PIT od dochodu ze zbycia nieruchomości

Generalna zasada przy odpłatnym zbyciu nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej wynika z art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991 r. Nr 80, poz. 350 z późn.zm.) zwana dalej ustawą o PIT.

W myśl tego przepisu odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu, o ile zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie lub wybudowanie.

W przypadku zamiany nieruchomości okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Oznacza to, że jeżeli dokonujemy sprzedaży nieruchomości, to musimy w pierwszej kolejności ustalić okres, jaki upłynął od końca roku kalendarzowego, w którym daną nieruchomość nabyliśmy lub wybudowaliśmy. Jeżeli upłynęło lat pięć i więcej, to nie musimy płacić podatku ani deklarować, czy zgłaszać faktu sprzedaży do urzędu skarbowego.

Polecamy: Pakiet żółtych książek - Podatki 2018

Musimy tylko pamiętać o uprawnieniu organu podatkowego do zakwestionowania ceny nieruchomości. Jeżeli organ podatkowy uzna, że wartość sprzedaży ustalona w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, to wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej.

Brak reakcji ze strony podatnika spowoduje, że organ podatkowy określi wartość nieruchomości z uwzględnieniem opinii biegłego. Jeżeli wartość ustalona przez biegłego będzie odbiegać o co najmniej 33% od wartości ustalonej w umowie, koszty opinii biegłego poniesie zbywający.

Zbycie nieruchomości po zniesieniu współwłasności a PIT

W przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem okresu pięcioletniego, podatnik będzie zmuszony ustalić dochód na sprzedaży, wypełnić zeznanie i ewentualnie uiścić podatek dochodowy - o ile nie znajdzie zastosowanie ulga mieszkaniowa.

Z powodu zmian w ustawie o PIT, które weszły w życie z dniem 1 stycznia 2007 r. i 1 stycznia 2009 r. podatników obowiązują trzy zasady rozliczeń podatku dochodowego w zależności od daty nabycia lub wybudowania nieruchomości.

Nieruchomości nabyte (wybudowane) do 31 grudnia 2006 r.

W przypadku nieruchomości nabytych przed końcem 2006 r. zastosowanie znajdzie zwolnienie przychodu z opodatkowania z uwagi na upływ wyżej opisanego okresu pięcioletniego, liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jeżeli założymy, że nieruchomość nabyto w grudniu 2006 r., to okres pięcioletni upłynął już z końcem roku 2011 r. Dla przypomnienia: opodatkowaniu przy odpłatnym zbyciu nieruchomości podlegał przychód stawką 10% podatku, który podlegał wpłacie w terminie 14 dni od daty sprzedaży, chyba że podatnik złożył w tym terminie oświadczenie o przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży w okresie 2 lat na cele mieszkaniowe.

Nieruchomości nabyte (wybudowane) w okresie po 31 grudnia 2006 r.

Zasadnicze zmiany w opodatkowaniu odpłatnego zbycia nieruchomości dotyczą tych nabytych po 31 grudnia 2006 r.  

Podstawę opodatkowania stanowi dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, który jest opodatkowany stawką podatku 19% bez względu na wysokość dochodu.

Dochód, ustalona się natomiast w sposób następujący:

D=P-K+S

Gdzie:

P -  przychód z odpłatnego zbycia, czyli wartość nieruchomość ustalona w umowie sprzedaży;

K - koszty uzyskania, czyli udokumentowane koszty nabycia lub koszty wytworzenia i nakłady, poczynione w czasie ich posiadania;

S - suma ewentualnych odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości;

W efekcie, jeżeli podatnik zbywa nieruchomość poniżej wartości, którą sam za nią zapłacił, to dochód podlegający opodatkowaniu w ogóle nie wystąpi.

Ile zapłacisz PIT przy sprzedaży domu, mieszkania lub działki

Nieruchomości nabyte (wybudowane) w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

W przypadku nieruchomości nabytych (wybudowanych) w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. opodatkowaniu podlega dochód obliczony w sposób przedstawiony powyżej.

Podatek dochodowy od dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości według stawki 19% podlega wykazaniu w PIT-36 (pola 189 i 190), PIT-36L (pole 59) lub PIT-38 (poz. 36) w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym miało miejsce zbycie.

Podatnik może skorzystać ze zwolnienia z tytułu tzw. ulgi meldunkowej, z której może skorzystać pod warunkiem, że był zameldowany w lokalu lub budynku mieszkalnym przez 12 miesięcy i we właściwym urzędzie skarbowym złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia.

Oświadczenie to należy złożyć w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie. Warunek 12-miesięcznego zameldowania na pobyt stały pod oznaczonym adresem domu mieszkalnego lub lokalu musi być spełniony zanim nastąpi czynność odpłatnego zbycia.