REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Skutki podatkowe zniesienia współwłasności nieruchomości

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Prawna Skarbiec
Kancelaria Prawna Skarbiec świadczy doradztwo prawne z zakresu prawa podatkowego, gospodarczego, cywilnego i karnego.
Skutki podatkowe zniesienia współwłasności nieruchomości /shutterstock.com
Skutki podatkowe zniesienia współwłasności nieruchomości /shutterstock.com
www.shutterstock.com

REKLAMA

REKLAMA

W przypadku decyzji o zniesieniu dotychczasowej współwłasności nieruchomości, należy mieć na uwadze, że nie zawsze będzie ono neutralne podatkowo. W związku z tym koniczne jest odpowiednie zaplanowanie sposobu przeprowadzenia transakcji, które nie spowoduje ujemnych konsekwencji finansowych. Istotne wpływ na wysokość opodatkowania ma bowiem właściwe ukształtowanie takiej transakcji pod względem prawnym, a przede wszystkim wybór sposobu zniesienia współwłasności.

REKLAMA

REKLAMA

Autopromocja

Przepisy stanowią, że współwłasność ma miejsce w sytuacji, kiedy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Niekiedy jednak zachodzą okoliczności, które wymuszają na dotychczasowych współwłaścicielach (będących często partnerami w biznesie) zmianę stanu prawnego rzeczy.

Formy zniesienia współwłasności

Co do zasady każdy nabywca udziału we własności powinien mieć na uwadze przejściowy charakter współwłasności, ponieważ zasadniczym uprawnieniem współwłaścicieli jest żądanie zniesienia tego stanu. Tego prawa w żaden sposób nie można ograniczyć. Stąd też współwłasność określana jest mianem stosunku tymczasowego, którego likwidacja może nastąpić na żądanie każdego ze współwłaścicieli w każdym czasie. Odnosi się to również do zakresu zniesienia (całościowego lub częściowego). Zniesienie stanu współwłasności może nastąpić w drodze umowy lub postępowania sądowego. Przepisy kodeksu cywilnego nie regulują umownego zniesienia współwłasności, co oznacza, iż ustawodawca pozostawił to woli samych stron, które mogą uregulować likwidację współwłasności w sposób swobodny, ale nienaruszający prawa.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r., poz. 459, dalej: „k.c.”) reguluje zagadnienie zniesienia współwłasności w art. 211 oraz 212. Obowiązujące przepisy prawne stanowią, że zniesienie współwłasności nieruchomości może dotyczyć fizycznego podziału nieruchomości lub zbycia nieruchomości. W obrocie gospodarczym jednak najczęściej występującym sposobem jest przyznanie nieruchomości jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli (w takim przypadku wraz z obowiązkiem spłaty pozostałych lub bez takiego obowiązku).

REKLAMA

Podatek dochodowy od osób fizycznych

Zobowiązanie finansowe w postaci podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) może powstać, jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności podatnicy otrzymują spłatę nieruchomości w wysokości przekraczającej udział, jaki pierwotnie im przysługiwał. Odpłatnym zbyciem będzie przede wszystkim sprzedaż lub zamiana nieruchomości. Co więcej, obowiązek podatkowy PIT będzie odnosił się również do każdej czynności prawnej, w wyniku której dojdzie do przeniesienia prawa własności nieruchomości, jej części czy udziału w niej za odpłatnością.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przedmiotowe zobowiązanie podatkowe będzie ciążyło na podatniku, jeżeli zbycie nieruchomości w ramach zniesienia współwłasności ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Stawka podatku w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości wyniesie w takim przypadku 19%.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez przyznanie nieruchomości jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli (w takim przypadku wraz z obowiązkiem spłaty pozostałych lub bez takiego obowiązku) może nastąpić również przez zawarcie umowy pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami. Jest to możliwe jedynie w przypadku, gdy współwłaściciele są zgodni w kwestii zniesienia współwłasności, a także w odniesieniu do sposobu, w jaki to ma nastąpić. Zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Do takiej umowy stosuje się bowiem przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, w tym także art. 158 k.c., który przewiduje taką formę. Podatek PCC zostanie pobrany przez notariusza w momencie sporządzania umowy w formie wymaganej przez obowiązujące przepisy.


W przypadku gdy pomiędzy współwłaścicielami nie ma zgody albo gdy jej uzyskanie jest niemożliwe, niezbędne jest przeprowadzenie postępowania sądowego. Obowiązek podatkowy w takiej sytuacji powstaje z chwilą uprawomocnienia się wyroku sądu w sprawie. Spłata pozostałych współwłaścicieli – czy to na podstawie wyroku sądu, czy umownego przeniesienia własności – podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) według stawki 2%.

Najistotniejsze jest zatem określenie wartości rynkowej udziału w nieruchomości. Umożliwia ono sprecyzowanie wartości spłaty przysługującej dotychczasowym współwłaścicielom. Zobowiązanym do uregulowania należności wynikającej z podatku PCC będzie współwłaściciel nabywający udział w nieruchomości ponad ten posiadany. Co ważne, 2-procentowa stawka podatku naliczana będzie od nadwyżki ponad udział, a nie od wartości całej nieruchomości. Wartość rynkowa udziału może się zaś znacząco różnić od wartości całej nieruchomości. Dzieje się tak choćby w sytuacji, gdy ze sprzedaży łatwiej jest osiągnąć wyższą cenę przy sprzedaży całości niż części ułamkowej np. budynku czy lokalu.

Podatek od spadków i darowizn

Pomiędzy podmiotami często dochodzi do tzw. nieodpłatnego zniesienia współwłasności. W praktyce polega to na nieodpłatnym przekazaniu przez współwłaścicieli przysługujących im udziałów w nieruchomości na konkretny podmiot. W tym celu zawiera się umowę o zniesienie współwłasności nieruchomości, w ramach której zostaje ona przekazana jednemu ze współwłaścicieli bez obowiązku spłaty pozostałych. W wyroku z dnia 19 marca 2009 r. (sygn. akt III CSK 307/08) Sąd Najwyższy uznał, że umowa taka może być kwalifikowana jako umowa darowizny. Mają do niej więc zastosowanie także przepisy o odwołaniu darowizny (art. 898 § 1 k.c.). Taka transakcja nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Może być natomiast opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn, którego stawka (lub ewentualne prawo do zwolnienia od tego podatku) uzależniona jest od stopnia pokrewieństwa pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami – zauważa mecenas Robert Nogacki, założyciel Kancelarii Prawnej Skarbiec.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Z uwagi na całokształt wskazanych regulacji przed zniesieniem współwłasności nieruchomości warto zaplanować transakcję w taki sposób, który nie narazi podmiotów na ujemne konsekwencje podejmowanej decyzji. Właściwie ukształtowany proces decyzyjny oraz odpowiednia analiza prawna planowanej transakcji pozwolą zainteresowanym mieć rzeczywisty wpływ na wysokość i rodzaj podatku uiszczanego w związku z procesem zniesienia współwłasności.

Autor: Kancelaria Prawna Skarbiec, specjalizująca się w przeciwdziałaniu bezprawiu urzędniczemu, w kontrolach podatkowych i celno-skarbowych oraz optymalizacji podatkowej

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
SENT: zmiany od 2026 roku. Nowe grupy towarów objęte monitorowaniem

W dniu 17 marca 2026 r. (po 6 miesiącach od publikacji w Dzienniku Ustaw) wejdzie w życie rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki z 10 września 2025 r., wprowadzające katalog nowych grup towarów (odzież i obuwie), których przewóz będzie monitorowany w systemie SENT. Ministerstwo Finansów informuje, że zgłaszanie przewozu odzieży i obuwia wymaga rejestracji firmy albo aktualizacji danych podmiotu gospodarczego na Platformie Usług Elektronicznych Skarbowo-Celnych (PUESC).

Ile czasu na wysłanie faktury do KSeF? To zależy

Przedsiębiorcy często zastanawiają się, ile mają czasu na przesłanie faktury do Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Termin zależy od trybu wystawiania faktury – online, offline24, offline lub awaryjnego. Wyjaśniamy, kiedy faktura uzyskuje ważność i jakie są konkretne terminy wysyłki zgodnie z wytycznymi Ministerstwa Finansów.

Kiedy trzeba wypełnić druk SD-Z2? Praktyczny poradnik dla spadków i darowizn

Otrzymujesz darowiznę od rodziców, zapis w testamencie albo dziedziczysz dom po bliskiej osobie? Wiele osób nie wie, że aby uniknąć podatku, trzeba wypełnić odpowiedni formularz – SD-Z2. Wyjaśniamy, kiedy i w jakich sytuacjach trzeba go złożyć, aby nie narazić się na dodatkowe koszty.

"Cyfrowy Księgowy 2.0" – konferencja SKwP o tym, jak cyfryzacja zmienia rachunkowość i podatki

Konferencja "Cyfrowy Księgowy 2.0" to wyjątkowa okazja, by zgłębić wpływ najnowszych technologii na przyszłość księgowości. Wydarzenie ma nie tylko dostarczyć praktycznej wiedzy, lecz także zainspirować do pełnego wykorzystania potencjału cyfrowej transformacji.

REKLAMA

System ICS2 w 11 krajach UE już od września 2025 r. – polscy przewoźnicy muszą dostosować procedury

Nierównomierne wdrażanie systemu Import Control System 2 w Unii Europejskiej tworzy złożoną sytuację dla polskich firm transportowych. Podczas gdy jedenaście państw członkowskich uruchamia nowe wymogi już od września 2025 roku, Polska ma czas do maja 2026. To oznacza konieczność stosowania różnych procedur w zależności od trasy przewozu.

KSeF 2.0. Jak wystawić fakturę po 1 lutego 2026 r.: 5 podstawowych kroków – wyjaśnienia Ministerstwa Finansów

Ministerstwo Finansów opublikowało we wrześniu 2025 r. cztery części Podręcznika KSeF 2.0, w których omawia zasady korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur w modelu obowiązkowym od 1 lutego 2026 roku. W części II tego podręcznika omówione zostały zasady wystawiania oraz otrzymywania faktur wg stanu prawnego obowiązującego od 1 lutego 2026 r.

Ukryte zyski w estońskim CIT. Przykład: samochody firmowe wykorzystywanych w użytku mieszanym

System opodatkowania w formie estońskiego CIT stanowi wyjątkowo korzystną alternatywę dla przedsiębiorców. Z jednej strony umożliwia odroczenie bieżącego opodatkowania zysku, z drugiej zaś, aby zapobiec nadmiernym wypłatom na rzecz wspólników czy udziałowców (ponad poziom podzielonego zysku), ustawodawca wprowadził szereg ograniczeń. Jednym z kluczowych rozwiązań w tym zakresie jest wyodrębnienie kategorii dochodów tzw. „ukrytych zysków” podlegających opodatkowaniu ryczałtem. Ten artykuł omawia dochód z tytułu ukrytych zysków na przykładzie samochodów wykorzystywanych w użytku mieszanym.

7 form faktur VAT w 2026 r. Czy dokument „udostępniony w sposób uzgodniony” w rozumieniu art. 106gb ust. 4 ustawy o VAT będzie fakturą czy jej kopią?

Podatnicy VAT, którzy tracą nadzieję (nie wszyscy), że ominie ich dopust boży faktur ustrukturyzowanych w 2026 r., zaczynają powoli czytać przepisy dotyczące tych faktur i włosy im stają na głowie, bo ich nie sposób zrozumieć, a przede wszystkim nawet nie będzie wiadomo, co będzie w sensie prawnym „fakturą” w przyszłym roku. W przypadku tradycyjnej postaci tych faktur, czyli papierowej i elektronicznej jest to jasne, a w przypadku nowych potworków – już nie - pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA

Eksport bez odprawy celnej – czy możliwe jest zgłoszenie po wywozie towaru?

W codziennej praktyce handlu zagranicznego przedsiębiorcy przywiązują ogromną wagę do dokumentacji celnej. To ona daje gwarancję bezpieczeństwa podatkowego, prawa do zastosowania stawki 0% VAT i pewność, że transakcja została prawidłowo rozliczona. Zdarzają się jednak sytuacje wyjątkowe, w których samolot z towarem już odleciał, statek odpłynął, a zgłoszenie eksportowe… nie zostało złożone. Czy w takiej sytuacji eksporter ma jeszcze szansę naprawić błąd?

Kto nie musi wystawiać faktur w KSeF? Ustawodawca przewidział katalog wyłączeń

KSeF ma być docelowo powszechnym systemem e-fakturowania. W 2026 r. rozpocznie się wystawianie faktur w KSeF przez przedsiębiorców. Jednak ustawodawca przewidział katalog wyłączeń. Warto wiedzieć, kto w praktyce nie będzie musiał korzystać z KSeF.

REKLAMA