowi urzędu skarbowego. A z analizy treści zawartego przez strony aktu notarialnego, który notariusz ma z urzędu obowiązek przekazać organom podatkowym, wynika, iż potwierdzono w nim, że:

- kupujący nabywa nieruchomość za kwotę 1 230 tys. zł brutto, w tym zawarty jest podatek VAT w kwocie 230 tys. zł;

- podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nie pobrano na podstawie art. 2 ust. 4 ustawy o PCC, co oznacza, że transakcja nie podlegała zwolnieniu z VAT;

- strona sprzedająca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, a dostawa nieruchomości opodatkowana jest podatkiem od towarów i usług w stawce 23%.

Co więcej, o tym, że wolą stron była rezygnacja ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, świadczy zadeklarowanie tego podatku jako należnego przez sprzedającego i zadeklarowanie go jako naliczonego przez nabywającego, jak i sama zapłata kwoty tego podatku na rachunek właściwego urzędu skarbowego.

Dostawa nieruchomości w dniu zawarcia aktu notarialnego

W rezultacie WSA w Kielcach orzekł, że dla zachowania wymogów skutecznej rezygnacji ze zwolnienia z VAT celem zachowania prawa do odliczenia tego podatku wystarczające jest, że gdy dostawa nieruchomości następuje w dniu zawarcia aktu notarialnego, to w akcie tym strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania transakcji. Uchylając decyzje organów podatkowych obu instancji, WSA stwierdził:

„Przyjęcie w tej sytuacji, że strony umowy nie zrezygnowały ze zwolnienia od opodatkowania dostawy, pozostaje w sprzeczności z tymi wyrazami woli stron, które tu wskazano. Taka interpretacja tych zdarzeń, jakiej dokonały organy podatkowe, jest wyraźnym przedłożeniem kwestii formalnych ponad istotę i treść zamierzonej przez podatników transakcji, które zostały dostatecznie jasno wyrażone. Jest to nadmierny formalizm, który prowadzi do naruszenia zasady proporcjonalności” (sygn. akt I SA/Ke 15/20).

Organy podatkowe zapominają

Powyższe rozstrzygnięcie kieleckiego sądu przypomina organom nie tylko o tym, że nadmierny formalizm nie jest przejawem właściwego rozumienia prawa. Przypomina również, że organy związane są także, jeśli nie przede wszystkim, prawem wspólnotowym, które nie pozwala nakładać na przedsiębiorców ciężarów finansowych w sposób niewłaściwy i sprzeczny z celami, dla jakich dany środek prawny został powołany. Do tego, jeśli istnieje możliwość wyboru między wieloma środkami, należy stosować ten najmniej dla przedsiębiorcy restrykcyjny. W rzeczywistości bowiem organy podatkowe dość często zapominają o podstawowych zasadach prawa podatkowego, jak chociażby o tej, która stanowi, że mogą działać wyłącznie na podstawie przepisów prawa, a przede wszystkim o zasadzie in dubio pro tributario, czyli rozstrzygania wątpliwości na korzyść podatnika.

Autor: radca prawny Robert Nogacki
Kancelaria Prawna Skarbiec

Polecamy: Komplet PODATKI 2021

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rewolucja nie mniej ważna niż KSeF. Nowy obowiązek dla firm sektora MŚP

Cyfryzacja rozliczeń podatkowych w Polsce wchodzi w kolejny etap. Podczas gdy uwaga przedsiębiorców skupia się dziś na KSeF, równie istotna zmiana dotknie ich jeszcze wcześniej. Od 1 stycznia 2026 roku prowadzenie KPiR możliwe będzie wyłącznie w formie cyfrowej. MF przekonuje, że to krok w stronę uproszczenia, automatyzacji oraz zwiększenia transparentności biznesu. Dla sektora MŚP oznacza on również nowe formalności, konieczność inwestycji w systemy IT oraz kary za nieterminowe raporty.

Samochód w JDG – zakup, leasing, VAT, koszty (100%, 75%, czy 50%), sprzedaż. To przedsiębiorca musi wiedzieć koniecznie

Mobilność to często klucz do efektywnego działania przedsiębiorcy, zwłaszcza w usługach, handlu czy transporcie. Prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą (JDG) mogą skorzystać z licznych udogodnień podatkowych, które umożliwiają nie tylko częściowe odliczenie kosztów zakupu pojazdu, ale także rozliczanie wydatków związanych z jego użytkowaniem i eksploatacją. Bierzemy pod lupę najpopularniejsze ulgi i odliczenia samochodowe przysługujące od momentu zakupu, poprzez jego użytkowanie aż po sprzedaż.

KSeF zmienia zasady gry. Jak biura rachunkowe mogą zabezpieczyć siebie i klientów?

Wprowadzenie Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) zautomatyzuje obieg dokumentów, ale jednocześnie zrodzi fundamentalne pytanie o odpowiedzialność za kwalifikację kosztów. Obowiązek ten spoczywa na przedsiębiorcy, jednak w praktyce to biura rachunkowe znajdą się na pierwszej linii jeśli idzie o nowe wyzwanie. Niewdrożenie odpowiednich procedur może prowadzić do chaosu komunikacyjnego, sporów z klientami, a nawet do procesów sądowych.

Gigantyczny deficyt i nowe podatki. Rząd ogłasza budżet na 2026 rok - co to oznacza dla naszych portfeli?

Rząd przyjął projekt ustawy budżetowej na 2026 rok, który zakłada rekordowe wydatki na bezpieczeństwo, zdrowie i programy społeczne, ale też gigantyczny deficyt na poziomie 271,7 mld zł. W planie znalazły się podwyżki podatków i akcyzy, a także nowe rozwiązania fiskalne, które mają zasilić budżet. Co to oznacza dla Polaków i jak wpłynie na ich portfele?

REKLAMA

VAT 2026: 25 istotnych zmian (dodatkowo oprócz KSeF). Ministerstwo Finansów opublikowało założenia projektu nowelizacji ustawy

W dniu 23 września 2025 r. opublikowano założenia projektu nowelizacji ustawy podatku od towarów i usług oraz ustawy o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników. Nowelizacja ta ma dokonać co najmniej 25 większych i mniejszych zmian w różnych przepisach ustawy o VAT. Będą to kolejne zmiany w zasadach rozliczania VAT w 2026 roku oprócz zmiany zasad fakturowania i wprowadzenia obowiązkowego modelu Krajowego Systemu e-Faktur. Poniżej lista tych zmian z krótkim omówieniem.

Czy można edytować fakturę w KSeF? Ministerstwo Finansów nie pozostawia wątpliwości

Wielu przedsiębiorców zastanawia się, czy popełniony błąd w fakturze da się poprawić bez wystawiania nowego dokumentu. Oficjalna odpowiedź Ministerstwa Finansów nie pozostawia wątpliwości - w KSeF edytowanie faktury nie będzie możliwe.

KSeF 2026: 6 głównych etapów wdrażania w firmie rewolucji fakturowej, która startuje w lutym

Od 1 lutego 2026 r. wszyscy (bez wyjątku) podatnicy VAT, w tym zwolnieni z tego podatku, będą musieli być przygotowani do otrzymywania faktur w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF). Od tego dnia więksi podatnicy (a od 1 kwietnia 2026 r. pozostali) muszą też wystawiać faktury w KSeF. Jak przygotować się do tych nowych zasad fakturowania? Prof. dr hab. Witold Modzelewski wskazuje 6 najważniejszych najważniejszych punktów (etapów) wdrażania w firmie tej rewolucji fakturowej.

Limit 10 tys. złotych w KSeF. Ratunek czy pułapka dla najmniejszych przedsiębiorców?

Od 1 kwietnia 2026 roku w życie wejdzie obowiązkowy Krajowy System e-Faktur (KSeF), który obejmie także najmniejsze firmy. Mikroprzedsiębiorcy o obrotach poniżej 10 tys. zł miesięcznie dostali czas do końca roku, jednak – jak alarmują posłowie i sami przedsiębiorcy – tak niski limit może okazać się pułapką zamiast realnej pomocy. Jest spór o wysokość progu!

REKLAMA

Odpowiedzialność za niezapłacone podatki i składki ZUS – kto ponosi konsekwencje? Księgowa, zarząd spółki, czy sam podatnik?

Należności publicznoprawne, takie jak podatki czy składki na ZUS, obciążają przede wszystkim samego podatnika. Jednak prawo przewiduje, że w określonych sytuacjach odpowiedzialność za zaległości może spocząć także na innych osobach związanych z podatnikiem. Poniżej omawiamy, kto i w jakim zakresie odpowiada za niezapłacone zobowiązania podatkowe i składkowe – od członków zarządu spółek kapitałowych, przez biura rachunkowe, aż po zwykłych pracowników – oraz jakie zmiany w przepisach zaszły w tym obszarze w ostatnim czasie.

Ulga dla młodych w PIT jest wykorzystywana przez oszustów. Studenci i uczniowie wciągani w podatkowe szwindle

Coraz częściej osoby poniżej 26. roku życia, korzystające z ulgi podatkowej i zwolnień ze składek ZUS, stają się łatwym celem dla nieuczciwych firm. W zamian za szybki zarobek młodzi podpisują fikcyjne rachunki, narażając się na konsekwencje finansowe i karne. Monika Piątkowska – doradczyni podatkowa fillup.pl ostrzega: z pozoru niewinna „przysługa” może rzutować na całą przyszłą karierę zawodową.

REKLAMA