Opodatkowanie dochodów z majątku nieruchomego

Opodatkowanie majątku nieruchomego jest regulowane w umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania w artykułach poświęconych dochodom uzyskiwanym z majątku nieruchomego (zazwyczaj art. 6), zyskom z przeniesienia majątku nieruchomego (art. 13), innym dochodom (zazwyczaj art. 22; ma on zastosowanie, jeżeli majątek nieruchomy jest położony w państwie trzecim lub w państwie rezydencji) oraz podatkom od majątku nieruchomego (jeżeli takie uregulowanie występuje w umowie, jest to zazwyczaj art. 23, ale to zagadnienie nie jest przedmiotem tego artykułu).

U podstaw zasady lex rei sita  leży istnienie szczególnie ścisłego ekonomicznego związku między majątkiem nieruchomym a państwem położenia tego majątku (państwem źródła). Państwo, w którym osoba uzyskująca dochód z majątku nieruchomego ma miejsce bądź siedzibę (państwo rezydencji), ma jednocześnie nieograniczone prawo do opodatkowania tego dochodu. Ewentualna eliminacja podwójnego opodatkowania następuje zatem na podstawie o postanowienia dotyczącego metod unikania podwójnego opodatkowania.

Artykuł 6 ustęp 2 umowy określa, jak powinno być rozumiane pojęcie majątku nieruchomego na jej potrzeby. W większości umów definicja ta ma trzy części. Zasada podstawowa stanowi, że majątkiem nieruchomym jest majątek uznawany za nieruchomy zgodnie z przepisami kraju jego położenia. Niezależnie od przepisów wewnętrznych, majątek nieruchomy stanowią zawsze wymienione explicite określone kategorie majątku. W umowie z Niemcami są to: mienie przynależne do majątku nieruchomego; żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych; prawa, do których mają zastosowanie przepisy prawa powszechnego dotyczące nieruchomości gruntowych; prawa użytkowania nieruchomości; prawa do stałych lub zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji oraz prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych. Niektóre kategorie majątku nie są zaliczane do majątku nieruchomego, nawet jeżeli przepisy wewnętrzne danego państwa przewidują taką kwalifikację. Zazwyczaj wyłączenie to ma zastosowanie do statków morskich, statków żeglugi śródlądowej oraz statków powietrznych (niektóre umowy zaliczają tutaj także pojazdy transportu drogowego, np. umowy z Estonią¹, Portugalią² czy Słowenią³).

Należy zwrócić uwagę na dwa aspekty: po pierwsze – definicja majątku nieruchomego w prawie danego państwa (np. w rozumieniu polskiego kodeksu cywilnego) nie musi odpowiadać definicji majątku nieruchomego zapisanego w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania. Po drugie – definicje majątku nieruchomego są różne w zależności od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Przykładowo – zgodnie z art. 6 ust. 2 umowy pomiędzy Polską a Węgrami⁴ – określenie „majątek nieruchomy” posiada takie znaczenie, jakie przyjmuje się według prawa tego państwa, w którym majątek ten jest położony, z wyłączeniem statków, barek, pojazdów drogowych i samolotów. Umowa polsko-węgierska nie wymienia zarazem kategorii majątku bezwzględnie zaliczanych do majątku nieruchomego.

Pierwszą grupą dochodów związanych z majątkiem nieruchomym są dochody z jego eksploatacji, o których mowa w art. 6 umów. Umowy mówią tutaj o dochodach „uzyskiwanych z majątku nieruchomego”. Samo pojęcie dochodu nie jest definiowane w umowach i powinno być rozumiane jako wszelkie korzyści, podlegające opodatkowaniu na podstawie wewnętrznego prawa podatkowego danego państwa (np. dochód w rozumieniu art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód czy nieodpłatne świadczenie). Dochód osiągany z majątku nieruchomego przedsiębiorstwa oraz dochód z majątku nieruchomego służącego do wykonywania wolnego zawodu mogą być opodatkowane w miejscu położenia majątku nieruchomego, niezależnie od zasad opodatkowania dochodu przedsiębiorstw i osiąganych w ramach wykonywania wolnego zawodu. Postanowienia dotyczące majątku nieruchomego znajdują zastosowanie, jeżeli spełnione są następujące przesłanki:

– dochód jest osiągany z majątku nieruchomego (czasami także z gospodarstwa rolnego lub gospodarstwa leśnego), który spełnia definicję zapisaną w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania,

– dochód jest uzyskiwany przez osobę mającą miejsce zamieszkania bądź siedzibę w jednym umawiającym się państwie,

– majątek nieruchomy jest położony w drugim umawiającym się państwie.

PRZYKŁAD

Niektóre umowy (np. z Francją⁵, Hiszpanią⁶ czy Niemcami) w ogólny sposób definiują okoliczności, w których znajduje zastosowanie art. 6. Warunkiem jest istnienie związku pomiędzy majątkiem nieruchomym a dochodem, który jest osiągany z tego majątku. Powstaje on poprzez dowolną formę użytkowania majątku nieruchomego. Pojęcie wykorzystywania majątku nieruchomego należy rozumieć możliwie szeroko. Jeżeli w umowie są podane rodzaje wykorzystywania majątku nieruchomego, takie jak bezpośrednie użytkowanie, najem i dzierżawa, to mają one jedynie charakter przykładowy. Katalog form wykorzystywania majątku ma zatem charakter otwarty i obejmuje także nie wymienione bezpośrednio formy użytkowania majątku nieruchomego, takie jak leasing oraz formy pośrednie użytkowania (np. podnajem, poddzierżawa). Co więcej, osoba otrzymująca dochód nie musi być do tego dochodu uprawniona z prawnoformalnego punktu widzenia. Nie stanowi natomiast dochodu z majątku nieruchomego np. dywidenda wypłacana przez spółkę, której majątek składa się głównie z majątku nieruchomego (stosuje się wtedy artykuł dotyczący opodatkowania dywidend), czy dochód z odsetek z wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie (traktujemy je jako odsetki).

PRZYKŁADY

Należy pamiętać, że nie każdy dochód pozostający w związku z majątkiem nieruchomym stanowi dochód uzyskiwany z tego majątku. Warunkiem jest uzyskiwanie dochodu w ramach czynności wykonywanej w pewnym okresie, w którym nie dochodzi do zmiany właściciela majątku nieruchomego. Nie oznacza to zarazem, że jest istotne, kto jest cywilnoprawnym właścicielem majątku nieruchomego będącego źródłem dochodu. Ze względu na fakt, że postanowienia umowy odnoszą się do wszystkich form użytkowania majątku nieruchomego (również tych pośrednich), wystarczające jest, aby osoba uzyskująca dochód z majątku nieruchomego była jego właścicielem w sensie ekonomicznym. Bez znaczenia pozostaje także, kto faktycznie wypłaca dochód z majątku nieruchomego. Może to być nawet osoba mająca miejsce zamieszkania bądź siedzibę w państwie trzecim (np. jeżeli czynsz jest pokrywany nie przez dłużnika, tylko przez inną osobę na podstawie odrębnego porozumienia pomiędzy najemcą a osobą trzecią).

Trzeba jednocześnie pamiętać, że w niektórych państwach, w tym w Polsce, spółki osobowe są dla celów podatku dochodowego przejrzyste (transparentne). Oznacza to, że podatnikiem nie jest spółka, lecz jej wspólnicy (por. art. 8 ust. 1 u.p.d.o.f. i art. 5 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Jeżeli zatem właścicielem majątku nieruchomego położonego w jednym z umawiających się państw jest spółka osobowa transparentna podatkowo w państwie, w którym jest zarejestrowana, a wspólnicy tej spółki osobowej mają miejsce zamieszkania lub siedzibę w drugim państwie, wówczas opodatkowanie tego dochodu następuje w oparciu o postanowienia umowy zawartej pomiędzy państwem rezydencji wspólników a państwem położenia majątku nieruchomego.

PRZYKŁAD

Drugą kategorią dochodu związanego z majątkiem nieruchomym w umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania są zyski z przeniesienia własności tego majątku. Wprawdzie umowy posługują się pojęciem zysku (a nie dochodu), który nie jest zdefiniowany, to również i on powinien być rozumiany jako wszelkiego rodzaju zmiany w majątku, podlegające opodatkowaniu zgodnie z wewnętrznym prawem podatkowym danego państwa. Sformułowanie zysk nie może być zarazem utożsamiane ani z pojęciem dochodu, ani przychodu, o których mowa w przepisach podatkowych każdego państwa.

Ze względu na szczególnie ścisły związek majątku nieruchomego z państwem jego położenia, umowy przewidują opodatkowanie zysków z jego przeniesienia w państwie położenia majątku nieruchomego, nie ograniczając jednocześnie prawa państwa rezydencji właściciela majątku do opodatkowania tych zysków, pod warunkiem że na mocy wewnętrznego prawa podatkowego w wyniku przeniesienia własności majątku powstaje dochód podlegający opodatkowaniu.

– osoba w rozumieniu danej umowy osiąga zysk z przeniesienia majątku nieruchomego,

– majątek nieruchomy jest położony w jednym z umawiających się państw,

– osoba będąca właścicielem tego majątku ma miejsce zamieszkania bądź siedzibę w drugim państwie.

Należy zwrócić uwagę, że w niektórych umowach zawartych przez Polskę (tak jest przykładowo w umowie z Niemcami) nastąpiło zrównanie zasad opodatkowania zysku z przeniesienia własności udziałów niektórych spółek z zasadami osiąganymi z przeniesienia majątku nieruchomego. Co do zasady, zyski z przeniesienia własności udziałów (akcji) podlegają opodatkowaniu wyłącznie w państwie rezydencji zbywającego udziały. Niektóre umowy wprowadzają natomiast szczególne rozwiązanie dla zysków z przeniesienia własności akcji, udziałów bądź innych praw w spółkach, jeżeli aktywa majątkowe tej spółki składają się głównie, bezpośrednio lub pośrednio, z majątku nieruchomego. Jeżeli spółka (nawet położona w państwie trzecim, czyli niepodlegająca przepisom danej umowy) posiada majątek nieruchomy w pierwszym umawiającym się państwie, a osobą uzyskującą dochód z przeniesienia własności akcji, udziałów lub innych praw w spółce jest rezydent drugiego umawiającego się państwa, wówczas państwo, w którym majątek nieruchomy jest położony, może mieć prawo do opodatkowania tego zysku. Warunkiem jest, aby majątkiem tej spółki był określony udział majątku nieruchomego w całkowitym majątku tej spółki. Zazwyczaj nie ma znaczenia, jaki jest przedmiot działalności danej spółki, ani do jakich celów majątek nieruchomy jest wykorzystywany. Wyjątkiem są przykładowo zapisy umowy polsko-belgijskiej, zgodnie z którą w określeniu udziału majątku nieruchomego w całym majątku spółki nie uwzględnia się tej części majątku nieruchomego, która jest użytkowana przez przedsiębiorstwo do wykonywania jego działalności zawodowej.

PRZYKŁAD

W powyższym przykładzie stwierdzono, że Polska ma prawo do opodatkowania takiego zysku. Nie jest jednak jasne, czy polskie prawo podatkowe przewiduje faktycznie takie opodatkowanie. Dochód ze sprzedaży udziałów (akcji) podlega opodatkowaniu w Polsce zgodnie z art. 30b ust. 1 u.p.d.o.f. Dla nierezydenta kluczowe jest jednak pytanie, czy dochód ze sprzedaży takich udziałów konstytuuje ograniczony obowiązek podatkowy jako dochód osiągany na terytorium Polski (art. 3 ust. 2a u.p.d.o.f.). Zgodnie z wyjaśnieniami Ministerstwa Finansów, w powyższym przykładzie dojdzie do opodatkowania w Polsce. W piśmie z 24 lipca 2001 r. (nr PB4/AK-8214-1045-277/01) Ministerstwo Finansów stwierdziło m.in., że „(…) o źródle dochodów położonych w Polsce można więc mówić wtedy, gdy takie źródło dochodów trwale związane jest z terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub gdy źródłem dochodów są polscy rezydenci eksploatujący rzeczy lub dobra niematerialne należące do innych podmiotów. Dochody nierezydentów ze zbycia »praw do źródeł dochodów« (np. zbycia udziałów, akcji, obligacji i innych papierów wartościowych wyemitowanych przez polskie podmioty, wierzytelności polskich podmiotów) nie stanowią dochodów uzyskanych ze źródeł dochodów położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, chyba że zbycie takie dokonywane jest na polskiej giełdzie (bowiem w takim przypadku giełda i obrót na niej dokonywany stanowi samoistne źródło dochodów położone na terytorium Polski) lub gdy zbycie udziałów, akcji czy innych papierów wartościowych prowadzi w praktyce do »przeniesienia praw« do nieruchomości (np. gdy majątek spółki, której akcje są zbywane, składa się głównie z nieruchomości)”.

Nawet jeżeli umowa przyznaje danemu państwu prawo do opodatkowania danej kategorii dochodu, to nie jest to równoznaczne z tym, że do opodatkowania dojdzie. Przykładowo dochód ze sprzedaży udziałów (akcji) przez osobę fizyczną nie podlega opodatkowaniu na podstawie niemieckiej u.p.d.o.f. (Einkommensteuergesetz), jeżeli udział nie przekracza 1 proc. kapitału zakładowego, a zbycie nastąpiło z majątku osobistego po upływie roku od dnia nabycia udziałów.

Umowy posługują się pojęciem innego dochodu, czyli wszystkich tych kategorii dochodu, do których nie znajdują zastosowania żadne inne artykuły umowy, choć dochód jest uzyskiwany przez rezydenta jednego umawiającego się państwa i pochodzi z drugiego umawiającego się państwa. W kategorii innych dochodów znajdą się dochody z majątku nieruchomego położonego w państwie rezydencji oraz położonych w państwach trzecich.

PRZYKŁAD

Specjalne uregulowanie ma także miejsce wobec dochodów uzyskiwanych przez rezydenta jednego z umawiających się państw i pochodzących z państwa trzeciego, które są związane z działalnością zakładu lub stałej placówki położonej w drugim umawiającym się państwie. Umowy przyznają zazwyczaj prawo do opodatkowania tego dochodu państwu położenia zakładu (stałej placówki). Wyjątek uczyniono dla dochodów z majątku nieruchomego położonego w państwie trzecim bądź państwie rezydencji. Nawet, jeżeli są one związane z działalnością zakładu położonego w drugim państwie, to nie podlegają one opodatkowaniu w państwie położenia zakładu. Zasada opodatkowania w państwie rezydencji osoby uzyskującej dochód ma wówczas pierwszeństwo przed opodatkowaniem w państwie położenia zakładu.