REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kiedy rozpoznać przychody ze sprzedaży nieruchomości dla potrzeb księgowych

Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Kiedy rozpoznać przychody ze sprzedaży nieruchomości dla potrzeb księgowych /Fotolia
Kiedy rozpoznać przychody ze sprzedaży nieruchomości dla potrzeb księgowych /Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Firma, którą prowadzę, działa w branży nieruchomości. Posiadam grunt, gdzie chcę wybudować nieruchomość mieszkalną. Sprzedaż mieszkań planuję rozpocząć po otrzymaniu pozwolenia na budowę. Budowa nieruchomości będzie finansowana w części kredytem udzielonym przez bank, a częściowo wpłatami otrzymanymi od kupujących. W którym momencie należy rozpoznać przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej dla potrzeb księgowych, a w którym dla celów podatkowych?

Moment rozpoznawania przychodów ze sprzedaży nieruchomości dla celów księgowych sprecyzował i ujednolicił opublikowany przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości KIMSF 15 „Umowy dotyczące budowy nieruchomości”. Precyzuje on zasady ujmowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości w sytuacji, gdy umowa pomiędzy sprzedawcą a nabywcą jest zawierana przed zakończeniem budowy nieruchomości. KIMSF 15 zawiera również wytyczne pozwalające na zakwalifikowanie danej umowy jako podlegającej postanowieniom MSR 18 lub MSR 11. Zgodnie z zapisami KIMSF 15 ustalenie, czy dana umowa o budowę nieruchomości podlega regulacjom MSR 18 czy MSR 11 zależy każdorazowo od warunków zawartej umowy.

REKLAMA

Autopromocja

Kiedy MSR 11...

Postanowienia MSR 11 mają zastosowanie wówczas, gdy umowa spełnia definicję umowy o usługę budowlaną, a więc gdy nabywca ma możliwość określenia głównych elementów strukturalnych projektu nieruchomości zanim rozpocznie się budowa i/lub określenia głównych zmian strukturalnych, gdy budowa jest w trakcie realizacji (niezależnie od tego, czy kupujący wykorzystuje tę możliwość czy też nie). Przykładem umowy podlegającej regułom opisanym w MSR 11 jest umowa o budowę drogi, mostu, budynku, zapory, rurociągu, statku czy tunelu, w przypadku których nabywca decyduje o głównych elementach projektu.

Ewidencja księgowa sprzedaży nieruchomości zaliczonej do inwestycji

Dalszy ciąg materiału pod wideo

...lub MSR 18

W sytuacji gdy nabywca ma tylko ograniczoną możliwość wpływania na projekt nieruchomości, np. może dokonać wyboru projektu spośród wielu opcji określonych przez sprzedawcę lub wprowadzać tylko drobne zmiany do podstawowego projektu, to wówczas taka umowa jest klasyfikowana jako umowa sprzedaży towarów i podlega regulacjom MSR 18. Z uwagi na to, że nabywca mieszkania nie może decydować o głównych elementach budowanej nieruchomości, a jedynie o niewielkich zmianach w głównym projekcie nieruchomości (jak np. o przesunięciu ścianek działowych w kupowanym mieszkaniu) sprzedaż mieszkania będzie podlegać regulacjom MSR 18.

KIMSF 15 wskazuje również, że przychody ze sprzedaży nieruchomości powinny być rozpoznane po spełnieniu wszystkich warunków określonych w punkcie 14 MSR 18, a więc gdy:

a) jednostka przekazała nabywcy znaczące ryzyko i korzyści wynikające z praw własności do dóbr,

b) jednostka przestaje być trwale zaangażowana w zarządzanie sprzedanymi dobrami w stopniu, w jakim zazwyczaj funkcję taką realizuje się wobec dóbr, do których ma się prawo własności, ani też nie sprawuje nad nimi efektywnej kontroli,

c) kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób,

d) istnieje prawdopodobieństwo, że jednostka uzyska korzyści ekonomiczne z tytułu przeprowadzonej transakcji, oraz

e) koszty poniesione oraz te, które zostaną poniesione przez jednostkę gospodarczą w związku z transakcją, można wycenić w wiarygodny sposób.

Polecamy: Sprzedaż nieruchomości firmowej - rozliczenie podatkowe i ewidencja

Ocena tego, kiedy jednostka przekazała nabywcy znaczące ryzyko i korzyści związane z własnością wymaga zbadania okoliczności towarzyszących transakcji. W większości przypadków przekazanie nabywcy ryzyka i korzyści zbiega się z przekazaniem mu tytułu prawnego lub fizycznym przekazaniem dóbr (MSR 18.15). W codziennej praktyce w spółce deweloperskiej powyższe warunki są spełnione w momencie podpisania umowy kupna-sprzedaży, która przyjmuje formę aktu notarialnego.

KSR 8

Powyższe postanowienia MSR 18 są zbieżne także z zapisami Krajowego Standardu Rachunkowości 8 „Działalność deweloperska”. Dodatkowo KSR 8 wskazuje, że w szczególnych przypadkach można uznać, iż przychód powstaje przed dniem zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, np. w dniu odbioru lokalu przez nabywcę i przekazania mu dostępu do niego. Deweloper w opisie przyjętych przez siebie zasad (polityki) rachunkowości ustala przesłanki, których spełnienie uznaje się za realizację warunków określonych w MSR 18. Przykładowo mogą to być następujące warunki (rozpatrywane łącznie, tzn. spełnienie ich wszystkich bez wyjątku oznacza realizację przesłanek wymienionych w MSR 18):

a) nastąpiło podpisanie przez nabywcę protokołu odbioru nieruchomości bądź jej części, zgodnie z umową przedwstępną i przekazanie kluczy do budynku bądź lokalu;

b) na podstawie umowy przedwstępnej, pod datą protokolarnego odbioru budynku (lokalu) przenoszone są na nabywcę wszelkie ryzyka związane z tą nieruchomością lub jej częścią oraz korzyści, jak np. możliwość adaptacji, wynajmu itd.;

Jak ująć w księgach rachunkowych sprzedaż części nieruchomości

c) nabywca może rozpocząć użytkowanie nabytej nieruchomości lub jej części; deweloper nie jest zatem zobowiązany (na podstawie protokołu odbioru lub innego wiążącego dokumentu) do usunięcia istotnych usterek, co warunkuje wykorzystanie danej nieruchomości w okresie powyżej jednego miesiąca zgodnie z zamiarem nabywcy;

Zobacz także: Nieruchomości


d) deweloper otrzymał całość lub prawie całość zapłaty za nieruchomość od nabywcy;

e) po podpisaniu protokołu odbioru nie zachodzi istotne ryzyko odstąpienia nabywcy od umowy i konieczności zwrotu wpłaconych przez niego środków (jako jedno ze szczegółowych kryteriów spełnienia tego warunku można uznać np. fakt, że w ostatnich dwóch lub więcej okresach obrotowych łączna wartość umów deweloperskich, które rozwiązano po podpisaniu protokołu odbioru, była nieistotna z punktu widzenia dewelopera, a warunki rynkowe nie uległy pogorszeniu);

f) deweloper nie jest zobowiązany zgodnie z umową deweloperską do wykonania innych ważnych czynności poza zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Podsumowując, w przypadku sprzedaży nieruchomości mieszkalnej lub jej części momentem rozpoznania przychodu ze sprzedaży w księgach rachunkowych jest moment przekazania nabywcy znaczących ryzyk i korzyści związanych z nabywaną przez niego nieruchomością. W praktyce momentem tym jest zazwyczaj dzień podpisania umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego. Tylko w szczególnych przypadkach można uznać, że moment ten występuje przed podpisaniem umowy, np. w dniu odbioru lokalu przez nabywcę i przekazania mu dostępu do niego.

CIT

Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (ustawy o CIT) przychody uzyskiwane przez dewelopera ze sprzedaży lokali mieszkalnych to przychody z działalności gospodarczej. Dla tej kategorii źródła przychodów ustawa o CIT w art. 12 ust. 3a stanowi, że datą powstania przychodu jest dzień:

1) wydania rzeczy,

2) zbycia prawa majątkowego lub

3) wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi,

- nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.

Należy zauważyć, że dla powstania obowiązku podatkowego na gruncie ustawy o CIT ma znaczenie to, które z tych zdarzeń wystąpi najwcześniej.

W toku realizacji inwestycji mieszkaniowej mogą powstać wątpliwości, w którym momencie, biorąc pod uwagę brzmienie powyższej regulacji, deweloper powinien rozpoznać przychód podatkowy ze sprzedaży mieszkań.

Często już przed podpisaniem umowy deweloperskiej, deweloper zawiera z przyszłymi nabywcami umowy rezerwacyjne, na podstawie których rezerwuje na wskazany w umowie okres lokale mieszkalne, pod warunkiem wniesienia opłaty rezerwacyjnej. Opłaty rezerwacyjne z reguły podlegają zwrotowi na rachunek bankowy klienta w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej. Jeśli umowa deweloperska zostanie zawarta, podlegają zaś co do  zasady zaliczeniu na poczet ceny  sprzedaży lokalu mieszkalnego. Moment otrzymania przez  dewelopera opłaty rezerwacyjnej może zatem nasuwać wątpliwości, czy jest on datą, w której powinien zostać rozpoznany przychód podatkowy.

Mając na uwadze, że opłata rezerwacyjna to przysporzenie o charakterze zwrotnym, moment jej otrzymania nie powinien powodować obowiązku rozpoznania przychodu podatkowego dewelopera. W razie zaliczenia jej na poczet ceny sprzedaży mieszkania (jako części składowej pierwszej wpłaty), zastosowanie znajdą zaś przedstawione wyżej ogólne zasady dotyczące momentu powstawania przychodu zawarte w ustawie o CIT.

Kolejnym etapem, który może rodzić pytanie o istnienie obowiązku rozpoznania przychodu podatkowego, jest dzień otrzymania przez dewelopera wpłat na poczet cen mieszkań, które to wpłaty zgodnie z harmonogramem zaawansowania prac są zobowiązani wnosić nabywcy.

Jak opodatkować przychody ze sprzedaży nieruchomości

REKLAMA

W analizowanym przypadku, gdy inwestycja jest finansowana częściowo wpłatami od nabywców, należy uznać, że takie wpłaty dokonywane przez nabywców lokali na otwarty rachunek powierniczy, a następnie po potwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego przekazywane przez bank prowadzący ten rachunek na konto dewelopera, nie stanowią przychodu podatkowego dewelopera na moment ich otrzymania. Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT do przychodów nie zalicza się bowiem pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostawy towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Wpłaty uiszczane przez nabywców mają charakter zaliczkowy, nie są więc traktowane jako przysporzenie o charakterze definitywnym.

Następnym etapem realizacji inwestycji mieszkaniowej, który może budzić wątpliwości, czy stanowi datę, w której deweloper powinien rozpoznać przychód podatkowy, jest moment faktycznego wydania lokalu nabywcy poprzez przekazanie kluczy i potwierdzenie takiego wydania podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego.

Mając na uwadze, że podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego i przekazanie kluczy do lokalu nie powodują przeniesienia prawa własności nieruchomości lokalowej na nabywcę, nie wydaje się właściwe, aby z tą datą deweloper był zobowiązany do rozpoznania przychodu podatkowego. Dopiero bowiem zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu w formie aktu notarialnego powoduje skuteczne przejście prawa własności nieruchomości na nabywcę. Nie ma tutaj znaczenia, że akty notarialne przenoszące na nabywców prawo własności lokali mieszkalnych są z reguły podpisywane nawet kilka miesięcy po wydaniu lokali.

Podsumowując, to w dacie podpisania umowy przenoszącej na nabywcę własność w formie aktu notarialnego ma miejsce zbycie prawa majątkowego i wydanie, mające charakter definitywny. W tej bowiem dacie następuje ustanowienie odrębnej własności lokalu na rzecz nabywcy (wyodrębnienie własności lokalu z częściami wspólnymi) i dopiero z chwilą zawarcia umowy w formie aktu notarialnego nabywca uzyskuje pełne prawo do dysponowania lokalem. A zatem momentem, w którym deweloper powinien rozpoznać przychód podatkowy z tytułu sprzedaży mieszkań, jest dzień zawarcia umowy przenoszącej na nabywcę własność lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego. ⒸⓅ

Polecamy: Poradnik Gazety Prawnej - Środki trwałe wycena, amortyzacja i likwidacja

WAŻNE

Dzień zawarcia umowy przenoszącej na nabywcę własność lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego, to moment, w którym deweloper powinien rozpoznać przychód podatkowy z tytułu sprzedaży mieszkań.

Julita Ziółkowska

biegły rewident, menedżer w dziale audytu, Deloitte

Anna Chylak

doradca podatkowy, starszy konsultant w dziale doradztwa podatkowego, Deloitte

Piotr Maculewicz

doradca podatkowy, starszy menedżer w dziale doradztwa podatkowego, Deloitte

Podstawa prawna

Ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 851 ze zm.).

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Przedsiębiorcy MŚP: Stanowczo sprzeciwiamy się podniesieniu kwoty pensji minimalnej do ponad 4600 zł brutto od początku 2025 roku

Zdaniem przedsiębiorców nowa pensja minimalna zabije sektor MŚP. "Stanowczo sprzeciwiamy się podniesieniu kwoty pensji minimalnej do ponad 4600 zł brutto od początku 2025 roku. Na negatywny wpływ znaczących wzrostów wysokości pensji minimalnej na działanie sektora MŚP zwracaliśmy uwagę już w 10 postulatach handlu dla nowego rządu" - piszą w komunikacie.

Znów zmiany w akcyzie na wino. Co to oznacza dla cen tego trunku? Czy smakosze win zapłacą więcej?

Minister Finansów planuje przedłużyć o 1 rok (czyli do końca 2025 roku) okres ważności znaków akcyzy (banderol) naniesionych na opakowania jednostkowe win i wyrobów winiarskich, które są obecnie na rynku. Chodzi o wina wprowadzone do obrotu przed 2022 rokiem, które są oznaczone tzw. „starymi” znakami akcyzy. Ważność banderol akcyzowych tych win była już wcześniej dwukrotnie przedłużana. Ta zmiana, dokonywana w interesie firm z branży winiarskiej – by dać im więcej czasu na sprzedaż zapasów tych win – nie powinna skutkować podwyżką cen win.

Najniższa krajowa 2025 - ile od stycznia? Jakie brutto w umowie, ile netto do wypłaty na rękę? Jakie koszty pracodawcy płacy minimalnej?

W 2025 roku minimalne wynagrodzenie za pracę (zwane też najniższą krajową lub płacą minimalną) ma wynieść 4626 zł brutto. Natomiast minimalna stawka godzinowa dla umów zlecenia i podobnych umów cywilnoprawnych od 1 stycznia 2025 r. wynosić ma 30,20 zł brutto. Takie są propozycje Rady Ministrów przedstawione 13 czerwca 2024 r.

Błędna stawka VAT na paragonie z NIP nabywcy. Jak dokonać korekty i ująć w ewidencji i JPK V7M?

W praktyce zdarza się nie tak rzadko, że wystawiony paragon z NIP nabywcy zawiera błędną stawkę VAT. Czy i jak można skorygować taki paragon z błędną stawką VAT?

REKLAMA

Fiskus dowie się, że prowadzisz działalność gospodarczą bez rejestracji. Zmiany od 1 lipca 2024 r. Co wynika z nowych przepisów?

W dniu 5 czerwca 2024 r. Senat przyjął bez poprawek rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o wymianie informacji podatkowych z innymi państwami oraz niektórych innych ustaw, który implikuje unijną dyrektywę DAC7 uszczelniającą system podatkowy we wszystkich krajach UE. Jeśli Prezydent podpisze ustawę, zacznie ona obowiązywać już od 1 lipca br. Nowe przepisy związane są z wprowadzeniem obowiązku raportowania danych przez platformy sprzedażowe tj. Allegro, OLX czy Booking dotyczących ilości oraz wartości transakcji dokonywanych przez ich użytkowników

Kiedy i w jakich okolicznościach pracodawca ma obowiązek zwiększyć wymiar urlopu wypoczynkowego? Czy każdy pracownik może na to liczyć?

W jakich sytuacjach i terminach pracownik nabywa prawo do zwiększonego wymiaru urlopu wypoczynkowego? Kiedy pracodawca ma obowiązek udzielić dodatkowych dni urlopu? Co wynika z przepisów?

Zwolnienie z VAT dla małych firm. Minister Finansów szykuje istotne zmiany w ustawie o VAT

Nowelizacja ustawy o VAT ma pozwolić na korzystanie ze zwolnienia podmiotowego w VAT w Polsce przez małe firmy (do 200 tys. zł rocznej wartości sprzedaży) mające siedzibę w innym państwie członkowskim UE. A polskie małe firmy będą mogły również korzystać ze zwolnienia z VAT w innych państwach członkowskich UE. Tak wynika z założeń projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw, które zostały opublikowane 12 czerwca 2024 r. w Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów.

Nowa składka zdrowotna komplikuje system. Przedsiębiorcy chcą inaczej

Składak zdrowotna ma być rozliczana inaczej już od początku 2025 roku. Niestety, z pozytywnym odbiorem przedsiębiorców nie spotkały się rządowe zapowiedzi dotyczące osób prowadzących działalność gospodarczą opodatkowaną stawką liniową i ryczałtem. W obu tych przypadkach planowane rozwiązania podnoszą wysokość składki zdrowotnej i komplikują system.

REKLAMA

Zmiany w podatku od nieruchomości od 2025 roku. Definicje budynku i budowli, ujednolicenie opodatkowania garaży wielostanowiskowych w budynkach mieszkalnych

W Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów opublikowano 11 czerwca 2024 r. założenia projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ustawy o podatku leśnym oraz ustawy o opłacie skarbowej. W zakresie podatku od nieruchomości ten projekt zakłada wprowadzenie definicji budynku i budowli a także ujednolicenie zasad opodatkowania garaży wielostanowiskowych w budynkach mieszkalnych.

Dotacje dla biznesu 2024. Ścieżka SMART: kolejne rundy naborów wniosków dla MŚP oraz dużych przedsiębiorstw

Ścieżka SMART jest jednym z czterech priorytetów w ramach Programu FENG na lata 2021-2027. Wydaje się ona być jedną z najpopularniejszych dotacji oferowanych przez Fundusze Europejskie dla Nowoczesnej Gospodarki dla MŚP oraz dużych przedsiębiorstw chcących zwiększyć swoją zdolność badawczą oraz innowacyjność. Trzecia runda konkursu zgodnie z aktualnym harmonogramem naborów FENG rozpocznie się 27 czerwca i potrwa do 24 października. 

REKLAMA