Kategorie

Skutki zmiany właściciela rzeczy najętej

Lubasz i Wspólnicy
Kancelaria Radców Prawnych
Skutki zmiany właściciela rzeczy najętej
Skutki zmiany właściciela rzeczy najętej
W przypadku zbycia nieruchomości, będącej przedmiotem umowy najmu, nabywca z mocy prawa wstępuje w stosunek najmu. Przeniesienie praw z umowy następuje „automatycznie”, bez konieczności dokonywania dodatkowej czynności prawnej z najemcą, a nawet bez jego zgody.

Mimo iż regulacja art. 678-679 k.c. wydaje się prosta i przejrzysta, w praktyce jej stosowanie rodzi wiele pytań i wątpliwości, szczególnie w przypadku rozbudowanych terminowych umów najmu, gdy powstaje pytanie chociażby o: sposób rozwiązania umowy, zakres związania nabywcy postanowieniami, które nie dotyczą bezpośrednio stosunku najmu, czy też zakres obowiązywania zabezpieczeń zapłaty czynszu.

Rozszerzona skuteczność praw względnych najemcy

Regulacja kodeksowa służy ochronie interesów najemców, zapewniając trwałość istniejącego stosunku najmu. Zapobiega utracie przez najemcę podstawy do korzystania z przedmiotu najmu, do czego doszłoby w momencie zmiany właściciela.

Przepis art. 678 § 1 k.c. jest wyrazem rozszerzonej skuteczności praw względnych najemcy - stanowi wyjątek od zasady, że umowa o charakterze zobowiązaniowym wiąże jedynie podmioty, które są stronami tej umowy. W pewnym sensie przywołany przepis upodabnia stosunek najmu do praw rzeczowych, bowiem przyznaje mu skuteczność wobec każdoczesnego właściciela rzeczy najętej.

Uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia umowy najmu

Co do zasady nabywcy rzeczy najętej przyznane zostało prawo do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Prawo to dotyczy zarówno umów zawartych na czas nieokreślony, jak i umów zawartych na czas oznaczony.

Ustawowe terminy wypowiedzenia określone są w art. 673 k.c. i ich długość zależy od sposobu określenia terminów uiszczania czynszu najmu:

  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
  •  gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód;
  • gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Gdy przedmiotem najmu jest lokal, wówczas – w miejsce przywołanej powyżej regulacji - zastosowanie znajdzie art. 688 k.c., zgodnie z którym jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Podkreślić należy, że w przypadku gdy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny przewidziane w przepis art. 678 § 1 k.c. uprawnienie do wypowiedzenia umowy w terminach ustawowych jest możliwe jedynie, gdy najemca nie objął jeszcze lokalu (tak art. 692 K.C.). Gdy objęcie lokalu mieszkalnego już nastąpiło możliwość wypowiedzenia umowy najmu takiego lokalu może się odbyć jedynie w oparciu o zasady ogólne wynikające z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz.U.2016.1610)

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Skutki daty pewnej umowy najmu

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy nie przysługuje nabywcy przedmiotu najmu również w sytuacji, gdy mowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Należy podkreślić, iż przepis art. 678 § 2 k.c. dla skuteczności wyłączenia uprawnienia do wypowiedzenia umowy najmu nie ustanawia wymogu zawarcia umowy z datą pewną. Możliwe jest późniejsze uzyskanie adnotacji spełniającej wymogi daty pewnej z art. 81 §2 k.c., chociażby poprzez dokonania przez notariusza odpowiedniej zmianki na egzemplarzu umowy który pozostaje w dyspozycji najemcy.

Późniejsze uzyskanie urzędowej adnotacji, która zostanie uznana za datę pewną nie wymaga zawiadomienia drugiej strony. Nabywca nie będzie więc nigdy pewien skuteczności złożonego wypowiedzenia. Z punktu widzenia nowego właściciela rzeczy najętej regulacja powyższa stwarza stan niepewności, bowiem każdy najemca może w dowolnym czasie uzyskać datę pewną na zawartej umowie. Przed tą niepewnością nie ustrzeże nawet audyt nieruchomości sporządzony przed dokonaniem transakcji zakupu nieruchomości, bowiem z reguły audytowane są dokumenty i informacje udostępniane przez zbywcę, który  może nie posiadać wiedzy o zaopatrzeniu przez najemcę umowy najmu w datę pewną.

Skutki ujawnienia umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy nie przysługuje nabywcy rzeczy najętej także w sytuacji, gdy przedmiotem najmu jest nieruchomość, a w okresie poprzedzającym jej zbycie informacja o zawartej umowie najmu została ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.  Wyłączenie uprawnienia w tej sytuacji podyktowane jest jawnością ksiąg wieczystych, a więc łatwością dotarcia przez nabywcę do informacji o istniejącej umowie najmu.

Nie wszystkie postanowienia umowy najmu wiążą nowego właściciela

Dokument obejmujący umowę najmu może regulować wiele spraw, które jedynie pośrednio związane są z umową najmu. Uzasadnione jest stanowisko, że dla nabywcy nie wszystkie postanowienia umowy będą wiążące - kodeks cywilny reguluje bowiem wstąpienie w ”stosunek najmu”, a nie w „umowę najmu”. Dla nabywcy wiążące staną się tylko te zapisy umowy, które kształtują sam stosunek najmu.

Przykładem postanowień, których obowiązywanie może zostać podważone przez nabywcę jest klauzula przedłużenia okresu umowy najmu w oparciu o  jednostronne oświadczenie woli najemcy. Takie postanowienie może mieć charakter oferty zmiany umowy najmu,  a więc jeśli w chwili składania oświadczenia o przedłużeniu umowy właścicielem przedmiotu najmu będzie inny podmiot niż pierwotnie składający ofertę, to nowy właściciel przedmiotu najmu nie będzie co do zasady związany takim postanowieniem.


Zabezpieczenie zapłaty czynszu i innych świadczeń

Podobnie jak nie wszystkie postanowienia umowy najmu będą wiązać nabywcę, tak nie wszystkie zabezpieczenia zapłaty czynszu ustanowione w umowie będą mu automatycznie przysługiwać. O ile zabezpieczenia w postaci zastawu ustawowego na rzeczach najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, poręczenia czy dobrowolnego poddania się egzekucji z aktu notarialnego będą do dyspozycji nabywcy, tak nie przejdą na niego uprawnienia z gwarancji bankowej czy ubezpieczeniowej. DO uzyskanie takich zabezpieczeń konieczne będzie podjęcie dodatkowych czynności prawnych.

Komu przysługuje zaległy czynsz?

Wstąpienie nabywcy na podstawie art. 678 k.c. nie obejmuje roszczeń pieniężnych stron powstałych przed chwilą zbycia rzeczy najętej. Dlatego zaległy czynsz (za okres poprzedzający zbycie przedmiotu najmu) należy się nadal zbywcy. Nabywca rzeczy najętej ma prawo do czynszu za okres od momentu wstąpienia w stosunek najmu.

Powyższe rozróżnienie ma duże znaczenie dla określenia momentu zaistnienia podstawy do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia zgodnie z art. 672 k.c. Należy pamiętać, że zwłoka najemcy, która uzasadniałaby wypowiedzenie najmu musi wystąpić po zmianie wynajmującego.

Roszczenia najemcy wobec zbywcy nieruchomości

Zgodnie z art. 679.  §  1 k.c., jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody. Szkoda ta może obejmować nie tylko poniesione straty, np. koszt praz aranżacyjnych w lokalu, wyposażenia lokalu, koszty przeprowadzki, ale również utracone korzyści. Najemca powinien jednak niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę; w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.

Poruszone powyżej problemy stanowią jedynie wycinek zagadnień związanych ze zmianą właściciela rzeczy najętej. Każdorazowa transakcja dotycząca nabycia przedmiotu najmu winna być poprzedzona szczegółową analizą konkretnego stanu faktycznego.

Dowiedz się więcej z naszej publikacji
Przeciwdziałanie praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Obowiązki biur rachunkowych
Przeciwdziałanie praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Obowiązki biur rachunkowych
Tylko teraz
89,00 zł
99,00
Przejdź do sklepu
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Księgowość
    1 sty 2000
    5 sie 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Dlaczego francuskie firmy (prawie) nie płacą w Polsce CIT?

    Szereg francuskich przedsiębiorstw nie płaci w Polsce podatku CIT lub jest on odprowadzany w marginalnej wysokości. Jednocześnie wiele francuskich korporacji otrzymało pomoc państwową większą niż zapłacony przez nie podatek – wynika z opublikowanego 5 sierpnia 2021 r. raportu ZPP.

    Ceny transferowe - obowiązek sporządzania dokumentacji „master file”

    Dokumentacja „master file” (ceny transferowe). Ministerstwo Finansów udzieliło odpowiedź na interpelację poselską w sprawie grupowej dokumentacji cen transferowych „master file”.

    Polski Ład. Jak zmienią się koszty dla ryczałtowców?

    Ryczałt według Polskiego Ładu – obniżki stawek podatku dla wybranych, wzrost kosztów dla wszystkich. Jak zmienią się koszty dla ryczałtowców?

    Jak prawidłowo stosować uproszczenia w procedurze TIR w Unii Europejskiej?

    Przy wysyłce towarów każda ze stron kontraktu handlowego powinna wziąć na siebie odpowiedzialność co do poszczególnych etapów transportu towaru. Poczynając od instytucji nadawcy na liście przewozowym, poprzez stawienie się kierowcy w urzędzie otwarcia i zamknięcia procedury, aż po urząd celny przekroczenia granicy. Wszystkie elementy muszą być spójne i zachowywać ciągłość zdarzeń. W przeciwnym wypadku należy spodziewać się sankcji karnych o niedopełnienie obowiązków prawnych.

    Ulga rehabilitacyjna - jakie zmiany od 2022 r.?

    Ulga rehabilitacyjna znalazła się w programie zmian podatkowych zawartych w Polskim Ładzie. Ustawodawca planuje m.in. rozszerzenie katalogu wydatków uprawniających do tej preferencji podatkowej. Jakie dokładnie zmiany mają się pojawić od 2022 r.?

    Zwrot VAT przy oskarżeniu o udział w transakcji karuzelowej

    Wstrzymanie zwrotu VAT. Czy przedsiębiorca prowadzący działalność w tzw. branży wrażliwej, a więc w obszarze szczególnie narażonym na oszustwa związane z podatkiem od towarów i usług, oskarżony o takie oszustwo w ramach transakcji karuzelowych, objęty kontrolą i postępowaniem podatkowym, ma w trakcie jego trwania szansę na odzyskanie VAT?

    E-faktura i Krajowy System e-Faktur od 1 października

    E-faktura i Krajowy System e-Faktur (KSeF) to kolejne etapy wdrażania e-usług ułatwiających rozliczenia między firmami. KSeF ma zbierać wszystkie e-faktury wystawiane przez przedsiębiorców. Co ciekawe, jego celem jest możliwość analizowania i doglądania zgodności faktur VAT wystawionych przez przedsiębiorców swoim kontrahentom. Można wobec tego powiedzieć, że rząd chce mieć nad wszystkim większą kontrolę i zapobiec stosowaniu nieuczciwych praktyk względem urzędu skarbowego. Przejrzystość dokumentacji ma pomóc w wyłapywaniu przestępstw podatkowych i wszelkiego typu nadużyć z tym związanych. Zaletą wprowadzenia KSeF jest automatyzacja procesu związanego z przeprowadzaniem kontroli podatkowych – skrócenie ich czasu i mniejsze zaangażowanie w to przedsiębiorców.

    Nowe obowiązki biur rachunkowych w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy

    Biura rachunkowe. Od 31 lipca 2021 roku obowiązuje rozszerzony katalog podmiotów oraz instytucji zobowiązanych przepisami w zakresie przeciwdziałaniu prania pieniędzy, oraz modyfikacja niektórych obowiązków podmiotów wcześniej do tego zobowiązanych. Obowiązek został rozszerzony między innymi na małe biura rachunkowe nieprowadzące usługowo ksiąg rachunkowych.

    Prosta Spółka Akcyjna a startup

    Prosta Spółka Akcyjna a startup. Po wejściu w życie do polskiego porządku prawnego Prostej Spółki Akcyjnej („PSA”) wiele nowych przedsiębiorstw do rozwoju których niezbędne jest finansowanie zewnętrzne zastanawia się nad wyborem PSA jako formy prowadzenia działalności. Dla niektórych z nich może być to rzeczywiście dobry wybór. Poniżej przedstawione zostaną wybrane korzyści dla startupów jakie daje prowadzenie działalności w formie PSA.

    Polski Ład. Rewolucja w podatku dochodowym

    Polski Ład - zmiany w podatkach. Rząd przedstawił projekt zmian w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych i niektórych innych ustaw. W przypadku Polskiego Ładu sprawdza się powiedzenie, że diabeł tkwi w szczegółach. Wśród zaproponowanych zmian znajdują się bowiem sztandarowe projekty podniesienia kwoty wolnej od podatku i drugiego progu, które należy ocenić pozytywnie. Jest też jednak wiele przepisów, które będą skutkowały dotkliwą podwyżką świadczeń publiczno-prawnych. Z kolei dla klasy średniej, która według projektu zaczyna się od poziomu dochodów nieco ponad 68 tys. zł, rząd zapowiedział ulgę.

    Program motywacyjny opcji menedżerskich jako finansowy katalizator w okresie pandemii

    Koszty oraz specyfika programu motywacyjnego opcji na akcje i warrantów subskrypcyjnych - wycena opcji menedżerskich zgodnie z MSSF 2.

    Ulga na zabytki w PIT i ryczałcie od 2022 roku

    Ulga na zabytki. Od 2022 r. ma zostać wprowadzona nowa ulga podatkowa dla podatników podatku PIT (płacących podatek wg skali podatkowej i 19% stawki podatku) oraz podatników ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, będących właścicielami lub współwłaścicielami zabytków nieruchomych (zabytkowych nieruchomości wpisanych do rejestru lub ewidencji zabytków). Odliczone od dochodu (przychodu - w przypadku ryczałtu) będą mogły być wydatki na prace konserwatorskie, restauratorskie lub roboty budowlane (także wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej) dotyczące ww. zabytkowej nieruchomości. Odliczeniu będą mogły podlegać także wydatki na odpłatne nabycie ww. zabytkowej nieruchomości - pod warunkiem, że podatnik poniósł na ten zabytek wydatek o charakterze remontowo-konserwatorskim. Ulga na zabytki jest przewidziana w projekcie (z 26 lipca br.) nowelizacji wielu ustaw podatkowych (w tym ustawy o PIT), przygotowanego w ramach tzw. Polskiego Ładu. Nowe przepisy mają obowiązywać od 1 stycznia 2022 r., tak jak większość innych zmian w PIT.

    Podatek dochodowy: co można wliczyć w firmowe koszty?

    Wrzucić w koszty, czy nie wrzucić? Oto jest pytanie, które zadaje sobie każdy, kto prowadzi działalność gospodarczą. Odpowiedź ma niebagatelne znaczenie, bo decyduje o wysokości podatku dochodowego. Poza tym nieprawidłowe zakwalifikowanie wydatku może narazić przedsiębiorcę na kłopoty z urzędem skarbowym.

    Polski Ład. Nowe ulgi podatkowe

    Ulgi podatkowe Polskiego Ładu. Wsparcie od fiskusa dostaną sponsorzy przekazujący pieniądze na sport, kulturę i naukę, a także kupujący zabytki. Preferencje mają sprzyjać również rozwojowi firm i ekspansji na nowe rynki.

    Wspólne rozliczenie PIT - zmiany od 2022 roku

    Wspólne rozliczenie PIT. Przygotowany w ramach tzw. Polskiego Ładu projekt (z 26 lipca br.) nowelizacji wielu ustaw podatkowych (w tym ustawy o PIT) przewiduje m.in. istotne zmiany w zakresie wspólnego rozliczenia podatku dochodowego przez małżonków oraz osób samotnie wychowujących dzieci. Nowe przepisy mają obowiązywać od 1 stycznia 2022 r., tak jak większość innych zmian w PIT.

    Czynności opodatkowane PCC a zwolnienie z VAT

    Opodatkowanie PCC a VAT. Jakie są skutki zwolnienia z podatku VAT jednej ze stron czynności cywilnoprawnej dla jej opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

    Dział podatkowy w firmie - 6 globalnych trendów

    Dział podatkowy w firmie. Działy podatkowe mogą odegrać strategiczną rolę w procesie transformacji biznesowej. Zdaniem połowy liderów działów podatkowych pandemia zwiększyła produktywność pracowników. Na podstawie rozmów z liderami działów podatkowych, eksperci Deloitte wyróżnili sześć trendów, które będą definiować pracę specjalistów podatkowych i finansowych.

    Nowe Prawo własności przemysłowej - szykują się duże zmiany

    Prawo własności przemysłowej. Zmiany w zakresie zgłaszania wzorów użytkowych, ochrony wzorów przemysłowych, znaków towarowych, oznaczeń geograficznych i wynalazków przewiduje projekt (UD263) nowego Prawa własności przemysłowej, który został opublikowany w Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. Projekt ten jest przygotowywany w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii i ma zostać przyjęty przez rząd w IV kwartale 2021 roku.

    Polski Ład - co się zmieni w podatkach?

    Polski Ład - zmiany w podatkach. Przedstawiamy raport nt. podatkowych zmian w Polskim Ładzie, przygotowany przez prof. Adama Mariańskiego, przewodniczącego Krajowej Rady Doradców Podatkowych. Profesor Adam Mariański analizuje w nim projekt zmian przepisów podatkowych i wskazuje które z proponowanych przez Ministerstwo Finansów rozwiązań są korzystne dla podatników, a które doprowadzą do zwiększenia obciążeń podatkowych i pogłębienia się nierówności.

    Abolicja podatkowa dla firm wracających z zagranicy

    W ramach Nowego Ładu rząd zapowiada wprowadzenie amnestii fiskalnej dla przedsiębiorców wracających do Polski z zagranicy. Od lipca do końca roku 2022 będzie można zgłosić osiągnięty w przeszłości dochód, który nie został opodatkowany. Rząd zapewnia przedsiębiorców, że gdy wrócą do Polski z majątkiem i dochodami, nie będą ścigani za unikanie opodatkowania.

    Opodatkowanie VAT usługi najmu świadczonej na rzecz unijnego kontrahenta

    VAT od najmu. O ile w przypadku świadczenia usług najmu nieruchomości na rzecz podatnika mającego siedzibę na terenie Polski ulega wątpliwości, że usługa ta podlega opodatkowaniu w Polsce, o tyle takie wątpliwości pojawiają się często w przypadku świadczenia ww. usług na rzecz podmiotów mających siedzibę prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium UE.

    Ulgi w spłacie zobowiązań podatkowych

    Ulgi w spłacie zobowiązań podatkowych. Krajowa Administracja Skarbowa od początku epidemii COVID-19 wydała już około 90 tys. decyzji o przyznaniu ulg na łączną kwotę ok. 8,1 mld zł.

    Co wchodzi w skład ksiąg rachunkowych?

    Księgi rachunkowe. Z jakich elementów składają się księgi rachunkowe? Jak prowadzić konta księgi głównej oraz konta ksiąg pomocniczych? Co powinno zawierać zestawienie obrotów i sald?

    Zwrot akcyzy zawartej w cenie paliwa rolniczego -zmiany od 2022 roku

    Zwrot akcyzy od paliwa rolnikom 2022. Rada Ministrów przyjęła 30 lipca projekt nowelizacji ustawy o zwrocie akcyzy zawartej w cenie paliwa rolniczego. Nowe przepisy zwiększą m.in. limit oleju napędowego, zużywanego na 1 ha upraw rolnych.

    Wzrost otwartych postępowań restrukturyzacyjnych

    Restrukturyzacja przedsiębiorstw. Gospodarka z nadziejami, ale firmy wciąż mają problemy. Rynek restrukturyzacyjny odnotował bezprecedensowy wskaźnik otwartych postępowań na poziomie 460 w kwartale.