REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Skutki podatkowe zniesienia współwłasności nieruchomości

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Prawna Skarbiec
Kancelaria Prawna Skarbiec świadczy doradztwo prawne z zakresu prawa podatkowego, gospodarczego, cywilnego i karnego.
Skutki podatkowe zniesienia współwłasności nieruchomości /shutterstock.com
Skutki podatkowe zniesienia współwłasności nieruchomości /shutterstock.com
www.shutterstock.com

REKLAMA

REKLAMA

W przypadku decyzji o zniesieniu dotychczasowej współwłasności nieruchomości, należy mieć na uwadze, że nie zawsze będzie ono neutralne podatkowo. W związku z tym koniczne jest odpowiednie zaplanowanie sposobu przeprowadzenia transakcji, które nie spowoduje ujemnych konsekwencji finansowych. Istotne wpływ na wysokość opodatkowania ma bowiem właściwe ukształtowanie takiej transakcji pod względem prawnym, a przede wszystkim wybór sposobu zniesienia współwłasności.

REKLAMA

Przepisy stanowią, że współwłasność ma miejsce w sytuacji, kiedy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Niekiedy jednak zachodzą okoliczności, które wymuszają na dotychczasowych współwłaścicielach (będących często partnerami w biznesie) zmianę stanu prawnego rzeczy.

Formy zniesienia współwłasności

REKLAMA

Co do zasady każdy nabywca udziału we własności powinien mieć na uwadze przejściowy charakter współwłasności, ponieważ zasadniczym uprawnieniem współwłaścicieli jest żądanie zniesienia tego stanu. Tego prawa w żaden sposób nie można ograniczyć. Stąd też współwłasność określana jest mianem stosunku tymczasowego, którego likwidacja może nastąpić na żądanie każdego ze współwłaścicieli w każdym czasie. Odnosi się to również do zakresu zniesienia (całościowego lub częściowego). Zniesienie stanu współwłasności może nastąpić w drodze umowy lub postępowania sądowego. Przepisy kodeksu cywilnego nie regulują umownego zniesienia współwłasności, co oznacza, iż ustawodawca pozostawił to woli samych stron, które mogą uregulować likwidację współwłasności w sposób swobodny, ale nienaruszający prawa.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r., poz. 459, dalej: „k.c.”) reguluje zagadnienie zniesienia współwłasności w art. 211 oraz 212. Obowiązujące przepisy prawne stanowią, że zniesienie współwłasności nieruchomości może dotyczyć fizycznego podziału nieruchomości lub zbycia nieruchomości. W obrocie gospodarczym jednak najczęściej występującym sposobem jest przyznanie nieruchomości jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli (w takim przypadku wraz z obowiązkiem spłaty pozostałych lub bez takiego obowiązku).

Podatek dochodowy od osób fizycznych

Zobowiązanie finansowe w postaci podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) może powstać, jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności podatnicy otrzymują spłatę nieruchomości w wysokości przekraczającej udział, jaki pierwotnie im przysługiwał. Odpłatnym zbyciem będzie przede wszystkim sprzedaż lub zamiana nieruchomości. Co więcej, obowiązek podatkowy PIT będzie odnosił się również do każdej czynności prawnej, w wyniku której dojdzie do przeniesienia prawa własności nieruchomości, jej części czy udziału w niej za odpłatnością.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przedmiotowe zobowiązanie podatkowe będzie ciążyło na podatniku, jeżeli zbycie nieruchomości w ramach zniesienia współwłasności ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Stawka podatku w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości wyniesie w takim przypadku 19%.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez przyznanie nieruchomości jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli (w takim przypadku wraz z obowiązkiem spłaty pozostałych lub bez takiego obowiązku) może nastąpić również przez zawarcie umowy pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami. Jest to możliwe jedynie w przypadku, gdy współwłaściciele są zgodni w kwestii zniesienia współwłasności, a także w odniesieniu do sposobu, w jaki to ma nastąpić. Zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Do takiej umowy stosuje się bowiem przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, w tym także art. 158 k.c., który przewiduje taką formę. Podatek PCC zostanie pobrany przez notariusza w momencie sporządzania umowy w formie wymaganej przez obowiązujące przepisy.


REKLAMA

W przypadku gdy pomiędzy współwłaścicielami nie ma zgody albo gdy jej uzyskanie jest niemożliwe, niezbędne jest przeprowadzenie postępowania sądowego. Obowiązek podatkowy w takiej sytuacji powstaje z chwilą uprawomocnienia się wyroku sądu w sprawie. Spłata pozostałych współwłaścicieli – czy to na podstawie wyroku sądu, czy umownego przeniesienia własności – podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) według stawki 2%.

Najistotniejsze jest zatem określenie wartości rynkowej udziału w nieruchomości. Umożliwia ono sprecyzowanie wartości spłaty przysługującej dotychczasowym współwłaścicielom. Zobowiązanym do uregulowania należności wynikającej z podatku PCC będzie współwłaściciel nabywający udział w nieruchomości ponad ten posiadany. Co ważne, 2-procentowa stawka podatku naliczana będzie od nadwyżki ponad udział, a nie od wartości całej nieruchomości. Wartość rynkowa udziału może się zaś znacząco różnić od wartości całej nieruchomości. Dzieje się tak choćby w sytuacji, gdy ze sprzedaży łatwiej jest osiągnąć wyższą cenę przy sprzedaży całości niż części ułamkowej np. budynku czy lokalu.

Podatek od spadków i darowizn

Pomiędzy podmiotami często dochodzi do tzw. nieodpłatnego zniesienia współwłasności. W praktyce polega to na nieodpłatnym przekazaniu przez współwłaścicieli przysługujących im udziałów w nieruchomości na konkretny podmiot. W tym celu zawiera się umowę o zniesienie współwłasności nieruchomości, w ramach której zostaje ona przekazana jednemu ze współwłaścicieli bez obowiązku spłaty pozostałych. W wyroku z dnia 19 marca 2009 r. (sygn. akt III CSK 307/08) Sąd Najwyższy uznał, że umowa taka może być kwalifikowana jako umowa darowizny. Mają do niej więc zastosowanie także przepisy o odwołaniu darowizny (art. 898 § 1 k.c.). Taka transakcja nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Może być natomiast opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn, którego stawka (lub ewentualne prawo do zwolnienia od tego podatku) uzależniona jest od stopnia pokrewieństwa pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami – zauważa mecenas Robert Nogacki, założyciel Kancelarii Prawnej Skarbiec.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Z uwagi na całokształt wskazanych regulacji przed zniesieniem współwłasności nieruchomości warto zaplanować transakcję w taki sposób, który nie narazi podmiotów na ujemne konsekwencje podejmowanej decyzji. Właściwie ukształtowany proces decyzyjny oraz odpowiednia analiza prawna planowanej transakcji pozwolą zainteresowanym mieć rzeczywisty wpływ na wysokość i rodzaj podatku uiszczanego w związku z procesem zniesienia współwłasności.

Autor: Kancelaria Prawna Skarbiec, specjalizująca się w przeciwdziałaniu bezprawiu urzędniczemu, w kontrolach podatkowych i celno-skarbowych oraz optymalizacji podatkowej

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
KSeF wchodzi na stałe – od 2026 roku faktury tylko elektroniczne. Szczegóły ustawy już znane!

KSeF wchodzi na stałe i już od 2026 roku każda faktura będzie musiała być wystawiona elektronicznie. Nowa ustawa całkowicie zmienia zasady rozliczeń i obejmie zarówno podatników czynnych, jak i zwolnionych z VAT. To największa rewolucja w fakturowaniu od lat.

Od kwietnia 2026 r. bez KSeF nie wystawisz żadnej faktury. To prosta droga do paraliżu firmy

Od 2026 r. KSeF stanie się obowiązkiem dla wszystkich przedsiębiorców w Polsce. System zmieni sposób wystawiania faktur, obieg dokumentów i współpracę z księgowością. W zamian przewidziano m.in. szybszy zwrot VAT. Eksperci podkreślają jednak, że firmy powinny rozpocząć przygotowania już teraz – zwlekanie może skończyć się paraliżem rozliczeń.

Rewolucja w fakturach: od 2026 KSeF obowiązkowy dla wszystkich! Firmy mają mniej czasu, niż myślą

Mamy już ustawę wprowadzającą obowiązkowy Krajowy System e-Faktur. Od lutego 2026 r. część przedsiębiorców straci możliwość wystawiania tradycyjnych faktur, a od kwietnia – wszyscy podatnicy VAT będą musieli korzystać wyłącznie z KSeF. Eksperci ostrzegają: realnego czasu na wdrożenie jest dużo mniej, niż się wydaje.

Rewolucja w interpretacjach podatkowych? Rząd planuje centralizację i zmiany w Ordynacji podatkowej – co to oznacza dla podatników i samorządów?

Rząd szykuje zmiany w Ordynacji podatkowej, które mają ułatwić dostęp do interpretacji podatkowych i uporządkować ich publikację. Zamiast rozproszenia na setkach stron samorządowych, wszystkie dokumenty trafią do jednej centralnej bazy – systemu EUREKA, co ma zwiększyć przejrzystość i przewidywalność prawa podatkowego.

REKLAMA

Krajowy System e-Faktur (KSeF). Prezydent podpisał ustawę

Prezydent Karol Nawrocki podpisał w środę zmianę ustawy o VAT, wprowadzającą Krajowy System e-Faktur (KSeF) - poinformowała kancelaria prezydenta. Co to oznacza dla firm?

Nierozwiązany problem ziemi po PGR-ach: czy minister Krajewski uratuje miejsca pracy i gospodarstwa indywidualne?

Nierozwiązane od lat kwestie zagospodarowania dzierżawionej ziemi państwowej powracają dziś z ogromną siłą. Na decyzje ministerstwa rolnictwa czekają zarówno pracownicy spółek gospodarujących na gruntach po dawnych PGR-ach, jak i rolnicy indywidualni, którzy chcą powiększać swoje gospodarstwa. W tle stoją dramatyczne obawy o przyszłość setek osób zatrudnionych w spółkach oraz widmo likwidacji stad bydła.

Dobra wiadomość dla rolników! Prezydent podpisał ustawę o przechowywaniu nawozów naturalnych – zmiany wejdą w życie błyskawicznie

Prezydent RP podpisał ustawę przygotowaną przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi, która wprowadza istotne zmiany dla rolników w zakresie przechowywania nawozów naturalnych. Nowe przepisy wydłużają terminy dostosowania gospodarstw, upraszczają procedury budowlane i zapewniają dodatkowe wsparcie administracyjne.

Pracujący studenci, a ubezpieczenie w ZUS. Umowy o pracę, o dzieło i zlecenia - składki i świadczenia

Nie tylko latem wielu studentów podejmuje pracę, na podstawie kilku rodzajów umów. Różnią się one obowiązkiem odprowadzania składek a co za tym idzie, również prawem do świadczeń. Wyjaśniamy jakie umowy są podpisywane i jak są oskładkowane.

REKLAMA

Rekord: Ponad 1,24 mln cudzoziemców pracuje legalnie w Polsce i płaci składki do ZUS

Na koniec I półrocza 2025 r. liczba cudzoziemców legalnie pracujących i objętych ubezpieczeniami społecznymi w ZUS przekroczyła 1,24 mln osób. W województwie kujawsko-pomorskim było ich ponad 48,3 tys.W porównaniu z końcem 2024 roku wzrost odnotowano zarówno w skali kraju, jak i w regionie - informuje Krystyna Michałek, regionalna rzeczniczka prasowa ZUS w województwie kujawsko-pomorskim.

Działalność nierejestrowana w 2025 roku - własny biznes bez składek ZUS i formalności [limit]. Kiedy rejestracja firmy jest już konieczna i jak to zrobić?

Rozpoczęcie działalności gospodarczej w Polsce może wydawać się skomplikowane – zwłaszcza dla osób, które dopiero testują swój pomysł na biznes. Dlatego działalność nierejestrowana (zwana też nieewidencjonowaną) to atrakcyjna forma dla początkujących przedsiębiorców. Jednak wraz z rozwojem działalności pojawia się pytanie: czy to już czas, by przejść na zarejestrowaną firmę? Przedstawiamy, kiedy warto podjąć ten krok, jakie są jego konsekwencje oraz jak się do tego przygotować.

REKLAMA