Czy odszkodowanie wypłacane przez najemcę wynajmującemu podlega VAT?

Częstą praktyką na rynku nieruchomości komercyjnych jest zawieranie umów najmu na czas oznaczony. Przedsiębiorcy planując z wyprzedzeniem swoją działalność wolą kilkuletnie umowy najmu od tych zawieranych na czas nieoznaczony, rozwiązywanych za kilkumiesięcznym wypowiedzeniem. Rozwiązanie takiej umowy przez najemców przed terminem jest możliwe zwykle tylko w drodze porozumienia zawieranego z wynajmującym.

W takim porozumieniu z reguły przewidziany zostaje obowiązek zapłaty na rzecz wynajmującego odszkodowania za szkody powstałe w związku z przedterminowym rozwiązaniem umowy najmu z przyczyn leżących wyłącznie po stronie najemcy.

Niestety organy podatkowe niejednolicie interpretują przepisy dot. VAT w odniesieniu do takich odszkodowań.

W odpowiedzi podsekretarza stanu w Ministerstwie Finansów - z upoważnienia ministra - na interpelację poselską nr 22299/11 udzielono wyjaśnień w tym zakresie

Zasady ustalania i wypłacania odszkodowań, jak i kar umownych z tytułu niewywiązania się z warunków umowy regulują przepisy kodeksu cywilnego. Odszkodowanie jest zapłatą za wyrządzone szkody, poniesione przez kogoś straty.

Na podstawie z art. 361 kc co do zasady naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Zdaniem resortu finansów istotą odszkodowań nie jest zatem płatność za świadczenie, lecz rekompensata za szkodę. Nie mamy więc tu do czynienia z transakcją ekwiwalentną – bowiem otrzymane odszkodowanie nie wiąże się z żadnym świadczeniem ze strony podatnika w zamian za wynagrodzenie.

Podobnie kary umowne, stosowane na podstawie art. 483 § 1 kc, nie stanowią zapłaty za usługę, lecz pełnią funkcję odszkodowawczą (sankcyjną). Zgodnie z tym przepisem można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

Kara ta ma charakter czynności jednostronnej i nie wiąże się z otrzymaniem jakiegokolwiek świadczenia. Zapłata tej kary nie jest też związana ze zobowiązaniem się otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji.

Zdaniem Ministra Finansów jeżeli płatności o charakterze odszkodowawczym nie będą miały bezpośredniego związku z żadną czynnością mającą charakter świadczenia ze strony podmiotu zobowiązanego, wówczas kwota otrzymanych odszkodowań nie będzie mieściła się w katalogu czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) i jako taka nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Minister Finansów zauważył, że w kwestia odszkodowania stanowiącego rekompensatę za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu była przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (sprawa C-63/92).

Z rozstrzygnięcia Trybunału wynika, że odszkodowanie stanowiące rekompensatę za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu przez wynajmującego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (w tym konkretnie rozpatrywanym przypadku zwolnioną od podatku).

Minister Finansów analizuje aktualnie rozstrzygnięcia organów podatkowych w indywidualnych sprawach podatników w podobnych do sygnalizowanych w przedłożonej interpelacji sprawach, w kontekście ww. wyroku Trybunału. W przypadku stwierdzenia konieczności zmiany takich interpretacji indywidualnych zostaną podjęte stosowne działania.

Polecamy: Faktura VAT od A do Z

Kalkulator odsetek podatkowych

Polecamy: Kontrola podatkowa

W orzecznictwie zapłata przez najemcę na rzecz wynajmującego odszkodowania za szkodę spowodowaną przedterminowym rozwiązaniem umowy najmu nie jest traktowana jako wynagrodzenie za świadczoną usługę.

Otrzymane przez wynajmującego odszkodowanie nie jest bowiem związane z żadnym świadczeniem z jego strony na rzecz najemcy. Zapłata odszkodowania pieniężnego wynika bowiem wyłącznie z faktu niewykonania przez najemcę zawartej umowy najmu i stanowi dla wynajmującego rodzaj rekompensaty/zadośćuczynienia za poniesione szkody/utracone korzyści powstałe w związku z rozwiązaniem umowy najmu z przyczyn leżących wyłącznie po stronie najemcy.

Taka teza znajduje pełne potwierdzenie w niezwykle jednolitym orzecznictwie polskich sądów administracyjnych oraz ETS - np. wyrok z 10 stycznia 2011 r. (III SA/Wa 1294/10); wyrok z 1 kwietnia 2008 r. (III SA/Wa 2166/07), wyrok z 15 grudnia 2010 r. (III SA/Wa 2774/10), orzeczenie ETS w sprawie C-16/93, R. J. Tolsama vs. Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden; orzeczenie ETS w sprawie C-213/99, Jose Teodoro de Andrade a Director da Alfandenga de Leixoes; orzeczenie w sprawie C-404/99 pomiędzy Komisją Europejską a Republiką Francuską).

Przy wypłacie odszkodowań mamy co do zasady do czynienia jedynie z wynagrodzeniem, które stanowi formę zadośćuczynienia, zatem nie powoduje zwiększenia aktywów po stronie beneficjenta. Źródła takiego zadośćuczynienia mogą być zróżnicowane, począwszy od czynów niedozwolonych, wyrządzonych szkód, do niewypełnienia obowiązków wynikających z umowy.

Zdaniem sądów administracyjnych ˝tylko niektóre odszkodowania mają charakter wynagrodzenia, np. w sytuacji przymusowej dostawy na rzecz np. gminy gruntu pod inwestycje infrastrukturalne - jest to wówczas wynagrodzenie za dostawę. O pozostałym opodatkowaniu odszkodowań ustawodawca nie mówi nic. Uznać więc należy, także z tego względu, iż pozostałe odszkodowania nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT˝ (por. wyrok WSA w Warszawie z 20 października 2010 r. (III SA/Wa 305/10).