REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Skutki zmiany właściciela rzeczy najętej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Lubasz i Wspólnicy
Kancelaria Radców Prawnych
Skutki zmiany właściciela rzeczy najętej
Skutki zmiany właściciela rzeczy najętej

REKLAMA

REKLAMA

W przypadku zbycia nieruchomości, będącej przedmiotem umowy najmu, nabywca z mocy prawa wstępuje w stosunek najmu. Przeniesienie praw z umowy następuje „automatycznie”, bez konieczności dokonywania dodatkowej czynności prawnej z najemcą, a nawet bez jego zgody.

Mimo iż regulacja art. 678-679 k.c. wydaje się prosta i przejrzysta, w praktyce jej stosowanie rodzi wiele pytań i wątpliwości, szczególnie w przypadku rozbudowanych terminowych umów najmu, gdy powstaje pytanie chociażby o: sposób rozwiązania umowy, zakres związania nabywcy postanowieniami, które nie dotyczą bezpośrednio stosunku najmu, czy też zakres obowiązywania zabezpieczeń zapłaty czynszu.

REKLAMA

Autopromocja

Rozszerzona skuteczność praw względnych najemcy

Regulacja kodeksowa służy ochronie interesów najemców, zapewniając trwałość istniejącego stosunku najmu. Zapobiega utracie przez najemcę podstawy do korzystania z przedmiotu najmu, do czego doszłoby w momencie zmiany właściciela.

Przepis art. 678 § 1 k.c. jest wyrazem rozszerzonej skuteczności praw względnych najemcy - stanowi wyjątek od zasady, że umowa o charakterze zobowiązaniowym wiąże jedynie podmioty, które są stronami tej umowy. W pewnym sensie przywołany przepis upodabnia stosunek najmu do praw rzeczowych, bowiem przyznaje mu skuteczność wobec każdoczesnego właściciela rzeczy najętej.

Uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia umowy najmu

Co do zasady nabywcy rzeczy najętej przyznane zostało prawo do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Prawo to dotyczy zarówno umów zawartych na czas nieokreślony, jak i umów zawartych na czas oznaczony.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Ustawowe terminy wypowiedzenia określone są w art. 673 k.c. i ich długość zależy od sposobu określenia terminów uiszczania czynszu najmu:

  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
  •  gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód;
  • gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Gdy przedmiotem najmu jest lokal, wówczas – w miejsce przywołanej powyżej regulacji - zastosowanie znajdzie art. 688 k.c., zgodnie z którym jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Podkreślić należy, że w przypadku gdy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny przewidziane w przepis art. 678 § 1 k.c. uprawnienie do wypowiedzenia umowy w terminach ustawowych jest możliwe jedynie, gdy najemca nie objął jeszcze lokalu (tak art. 692 K.C.). Gdy objęcie lokalu mieszkalnego już nastąpiło możliwość wypowiedzenia umowy najmu takiego lokalu może się odbyć jedynie w oparciu o zasady ogólne wynikające z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz.U.2016.1610)

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Skutki daty pewnej umowy najmu

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy nie przysługuje nabywcy przedmiotu najmu również w sytuacji, gdy mowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Należy podkreślić, iż przepis art. 678 § 2 k.c. dla skuteczności wyłączenia uprawnienia do wypowiedzenia umowy najmu nie ustanawia wymogu zawarcia umowy z datą pewną. Możliwe jest późniejsze uzyskanie adnotacji spełniającej wymogi daty pewnej z art. 81 §2 k.c., chociażby poprzez dokonania przez notariusza odpowiedniej zmianki na egzemplarzu umowy który pozostaje w dyspozycji najemcy.

Późniejsze uzyskanie urzędowej adnotacji, która zostanie uznana za datę pewną nie wymaga zawiadomienia drugiej strony. Nabywca nie będzie więc nigdy pewien skuteczności złożonego wypowiedzenia. Z punktu widzenia nowego właściciela rzeczy najętej regulacja powyższa stwarza stan niepewności, bowiem każdy najemca może w dowolnym czasie uzyskać datę pewną na zawartej umowie. Przed tą niepewnością nie ustrzeże nawet audyt nieruchomości sporządzony przed dokonaniem transakcji zakupu nieruchomości, bowiem z reguły audytowane są dokumenty i informacje udostępniane przez zbywcę, który  może nie posiadać wiedzy o zaopatrzeniu przez najemcę umowy najmu w datę pewną.

Skutki ujawnienia umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy nie przysługuje nabywcy rzeczy najętej także w sytuacji, gdy przedmiotem najmu jest nieruchomość, a w okresie poprzedzającym jej zbycie informacja o zawartej umowie najmu została ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.  Wyłączenie uprawnienia w tej sytuacji podyktowane jest jawnością ksiąg wieczystych, a więc łatwością dotarcia przez nabywcę do informacji o istniejącej umowie najmu.

Nie wszystkie postanowienia umowy najmu wiążą nowego właściciela

Dokument obejmujący umowę najmu może regulować wiele spraw, które jedynie pośrednio związane są z umową najmu. Uzasadnione jest stanowisko, że dla nabywcy nie wszystkie postanowienia umowy będą wiążące - kodeks cywilny reguluje bowiem wstąpienie w ”stosunek najmu”, a nie w „umowę najmu”. Dla nabywcy wiążące staną się tylko te zapisy umowy, które kształtują sam stosunek najmu.

Przykładem postanowień, których obowiązywanie może zostać podważone przez nabywcę jest klauzula przedłużenia okresu umowy najmu w oparciu o  jednostronne oświadczenie woli najemcy. Takie postanowienie może mieć charakter oferty zmiany umowy najmu,  a więc jeśli w chwili składania oświadczenia o przedłużeniu umowy właścicielem przedmiotu najmu będzie inny podmiot niż pierwotnie składający ofertę, to nowy właściciel przedmiotu najmu nie będzie co do zasady związany takim postanowieniem.


Zabezpieczenie zapłaty czynszu i innych świadczeń

Podobnie jak nie wszystkie postanowienia umowy najmu będą wiązać nabywcę, tak nie wszystkie zabezpieczenia zapłaty czynszu ustanowione w umowie będą mu automatycznie przysługiwać. O ile zabezpieczenia w postaci zastawu ustawowego na rzeczach najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, poręczenia czy dobrowolnego poddania się egzekucji z aktu notarialnego będą do dyspozycji nabywcy, tak nie przejdą na niego uprawnienia z gwarancji bankowej czy ubezpieczeniowej. DO uzyskanie takich zabezpieczeń konieczne będzie podjęcie dodatkowych czynności prawnych.

Komu przysługuje zaległy czynsz?

Wstąpienie nabywcy na podstawie art. 678 k.c. nie obejmuje roszczeń pieniężnych stron powstałych przed chwilą zbycia rzeczy najętej. Dlatego zaległy czynsz (za okres poprzedzający zbycie przedmiotu najmu) należy się nadal zbywcy. Nabywca rzeczy najętej ma prawo do czynszu za okres od momentu wstąpienia w stosunek najmu.

Powyższe rozróżnienie ma duże znaczenie dla określenia momentu zaistnienia podstawy do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia zgodnie z art. 672 k.c. Należy pamiętać, że zwłoka najemcy, która uzasadniałaby wypowiedzenie najmu musi wystąpić po zmianie wynajmującego.

Roszczenia najemcy wobec zbywcy nieruchomości

Zgodnie z art. 679.  §  1 k.c., jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody. Szkoda ta może obejmować nie tylko poniesione straty, np. koszt praz aranżacyjnych w lokalu, wyposażenia lokalu, koszty przeprowadzki, ale również utracone korzyści. Najemca powinien jednak niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę; w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.

Poruszone powyżej problemy stanowią jedynie wycinek zagadnień związanych ze zmianą właściciela rzeczy najętej. Każdorazowa transakcja dotycząca nabycia przedmiotu najmu winna być poprzedzona szczegółową analizą konkretnego stanu faktycznego.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Cła wzajemne Trumpa: Gospodarcza rewolucja czy ryzyko recesji?

Amerykański prezydent Donald Trump wprowadził nowe cła na importowane towary, określając je jako "deklarację niepodległości gospodarczej" USA. Eksperci jednak ostrzegają przed możliwymi skutkami ekonomicznymi, takimi jak wzrost inflacji, kryzys gospodarczy i problemy na rynku pracy. Jakie będą konsekwencje tej decyzji dla gospodarki USA i jej partnerów handlowych?

Dobroczynność, dzięki której zapłacisz niższy podatek. Sprawdź, jak to zrobić!

Angażujesz się w działania filantropijne? Wspierasz darowiznami fundacje i stowarzyszenia? Choć robisz to bezinteresownie, możesz na tym zyskać nie tylko w wymiarze społeczno-emocjonalnym. Darowiznę możesz odliczyć od dochodu przed opodatkowaniem podatku. Pamiętaj jednak, że to nie jest to samo co przekazanie 1,5% podatku.

Rozliczenie VAT przy uznanej reklamacji, gdy kupujący zatrzymuje część wadliwego towaru

Zgłosiliśmy reklamację w związku z wadliwym towarem. Kontrahent uznał reklamację, ale zamiast wystawić fakturę korygującą, wystawił notę uznaniową. Zwrócił nam zapłatę za część towaru, który został u nas i który sami zutylizujemy. Część towaru została wymieniona na towar wolny od wad. Czy korygujemy odliczony VAT? Czy dokonując utylizacji we własnym zakresie świadczymy usługę na rzecz sprzedawcy? Czy ta wymiana towaru powinna być rozliczona w VAT?

Odstąpienie od umowy: kiedy trzeba skorygować VAT z faktury zaliczkowej

Otrzymanie zaliczki na poczet dostawy towarów lub świadczenia usług wiąże się zasadniczo z powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Rezygnacja z transakcji, skutkująca zwrotem zaliczki i wystawieniem faktury korygującej, umożliwia sprzedawcy obniżenie kwoty podatku należnego. Nabywca jest z kolei obowiązany do odpowiedniej korekty odliczonego wcześniej podatku naliczonego. Jak jednak postąpić w sytuacji, gdy kontrahenci odstępują wprawdzie od zawartej umowy, lecz zaliczka zostaje zwrócona znacznie później lub jej zwrot w ogóle nie następuje. Transakcja nie dochodzi ostatecznie do skutku. Nie ma jednak również zwrotu zaliczki, a to jej wpłata generowała powstanie obowiązku podatkowego.

REKLAMA

Ulga na ekspansję

Ulga na ekspansję to jedno z rozwiązań podatkowych, które miało na celu wsparcie przedsiębiorców w pozyskiwaniu nowych rynków poprzez możliwość zaliczenia do kosztów wydatków na reklamę nowych produktów oraz udział w targach. Przepisy w tym zakresie budzą jednak liczne wątpliwości interpretacyjne, zwłaszcza w odniesieniu do podmiotów, które nie wytwarzają fizycznie produktów, lecz jedynie sprzedają je pod własną marką.

Czy można sprzedać środek trwały w czasie zawieszenia działalności gospodarczej.? Jak rozliczyć podatki od tej sprzedaży?

Wielu przedsiębiorców, którzy decydują się na zawieszenie działalności gospodarczej, zastanawia się, jak prawidłowo rozliczyć sprzedaż środków trwałych. Często pojawiają się pytania, czy w trakcie zawieszenia można sprzedać firmowy majątek i czy od takiej transakcji należy odprowadzić podatek. Wbrew pozorom, sprawa nie jest skomplikowana.

CFO w firmie – dlaczego warto go docenić, zwłaszcza w sytuacji kryzysowej

O roli dyrektorów finansowych w zarządzaniu kryzysowym na przykładzie sytuacji, w jakiej znalazły się międzynarodowe organizacje pozarządowe – pisze Jarosław Czubacki, Head of Finance w Fundacji Save the Children Polska.

KSeF tuż za rogiem! Księgowi mówią jasno: za zgodność e-faktur odpowiadać będą przedsiębiorcy

KSeF już jest na horyzoncie. Przedsiębiorcy wciąż jednak zwlekają z przygotowaniami do e-faktur, licząc na pomoc księgowych z biur rachunkowych. Tymczasem to oni sami będą odpowiadać za zgodność z nowymi przepisami. Jak dobrze przygotować firmę i uniknąć kosztownych potknięć? Sprawdź, co zrobić już teraz.

REKLAMA

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Wielką Brytanią – kompendium wiedzy dla polskich rezydentów podatkowych

W erze globalnej mobilności zawodowej i kapitałowej coraz więcej Polaków uzyskuje dochody z zagranicy. Najczęściej chodzi o Wielką Brytanię – kraj, który od lat przyciąga naszych obywateli do pracy, prowadzenia działalności gospodarczej czy inwestowania. W takim kontekście kluczowa staje się znajomość zasad opodatkowania dochodów uzyskiwanych w UK przez osoby będące polskimi rezydentami podatkowymi.

Prof. W. Modzelewski: VAT unijny to największe zagrożenie dla uczciwych podatników. Trzeba zrezygnować z pozornych działań uszczelniających i napisać od nowa ustawę o VAT

Powoli ale skutecznie przebija się do świadomości podatników diagnoza, że VAT unijny, wprowadzony w Polsce w 2004 r., był od początku nieznaną w historii pułapką zastawioną nie tylko na nasze państwo, lecz również na dziesiątki tysięcy naiwnych i uczciwych podatników, którzy mieli być (i są nadal) ofiarami tego eksperymentu – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA