REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kiedy sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu prywatnego nie podlega VAT

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Prawna Skarbiec
Kancelaria Prawna Skarbiec świadczy doradztwo prawne z zakresu prawa podatkowego, gospodarczego, cywilnego i karnego.
Sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu prywatnego bez VAT /Shutterstock
Sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu prywatnego bez VAT /Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

W przypadku gdy sprzedaż nieruchomości następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej, to nie można jej uznać za podlegającą opodatkowaniu VAT. Chyba że sprzedający podejmuje aktywne działania charakterystyczne dla obrotu nieruchomościami, jakie podejmują profesjonalni handlowcy.

REKLAMA

Przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie obrotu częściami samochodowymi nabył grunt do majątku prywatnego w celu inwestycji prywatnych oszczędności. Dokonał tego poza prowadzoną działalnością gospodarczą, niemniej zgodnie z regułami logiki miał nadzieję na rentowność swojej inwestycji. Liczył po prostu na to, że w przyszłości sprzeda działkę z zyskiem. Ta chęć osiągnięcia zysku, jak i fakt wcześniej dokonanych nabyć i sprzedaży innych nieruchomości oraz dokonanie podziału gruntu na mniejsze działki przesądziły o tym, że organ podatkowy uznał podatnika za profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami, a zatem zobowiązanego do odprowadzenia VAT przy sprzedaży ww. gruntu. Ze stanowiskiem tym nie zgodził się podatnik i wniósł skargę do sądu.

REKLAMA

Jak stanowi przepis art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność, w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Na ten właśnie przepis powołał się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, stwierdzając o zobowiązaniu sprzedającego swoją nieruchomość właściciela do zapłaty podatku od towarów i usług.

Lokata kapitału na przyszłość

REKLAMA

W latach 1997-2005 podatnik siedmiokrotnie zawarł umowy nabycia nieruchomości, których zakup finansował zarówno ze środków prywatnych, jak i z majątku wspólnego ze swoją małżonką. Była wśród nich nabyta w 2005 r. działka gruntu o powierzchni 1,3019 ha, znajdująca się na terenie o przeznaczeniu do zabudowy dla aktywności gospodarczej. Następnie w trakcie postępowania rozwodowego małżonkowie podzielili majątek, znieśli wspólność majątkową, a w ramach podziału podatnikowi przypadła w całości ww. działka o pow. 1,3019 ha. Na innym z przypadłych mu gruntów posadowił dom, w którym aktualnie zamieszkuje.

Z majątku prywatnego podatnik nabył również gospodarstwo rolne, dom jednorodzinny oraz mieszkanie, które – jak wskazał – użytkowane są przez niego, jego rodzinę i przyjaciół do celów mieszkalnych i wypoczynkowych. Podatnik traktuje zakup i posiadanie tych nieruchomości jako lokatę kapitału na przyszłość.

Nabycie gospodarstwa rolnego

Dodatkowo nabył jeszcze w latach 2008-2009, wraz z innym małżeństwem, gospodarstwo rolne, składające się z kilku terenów rolnych. Podatnik udzielił jednemu z małżonków pełnomocnictwa do zarządu tym gospodarstwem z racji zamieszkiwania przez niego w miejscu położenia nieruchomości. Korzystając z pełnomocnictwa, zarządca dokonał w imieniu własnym, jak i swojego mocodawcy szereg czynności, częściowo nieuzgodnionych z mocodawcą, zmierzających do wybudowania dwóch odrębnych domostw: jednego dla siebie i małżonki, drugiego dla mocodawcy. W następstwie tych czynności do kilku działek doprowadzono sieć wodnokanalizacyjną, jak również przebudowano linię energetyczną. Z uwagi m.in. na konieczność uregulowania stanu prawnego drogi gminnej podzielono wspólne gospodarstwo na mniejsze działki. W latach 2008-2011 współwłaściciele zbyli jedną część tego gospodarstwa. Pozostałą część zbyli w 2012 r. na rzecz należącej do nich wspólnie spółki z o.o. Organy podatkowe uznały tę dokonywaną w kawałkach sprzedaż wspólnego gospodarstwa rolnego za mieszczącą się w ramach wykonywania działalności gospodarczej i obciążyły ją opodatkowaniem VAT.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Działania zarządcy nieruchomości

W świetle tak przedstawionego stanu faktycznego podatnik wystąpił do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z zapytaniem, czy nosząc się z zamiarem zbycia posiadanej prywatnie i samodzielnie na wyłączną własność, nabytej w 2005 r. w ramach lokaty kapitału na przyszłość, działki gruntu o pow. 1,3019 ha, sprzedaż ta będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Podatnik miał obawy, czy pomimo tego, iż dokonuje zbycia nieruchomości należącej do jego majątku prywatnego, fiskus nie będzie chciał obarczyć tej transakcji VAT-em m.in. z uwagi na fakt, że już raz potraktowano go przy sprzedaży działek jako profesjonalnie trudniącego się obrotem nieruchomościami. A jak wskazał we wniosku, przesądziły wówczas o tym nie działania jego, a działania zarządcy nieruchomości wspólnej.

Uzasadnienie ekonomiczne transakcji

Co do kwestii udoskonaleń działki, podatnik wskazał, że jeszcze wspólnie z żoną ogrodził ją tuż po jej zakupie. Poza tym nie poczynił żadnych dodatkowych nakładów, zwłaszcza nie uzbroił działki. Nigdy nie czerpał z tytułu jej posiadania korzyści, np. z wydzierżawienia czy użyczenia, nawet bezpłatnie. Sam też nie wykorzystywał jej do celów osobistych. Podkreślił, że działka nigdy nie była składnikiem majątkowym ani towarem w jego działalności gospodarczej, jaką jest handel częściami samochodowymi. Nabył ten grunt w 2005 r. wyłącznie w celu lokaty kapitału jako lepszej inwestycji niż lokaty bankowej. Oboje z małżonką spodziewali się, że w przyszłości inwestycja ta przyniesie im wyższy zysk ze sprzedaży tego gruntu, niż mógłby to zaoferować bank. Podatnik oświadczył, że sprzedaje go tylko dlatego, że wartość nieruchomości aktualnie wzrosła i cena sprzedaży da mu oczekiwany zysk. Natomiast prognozy rynkowe na przyszłość nie dają pewności co do tego, czy wartość tej nieruchomości wzrośnie, czy zmaleje. Stąd też dalsza lokata jego majątku w tę działkę w stosunku do ceny, jaką może uzyskać teraz, nie jest uzasadniona ekonomicznie.

Nieruchomość była towarem

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie miał wątpliwości co do tego, że podatnik zamierza zbyć przedmiotową nieruchomość w ramach działalności gospodarczej. Uznał zatem, że transakcję tę należy opodatkować podatkiem od towarów i usług. Przemawia za tym to, że – jak sam podatnik przyznał – nabył działkę w 2005 r. celem jej odsprzedaży z zyskiem. Zatem w opinii fiskusa przedmiotowy grunt posłużył podatnikowi do celów zarobkowych. Poza tym, w przeszłości podatnik dokonywał podziałów działek, nabyć i sprzedaży nieruchomości, co wskazuje, że jest on przedsiębiorcą profesjonalnie trudniącym się obrotem nieruchomościami.

Czynności zwykłego zarządu majątkiem prywatnym

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wskazał, że wykładni art. 15 ust. 1 i 2 polskiej ustawy o VAT, wdrożonego do polskiego porządku prawnego na podstawie unijnego rozporządzenia 2006/112/WE, należy dokonywać w zgodzie z orzecznictwem unijnego Trybunału Sprawiedliwości. Zaś w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 TSUE wyrokiem z 15 września 2011 r. orzekł, że jeśli sprzedaż nieruchomości następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności, to nie można jej uznać za podlegającą opodatkowaniu VAT. Chyba że sprzedający podejmuje aktywne działania charakterystyczne dla obrotu nieruchomościami, jakie podejmują profesjonalni handlowcy. Z innego rozstrzygnięcia TSUE (z 20 czerwca 1996 r., C-155/94) wynika, że zwykłe wykonywanie prawa własności nie może być samo z siebie uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, a sama liczba i zakres transakcji nie może o tym decydować. W związku z tym nie może o tym przesądzać również sam fakt podziału jednej działki na kilka, jeśli działanie to ma uzasadnienie ekonomiczne, czy też długość czasu, jaki minął między transakcjami ani też wysokość uzyskanych przez sprzedającego zysków. Czynnościami wykraczającymi poza zwykły zarząd własnym majątkiem będą za to działania marketingowe, jak również uzbrojenie działki.

Polecamy: Nowy JPK_VAT z deklaracją i ewidencją. Poradnik Gazety Prawnej 4/2020

Jak przedsiębiorca, to musi płacić

WSA uznał, że planowana przez podatnika sprzedaż jednej działki nie nosi cech prowadzonej stale działalności profesjonalnej, przypisywanej przedsiębiorcom, a jest jedynie realizacją jego prawa do zarządu własnym majątkiem prywatnym. W prawie tym mieści się także nabywanie nieruchomości z zamiarem osiągnięcia w przyszłości zysku przy jej ewentualnej sprzedaży. Uchylając zaskarżoną przez podatnika interpretację, odniósł się do kwestii uznania już w przeszłości podatnika przez inne organy za przedsiębiorcę handlującego nieruchomościami:

„…organ lapidarnie, jednym tylko zdaniem, przyznał, że „miał na uwadze” kwestię nabycia i sprzedaży przez skarżącego innych nieruchomości oraz ich podziału. Jednak sama okoliczność, że organ interpretacyjny to zagadnienie tylko „miał na uwadze”, lecz w żaden sposób go nie rozwinął, nie może przekreślać szeregu innych argumentów…” (wyrok z 18 grudnia 2019 r., sygn. akt I SA/Gl 798/19).

Bezpieczna sukcesja majątku

Przedsiębiorcy, prowadząc działalność gospodarczą, są zobowiązani do stałego ponoszenia ciężarów na rzecz fiskusa w postaci podatków i innych opłat. To, że płacą, nie może jednak oznaczać, że można sięgać do ich kieszeni za każdym razem, gdy tylko osiągną jakikolwiek przychód. Przedsiębiorcy to też ludzie, mają swoje rodziny i życie prywatne, w tym także prywatne majątki. Ich pomnażanie dzięki właściwym decyzjom inwestycyjnym służyć ma zabezpieczeniu bytu rodziny, a nie zabezpieczeniu zwiększonych wpływów do kasy skarbu państwa.

Działania fiskusa, jak te opisane powyżej, sprawiają, że w celu ochrony dorobku życia właściciele majątków coraz częściej sięgają po dostępne w polskim prawie i zagranicznych jurysdykcjach środki jego zabezpieczenia. Przykładem mogą być tu fundacje prywatne, umowy trustu czy rachunki powiernicze służące w najwyższym stopniu zabezpieczeniu i sukcesji majątku.

radca prawny Robert Nogacki
Kancelaria Prawna Skarbiec

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
KSeF 2026: koniec z papierowymi fakturami, zmiany w obiegu dokumentów i obsłudze procesu sprzedaży w firmie

W przyszłym roku w Polsce zostanie uruchomiony obowiązkowy system fakturowania za pomocą Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Obowiązek ten wejdzie w życie na początku 2026 roku i wynika z procedowanego w Parlamencie projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług. Aktualny postęp prac legislacyjnych nad projektem, oznaczonym numerem druku 1407, można śledzić na stronach Sejmu.

Składki ZUS dla małych firm w 2025 roku - preferencje: ulga na start, mały ZUS plus i wakacje składkowe

Ulga na start, preferencyjne składki, czy „Mały ZUS plus”, a także wakacje składkowe – to propozycje wsparcia dla małych przedsiębiorców. Korzyści to możliwość opłacania niższych składek lub ich brak. Warto też zwrócić uwagę na konsekwencje z tym związane. ZUS tłumaczy kto i z jakich ulg może skorzystać oraz jakie są zagrożenia z tym związane.

Zwracasz pracownikom wydatki na taksówki – czy musisz pobrać zaliczkę na podatek PIT? Najnowsze wyjaśnienia fiskusa (taksówki w podróży służbowej i w czasie wyjścia służbowego)

Pracodawcy mają wątpliwości, czy w przypadku zwracania pracownikom wydatków na taksówki (kiedy to pracownicy wykonują obowiązki służbowe – zarówno w podróży służbowej jak i w czasie tzw. wyjścia służbowego), trzeba od tych kwot pobierać zaliczki na podatek dochodowy? Pod koniec czerwca 2025 r. wyjaśnił to dokładnie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Kilka miesięcy wcześniej odpowiedzi na to pytanie udzielił Minister Finansów.

Minister Majewska chce uproszczenia ZUS dla firm – konkretne propozycje zmian już na stole

Minister Agnieszka Majewska zaproponowała szereg zmian w przepisach dotyczących ubezpieczeń społecznych, które mają ułatwić życie mikro, małym i średnim przedsiębiorcom. Wśród postulatów znalazły się m.in. podniesienie limitu Małego ZUS Plus, likwidacja składki rentowej dla emerytów-przedsiębiorców, uproszczenia przy wakacjach składkowych oraz ułatwienia dla łączących biznes z rodzicielstwem.

REKLAMA

Miliardy z KPO usprawniają kolejową infrastrukturę

Prawie 11,5 mld zł warte są inwestycje realizowane ze środków Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększenia Odporności (KPO) przez PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. Zarządzająca infrastrukturą kolejową spółka, która jest największym beneficjentem KPO, zawarła już ponad 120 umów z wykonawcami na kwotę 8 mld zł. Przeszło 160 prowadzonych zadań ma przyczynić się do zwiększenia prędkości pociągów, a także zwiększenia przepustowości tras oraz usprawnienia zarządzania ruchem kolejowym. Inwestycje poprawiają bezpieczeństwo ruchu i komfort obsługi podróżnych. Na stacjach i przystankach budowany jest nowoczesny system informacji pasażerskiej, a ich infrastruktura - dopasowywana do potrzeb osób o ograniczonej mobilności.

Darowizna od brata ponad limit 36 120 zł. Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby nie stracić prawa do zwolnienia podatkowego?

Co robić gdy darowizna przekazana przez brata przekracza limit kwoty wolnej w wysokości 36 120 zł? Czy podlegała zwolnieniu od podatku od spadków i darowizn, pomimo że jest dokonywana z majątku wspólnego brata i jego małżonki? Jakie warunki muszą zostać spełnione, żeby nie stracić prawa do zwolnienia?

KSeF wymusi zmiany. Rejestry VAT i wydatki pracownicze po nowemu od 2026 roku

Wdrożenie Krajowego Systemu e-Faktur to jeden z najważniejszych projektów cyfryzacyjnych polskiej administracji podatkowej ostatnich lat. Od 1 lutego lub od 1 kwietnia 2026 roku – w zależności od poziomu sprzedaży w 2024 roku – podatnicy VAT będą zobowiązani do wystawiania faktur wyłącznie w formie elektronicznej za pośrednictwem KSeF. To nie tylko zmiana technologiczna, ale także rewolucja organizacyjna, która wymusi dostosowanie systemów księgowych, procesów wewnętrznych i codziennej pracy działów finansowych.

Kredyt EKOlogiczny 2025 – bezzwrotna dotacja dla firm na modernizację energetyczną. Jakie warunki trzeba spełnić?

Już od października 2025 r. przedsiębiorcy będą mogli ubiegać się o dofinansowanie z Kredytu EKOlogicznego – dotacji realizowanej w ramach programu Fundusze Europejskie dla Nowoczesnej Gospodarki (FENG 3.01).

REKLAMA

Obowiązkowy KSeF: kogo obejmie, jak wystawiać faktury w czasie awarii? Co czeka podatników VAT w 2026 roku?

Ponad pół rok dzieli przedsiębiorców od dnia, w którym elektroniczne fakturowanie stanie się w Polsce obowiązkowe. W zależności od poziomu sprzedaży w 2024 roku, firmy będą musiały dołączyć do Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) od 1 lutego lub od 1 kwietnia 2026 roku. Od tego momentu korzystanie z KSeF stanie się obowiązkowe dla wszystkich podatników VAT czynnych. Firmy mają już niewiele czasu, by dostosować swoje systemy, procedury i zespoły do nowych wymogów.

Ulga termomodernizacyjna i zwolnienie z podatku dochodowego (PIT) dla osób realizujących przedsięwzięcia termomodernizacyjne. Najnowsze objaśnienia Ministra Finansów z 2025 r.

W dniu 30 czerwca 2025 r. Minister Finansów wydał objaśnienia podatkowe odnośnie form wsparcia przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w podatku dochodowym od osób fizycznych. Objaśnienie te dotyczą rozwiązań podatkowych (ulga termomodernizacyjna i zwolnienie podatkowe), które wspierają przedsięwzięcie termomodernizacyjne na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej „ustawa PIT”), oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej „ustawa o ryczałcie”). Objaśnienia zawierają ogólne wyjaśnienia przepisów prawa podatkowego oraz uwzględniają stan prawny obowiązujący na dzień 1 stycznia 2025 r. Objaśnienia podatkowe są wydawane przez ministra finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy – Ordynacja podatkowa z urzędu w celu zapewnienia jednolitego stosowania przepisów prawa podatkowego przez organy podatkowe. Warto w szczególności zwrócić uwagę na zmieniony wykaz wydatków uprawniających do odliczenia w ramach ulgi rehabilitacyjnej. Walorem tych objaśnień są także liczne przykłady wyjaśniające treść przepisów. Publikujemy poniżej pełną treść tych objaśnień.

REKLAMA