REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kiedy rozpoznać przychody ze sprzedaży nieruchomości dla potrzeb księgowych

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Kiedy rozpoznać przychody ze sprzedaży nieruchomości dla potrzeb księgowych /Fotolia
Kiedy rozpoznać przychody ze sprzedaży nieruchomości dla potrzeb księgowych /Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Firma, którą prowadzę, działa w branży nieruchomości. Posiadam grunt, gdzie chcę wybudować nieruchomość mieszkalną. Sprzedaż mieszkań planuję rozpocząć po otrzymaniu pozwolenia na budowę. Budowa nieruchomości będzie finansowana w części kredytem udzielonym przez bank, a częściowo wpłatami otrzymanymi od kupujących. W którym momencie należy rozpoznać przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej dla potrzeb księgowych, a w którym dla celów podatkowych?

Moment rozpoznawania przychodów ze sprzedaży nieruchomości dla celów księgowych sprecyzował i ujednolicił opublikowany przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości KIMSF 15 „Umowy dotyczące budowy nieruchomości”. Precyzuje on zasady ujmowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości w sytuacji, gdy umowa pomiędzy sprzedawcą a nabywcą jest zawierana przed zakończeniem budowy nieruchomości. KIMSF 15 zawiera również wytyczne pozwalające na zakwalifikowanie danej umowy jako podlegającej postanowieniom MSR 18 lub MSR 11. Zgodnie z zapisami KIMSF 15 ustalenie, czy dana umowa o budowę nieruchomości podlega regulacjom MSR 18 czy MSR 11 zależy każdorazowo od warunków zawartej umowy.

REKLAMA

REKLAMA

Kiedy MSR 11...

Postanowienia MSR 11 mają zastosowanie wówczas, gdy umowa spełnia definicję umowy o usługę budowlaną, a więc gdy nabywca ma możliwość określenia głównych elementów strukturalnych projektu nieruchomości zanim rozpocznie się budowa i/lub określenia głównych zmian strukturalnych, gdy budowa jest w trakcie realizacji (niezależnie od tego, czy kupujący wykorzystuje tę możliwość czy też nie). Przykładem umowy podlegającej regułom opisanym w MSR 11 jest umowa o budowę drogi, mostu, budynku, zapory, rurociągu, statku czy tunelu, w przypadku których nabywca decyduje o głównych elementach projektu.

Ewidencja księgowa sprzedaży nieruchomości zaliczonej do inwestycji

REKLAMA

Dalszy ciąg materiału pod wideo

...lub MSR 18

W sytuacji gdy nabywca ma tylko ograniczoną możliwość wpływania na projekt nieruchomości, np. może dokonać wyboru projektu spośród wielu opcji określonych przez sprzedawcę lub wprowadzać tylko drobne zmiany do podstawowego projektu, to wówczas taka umowa jest klasyfikowana jako umowa sprzedaży towarów i podlega regulacjom MSR 18. Z uwagi na to, że nabywca mieszkania nie może decydować o głównych elementach budowanej nieruchomości, a jedynie o niewielkich zmianach w głównym projekcie nieruchomości (jak np. o przesunięciu ścianek działowych w kupowanym mieszkaniu) sprzedaż mieszkania będzie podlegać regulacjom MSR 18.

KIMSF 15 wskazuje również, że przychody ze sprzedaży nieruchomości powinny być rozpoznane po spełnieniu wszystkich warunków określonych w punkcie 14 MSR 18, a więc gdy:

a) jednostka przekazała nabywcy znaczące ryzyko i korzyści wynikające z praw własności do dóbr,

b) jednostka przestaje być trwale zaangażowana w zarządzanie sprzedanymi dobrami w stopniu, w jakim zazwyczaj funkcję taką realizuje się wobec dóbr, do których ma się prawo własności, ani też nie sprawuje nad nimi efektywnej kontroli,

c) kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób,

d) istnieje prawdopodobieństwo, że jednostka uzyska korzyści ekonomiczne z tytułu przeprowadzonej transakcji, oraz

e) koszty poniesione oraz te, które zostaną poniesione przez jednostkę gospodarczą w związku z transakcją, można wycenić w wiarygodny sposób.

Polecamy: Sprzedaż nieruchomości firmowej - rozliczenie podatkowe i ewidencja

Ocena tego, kiedy jednostka przekazała nabywcy znaczące ryzyko i korzyści związane z własnością wymaga zbadania okoliczności towarzyszących transakcji. W większości przypadków przekazanie nabywcy ryzyka i korzyści zbiega się z przekazaniem mu tytułu prawnego lub fizycznym przekazaniem dóbr (MSR 18.15). W codziennej praktyce w spółce deweloperskiej powyższe warunki są spełnione w momencie podpisania umowy kupna-sprzedaży, która przyjmuje formę aktu notarialnego.

KSR 8

Powyższe postanowienia MSR 18 są zbieżne także z zapisami Krajowego Standardu Rachunkowości 8 „Działalność deweloperska”. Dodatkowo KSR 8 wskazuje, że w szczególnych przypadkach można uznać, iż przychód powstaje przed dniem zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, np. w dniu odbioru lokalu przez nabywcę i przekazania mu dostępu do niego. Deweloper w opisie przyjętych przez siebie zasad (polityki) rachunkowości ustala przesłanki, których spełnienie uznaje się za realizację warunków określonych w MSR 18. Przykładowo mogą to być następujące warunki (rozpatrywane łącznie, tzn. spełnienie ich wszystkich bez wyjątku oznacza realizację przesłanek wymienionych w MSR 18):

a) nastąpiło podpisanie przez nabywcę protokołu odbioru nieruchomości bądź jej części, zgodnie z umową przedwstępną i przekazanie kluczy do budynku bądź lokalu;

b) na podstawie umowy przedwstępnej, pod datą protokolarnego odbioru budynku (lokalu) przenoszone są na nabywcę wszelkie ryzyka związane z tą nieruchomością lub jej częścią oraz korzyści, jak np. możliwość adaptacji, wynajmu itd.;

Jak ująć w księgach rachunkowych sprzedaż części nieruchomości

c) nabywca może rozpocząć użytkowanie nabytej nieruchomości lub jej części; deweloper nie jest zatem zobowiązany (na podstawie protokołu odbioru lub innego wiążącego dokumentu) do usunięcia istotnych usterek, co warunkuje wykorzystanie danej nieruchomości w okresie powyżej jednego miesiąca zgodnie z zamiarem nabywcy;

Zobacz także: Nieruchomości


d) deweloper otrzymał całość lub prawie całość zapłaty za nieruchomość od nabywcy;

e) po podpisaniu protokołu odbioru nie zachodzi istotne ryzyko odstąpienia nabywcy od umowy i konieczności zwrotu wpłaconych przez niego środków (jako jedno ze szczegółowych kryteriów spełnienia tego warunku można uznać np. fakt, że w ostatnich dwóch lub więcej okresach obrotowych łączna wartość umów deweloperskich, które rozwiązano po podpisaniu protokołu odbioru, była nieistotna z punktu widzenia dewelopera, a warunki rynkowe nie uległy pogorszeniu);

f) deweloper nie jest zobowiązany zgodnie z umową deweloperską do wykonania innych ważnych czynności poza zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Podsumowując, w przypadku sprzedaży nieruchomości mieszkalnej lub jej części momentem rozpoznania przychodu ze sprzedaży w księgach rachunkowych jest moment przekazania nabywcy znaczących ryzyk i korzyści związanych z nabywaną przez niego nieruchomością. W praktyce momentem tym jest zazwyczaj dzień podpisania umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego. Tylko w szczególnych przypadkach można uznać, że moment ten występuje przed podpisaniem umowy, np. w dniu odbioru lokalu przez nabywcę i przekazania mu dostępu do niego.

CIT

Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (ustawy o CIT) przychody uzyskiwane przez dewelopera ze sprzedaży lokali mieszkalnych to przychody z działalności gospodarczej. Dla tej kategorii źródła przychodów ustawa o CIT w art. 12 ust. 3a stanowi, że datą powstania przychodu jest dzień:

1) wydania rzeczy,

2) zbycia prawa majątkowego lub

3) wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi,

- nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.

Należy zauważyć, że dla powstania obowiązku podatkowego na gruncie ustawy o CIT ma znaczenie to, które z tych zdarzeń wystąpi najwcześniej.

W toku realizacji inwestycji mieszkaniowej mogą powstać wątpliwości, w którym momencie, biorąc pod uwagę brzmienie powyższej regulacji, deweloper powinien rozpoznać przychód podatkowy ze sprzedaży mieszkań.

Często już przed podpisaniem umowy deweloperskiej, deweloper zawiera z przyszłymi nabywcami umowy rezerwacyjne, na podstawie których rezerwuje na wskazany w umowie okres lokale mieszkalne, pod warunkiem wniesienia opłaty rezerwacyjnej. Opłaty rezerwacyjne z reguły podlegają zwrotowi na rachunek bankowy klienta w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej. Jeśli umowa deweloperska zostanie zawarta, podlegają zaś co do  zasady zaliczeniu na poczet ceny  sprzedaży lokalu mieszkalnego. Moment otrzymania przez  dewelopera opłaty rezerwacyjnej może zatem nasuwać wątpliwości, czy jest on datą, w której powinien zostać rozpoznany przychód podatkowy.

Mając na uwadze, że opłata rezerwacyjna to przysporzenie o charakterze zwrotnym, moment jej otrzymania nie powinien powodować obowiązku rozpoznania przychodu podatkowego dewelopera. W razie zaliczenia jej na poczet ceny sprzedaży mieszkania (jako części składowej pierwszej wpłaty), zastosowanie znajdą zaś przedstawione wyżej ogólne zasady dotyczące momentu powstawania przychodu zawarte w ustawie o CIT.

Kolejnym etapem, który może rodzić pytanie o istnienie obowiązku rozpoznania przychodu podatkowego, jest dzień otrzymania przez dewelopera wpłat na poczet cen mieszkań, które to wpłaty zgodnie z harmonogramem zaawansowania prac są zobowiązani wnosić nabywcy.

Jak opodatkować przychody ze sprzedaży nieruchomości

W analizowanym przypadku, gdy inwestycja jest finansowana częściowo wpłatami od nabywców, należy uznać, że takie wpłaty dokonywane przez nabywców lokali na otwarty rachunek powierniczy, a następnie po potwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego przekazywane przez bank prowadzący ten rachunek na konto dewelopera, nie stanowią przychodu podatkowego dewelopera na moment ich otrzymania. Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT do przychodów nie zalicza się bowiem pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostawy towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Wpłaty uiszczane przez nabywców mają charakter zaliczkowy, nie są więc traktowane jako przysporzenie o charakterze definitywnym.

Następnym etapem realizacji inwestycji mieszkaniowej, który może budzić wątpliwości, czy stanowi datę, w której deweloper powinien rozpoznać przychód podatkowy, jest moment faktycznego wydania lokalu nabywcy poprzez przekazanie kluczy i potwierdzenie takiego wydania podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego.

Mając na uwadze, że podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego i przekazanie kluczy do lokalu nie powodują przeniesienia prawa własności nieruchomości lokalowej na nabywcę, nie wydaje się właściwe, aby z tą datą deweloper był zobowiązany do rozpoznania przychodu podatkowego. Dopiero bowiem zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu w formie aktu notarialnego powoduje skuteczne przejście prawa własności nieruchomości na nabywcę. Nie ma tutaj znaczenia, że akty notarialne przenoszące na nabywców prawo własności lokali mieszkalnych są z reguły podpisywane nawet kilka miesięcy po wydaniu lokali.

Podsumowując, to w dacie podpisania umowy przenoszącej na nabywcę własność w formie aktu notarialnego ma miejsce zbycie prawa majątkowego i wydanie, mające charakter definitywny. W tej bowiem dacie następuje ustanowienie odrębnej własności lokalu na rzecz nabywcy (wyodrębnienie własności lokalu z częściami wspólnymi) i dopiero z chwilą zawarcia umowy w formie aktu notarialnego nabywca uzyskuje pełne prawo do dysponowania lokalem. A zatem momentem, w którym deweloper powinien rozpoznać przychód podatkowy z tytułu sprzedaży mieszkań, jest dzień zawarcia umowy przenoszącej na nabywcę własność lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego. ⒸⓅ

Polecamy: Poradnik Gazety Prawnej - Środki trwałe wycena, amortyzacja i likwidacja

WAŻNE

Dzień zawarcia umowy przenoszącej na nabywcę własność lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego, to moment, w którym deweloper powinien rozpoznać przychód podatkowy z tytułu sprzedaży mieszkań.

Julita Ziółkowska

biegły rewident, menedżer w dziale audytu, Deloitte

Anna Chylak

doradca podatkowy, starszy konsultant w dziale doradztwa podatkowego, Deloitte

Piotr Maculewicz

doradca podatkowy, starszy menedżer w dziale doradztwa podatkowego, Deloitte

Podstawa prawna

Ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 851 ze zm.).

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
25 ważnych zmian w VAT w 2026 r. (dodatkowo oprócz KSeF). Ministerstwo Finansów pokazało założenia projektu nowelizacji ustawy

W dniu 23 września 2025 r. opublikowano założenia projektu nowelizacji ustawy podatku od towarów i usług oraz ustawy o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników. Nowelizacja ta ma dokonać co najmniej 25 większych i mniejszych zmian w różnych przepisach ustawy o VAT. Będą to kolejne zmiany w zasadach rozliczania VAT w 2026 roku oprócz zmiany zasad fakturowania i wprowadzenia obowiązkowego modelu Krajowego Systemu e-Faktur. Poniżej lista tych zmian z krótkim omówieniem.

Czy można edytować fakturę w KSeF? Ministerstwo Finansów nie pozostawia wątpliwości

Wielu przedsiębiorców zastanawia się, czy popełniony błąd w fakturze da się poprawić bez wystawiania nowego dokumentu. Oficjalna odpowiedź Ministerstwa Finansów nie pozostawia wątpliwości - w KSeF edytowanie faktury nie będzie możliwe.

KSeF 2026: 6 głównych etapów wdrażania w firmie rewolucji fakturowej, która startuje w lutym

Od 1 lutego 2026 r. wszyscy (bez wyjątku) podatnicy VAT, w tym zwolnieni z tego podatku, będą musieli być przygotowani do otrzymywania faktur w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF). Od tego dnia więksi podatnicy (a od 1 kwietnia 2026 r. pozostali) muszą też wystawiać faktury w KSeF. Jak przygotować się do tych nowych zasad fakturowania? Prof. dr hab. Witold Modzelewski wskazuje 6 najważniejszych najważniejszych punktów (etapów) wdrażania w firmie tej rewolucji fakturowej.

Limit 10 tys. złotych w KSeF. Ratunek czy pułapka dla najmniejszych przedsiębiorców?

Od 1 kwietnia 2026 roku w życie wejdzie obowiązkowy Krajowy System e-Faktur (KSeF), który obejmie także najmniejsze firmy. Mikroprzedsiębiorcy o obrotach poniżej 10 tys. zł miesięcznie dostali czas do końca roku, jednak – jak alarmują posłowie i sami przedsiębiorcy – tak niski limit może okazać się pułapką zamiast realnej pomocy. Jest spór o wysokość progu!

REKLAMA

Odpowiedzialność za niezapłacone podatki i składki ZUS – kto ponosi konsekwencje? Księgowa, zarząd spółki, czy sam podatnik?

Należności publicznoprawne, takie jak podatki czy składki na ZUS, obciążają przede wszystkim samego podatnika. Jednak prawo przewiduje, że w określonych sytuacjach odpowiedzialność za zaległości może spocząć także na innych osobach związanych z podatnikiem. Poniżej omawiamy, kto i w jakim zakresie odpowiada za niezapłacone zobowiązania podatkowe i składkowe – od członków zarządu spółek kapitałowych, przez biura rachunkowe, aż po zwykłych pracowników – oraz jakie zmiany w przepisach zaszły w tym obszarze w ostatnim czasie.

Ulga dla młodych w PIT jest wykorzystywana przez oszustów. Studenci i uczniowie wciągani w podatkowe szwindle

Coraz częściej osoby poniżej 26. roku życia, korzystające z ulgi podatkowej i zwolnień ze składek ZUS, stają się łatwym celem dla nieuczciwych firm. W zamian za szybki zarobek młodzi podpisują fikcyjne rachunki, narażając się na konsekwencje finansowe i karne. Monika Piątkowska – doradczyni podatkowa fillup.pl ostrzega: z pozoru niewinna „przysługa” może rzutować na całą przyszłą karierę zawodową.

SENT: zmiany od 2026 roku. Nowe grupy towarów objęte monitorowaniem

W dniu 17 marca 2026 r. (po 6 miesiącach od publikacji w Dzienniku Ustaw) wejdzie w życie rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki z 10 września 2025 r., wprowadzające katalog nowych grup towarów (odzież i obuwie), których przewóz będzie monitorowany w systemie SENT. Ministerstwo Finansów informuje, że zgłaszanie przewozu odzieży i obuwia wymaga rejestracji firmy albo aktualizacji danych podmiotu gospodarczego na Platformie Usług Elektronicznych Skarbowo-Celnych (PUESC).

Ile czasu na wysłanie faktury do KSeF? To zależy od trybu

Przedsiębiorcy często zastanawiają się, ile mają czasu na przesłanie faktury do Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Termin zależy od trybu wystawiania faktury – online, offline24, offline lub awaryjnego. Wyjaśniamy, kiedy faktura uzyskuje ważność i jakie są konkretne terminy wysyłki zgodnie z wytycznymi Ministerstwa Finansów.

REKLAMA

Jak uniknąć podatku od darowizn? Musisz złożyć ten jeden druk w odpowiednim czasie

Otrzymujesz darowiznę od rodziców, zapis w testamencie albo dziedziczysz dom po bliskiej osobie? Wiele osób nie wie, że aby uniknąć podatku, trzeba wypełnić odpowiedni formularz – SD-Z2. Wyjaśniamy, kiedy i w jakich sytuacjach trzeba go złożyć, aby nie narazić się na dodatkowe koszty.

"Cyfrowy Księgowy 2.0" – konferencja SKwP o tym, jak cyfryzacja zmienia rachunkowość i podatki

Konferencja "Cyfrowy Księgowy 2.0" to wyjątkowa okazja, by zgłębić wpływ najnowszych technologii na przyszłość księgowości. Wydarzenie ma nie tylko dostarczyć praktycznej wiedzy, lecz także zainspirować do pełnego wykorzystania potencjału cyfrowej transformacji.

REKLAMA