REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Skutki podatkowe zniesienia współwłasności nieruchomości

Kancelaria Prawna Skarbiec
Kancelaria Prawna Skarbiec świadczy doradztwo prawne z zakresu prawa podatkowego, gospodarczego, cywilnego i karnego.
Skutki podatkowe zniesienia współwłasności nieruchomości /shutterstock.com
Skutki podatkowe zniesienia współwłasności nieruchomości /shutterstock.com
www.shutterstock.com

REKLAMA

REKLAMA

W przypadku decyzji o zniesieniu dotychczasowej współwłasności nieruchomości, należy mieć na uwadze, że nie zawsze będzie ono neutralne podatkowo. W związku z tym koniczne jest odpowiednie zaplanowanie sposobu przeprowadzenia transakcji, które nie spowoduje ujemnych konsekwencji finansowych. Istotne wpływ na wysokość opodatkowania ma bowiem właściwe ukształtowanie takiej transakcji pod względem prawnym, a przede wszystkim wybór sposobu zniesienia współwłasności.

REKLAMA

Autopromocja

Przepisy stanowią, że współwłasność ma miejsce w sytuacji, kiedy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Niekiedy jednak zachodzą okoliczności, które wymuszają na dotychczasowych współwłaścicielach (będących często partnerami w biznesie) zmianę stanu prawnego rzeczy.

Formy zniesienia współwłasności

Co do zasady każdy nabywca udziału we własności powinien mieć na uwadze przejściowy charakter współwłasności, ponieważ zasadniczym uprawnieniem współwłaścicieli jest żądanie zniesienia tego stanu. Tego prawa w żaden sposób nie można ograniczyć. Stąd też współwłasność określana jest mianem stosunku tymczasowego, którego likwidacja może nastąpić na żądanie każdego ze współwłaścicieli w każdym czasie. Odnosi się to również do zakresu zniesienia (całościowego lub częściowego). Zniesienie stanu współwłasności może nastąpić w drodze umowy lub postępowania sądowego. Przepisy kodeksu cywilnego nie regulują umownego zniesienia współwłasności, co oznacza, iż ustawodawca pozostawił to woli samych stron, które mogą uregulować likwidację współwłasności w sposób swobodny, ale nienaruszający prawa.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r., poz. 459, dalej: „k.c.”) reguluje zagadnienie zniesienia współwłasności w art. 211 oraz 212. Obowiązujące przepisy prawne stanowią, że zniesienie współwłasności nieruchomości może dotyczyć fizycznego podziału nieruchomości lub zbycia nieruchomości. W obrocie gospodarczym jednak najczęściej występującym sposobem jest przyznanie nieruchomości jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli (w takim przypadku wraz z obowiązkiem spłaty pozostałych lub bez takiego obowiązku).

Podatek dochodowy od osób fizycznych

Zobowiązanie finansowe w postaci podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) może powstać, jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności podatnicy otrzymują spłatę nieruchomości w wysokości przekraczającej udział, jaki pierwotnie im przysługiwał. Odpłatnym zbyciem będzie przede wszystkim sprzedaż lub zamiana nieruchomości. Co więcej, obowiązek podatkowy PIT będzie odnosił się również do każdej czynności prawnej, w wyniku której dojdzie do przeniesienia prawa własności nieruchomości, jej części czy udziału w niej za odpłatnością.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przedmiotowe zobowiązanie podatkowe będzie ciążyło na podatniku, jeżeli zbycie nieruchomości w ramach zniesienia współwłasności ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Stawka podatku w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości wyniesie w takim przypadku 19%.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez przyznanie nieruchomości jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli (w takim przypadku wraz z obowiązkiem spłaty pozostałych lub bez takiego obowiązku) może nastąpić również przez zawarcie umowy pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami. Jest to możliwe jedynie w przypadku, gdy współwłaściciele są zgodni w kwestii zniesienia współwłasności, a także w odniesieniu do sposobu, w jaki to ma nastąpić. Zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Do takiej umowy stosuje się bowiem przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, w tym także art. 158 k.c., który przewiduje taką formę. Podatek PCC zostanie pobrany przez notariusza w momencie sporządzania umowy w formie wymaganej przez obowiązujące przepisy.


REKLAMA

W przypadku gdy pomiędzy współwłaścicielami nie ma zgody albo gdy jej uzyskanie jest niemożliwe, niezbędne jest przeprowadzenie postępowania sądowego. Obowiązek podatkowy w takiej sytuacji powstaje z chwilą uprawomocnienia się wyroku sądu w sprawie. Spłata pozostałych współwłaścicieli – czy to na podstawie wyroku sądu, czy umownego przeniesienia własności – podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) według stawki 2%.

Najistotniejsze jest zatem określenie wartości rynkowej udziału w nieruchomości. Umożliwia ono sprecyzowanie wartości spłaty przysługującej dotychczasowym współwłaścicielom. Zobowiązanym do uregulowania należności wynikającej z podatku PCC będzie współwłaściciel nabywający udział w nieruchomości ponad ten posiadany. Co ważne, 2-procentowa stawka podatku naliczana będzie od nadwyżki ponad udział, a nie od wartości całej nieruchomości. Wartość rynkowa udziału może się zaś znacząco różnić od wartości całej nieruchomości. Dzieje się tak choćby w sytuacji, gdy ze sprzedaży łatwiej jest osiągnąć wyższą cenę przy sprzedaży całości niż części ułamkowej np. budynku czy lokalu.

Podatek od spadków i darowizn

Pomiędzy podmiotami często dochodzi do tzw. nieodpłatnego zniesienia współwłasności. W praktyce polega to na nieodpłatnym przekazaniu przez współwłaścicieli przysługujących im udziałów w nieruchomości na konkretny podmiot. W tym celu zawiera się umowę o zniesienie współwłasności nieruchomości, w ramach której zostaje ona przekazana jednemu ze współwłaścicieli bez obowiązku spłaty pozostałych. W wyroku z dnia 19 marca 2009 r. (sygn. akt III CSK 307/08) Sąd Najwyższy uznał, że umowa taka może być kwalifikowana jako umowa darowizny. Mają do niej więc zastosowanie także przepisy o odwołaniu darowizny (art. 898 § 1 k.c.). Taka transakcja nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Może być natomiast opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn, którego stawka (lub ewentualne prawo do zwolnienia od tego podatku) uzależniona jest od stopnia pokrewieństwa pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami – zauważa mecenas Robert Nogacki, założyciel Kancelarii Prawnej Skarbiec.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Z uwagi na całokształt wskazanych regulacji przed zniesieniem współwłasności nieruchomości warto zaplanować transakcję w taki sposób, który nie narazi podmiotów na ujemne konsekwencje podejmowanej decyzji. Właściwie ukształtowany proces decyzyjny oraz odpowiednia analiza prawna planowanej transakcji pozwolą zainteresowanym mieć rzeczywisty wpływ na wysokość i rodzaj podatku uiszczanego w związku z procesem zniesienia współwłasności.

Autor: Kancelaria Prawna Skarbiec, specjalizująca się w przeciwdziałaniu bezprawiu urzędniczemu, w kontrolach podatkowych i celno-skarbowych oraz optymalizacji podatkowej

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Podatnicy poszkodowani w powodzi zapłacą tegoroczne podatki w 2025 roku [projekt rozporządzenia Ministra Finansów]

W dniu 18 września 2024 r. opublikowano projekt rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie przedłużenia niektórych terminów przewidzianych w przepisach prawa podatkowego w związku ze stanem klęski żywiołowej. Rozporządzenie to ma pomóc przedsiębiorcom poszkodowanym we wrześniu br. powodzią na obszarze części województwa dolnośląskiego, opolskiego oraz śląskiego - poprzez odroczenie terminów zapłaty podatków i zaliczek na podatki. 

Dyrektywę UE o adekwatnych wynagrodzeniach minimalnych trzeba wdrożyć w Polsce jeszcze w 2024 roku. Co się zmieni w płacy minimalnej? Od kiedy?

Do 15 listopada 2024 kraje członkowskie Unii Europejskiej zobowiązane są do implementacji do porządku krajowego, przepisów kolejnej dyrektywy. Mowa tu o dyrektywie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2022/2041 z dnia 19 października 2022 r. w sprawie adekwatnych wynagrodzeń minimalnych w Unii Europejskiej, która wprowadza szereg regulacji dotyczących sposobu i częstotliwości określania przez Rząd minimalnego wynagrodzenia za pracę.

Stawka 0% VAT do końca 2024 r. na darowizny towarów i usług dla powodzian. Konieczna pisemna umowa z OPP, JST, podmiotem leczniczym lub RARS

Minister Finansów wydał rozporządzenie, które wprowadza możliwość stosowania obniżonej do 0% stawki podatku VAT dla darowizn (przekazywanych już od 12 września 2024 r.) wszelkiego rodzaju towarów lub usług niezbędnych do wsparcia poszkodowanych w trwającej obecnie powodzi. Ale ta preferencyjna stawka VAT dotyczy wyłącznie darowizn realizowanych za pośrednictwem organizacji pożytku publicznego, jednostek samorządu terytorialnego, podmiotów leczniczych i Rządowej Agencji Rezerw Strategicznych.

ZUS: można zapłacić składki z 2024 r. do 15 września 2025 r. bez odsetek. Trzeba złożyć oświadczenie o poszkodowaniu w powodzi

Przedsiębiorcy poszkodowani przez powódź mogą opłacić składki za okres od 1 sierpnia do 31 grudnia br. dopiero we wrześniu 2025 r., bez naliczania odsetek za zwłokę - poinformował we wtorek PAP rzecznik prasowy Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Paweł Żebrowski.

REKLAMA

Pies w kosztach firmy. Fiskus zmienił zdanie, bo nie znalazł związku pomiędzy wydatkami a przychodem

Fiskus zmienił zdanie w sprawie kosztów firmowych dotyczących psa. Chodziło o możliwość zaliczenia w kosztach uzyskania przychodu wydatków na zakup i utrzymanie psa, który służył jako reklama promująca ofertę spółki.

Od 300 do 1200 zł miesięcznie składki będzie musiał zapłacić przedsiębiorca? Zryczałtowana składka zdrowotna być może stanie się faktem

Od 300 do 1200 zł miesięcznie składki będzie musiał zapłacić przedsiębiorca? zryczałtowana składka zdrowotna być może stanie się faktem. Konfederacja Lewiatan postuluje za obniżeniem składki zdrowotnej dla przedsiębiorców i uproszczenie sposobu jej opłacania poprzez wprowadzenie zryczałtowanych stawek

MF: od 1 października przez infolinię KAS podatnik dostanie indywidualną informację o swoich sprawach

Ministerstwo Finansów poinformowało, że od 1 października 2024 r. pracownicy urzędów skarbowych i Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) będą udzielać odpowiedzi na pytania podatników na jednej ogólnopolskiej infolinii KAS pod numerami: (+48) 22 330 03 30 – dla połączeń z telefonów komórkowych i 801 055 055 – dla połączeń z telefonów stacjonarnych. Tak jak do te pory podatnicy uzyskają pod tymi numerami ogólną informację podatkową i celną. Istotną nowością będzie możliwość uzyskania na tej infolinii informacji dotyczących indywidualnych spraw podatnika objętych tajemnicą skarbową po potwierdzeniu tożsamości kodem telePIN.

Doradca podatkowy w todze i z większymi kompetencjami. Od 2025 roku? Założenia nowelizacji

Minister Finansów chce zmienić szereg przepisów ustawy o doradztwie podatkowym. W dniu 16 września 2024 r. opublikowano założenia projektu nowelizacji, zgodnie z którymi m.in. doradcy podatkowi w sądzie mieliby nosić togi, tak jak inne zawody prawnicze (adwokaci, radcowie prawni, prokuratorzy). Rozszerzony ma zostać zakres spraw, w których doradcy podatkowi będą mogli wydawać opinie. Ponadto zmiany zajdą w zasadach egzaminu na doradcę podatkowego i w kompetencjach organów KIDP.

REKLAMA

Grecja sięga do kieszeni turystów! 20 euro podatku zapłaci każdy pasażer wysiadający na Mykonos i Santorini

Grecja wprowadza podatek dla turystów. Każdy pasażer wycieczkowca wysiadający na greckiej wyspie Mykonos i Santorini będzie musiał zapłacić podatek w wysokości 20 euro w szczytowym sezonie turystycznym. Tak ogłosiła minister turystyki Grecji Olga Kefalogianni. W innych portach opłata wyniesie 5 euro.

Minimalne wynagrodzenie zaczyna przewyższać możliwości firm. „4666 zł to obiektywnie wysoka płaca minimalna”

Wysoki i niekonsultowany z przedsiębiorcami – taki jest wzrost płacy minimalnej według członków Północnej Izby Gospodarczej w Szczecinie. – Po kaskadowych wzrostach płacy minimalnej liczyliśmy na zmianę standardów dyskusji o tym, jaka powinna ona być, kiedy rosnąć i jakie wartości są możliwe do agregacji przez przedsiębiorców. Obecnie wzrost znów będzie powodować, że sektory działające na niższych marżach jak np. usługi, handel czy turystyka będą zmuszone do podnoszenia cen lub optymalizacji w miejscach pracy. To zła wiadomość także dla samorządów, bo rozwarstwienie w siatce płac będzie nadal rosnąć – mówi Hanna Mojsiuk, prezes Północnej Izby Gospodarczej w Szczecinie. 

REKLAMA