REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Obniżanie, umarzanie lub odraczanie płatności czynszu najmu z powodu epidemii koronawirusa - skutki w VAT

Obniżanie, umarzanie lub odraczanie płatności czynszu najmu z powodu epidemii koronawirusa - skutki w VAT
Obniżanie, umarzanie lub odraczanie płatności czynszu najmu z powodu epidemii koronawirusa - skutki w VAT
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Jeżeli wynajmujący zgodzi się na obniżenie, zwolnienie lub odroczenie płatności czynszu za najem, to aby skutek ten nastąpił, należy zawrzeć aneks do umowy. Nie jest korzystne podatkowo umarzanie czynszu, gdyż VAT i tak należy rozliczyć. Istnieje także ryzyko, że organy podatkowe uznają zwolnienie z czynszu za świadczenie na cele osobiste najemcy, w efekcie i tak trzeba będzie naliczyć VAT. Dlatego lepszym pomysłem jest czynsz za 1 zł. W zawartym aneksie należy dokładnie opisać przyczyny podjętych działań, aby po ustaniu epidemii nie zarzucono nam bezprawnej optymalizacji.

W związku z pandemią koronawirusa bardzo często pojawia się potrzeba obniżania czynszów najemcom lokali i budynków. Niejednokrotnie dochodzi do zwolnienia ich z czynszów lub odroczenia terminów płatności. Wszystkie te działania wywołują określone skutki w VAT i wymagają od podatników właściwego rozliczenia się z tego podatku.

Autopromocja

Polecamy: VAT 2020. Komentarz
Polecamy: Biuletyn VAT

1.  Umorzenie czynszu z tytułu najmu     

Nie jest dobrym pomysłem podatkowym umarzanie wierzytelności z tytułu najmu na podstawie art. 508 Kodeksu cywilnego. Umorzenie takie możliwe jest bowiem dopiero po upływie terminu płatności czynszu najmu, a w konsekwencji po powstaniu obowiązku podatkowego z tytułu świadczenia usług najmu. Umorzony może być bowiem wyłącznie dług. W konsekwencji umorzenie wierzytelności z tytułu najmu przed powstaniem obowiązku podatkowego nie zwalnia wynajmującego z konieczności zapłaty VAT z tytułu świadczenia usługi najmu, której dotyczy.Później może tylko skorzystać z ulgi na złe długi.

Przykład
Na początku maja 2020 r. wynajmujący umorzył wierzytelność z tytułu najmu w wysokości 3690 zł za czynsz należny za kwiecień. Mimo tego wynajmujący jest zobowiązany wykazać w deklaracji VAT-7 za kwiecień kwotę netto 3000 zł i VAT 690 zł z tytułu wynajmu lokalu za ten miesiąc.

Wynajmujący może jedynie skorzystać z ulgi na złe długi, ale musi czekać 90 dni od upływu terminu płatności.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

2. Konsekwencje braku aneksu do umowy najmu, zmieniającego jej warunki dla wynajmującego

Fakt obniżania czynszu najemcom lokali i budynków lub całkowite ich zwolnienie z płatności powinny zostać udokumentowane sporządzonym aneksem do umowy najmu. Większość umów najmu sporządzana jest bowiem w formie pisemnej, a zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia (art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego). Powoduje to, że nawet jeżeli wolą wynajmującego jest obniżenie najemcy czynszu lub zwolnienie go z czynszu, brak zmiany umowy w tym zakresie spowoduje, że skutek ten nie nastąpi.

W szczególności bezskuteczne jest wystawianie bez uprzedniej zmiany umowy faktur za najem na niższe niż określone w umowie kwoty lub zawieszanie ich wystawiania.

2.1. Faktury wystawiane na niższe kwoty

W przypadku wystawiania faktur za najem na kwoty niższe niż określone w umowie z chwilą upływu określonego w umowie terminu czynszu najmu powstanie bowiem obowiązek podatkowy w VAT w stosunku do pozostałej części czynszu najmu (art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b w zw. z art. 19a ust. 7 ustawy o VAT).

2.2. Zawieszenie wystawiania faktur w związku ze zwolnieniem najemcy z zapłaty czynszu

W przypadku zawieszenia wystawiania faktur za najem i tak dojdzie do powstania obowiązku podatkowego do całego czynszu najmu.

Jednocześnie postępując w ten sposób, tj. bez uprzedniego aneksowania umowy,  wynajmujący naraża się na zarzut nierzetelnego wystawiania faktur lub niewystawiania faktur wbrew ciążącemu na nim obowiązkowi. Faktury za najem powinny być bowiem wystawiane najpóźniej z chwilą upływu terminu płatności (art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT).

Przykład
Podatnik wynajmuje lokal użytkowy za kwotę 3000 zł netto + 690 zł VAT na podstawie umowy najmu przewidującej jako termin płatności 10 dzień miesiąca, którego dotyczy płatność. Na początku kwietnia podatnik oświadczył najemcy, że zwalnia go z obowiązku zapłaty czynszu najmu za kwiecień, jak również, że nie wystawi mu faktury za najem w kwietniu 2020 r. Jeżeli strony nie sporządziły na tę okoliczność aneksu do umowy najmu, 10 kwietnia 2020 r. u podatnika powstał obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usługi najmu w kwietniu w kwotach 3000 zł netto i 690 zł VAT. W konsekwencji z tytułu świadczenia usługi najmu podatnik będzie obowiązany wykazać te kwoty w deklaracji VAT-7 za kwiecień 2020 r.

WAŻNE!
Mimo że wynajmujący wyraził zgodę na obniżenie najemcy czynszu lub zwolnienie go z czynszu, brak zmiany umowy w tym zakresie spowoduje, że skutek ten nie nastąpi.

2.3. Późniejsze wystawianie faktur za czynsz

Jeżeli chodzi o odraczanie najemcom terminów płatności czynszu z tytułu najmu, wymaga to również wcześniejszej zmiany umowy. W przeciwnym razie obowiązek podatkowy w VAT powstanie - wbrew temu, co zamierzały strony - z chwilą upływu terminu płatności wynikającego z umowy. Późniejsze wystawienie faktury nic w tym przypadku nie zmieni.

Przykład
Podatnik wynajmuje lokal użytkowy za kwotę 2500 zł netto + 575 zł VAT na podstawie umowy najmu przewidującej jako termin płatności 10 dzień miesiąca, którego dotyczy płatność. Na początku kwietnia podatnik oświadczył najemcy, że przedłuża mu termin płatności czynszu za najem do 31 maja 2020 r. oraz że fakturę za najem w kwietniu wystawi najemcy w maju. Jeżeli strony nie sporządziły na tę okoliczność aneksu do umowy najmu, to 10 kwietnia 2020 r. u podatnika powstał obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usługi najmu w kwietniu w kwotach 3000 zł netto i 690 zł VAT. W konsekwencji z tytułu świadczenia usługi najmu podatnik będzie obowiązany wykazać te kwoty w deklaracji VAT-7 za kwiecień 2020 r.

3. Rozliczenie VAT od najmu, gdy sporządzono aneks do umowy zmniejszający czynsz lub przesuwający termin płatności

Jeżeli na okoliczność zwolnienia z czynszu, jego obniżenia lub odroczenia terminu płatności zostanie sporządzony aneks do umowy najmu, wynajmujący nie musi obawiać się negatywnych konsekwencji. W takim przypadku oczekiwane skutki w VAT wystąpią, o ile podpisanie aneksu nastąpi przed powstaniem obowiązku podatkowego z tytułu świadczenia usługi najmu, której zmiana ma dotyczyć.

Przykład
Podatnik wynajmuje lokal użytkowy za kwotę 3000 zł netto + 690 zł VAT na podstawie umowy najmu przewidującej jako termin płatności 10 dzień miesiąca, którego dotyczy płatność. Na początku kwietnia 2020 r. strony sporządziły aneks do umowy najmu przewidujący obniżenie czynszu najmu za miesiące od kwietnia do czerwca 2020 r. do 1000 zł netto + 230 zł VAT. W takim przypadku z chwilą wystawienia faktury lub 10 kwietnia 2020 r. powstanie obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usługi najmu w kwietniu w kwotach 1000 zł netto + 230 zł VAT.

Przykład
Podatnik wynajmuje lokal użytkowy za kwotę 2500 zł netto + 575 zł VAT na podstawie umowy najmu przewidującej jako termin płatności 10 dzień miesiąca, którego dotyczy płatność. Na początku kwietnia 2020 r. strony sporządziły aneks do umowy najmu przewidujący przesunięcie terminu płatności czynszu najmu za kwiecień i maj 2020 r. do 30 czerwca 2020 r. W takim przypadku obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia przez podatnika usług najmu w kwietniu i maju 2020 r. powstanie z chwilą wystawienia przez podatnika faktury, nie później jednak niż 30 czerwca 2020 r.

4. Sporządzenie aneksu do umowy zwalniającego najemcę z płatności czynszu

Sporządzenie aneksu do umowy najmu, w którym ustalono zwolnienie najemcy z czynszu, stanowi po stronie wynajmującego nieodpłatne świadczenie usługi do celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Ma bowiem na celu umożliwienie najemcy kontynuowania najmu w przyszłości. Ponadto wynajmujący ze względu na sytuację epidemiczną miałby duże problemy ze znalezieniem najemcy. Dlatego również w jego interesie jest doraźna pomoc najemcy, aby nie stracić całkowicie źródła dochodu. W konsekwencji nie podlega opodatkowaniu VAT.

W sporządzonym aneksie należy dokładnie opisać tę sytuację, aby w przyszłości nie zarzucono podatnikowi, że jest to nieodpłatne świadczenie usług na cele osobiste. Na podstawie art. 8 ust. 2 pkt 2 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega bowiem nieodpłatne świadczenie usług do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika.

Wniosek ten nie jest jednak całkowicie oczywisty, organy skarbowe mogą bowiem mieć inne zdanie na ten temat. Dlatego wskazane jest - o ile między stronami umów nie istnieją powiązania - zamiast zwolnienia z czynszu najmu ustalać w zmienianych umowach najmu symboliczne kwoty czynszu najmu. Sprzedaż (w tym świadczenie usług) za symboliczną cenę może bowiem zostać zakwestionowana przez organ podatkowy tylko w przypadkach wymienionych w art. 32 ust. 1 ustawy o VAT. Chodzi tutaj o transakcje dokonywane między podmiotami powiązanymi (zob. przykładowo interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 września 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.205.2017.3.ISK).

Są to powiązania będące podstawą do ustalenia cen transferowych, wynikające ze stosunku pracy czy z tytułu przysposobienia (art. 32 ust. 2 ustawy o VAT).

Przykład
Podatnik wynajmuje lokal użytkowy za kwotę 4000 zł netto + 920 zł VAT. Podatnik ten chciałby zwolnić najemcę z czynszu najmu w maju i czerwcu 2020 r. W tym celu powinien zostać sporządzony aneks do umowy najmu przewidujący, że za miesiące te czynsz najmu nie jest opłacany. W takim przypadku nie dojdzie do podlegającego opodatkowaniu u podatnika nieodpłatnego świadczenia usług.
Bezpieczniejszą alternatywą jest określenie w formie aneksu do umowy najmu symbolicznych kwot czynszu najmu za wskazane miesiące, np. 1 zł netto + 0,23 zł VAT. Jeżeli między podatnikiem i najemcą nie istnieją powiązania, nie może to zostać zakwestionowane przez organy podatkowe.

Podstawa prawna:

  • art. 8 ust. 2 pkt 2 art. 19a, art. 32 oraz art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - j.t. Dz.U. z 2020 r. poz. 106; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 568

  • art. 77 § 1 oraz art. 508 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - j.t. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145; ost.zm. Dz.U. z 2019 r. poz. 1495

Tomasz Krywan, doradca podatkowy

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Biuletyn VAT
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Będzie nowelizacja Ordynacji podatkowej. Ministerstwo pracuje nad projektem. Podatnicy zyskają.

    Oprocentowanie nadpłaty, powstałej w wyniku orzeczenia TSUE będzie przysługiwać za cały okres, aż do jej zwrotu. Podobnie będzie z nadpłatami powstałymi wskutek wyroków TK.

    Stawki VAT 2024 - zmiany w stawkach obniżonych od 1 kwietnia

    Stawki VAT od 1 kwietnia 2024 roku ulegną zmianie. Pojawi się nowa lista towarów i usług, dla których obniża się stawkę podatku do wysokości 8 proc. Stawka obniżona obejmie m.in. usługi kosmetyczne, manicure i pedicure.

    Fundacja rodzinna - podatkowe konsekwencje zbycia udziałów

    Otaczające nas środowisko prawno-ekonomiczne dynamiczne oddziałuje na wszystkich, dlatego wśród pojawiających się pytań coraz częstszymi są te odnoszące się do fundacji rodzinnej, która zapewnia kuszące preferencje podatkowe.

    Składka zdrowotna 2024. Min. Leszczyna: będą zmiany ale powrót do zasad sprzed Polskiego Ładu zbyt kosztowny

    Jeszcze w bieżącym tygodniu minister zdrowia razem z ministrem finansów przedstawią premierowi Tuskowi propozycje zmian w składce zdrowotnej dla przedsiębiorców. Taką informację przekazała 18 marca 2024 r. minister zdrowia Izabela Leszczyna.

    Zmiany w akcyzie od 2025 roku - opodatkowanie saszetek nikotynowych

    Ministerstwo Finansów chce zmienić od 2025 roku przepisy ustawy o podatku akcyzowym w zakresie saszetek nikotynowych. W komunikacie z 18 marca 2024 r. MF przedstawiło propozycje zmian. Resort zaprasza zainteresowanych tymi zmianami na spotkanie w celu uzgodnienia treści tej nowelizacji.

    "Nie stać nas na cztery dni pracy". Jednak skrócenie czasu pracy może ograniczyć zwolnienia

    "Skrócenie czasu pracy, np. do czterech dni w tygodniu nie zostanie zrównoważone przez wzrost zatrudnienia. Produkcja krajowa zmniejszy się, a wraz z nią zmniejszą się dochody ludności" – mówi Jeremi Mordasewicz, doradca zarządu Konfederacji Lewiatan.

    Wymiana walut w firmie. Jak to robić z korzyścią dla biznesu?

    Wymiana walut? Pierwsze skojarzenia to zagraniczne wakacje czy kredyt we frankach. Patrząc jednak na oficjalne statystyki wymiany handlowej to firmy operują dziś w wielu walutach. Tym bardziej, że coraz więcej firm prowadzi ekspansję zagraniczną, wychodząc na nowe rynki.

    Zmiany w rachunkowości od 2025 roku. Oprócz JPK KR (księgi rachunkowe) będzie JPK ST (środki trwałe)

    Od 1 stycznia 2025 roku podatnicy objęci podatkiem CIT (osoby prawne) będą mieli obowiązek prowadzenia ksiąg rachunkowych w formie elektronicznej i wysyłania ich w tej formie do urzędu skarbowego (tzw. JPK CIT). Aktualnie Ministerstwo Finansów konsultuje struktury logiczne pliku JPK_KR_PD oraz pliku  JPK_ST, a także przygotowuje zmianę projektu rozporządzenia wykonawczego w sprawie dodatkowych danych dołączanych do przekazywanych ksiąg.

    Inflacja 2024. Skokowy wzrost w kwietniu poza górną granicę celu inflacyjnego. Prognoza eksperta

    W marcu 2024 r. inflacja będzie najniższa w całym roku. A już w kwietniu nastąpi skokowy wzrost inflacji, która znajdzie się poza górną granicą celu. Taką prognozę przedstawił ekspert Konfederacji Lewiatan, Mariusz Zielonka. 

    Obligacje skarbowe 2024. Drastyczna obniżka oprocentowania od marca i kwietnia

    Inflacja w Polsce obniża się tak szybko, że jeszcze rok temu wydawało się to niemal nieprawdopodobne. Większość osób to cieszy, ale nie wszystkich. Hamująca inflacja to informacja, która może rozsierdzić osoby posiadające w portfelu detaliczne obligacje skarbowe. W skrajnym przypadku kwietniowa aktualizacja oprocentowania może doprowadzić do spadku stawki z prawie 20% do niewiele ponad 4%. 

    REKLAMA