| INFORLEX | GAZETA PRAWNA | KONFERENCJE | INFORORGANIZER | APLIKACJE | KARIERA | SKLEP
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Księgowość > Obrót gospodarczy > Działalność gospodarcza > Skutki zmiany właściciela rzeczy najętej

Skutki zmiany właściciela rzeczy najętej

W przypadku zbycia nieruchomości, będącej przedmiotem umowy najmu, nabywca z mocy prawa wstępuje w stosunek najmu. Przeniesienie praw z umowy następuje „automatycznie”, bez konieczności dokonywania dodatkowej czynności prawnej z najemcą, a nawet bez jego zgody.

Mimo iż regulacja art. 678-679 k.c. wydaje się prosta i przejrzysta, w praktyce jej stosowanie rodzi wiele pytań i wątpliwości, szczególnie w przypadku rozbudowanych terminowych umów najmu, gdy powstaje pytanie chociażby o: sposób rozwiązania umowy, zakres związania nabywcy postanowieniami, które nie dotyczą bezpośrednio stosunku najmu, czy też zakres obowiązywania zabezpieczeń zapłaty czynszu.

Rozszerzona skuteczność praw względnych najemcy

Regulacja kodeksowa służy ochronie interesów najemców, zapewniając trwałość istniejącego stosunku najmu. Zapobiega utracie przez najemcę podstawy do korzystania z przedmiotu najmu, do czego doszłoby w momencie zmiany właściciela.

Przepis art. 678 § 1 k.c. jest wyrazem rozszerzonej skuteczności praw względnych najemcy - stanowi wyjątek od zasady, że umowa o charakterze zobowiązaniowym wiąże jedynie podmioty, które są stronami tej umowy. W pewnym sensie przywołany przepis upodabnia stosunek najmu do praw rzeczowych, bowiem przyznaje mu skuteczność wobec każdoczesnego właściciela rzeczy najętej.

Uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia umowy najmu

Co do zasady nabywcy rzeczy najętej przyznane zostało prawo do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Prawo to dotyczy zarówno umów zawartych na czas nieokreślony, jak i umów zawartych na czas oznaczony.

Ustawowe terminy wypowiedzenia określone są w art. 673 k.c. i ich długość zależy od sposobu określenia terminów uiszczania czynszu najmu:

  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
  •  gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód;
  • gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Gdy przedmiotem najmu jest lokal, wówczas – w miejsce przywołanej powyżej regulacji - zastosowanie znajdzie art. 688 k.c., zgodnie z którym jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Podkreślić należy, że w przypadku gdy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny przewidziane w przepis art. 678 § 1 k.c. uprawnienie do wypowiedzenia umowy w terminach ustawowych jest możliwe jedynie, gdy najemca nie objął jeszcze lokalu (tak art. 692 K.C.). Gdy objęcie lokalu mieszkalnego już nastąpiło możliwość wypowiedzenia umowy najmu takiego lokalu może się odbyć jedynie w oparciu o zasady ogólne wynikające z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz.U.2016.1610)

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Skutki daty pewnej umowy najmu

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy nie przysługuje nabywcy przedmiotu najmu również w sytuacji, gdy mowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Należy podkreślić, iż przepis art. 678 § 2 k.c. dla skuteczności wyłączenia uprawnienia do wypowiedzenia umowy najmu nie ustanawia wymogu zawarcia umowy z datą pewną. Możliwe jest późniejsze uzyskanie adnotacji spełniającej wymogi daty pewnej z art. 81 §2 k.c., chociażby poprzez dokonania przez notariusza odpowiedniej zmianki na egzemplarzu umowy który pozostaje w dyspozycji najemcy.

Późniejsze uzyskanie urzędowej adnotacji, która zostanie uznana za datę pewną nie wymaga zawiadomienia drugiej strony. Nabywca nie będzie więc nigdy pewien skuteczności złożonego wypowiedzenia. Z punktu widzenia nowego właściciela rzeczy najętej regulacja powyższa stwarza stan niepewności, bowiem każdy najemca może w dowolnym czasie uzyskać datę pewną na zawartej umowie. Przed tą niepewnością nie ustrzeże nawet audyt nieruchomości sporządzony przed dokonaniem transakcji zakupu nieruchomości, bowiem z reguły audytowane są dokumenty i informacje udostępniane przez zbywcę, który  może nie posiadać wiedzy o zaopatrzeniu przez najemcę umowy najmu w datę pewną.

Skutki ujawnienia umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy nie przysługuje nabywcy rzeczy najętej także w sytuacji, gdy przedmiotem najmu jest nieruchomość, a w okresie poprzedzającym jej zbycie informacja o zawartej umowie najmu została ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.  Wyłączenie uprawnienia w tej sytuacji podyktowane jest jawnością ksiąg wieczystych, a więc łatwością dotarcia przez nabywcę do informacji o istniejącej umowie najmu.

Nie wszystkie postanowienia umowy najmu wiążą nowego właściciela

Dokument obejmujący umowę najmu może regulować wiele spraw, które jedynie pośrednio związane są z umową najmu. Uzasadnione jest stanowisko, że dla nabywcy nie wszystkie postanowienia umowy będą wiążące - kodeks cywilny reguluje bowiem wstąpienie w ”stosunek najmu”, a nie w „umowę najmu”. Dla nabywcy wiążące staną się tylko te zapisy umowy, które kształtują sam stosunek najmu.

Przykładem postanowień, których obowiązywanie może zostać podważone przez nabywcę jest klauzula przedłużenia okresu umowy najmu w oparciu o  jednostronne oświadczenie woli najemcy. Takie postanowienie może mieć charakter oferty zmiany umowy najmu,  a więc jeśli w chwili składania oświadczenia o przedłużeniu umowy właścicielem przedmiotu najmu będzie inny podmiot niż pierwotnie składający ofertę, to nowy właściciel przedmiotu najmu nie będzie co do zasady związany takim postanowieniem.

Czytaj także

Narzędzia księgowego

POLECANE

WYWIADY, RELACJE, WYDARZENIA

reklama

Ostatnio na forum

Jednolity Plik Kontrolny

Eksperci portalu infor.pl

Przemysław Dybała

Doradca podatkowy nr 11590

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »