REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Skutki zmiany właściciela rzeczy najętej

Lubasz i Wspólnicy
Kancelaria Radców Prawnych
Skutki zmiany właściciela rzeczy najętej
Skutki zmiany właściciela rzeczy najętej

REKLAMA

REKLAMA

W przypadku zbycia nieruchomości, będącej przedmiotem umowy najmu, nabywca z mocy prawa wstępuje w stosunek najmu. Przeniesienie praw z umowy następuje „automatycznie”, bez konieczności dokonywania dodatkowej czynności prawnej z najemcą, a nawet bez jego zgody.

Mimo iż regulacja art. 678-679 k.c. wydaje się prosta i przejrzysta, w praktyce jej stosowanie rodzi wiele pytań i wątpliwości, szczególnie w przypadku rozbudowanych terminowych umów najmu, gdy powstaje pytanie chociażby o: sposób rozwiązania umowy, zakres związania nabywcy postanowieniami, które nie dotyczą bezpośrednio stosunku najmu, czy też zakres obowiązywania zabezpieczeń zapłaty czynszu.

REKLAMA

Autopromocja

Rozszerzona skuteczność praw względnych najemcy

Regulacja kodeksowa służy ochronie interesów najemców, zapewniając trwałość istniejącego stosunku najmu. Zapobiega utracie przez najemcę podstawy do korzystania z przedmiotu najmu, do czego doszłoby w momencie zmiany właściciela.

Przepis art. 678 § 1 k.c. jest wyrazem rozszerzonej skuteczności praw względnych najemcy - stanowi wyjątek od zasady, że umowa o charakterze zobowiązaniowym wiąże jedynie podmioty, które są stronami tej umowy. W pewnym sensie przywołany przepis upodabnia stosunek najmu do praw rzeczowych, bowiem przyznaje mu skuteczność wobec każdoczesnego właściciela rzeczy najętej.

Uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia umowy najmu

Co do zasady nabywcy rzeczy najętej przyznane zostało prawo do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Prawo to dotyczy zarówno umów zawartych na czas nieokreślony, jak i umów zawartych na czas oznaczony.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Ustawowe terminy wypowiedzenia określone są w art. 673 k.c. i ich długość zależy od sposobu określenia terminów uiszczania czynszu najmu:

  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
  •  gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód;
  • gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Gdy przedmiotem najmu jest lokal, wówczas – w miejsce przywołanej powyżej regulacji - zastosowanie znajdzie art. 688 k.c., zgodnie z którym jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Podkreślić należy, że w przypadku gdy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny przewidziane w przepis art. 678 § 1 k.c. uprawnienie do wypowiedzenia umowy w terminach ustawowych jest możliwe jedynie, gdy najemca nie objął jeszcze lokalu (tak art. 692 K.C.). Gdy objęcie lokalu mieszkalnego już nastąpiło możliwość wypowiedzenia umowy najmu takiego lokalu może się odbyć jedynie w oparciu o zasady ogólne wynikające z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz.U.2016.1610)

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Skutki daty pewnej umowy najmu

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy nie przysługuje nabywcy przedmiotu najmu również w sytuacji, gdy mowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Należy podkreślić, iż przepis art. 678 § 2 k.c. dla skuteczności wyłączenia uprawnienia do wypowiedzenia umowy najmu nie ustanawia wymogu zawarcia umowy z datą pewną. Możliwe jest późniejsze uzyskanie adnotacji spełniającej wymogi daty pewnej z art. 81 §2 k.c., chociażby poprzez dokonania przez notariusza odpowiedniej zmianki na egzemplarzu umowy który pozostaje w dyspozycji najemcy.

Późniejsze uzyskanie urzędowej adnotacji, która zostanie uznana za datę pewną nie wymaga zawiadomienia drugiej strony. Nabywca nie będzie więc nigdy pewien skuteczności złożonego wypowiedzenia. Z punktu widzenia nowego właściciela rzeczy najętej regulacja powyższa stwarza stan niepewności, bowiem każdy najemca może w dowolnym czasie uzyskać datę pewną na zawartej umowie. Przed tą niepewnością nie ustrzeże nawet audyt nieruchomości sporządzony przed dokonaniem transakcji zakupu nieruchomości, bowiem z reguły audytowane są dokumenty i informacje udostępniane przez zbywcę, który  może nie posiadać wiedzy o zaopatrzeniu przez najemcę umowy najmu w datę pewną.

Skutki ujawnienia umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy nie przysługuje nabywcy rzeczy najętej także w sytuacji, gdy przedmiotem najmu jest nieruchomość, a w okresie poprzedzającym jej zbycie informacja o zawartej umowie najmu została ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.  Wyłączenie uprawnienia w tej sytuacji podyktowane jest jawnością ksiąg wieczystych, a więc łatwością dotarcia przez nabywcę do informacji o istniejącej umowie najmu.

Nie wszystkie postanowienia umowy najmu wiążą nowego właściciela

Dokument obejmujący umowę najmu może regulować wiele spraw, które jedynie pośrednio związane są z umową najmu. Uzasadnione jest stanowisko, że dla nabywcy nie wszystkie postanowienia umowy będą wiążące - kodeks cywilny reguluje bowiem wstąpienie w ”stosunek najmu”, a nie w „umowę najmu”. Dla nabywcy wiążące staną się tylko te zapisy umowy, które kształtują sam stosunek najmu.

Przykładem postanowień, których obowiązywanie może zostać podważone przez nabywcę jest klauzula przedłużenia okresu umowy najmu w oparciu o  jednostronne oświadczenie woli najemcy. Takie postanowienie może mieć charakter oferty zmiany umowy najmu,  a więc jeśli w chwili składania oświadczenia o przedłużeniu umowy właścicielem przedmiotu najmu będzie inny podmiot niż pierwotnie składający ofertę, to nowy właściciel przedmiotu najmu nie będzie co do zasady związany takim postanowieniem.


Zabezpieczenie zapłaty czynszu i innych świadczeń

Podobnie jak nie wszystkie postanowienia umowy najmu będą wiązać nabywcę, tak nie wszystkie zabezpieczenia zapłaty czynszu ustanowione w umowie będą mu automatycznie przysługiwać. O ile zabezpieczenia w postaci zastawu ustawowego na rzeczach najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, poręczenia czy dobrowolnego poddania się egzekucji z aktu notarialnego będą do dyspozycji nabywcy, tak nie przejdą na niego uprawnienia z gwarancji bankowej czy ubezpieczeniowej. DO uzyskanie takich zabezpieczeń konieczne będzie podjęcie dodatkowych czynności prawnych.

Komu przysługuje zaległy czynsz?

Wstąpienie nabywcy na podstawie art. 678 k.c. nie obejmuje roszczeń pieniężnych stron powstałych przed chwilą zbycia rzeczy najętej. Dlatego zaległy czynsz (za okres poprzedzający zbycie przedmiotu najmu) należy się nadal zbywcy. Nabywca rzeczy najętej ma prawo do czynszu za okres od momentu wstąpienia w stosunek najmu.

Powyższe rozróżnienie ma duże znaczenie dla określenia momentu zaistnienia podstawy do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia zgodnie z art. 672 k.c. Należy pamiętać, że zwłoka najemcy, która uzasadniałaby wypowiedzenie najmu musi wystąpić po zmianie wynajmującego.

Roszczenia najemcy wobec zbywcy nieruchomości

Zgodnie z art. 679.  §  1 k.c., jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody. Szkoda ta może obejmować nie tylko poniesione straty, np. koszt praz aranżacyjnych w lokalu, wyposażenia lokalu, koszty przeprowadzki, ale również utracone korzyści. Najemca powinien jednak niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę; w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.

Poruszone powyżej problemy stanowią jedynie wycinek zagadnień związanych ze zmianą właściciela rzeczy najętej. Każdorazowa transakcja dotycząca nabycia przedmiotu najmu winna być poprzedzona szczegółową analizą konkretnego stanu faktycznego.

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/9
Są kosztem uzyskania przychodu:
koszty reprezentacji, w szczególności poniesione na usługi gastronomiczne, zakup żywności oraz napojów, w tym alkoholowych
udzielone pożyczki, w tym stracone pożyczki
wydatki na wystrój wnętrza biurowego nie będące wydatkami reprezentacyjnymi
wpłaty dokonywane do pracowniczych planów kapitałowych, o których mowa w ustawie o pracowniczych planach kapitałowych – od nagród i premii wypłaconych z dochodu po opodatkowaniu podatkiem dochodowym
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Pracownik może czasem nie wykonywać pracy i zachować prawo do wynagrodzenia. W jakich przypadkach?

Wynagrodzenie jest – co do zasady - świadczeniem przysługującym w zamian za świadczoną przez pracownika pracę (czyli wynagrodzenie przysługuje za pracę wykonaną). Za czas niewykonywania pracy pracownik ma prawo do wynagrodzenia, jeżeli wynika to z przepisów prawa pracy.

Zmiana zasad wysyłania pocztą pism (urzędowych, podatkowych, sądowych) z zachowaniem terminu. Łatwiej będzie też uzyskać oprocentowanie nadpłat

Do Sejmu trafił już rządowy projekt nowelizacji Ordynacji podatkowej i kilku innych ustaw, który ma na celu dostosowania polskiego prawa do dwóch wyroków Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE). Nowe przepisy przewidują, że m.in. w procedurze podatkowej, administracyjnej, cywilnej, można będzie nadać pismo (z zachowaniem terminu) do urzędu u dowolnego operatora pocztowego, a nie jak do tej pory tylko za pośrednictwem Poczty Polskiej. Zmienione omawianą nowelizacją przepisy zapewnią też oprocentowanie nadpłat powstałych w wyniku orzeczeń TSUE lub TK za okres od dnia powstania nadpłaty do dnia jej zwrotu, niezależnie od czasu złożenia wniosku o zwrot nadpłaty.

Bałagan w dokumentach firmy? Sprawdź, jak skutecznie nad nimi zapanować

Papierowy bałagan w dokumentacji firmowej. Dlaczego tradycyjne przechowywanie dokumentów sprawia tyle problemów? Co musisz wiedzieć, aby to zmienić?

Ile wyniesie rata kredytu po obniżce stóp procentowych o 0,5 pp, 0,75 pp, 1 pp.? Jak wzrośnie zdolność kredytowa? Stopy NBP spadną dopiero w II połowie 2025 r.?

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 15-16 stycznia 2024 r. utrzymała wszystkie stopy procentowe NBP na niezmienionym poziomie. RPP nie zmieniła poziomu stóp procentowych w styczniu 2025 r. Rankomat.pl zwraca jednak uwagę, że jest szansa na to, że w 2025 roku (raczej w II połowie) stopy spadną o 0,75 p.p. (punkt procentowy). To wywołałoby spadek raty przeciętnego kredytu o 196 zł i wzrost zdolności kredytowej. Okazuje się, że bankach obniżki już się zaczęły i to nie tylko w przypadku lokat, ale również kredytów. Jak wynika z danych NBP, średnie oprocentowanie lokat założonych w listopadzie (najnowsze dostępne dane) spadło poniżej 4% po raz pierwszy od maja 2022 r. Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych również było najniższe od maja 2022 r. i wyniosło 7,35%. Zauważalnie staniały nawet kredyty konsumpcyjne, których RRSO po raz pierwszy od grudnia 2021 r. spadło poniżej 13%.

REKLAMA

E-akta osobowe pracowników: co muszą zawierać i jak je prowadzić?

Elektroniczna forma akt osobowych, czyli e-akta, staje się coraz bardziej popularna, oferując wygodę, efektywność i oszczędność czasu. Ale czym właściwie są e-akta osobowe pracowników i jak je prawidłowo prowadzić?

Procedura VAT-OSS – na czym polega, jak stosować i dlaczego warto. Jak wypełnić zgłoszenie VIU-R

Wprowadzenie procedury VAT-OSS (One Stop Shop – co można przetłumaczyć jako: Sklep w jednym miejscu), to istotne uproszczenie rozliczeń podatkowych dla firm prowadzących działalność transgraniczną w Unii Europejskiej. Procedura ta umożliwia przedsiębiorcom rozliczać w jednym miejscu podatek VAT z tytułu sprzedaży towarów i usług na rzecz konsumentów w innych krajach UE. Pozwala to na uniknięcie skomplikowanych procesów rejestracji i rozliczeń w każdym państwie członkowskim oddzielnie.

Automatyzacja i sztuczna inteligencja w księgowości: przykłady konkretnych zastosowań. System wykryje oszusta i fałszywego dostawcę

Automatyzacja procesów finansowych (w tym zastosowanie sztucznej inteligencji) już teraz pomaga przedsiębiorcom oszczędzać czas, redukować koszty oraz minimalizuje ryzyko błędów. I choć jej korzyści odkrywają głównie najwięksi rynkowi gracze, wkrótce te narzędzia mogą stać się niezbędnym elementem każdej firmy, chociażby ze względu na ich nieocenioną pomoc w wykrywaniu cyberoszustw. O tym, dlaczego automatyzacja w księgowości jest niezbędna, mówi Marzena Janta-Lipińska, ekspertka ds. podatków, specjalizująca się w księgowości zewnętrznej i propagatorka nowoczesnych, elastycznych rozwiązań z zakresu usług operacyjnych, zgodności z przepisami i sprawozdawczości.

Świetna wiadomość dla podatników. Chodzi o odsetki z urzędu skarbowego

Odsetki od nadpłat podatkowych będą naliczane już od dnia ich powstania aż do momentu zwrotu – taką zmianę przewiduje projekt nowelizacji ordynacji podatkowej przyjęty przez rząd. Co jeszcze ulegnie zmianie?

REKLAMA

Podatek od nieruchomości w 2025 r. Budynek i budowla inaczej definiowane, przesunięcie złożenia deklaracji DN-1 i inna stawka dla garaży

Budynek i budowla zmieniły od początku 2025 r. swoje definicje w podatku od nieruchomości.  Do tej pory podatnicy posługiwali się uregulowaniami pochodzącymi z prawa budowlanego, dlatego wprowadzenie przepisów regulujących te kwestie bezpośrednio w przepisach podatkowych to spora zmiana. Sprawdzamy, w jaki sposób wpłynie ona na obowiązki podatkowe polskich przedsiębiorców. 

Tsunami zmian podatkowych – kto ucierpi najbardziej?

Rok 2025 przynosi kolejną falę zmian podatkowych, które dotkną zarówno najmniejszych przedsiębiorców, jak i największe firmy. Eksperci alarmują, że brak stabilności prawa zagraża inwestycjom w Polsce, a wprowadzenie nowych przepisów w pośpiechu prowadzi do kosztownych błędów. Czy czeka nas poprawa w zakresie przewidywalności i uproszczenia systemu fiskalnego?

REKLAMA