REKLAMA

REKLAMA

Kategorie

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Skutki zmiany właściciela rzeczy najętej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Lubasz i Wspólnicy
Kancelaria Radców Prawnych
Skutki zmiany właściciela rzeczy najętej
Skutki zmiany właściciela rzeczy najętej

REKLAMA

REKLAMA

W przypadku zbycia nieruchomości, będącej przedmiotem umowy najmu, nabywca z mocy prawa wstępuje w stosunek najmu. Przeniesienie praw z umowy następuje „automatycznie”, bez konieczności dokonywania dodatkowej czynności prawnej z najemcą, a nawet bez jego zgody.

Mimo iż regulacja art. 678-679 k.c. wydaje się prosta i przejrzysta, w praktyce jej stosowanie rodzi wiele pytań i wątpliwości, szczególnie w przypadku rozbudowanych terminowych umów najmu, gdy powstaje pytanie chociażby o: sposób rozwiązania umowy, zakres związania nabywcy postanowieniami, które nie dotyczą bezpośrednio stosunku najmu, czy też zakres obowiązywania zabezpieczeń zapłaty czynszu.

REKLAMA

Autopromocja

Rozszerzona skuteczność praw względnych najemcy

Regulacja kodeksowa służy ochronie interesów najemców, zapewniając trwałość istniejącego stosunku najmu. Zapobiega utracie przez najemcę podstawy do korzystania z przedmiotu najmu, do czego doszłoby w momencie zmiany właściciela.

Przepis art. 678 § 1 k.c. jest wyrazem rozszerzonej skuteczności praw względnych najemcy - stanowi wyjątek od zasady, że umowa o charakterze zobowiązaniowym wiąże jedynie podmioty, które są stronami tej umowy. W pewnym sensie przywołany przepis upodabnia stosunek najmu do praw rzeczowych, bowiem przyznaje mu skuteczność wobec każdoczesnego właściciela rzeczy najętej.

Uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia umowy najmu

Co do zasady nabywcy rzeczy najętej przyznane zostało prawo do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Prawo to dotyczy zarówno umów zawartych na czas nieokreślony, jak i umów zawartych na czas oznaczony.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Ustawowe terminy wypowiedzenia określone są w art. 673 k.c. i ich długość zależy od sposobu określenia terminów uiszczania czynszu najmu:

  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
  •  gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód;
  • gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Gdy przedmiotem najmu jest lokal, wówczas – w miejsce przywołanej powyżej regulacji - zastosowanie znajdzie art. 688 k.c., zgodnie z którym jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Podkreślić należy, że w przypadku gdy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny przewidziane w przepis art. 678 § 1 k.c. uprawnienie do wypowiedzenia umowy w terminach ustawowych jest możliwe jedynie, gdy najemca nie objął jeszcze lokalu (tak art. 692 K.C.). Gdy objęcie lokalu mieszkalnego już nastąpiło możliwość wypowiedzenia umowy najmu takiego lokalu może się odbyć jedynie w oparciu o zasady ogólne wynikające z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz.U.2016.1610)

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Skutki daty pewnej umowy najmu

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy nie przysługuje nabywcy przedmiotu najmu również w sytuacji, gdy mowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Należy podkreślić, iż przepis art. 678 § 2 k.c. dla skuteczności wyłączenia uprawnienia do wypowiedzenia umowy najmu nie ustanawia wymogu zawarcia umowy z datą pewną. Możliwe jest późniejsze uzyskanie adnotacji spełniającej wymogi daty pewnej z art. 81 §2 k.c., chociażby poprzez dokonania przez notariusza odpowiedniej zmianki na egzemplarzu umowy który pozostaje w dyspozycji najemcy.

Późniejsze uzyskanie urzędowej adnotacji, która zostanie uznana za datę pewną nie wymaga zawiadomienia drugiej strony. Nabywca nie będzie więc nigdy pewien skuteczności złożonego wypowiedzenia. Z punktu widzenia nowego właściciela rzeczy najętej regulacja powyższa stwarza stan niepewności, bowiem każdy najemca może w dowolnym czasie uzyskać datę pewną na zawartej umowie. Przed tą niepewnością nie ustrzeże nawet audyt nieruchomości sporządzony przed dokonaniem transakcji zakupu nieruchomości, bowiem z reguły audytowane są dokumenty i informacje udostępniane przez zbywcę, który  może nie posiadać wiedzy o zaopatrzeniu przez najemcę umowy najmu w datę pewną.

Skutki ujawnienia umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy nie przysługuje nabywcy rzeczy najętej także w sytuacji, gdy przedmiotem najmu jest nieruchomość, a w okresie poprzedzającym jej zbycie informacja o zawartej umowie najmu została ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.  Wyłączenie uprawnienia w tej sytuacji podyktowane jest jawnością ksiąg wieczystych, a więc łatwością dotarcia przez nabywcę do informacji o istniejącej umowie najmu.

Nie wszystkie postanowienia umowy najmu wiążą nowego właściciela

Dokument obejmujący umowę najmu może regulować wiele spraw, które jedynie pośrednio związane są z umową najmu. Uzasadnione jest stanowisko, że dla nabywcy nie wszystkie postanowienia umowy będą wiążące - kodeks cywilny reguluje bowiem wstąpienie w ”stosunek najmu”, a nie w „umowę najmu”. Dla nabywcy wiążące staną się tylko te zapisy umowy, które kształtują sam stosunek najmu.

Przykładem postanowień, których obowiązywanie może zostać podważone przez nabywcę jest klauzula przedłużenia okresu umowy najmu w oparciu o  jednostronne oświadczenie woli najemcy. Takie postanowienie może mieć charakter oferty zmiany umowy najmu,  a więc jeśli w chwili składania oświadczenia o przedłużeniu umowy właścicielem przedmiotu najmu będzie inny podmiot niż pierwotnie składający ofertę, to nowy właściciel przedmiotu najmu nie będzie co do zasady związany takim postanowieniem.


Zabezpieczenie zapłaty czynszu i innych świadczeń

Podobnie jak nie wszystkie postanowienia umowy najmu będą wiązać nabywcę, tak nie wszystkie zabezpieczenia zapłaty czynszu ustanowione w umowie będą mu automatycznie przysługiwać. O ile zabezpieczenia w postaci zastawu ustawowego na rzeczach najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, poręczenia czy dobrowolnego poddania się egzekucji z aktu notarialnego będą do dyspozycji nabywcy, tak nie przejdą na niego uprawnienia z gwarancji bankowej czy ubezpieczeniowej. DO uzyskanie takich zabezpieczeń konieczne będzie podjęcie dodatkowych czynności prawnych.

Komu przysługuje zaległy czynsz?

Wstąpienie nabywcy na podstawie art. 678 k.c. nie obejmuje roszczeń pieniężnych stron powstałych przed chwilą zbycia rzeczy najętej. Dlatego zaległy czynsz (za okres poprzedzający zbycie przedmiotu najmu) należy się nadal zbywcy. Nabywca rzeczy najętej ma prawo do czynszu za okres od momentu wstąpienia w stosunek najmu.

Powyższe rozróżnienie ma duże znaczenie dla określenia momentu zaistnienia podstawy do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia zgodnie z art. 672 k.c. Należy pamiętać, że zwłoka najemcy, która uzasadniałaby wypowiedzenie najmu musi wystąpić po zmianie wynajmującego.

Roszczenia najemcy wobec zbywcy nieruchomości

Zgodnie z art. 679.  §  1 k.c., jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody. Szkoda ta może obejmować nie tylko poniesione straty, np. koszt praz aranżacyjnych w lokalu, wyposażenia lokalu, koszty przeprowadzki, ale również utracone korzyści. Najemca powinien jednak niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę; w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.

Poruszone powyżej problemy stanowią jedynie wycinek zagadnień związanych ze zmianą właściciela rzeczy najętej. Każdorazowa transakcja dotycząca nabycia przedmiotu najmu winna być poprzedzona szczegółową analizą konkretnego stanu faktycznego.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Fundacja rodzinna w strukturach transakcyjnych – ryzyko zakwestionowania przez KAS

Najnowsze stanowisko Szefa KAS (odmowa wydania opinii zabezpieczającej z 5 maja 2025 r., sygn. DKP16.8082.14.2024) pokazuje, że wykorzystanie fundacji rodzinnej jako pośrednika w sprzedaży udziałów może zostać uznane za unikanie opodatkowania. Mimo deklarowanych celów sukcesyjnych, KAS uznał działanie za sztuczne i sprzeczne z celem przepisów.

Webinar: KSeF – co nas czeka w praktyce? + certyfikat gwarantowany

Praktyczny webinar „KSeF – co nas czeka w praktyce?” poprowadzi Zbigniew Makowski, doradca podatkowy z ponad 15-letnim stażem. Ekspert wskaże, jakie szanse i zagrożenia dla firm i biur rachunkowych niesie ze sobą KSeF i jak się na nie przygotować.

Zmiany w podatku Belki już gotowe. Czekają tylko na ogłoszenie

Rozwiązania dotyczące zmian w podatku Belki zostały opracowane i są gotowe do wdrożenia – poinformował Dariusz Adamski z Instytutu Finansów. Jak podkreślił podczas Europejskiego Kongresu Finansowego w Sopocie, decyzja o ich ogłoszeniu leży teraz w rękach ministra Andrzeja Domańskiego.

Taryfa celna UE: kod, który decyduje o losie Twojej przesyłki

Niepozorny ciąg cyfr może przesądzić o powodzeniu lub porażce międzynarodowej transakcji. W świecie handlu zagranicznego poprawna klasyfikacja taryfowa towarów to nie wybór – to konieczność.

REKLAMA

Zmiany w zamówieniach publicznych w 2025 r. Co czeka zamawiających i wykonawców? Projekt UZP dot. udziału firm z państw trzecich w przetargach

W dniu 3 lutego 2025 r. do Sejmu wpłynął projekt w formie druku nr 1041 o zmianie ustawy ¬- Prawo zamówień publicznych, który miał przewidywać szereg istotnych zmian w systemie zamówień publicznych w Polsce, został on jednak wycofany. Urząd Zamówień Publicznych stworzył jednak własny projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo zamówień publicznych oraz ustawy o umowie koncesji na roboty budowlane lub usługi, pod numerem UC88, w której poruszył istotną kwestię udziałów w przetargach firmy z państw trzecich, czyli pochodzących z krajów, z którymi Unia Europejska nie zawarła umowy międzynarodowej zapewniającej wzajemny i równy dostęp do unijnego rynku zamówień publicznych. Projekt ten został już przyjęty przez Radę Ministrów i przesłany do Sejmu.

PFR pozywa firmy na podstawie rekomendacji CBA. Co możesz zrobić, gdy żądają zwrotu subwencji z Tarczy Finansowej?

Polski Fundusz Rozwoju (PFR) pozywa przedsiębiorców, powołując się na tzw. rekomendacje CBA. Problem dotyczy już około 1900 firm, które – często bez żadnych wcześniejszych sygnałów – otrzymują wezwania a następnie pozwy o zwrot subwencji z Tarczy Finansowej. Zaskakuje nie tylko skala działań PFR, ale przede wszystkim brak rzetelnego uzasadnienia tych roszczeń.

Kawa z INFORLEX. Perspektywy zawodu księgowego

Kawa z INFORLEX wydanie EXTRA. Rozmowa z 3 cenionymi ekspertami: Żanetą Hejne – właścicielką biura rachunkowego, Piotrem Juszczykiem – doradcą podatkowym inFakt oraz Radosławem Kowalskim – doradcą podatkowym.

Webinar: Przekształcenie JDG klienta w spółkę w praktyce biura rachunkowego + certyfikat gwarantowany

Praktyczny webinar „Przekształcenie JDG klienta w spółkę w praktyce biura rachunkowego” poprowadzi Tomasz Rzepa, doradca podatkowy, ekspert INFORAKADEMII. Każdy z uczestników otrzyma imienny certyfikat i roczny nielimitowany dostęp do retransmisji webinaru wraz z materiałami dodatkowymi. Uczestnicy webinaru dowiedzą się, jak wygląda proces przekształcenia JDG w spółkę z perspektywy biura rachunkowego, ze wskazaniem kluczowych wyzwań, problemów oraz szans, jakie z tego faktu wynikają.

REKLAMA

Zatrudnianie cudzoziemców - zmiany od 1 czerwca 2025 r. Dodatkowe przesłanki odmowy wydania zezwolenia, rejestr umów o pracę, legalność pobytu obywateli Ukrainy, cyfrowe wnioski i wyższe kary

Nowe przepisy dotyczące zasad zatrudniania cudzoziemców w Polsce zaczną obowiązywać od 1 czerwca 2025 roku. Regulacje określają warunki, na jakich możliwe będzie legalne powierzenie pracy obcokrajowcom. Sprawdzamy, czy nowe przepisy wprowadzają ułatwienia i w jaki sposób zmieniają procedurę zatrudniania cudzoziemców.

Kary umowne a koszty podatkowe – korzystny wyrok dla podatników

W wyroku z 6 maja 2025 r., sygn. II FSK 1012/22 Naczelny Sąd Administracyjny zgodził się z stanowiskiem, że kary umowne mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu, jeżeli niewykonanie dostawy - nie wynikało z winy spółki. Niepewność w tej sprawie wynikała z wykładni art. 16 ust 1 pkt 22 ustawy o CIT, w którym określono jakie kary umowne i odszkodowania nie mogą być uznane za koszty podatkowe. W orzecznictwie przepis ten jest interpretowany literalnie, uznając że pozostałe rodzaje wypłat odszkodowawczych niż wskazane w przepisie mogą być uznane za koszt podatkowy.

REKLAMA