REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Skutki podatkowe zniesienia współwłasności nieruchomości

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Prawna Skarbiec
Kancelaria Prawna Skarbiec świadczy doradztwo prawne z zakresu prawa podatkowego, gospodarczego, cywilnego i karnego.
Skutki podatkowe zniesienia współwłasności nieruchomości /shutterstock.com
Skutki podatkowe zniesienia współwłasności nieruchomości /shutterstock.com
www.shutterstock.com

REKLAMA

REKLAMA

W przypadku decyzji o zniesieniu dotychczasowej współwłasności nieruchomości, należy mieć na uwadze, że nie zawsze będzie ono neutralne podatkowo. W związku z tym koniczne jest odpowiednie zaplanowanie sposobu przeprowadzenia transakcji, które nie spowoduje ujemnych konsekwencji finansowych. Istotne wpływ na wysokość opodatkowania ma bowiem właściwe ukształtowanie takiej transakcji pod względem prawnym, a przede wszystkim wybór sposobu zniesienia współwłasności.

REKLAMA

Autopromocja

Przepisy stanowią, że współwłasność ma miejsce w sytuacji, kiedy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Niekiedy jednak zachodzą okoliczności, które wymuszają na dotychczasowych współwłaścicielach (będących często partnerami w biznesie) zmianę stanu prawnego rzeczy.

Formy zniesienia współwłasności

REKLAMA

Co do zasady każdy nabywca udziału we własności powinien mieć na uwadze przejściowy charakter współwłasności, ponieważ zasadniczym uprawnieniem współwłaścicieli jest żądanie zniesienia tego stanu. Tego prawa w żaden sposób nie można ograniczyć. Stąd też współwłasność określana jest mianem stosunku tymczasowego, którego likwidacja może nastąpić na żądanie każdego ze współwłaścicieli w każdym czasie. Odnosi się to również do zakresu zniesienia (całościowego lub częściowego). Zniesienie stanu współwłasności może nastąpić w drodze umowy lub postępowania sądowego. Przepisy kodeksu cywilnego nie regulują umownego zniesienia współwłasności, co oznacza, iż ustawodawca pozostawił to woli samych stron, które mogą uregulować likwidację współwłasności w sposób swobodny, ale nienaruszający prawa.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r., poz. 459, dalej: „k.c.”) reguluje zagadnienie zniesienia współwłasności w art. 211 oraz 212. Obowiązujące przepisy prawne stanowią, że zniesienie współwłasności nieruchomości może dotyczyć fizycznego podziału nieruchomości lub zbycia nieruchomości. W obrocie gospodarczym jednak najczęściej występującym sposobem jest przyznanie nieruchomości jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli (w takim przypadku wraz z obowiązkiem spłaty pozostałych lub bez takiego obowiązku).

Podatek dochodowy od osób fizycznych

Zobowiązanie finansowe w postaci podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) może powstać, jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności podatnicy otrzymują spłatę nieruchomości w wysokości przekraczającej udział, jaki pierwotnie im przysługiwał. Odpłatnym zbyciem będzie przede wszystkim sprzedaż lub zamiana nieruchomości. Co więcej, obowiązek podatkowy PIT będzie odnosił się również do każdej czynności prawnej, w wyniku której dojdzie do przeniesienia prawa własności nieruchomości, jej części czy udziału w niej za odpłatnością.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przedmiotowe zobowiązanie podatkowe będzie ciążyło na podatniku, jeżeli zbycie nieruchomości w ramach zniesienia współwłasności ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Stawka podatku w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości wyniesie w takim przypadku 19%.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez przyznanie nieruchomości jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli (w takim przypadku wraz z obowiązkiem spłaty pozostałych lub bez takiego obowiązku) może nastąpić również przez zawarcie umowy pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami. Jest to możliwe jedynie w przypadku, gdy współwłaściciele są zgodni w kwestii zniesienia współwłasności, a także w odniesieniu do sposobu, w jaki to ma nastąpić. Zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Do takiej umowy stosuje się bowiem przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, w tym także art. 158 k.c., który przewiduje taką formę. Podatek PCC zostanie pobrany przez notariusza w momencie sporządzania umowy w formie wymaganej przez obowiązujące przepisy.


REKLAMA

W przypadku gdy pomiędzy współwłaścicielami nie ma zgody albo gdy jej uzyskanie jest niemożliwe, niezbędne jest przeprowadzenie postępowania sądowego. Obowiązek podatkowy w takiej sytuacji powstaje z chwilą uprawomocnienia się wyroku sądu w sprawie. Spłata pozostałych współwłaścicieli – czy to na podstawie wyroku sądu, czy umownego przeniesienia własności – podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) według stawki 2%.

Najistotniejsze jest zatem określenie wartości rynkowej udziału w nieruchomości. Umożliwia ono sprecyzowanie wartości spłaty przysługującej dotychczasowym współwłaścicielom. Zobowiązanym do uregulowania należności wynikającej z podatku PCC będzie współwłaściciel nabywający udział w nieruchomości ponad ten posiadany. Co ważne, 2-procentowa stawka podatku naliczana będzie od nadwyżki ponad udział, a nie od wartości całej nieruchomości. Wartość rynkowa udziału może się zaś znacząco różnić od wartości całej nieruchomości. Dzieje się tak choćby w sytuacji, gdy ze sprzedaży łatwiej jest osiągnąć wyższą cenę przy sprzedaży całości niż części ułamkowej np. budynku czy lokalu.

Podatek od spadków i darowizn

Pomiędzy podmiotami często dochodzi do tzw. nieodpłatnego zniesienia współwłasności. W praktyce polega to na nieodpłatnym przekazaniu przez współwłaścicieli przysługujących im udziałów w nieruchomości na konkretny podmiot. W tym celu zawiera się umowę o zniesienie współwłasności nieruchomości, w ramach której zostaje ona przekazana jednemu ze współwłaścicieli bez obowiązku spłaty pozostałych. W wyroku z dnia 19 marca 2009 r. (sygn. akt III CSK 307/08) Sąd Najwyższy uznał, że umowa taka może być kwalifikowana jako umowa darowizny. Mają do niej więc zastosowanie także przepisy o odwołaniu darowizny (art. 898 § 1 k.c.). Taka transakcja nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Może być natomiast opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn, którego stawka (lub ewentualne prawo do zwolnienia od tego podatku) uzależniona jest od stopnia pokrewieństwa pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami – zauważa mecenas Robert Nogacki, założyciel Kancelarii Prawnej Skarbiec.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Z uwagi na całokształt wskazanych regulacji przed zniesieniem współwłasności nieruchomości warto zaplanować transakcję w taki sposób, który nie narazi podmiotów na ujemne konsekwencje podejmowanej decyzji. Właściwie ukształtowany proces decyzyjny oraz odpowiednia analiza prawna planowanej transakcji pozwolą zainteresowanym mieć rzeczywisty wpływ na wysokość i rodzaj podatku uiszczanego w związku z procesem zniesienia współwłasności.

Autor: Kancelaria Prawna Skarbiec, specjalizująca się w przeciwdziałaniu bezprawiu urzędniczemu, w kontrolach podatkowych i celno-skarbowych oraz optymalizacji podatkowej

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kiedy cudzoziemcy (np. obywatele Ukrainy) muszą płacić w Polsce podatek od spadków i darowizn?

W Polsce obecnie mieszka wielu cudzoziemców, przeważają obywatele Ukrainy, tutaj pracują, kształcą się, a także nabywają rzeczy m.in. w drodze darowizn otrzymywanych od swoich rodzin czy w drodze dziedziczenia. Warto zatem przybliżyć im zasady opodatkowania obowiązujące na terytorium RP, a przede wszystkim wyjaśnić w jakich sytuacjach ciąży na nich w naszym kraju obowiązek podatkowy.

KSeF zrewolucjonizuje pracę biur rachunkowych. Nadchodzi największa zmiana od lat

Już od kwietnia 2026 każdy przedsiębiorca będzie musiał korzystać z Krajowego Systemu e-Faktur. To ogromne wyzwanie – ale też szansa – zwłaszcza dla biur rachunkowych. Dowiedz się, jak KSeF zmieni obieg dokumentów, rolę księgowych i co zrobić, by nie zostać w tyle w erze cyfrowej rewolucji.

Rozliczanie kilometrówek od aut elektrycznych: jest stanowisko Ministra Finansów i zapowiedź zmian w przepisach

Pieniądze, jakie pracodawca przekazuje pracownikowi tytułem zwrotu kosztów używania samochodu elektrycznego do celów służbowych, stanowią przychód pracownika i podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Wydatki takie nie są też kosztem przedsiębiorcy (pracodawcy). Takie jest stanowisko Ministra Finansów zaprezentowane w odpowiedzi wiceministra finansów Jarosława Nenemana na interpelację poselską. Jednocześnie w interpelacji poinformowano, że Ministerstwo Infrastruktury rozpoczęło prace nad zmianami w rozporządzeniu w sprawie warunków ustalania oraz sposobu dokonywania zwrotu kosztów używania do celów służbowych samochodów osobowych, motocykli i motorowerów niebędących własnością pracodawcy. Zmiany te mają pozwolić na wprowadzenie możliwości zwrotu pracownikom kosztów używania do celów służbowych samochodów o napędzie elektrycznym lub hybrydowym, a także napędzanych wodorem, czy też zasilanych innymi alternatywnymi źródłami energii.

Ministerstwo Finansów chce zakończyć nadużycia z przedawnieniem podatków. Nowe zasady już w 2026 roku

W nowej wersji projektu nowelizacji Ordynacji podatkowej Ministerstwo Finansów chce zlikwidować możliwość zawieszania biegu przedawnienia zobowiązania podatkowego poprzez wszczęcie postępowania karnego skarbowego. O szczegółach zmian mówi wiceminister finansów Jarosław Neneman.

REKLAMA

Stawki podatku od środków transportowych w 2026 roku: Nowe limity już opublikowane

Znamy już nowe górne granice stawek podatku od środków transportowych na 2026 rok. Większość limitów wzrosła o około 4,5% względem 2025 r. Sprawdź szczegółowe porównanie stawek, terminy płatności oraz zasady ustalania stawek przez gminy. To ważne dla przedsiębiorców i samorządów.

TSUE: Urzędy skarbowe nie mogą automatycznie wykreślać firm z rejestru VAT za zaległości

Przełomowy wyrok TSUE potwierdza, że wykreślenie firmy z rejestru VAT za brak zapłaty podatku nie może odbywać się automatycznie. Fiskus musi najpierw zbadać przyczyny zaległości i zachowanie przedsiębiorcy. Orzeczenie może uchronić tysiące firm przed nieproporcjonalnymi sankcjami i nieodwracalnymi stratami.

Koniec z bieganiem po zaświadczenia! Rewolucyjne zmiany w podatku od spadków i darowizn, dotyczące zaświadczeń z urzędu skarbowego oraz rozliczeń rent prywatnych

Koniec z obowiązkiem przedstawiania zaświadczeń z urzędu skarbowego przy sprzedaży majątku otrzymanego od najbliższej rodziny! Nowelizacja ustawy o podatku od spadków i darowizn upraszcza formalności i rozliczenia rent prywatnych. Sprawdź, co dokładnie się zmienia i kiedy nowe przepisy wchodzą w życie.

2 mln zł zamiast 1 mln! Rząd luzuje zasady w podatku PIT – to przełom dla przedsiębiorców, którzy korzystają z rozliczenia kasowego

Rząd szykuje istotną zmianę w podatku dochodowym – limit przychodów uprawniający do kasowego PIT ma wzrosnąć z 1 mln do 2 mln zł. To ogromna ulga dla tysięcy firm, które dzięki nowym przepisom poprawią swoją płynność finansową i uproszczą rozliczenia z fiskusem.

REKLAMA

Wystawianie faktur ustrukturyzowanych narusza konstytucyjne prawo do prywatności

Istotna część podatników, mimo istnienia formalnego obowiązku, nie będzie mogła wystawiać faktur ustrukturyzowanych, gdyż nie pozwalają im na to zawarte umowy, w których nabywcy zastrzegają sobie zachowanie tajemnicy handlowej. Wystawianie faktur ustrukturyzowanych w sposób oczywisty narusza tę zasadę, bowiem ich treść będzie w sposób nieograniczony dostępna dla długiej listy organów państwa – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski. I dodaje: Organy te będą mogły bez jakichkolwiek ograniczeń czerpać informacje o tajemnicach handlowych, a zwłaszcza o towarach i usługach oraz cenach stosowanych przez podatników.

Nowe Centrum Kompetencyjne i Zespół ds. zwalczania agresywnego planowania podatkowego – jest ważny krok w uszczelnianiu CIT

Ministerstwo Finansów ogłosiło powstanie Centrum Kompetencyjnego ds. zwalczania agresywnego planowania podatkowego w CIT oraz nowego Zespołu analizującego systemowe rozwiązania w tym obszarze. KAS zmienia też priorytety kontroli – liczyć się będą efekty, nie liczba postępowań.

REKLAMA