REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy sprzedaż gruntu, na którym znajduje się budynek, jest opodatkowana VAT-em?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Katarzyna Broniszewska
nieruchomość, użytkowanie wieczyste, VAT, podatek, sprzedaż
nieruchomość, użytkowanie wieczyste, VAT, podatek, sprzedaż
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż gruntu w określonych wypadkach jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. Jeżeli jednak sprzedający podejmuje się działań charakterystycznych dla działań handlowca, czynności marketingowych, to można przypuszczać, że sprzedaż ma formę zawodową (profesjonalną) i zorganizowaną. A wtedy zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, dostawa gruntu będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Aby uniknąć opodatkowania czynności zbycia całej nieruchomości, właściciel budynku oraz innych budowli, będący jednocześnie użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym one się znajdują, musi wskazać, że zostały spełnione określone warunki.

REKLAMA

REKLAMA

Opodatkowanie dostawy

Odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (art. 5 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą).

REKLAMA

Towarem są rzeczy, jej części, wszelkie postacie energii. Dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania nimi jak właściciel. Jak wynika z art. 7 ustawy o VAT dotyczy to również:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

- wydania towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

- oddania gruntów w użytkowanie wieczyste.

S. Brzeszczyńska w artykule pt.: „Pojęcie towaru w obrocie nieruchomościami” wskazuje, że Skoro towarem jest część budynku, a dostawą towaru jest także ustanawianie innych niż własność praw do takich wyodrębnionych konstrukcyjnie części budynku należy uznać, że rodzaj prawa, jakie przysługuje do lokalu - nie ma znaczenia dla zakwalifikowania lokalu każdorazowo do podatkowej kategorii towaru.

Przepis art. 29 ustawy o VAT w ust. 5 oraz 5a wskazuje, że w przypadku dostawy budynków lub budowli (albo ich części) trwale z gruntem związanych  z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, chyba że dotyczy to oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli (albo ich części) trwale z gruntem związanych.

Zgodnie z uchwałą siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 24 października 2011 roku (I FPS 2/11) Sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we współwłasności budynków stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 2 pkt 6 tej ustawy.

Polecamy: Ile zapłacisz PIT przy sprzedaży domu, mieszkania lub działki?

Wyjątki

Od powyższej zasady istnieją jednak wyjątki.

Jednym z nich jest § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), które obowiązuje od 6 kwietnia 2011 r.

Rozporządzenie stanowi, że zbycie gruntu będzie opodatkowane taką stawką, jaką opodatkowane są budynki na nim postawione. Zatem jeśli budynki są zwolnione z opodatkowania, to także sprzedaż gruntu wraz z prawem użytkowania wieczystego nie będzie opodatkowana. 

Dostawa budynków lub budowli (albo ich części) trwale związanych z gruntem, które są zwolnione z podatku, powoduje, że zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym te budynki lub budowle się znajdują, także nie podlega opodatkowaniu. Budowle, budynki lub ich części będą zwolnienie z opodatkowania, jeśli ich dostawa nie była dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata (art. 43 ust.1 pkt10 ustawy o VAT).

Pierwsze zasiedlenie to oddanie budynków, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, o ile wydatki poniesione na ulepszenie (na podstawie przepisów o podatku dochodowym) stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Warunkiem koniecznym przy tym jest to, aby oddanie tych nieruchomości w ramach pierwszego zasiedlenia odbyło się po dokonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, np. sprzedaży, umowy najmu, dzierżawy.

Zwolnienia przedmiotowe z ustawy o VAT - obrót krajowy


K. Baran w artykule pt.: „"Pierwsze zasiedlenie" a odsprzedaż nowych mieszkań.” wskazuje, że Podatnik nabywając obiekt budownictwa mieszkaniowego od inwestora do dalszej odsprzedaży nie zasiedla go [...] po raz pierwszy, gdyż nie dochodzi do korzystania przez niego z tego obiektu (nie nastąpiło jego użytkowanie) - podatnik nabywa go nawet z innym zamiarem, tj. z zamiarem przeznaczenia do odsprzedaży, a nie do użytkowania (tj. w celach inwestycyjnych. [...].

Ponadto, w przypadku sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej, nie dochodzi do pierwszego zasiedlenia, ponieważ w tym wypadku wskazana powyższej czynność ta nie podlega opodatkowaniu.

Mimo spełnienia ww. warunków, dostawca i nabywca mogą zdecydować się na opodatkowanie opisanej dostawy, jeśli są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego.

Gdy powyższe warunki nie będą spełnione (tzn. gdy dostawa była dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata) to nadal istnieje możliwość niezapłacenia podatku VAT. Jednak niespełnienie tych warunków, powoduje, że trzeba spełnić inne.

Po pierwsze, osoba, która dokonuje dostawy budowli, budynków lub ich części, nie może korzystać z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Po drugie, osoba dokonująca dostawy nie może ponieść wydatków na ulepszenie opisywanych obiektów, wobec których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosiła takie wydatki, to muszą one być niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, chyba że były wykorzystywane w stanie ulepszonym przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Dostawa obiektów budownictwa mieszkalnego

Na podstawie tych regulacji można stwierdzić, że dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku i budowli posadowionych na tym gruncie nie będzie opodatkowana VAT, jeśli:

a) budynki znajdujące się na tym gruncie są zwolnione z opodatkowania,

b) nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia,

c) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata,

d) nakłady na ulepszenie nieruchomości nie przekroczyły 30% jej wartości początkowej,

a gdy warunki z punktu b), c) i d) nie zostały spełnione, to

e) osoba dokonująca dostawy nie korzysta z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

f) osoba ta nie poniosła wydatków na ulepszenie opisywanych obiektów, wobec których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego lub wydatki te były niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (chyba, że były wykorzystywane w stanie ulepszonym przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat).

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 4 stycznia 2012 roku (I SA/Wr 1603/11) orzekł, że W sytuacji, gdy przedmiotem oddania w użytkowanie wieczyste są grunty, w stosunku do których oddanie w użytkowanie wieczyste nastąpiło przed 1 maja 2004 r. a więc nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT oraz takie, w stosunku do których oddanie w użytkowanie wieczyste nastąpiło po tej dacie i podlega opodatkowaniu tym podatkiem, wyłączenie bądź opodatkowanie nie może być rozszerzone na całą nieruchomość powstałą po scaleniu tych gruntów, lecz powinno być przyporządkowane do konkretnej części gruntu, która podlega wyłączeniu lub opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z podatku zwolniona jest dostawa terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę (np. grunty o charakterze rolnym, działki rekreacyjne).

Zmiana przeznaczenia gruntu

Dana osoba może w celu sprzedaży gruntu podjąć pewne działania (np. uzbroić działkę, wydzielić drogi wewnętrzne) aby zmienić jego przeznaczenie.

Więcej na ten temat: VAT od sprzedaży nieruchomości – orzecznictwo NSA

Opodatkowanie dostawy gruntu w tej sytuacji może kształtować się odmiennie.

Jak wynika z powyższych regulacji, sprzedaż gruntu w określonych wypadkach jest zwolniona z opodatkowania VAT-em. Jeżeli jednak sprzedający podejmuje się działań charakterystycznych dla działań handlowca, czynności marketingowych, to można przypuszczać, że mają one formę zawodową (profesjonalną) i zorganizowaną.

A wtedy zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, dostawa gruntu będzie wtedy podlegała opodatkowaniu VAT.

Źródło: indywidualna interpretacja podatkowa przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 8 lutego 2012 r. (nr ILPP1/443-1340/10/12-S/MK).

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Najważniejsze zmiany przepisów dla firm 2025/2026. Jakie nowe obowiązki i wyzwania dla biznesu?

Trzeci kwartał 2025 roku przyniósł przedsiębiorcom aż 13 istotnych zmian regulacyjnych. Powszechne oburzenie przedsiębiorców wzbudza jednak krótsze od obiecywanego 6-miesięcznego vacatio legis. Z jednej strony postępuje cyfryzacja i deregulacja procesów, z drugiej – rosną obciążenia fiskalne i kontrolne. Z najnowszego Barometru TMF Group obejmującego trzeci kwartał 2025 roku wynika, że równowaga między ułatwieniami a restrykcjami została zachwiana kosztem zmian wymagających dla prowadzenia biznesu.

Jak uwierzytelnić się w KSeF? Pieczęć elektroniczna to jedna z metod - zgłoszenie w ZAW-FA, API KSeF 2.0 lub przy użyciu Aplikacji Podatnika KSeF

Aby korzystać z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF), nie trzeba zakładać konta, ale konieczne jest potwierdzenie tożsamości i uprawnień. Jednym z bezpiecznych sposobów uwierzytelnienia – szczególnie dla spółek i innych podmiotów niebędących osobami fizycznymi – jest kwalifikowana pieczęć elektroniczna. Sprawdź, jak działa i jak jej użyć w KSeF.

Faktury korygujące w KSeF w 2026 r. Jak powinny być wystawiane?

Pytanie dotyczy zawartości pliku xml, za pomocą którego będzie wczytywana do KSeF faktura korygująca. Czy w związku ze zmianą struktury logicznej FA(3) w przypadku faktur korygujących podstawę opodatkowania i podatek będzie niezbędne zawarcie w pliku xml wartości „przed korektą” i „po korekcie”? Jeżeli będzie możliwy import na podstawie samej różnicy faktury korygującej (co wynikałoby z zamieszczonego na stronie MF pliku FA_3_Przykład_3 (Przykładowe pliki dla struktury logicznej e-Faktury FA(3)), to czy ta możliwość obejmuje fakturę korygującą do faktury pierwotnej już wcześniej skorygowanej (ponowną korektę)?

Rezygnacja członka zarządu w spółce z o.o. – jak to zrobić prawidłowo (zasady, dokumentacja, odpowiedzialność)

W realiach obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których członek zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością decyduje się na złożenie rezygnacji z pełnionej funkcji. Powody mogą być różne – osobiste, zdrowotne, biznesowe czy organizacyjne – ale decyzja ta zawsze powinna być świadoma i przemyślana, zwłaszcza z perspektywy konsekwencji prawnych i finansowych.

REKLAMA

Nieujawnione operacje gospodarcze – jak uniknąć sankcyjnego opodatkowania CIT

Od kilku lat coraz więcej spółek korzysta z możliwości opodatkowania tzw. ryczałtem od dochodów spółek. To sposób opodatkowania dochodów spółki, który może przynieść realne korzyści podatkowe. Jednak korzystanie z estońskiego CIT-u wiąże się również z określonymi obowiązkami – szczególnie w zakresie prawidłowego ujmowania operacji gospodarczych w księgach rachunkowych. W tym artykule wyjaśnimy, czym są nieujawnione operacje gospodarcze i kiedy mogą prowadzić do powstania dodatkowego zobowiązania podatkowego.

Zmiany w stażu pracy od 2026 r. Potrzebne zaświadczenia z ZUS – wnioski będzie można składać już od stycznia

Od 1 stycznia 2026 roku wchodzą w życie zmiany w Kodeksie pracy. Nowe przepisy rozszerzą katalog okresów wliczanych do stażu pracy dla celów nabywania prawa do świadczeń i uprawnień pracowniczych. Obejmą one m.in. umowy zlecenia, prowadzenie działalności gospodarczej czy pracę zarobkową za granicą. Potwierdzeniem tych okresów będą zaświadczenia z ZUS, wydawane od nowego roku na podstawie wniosku składanego w PUE/eZUS.

JPK VAT dostosowany do KSeF – co w praktyce oznaczają nowe oznaczenia i obowiązek korekty?

Ministerstwo Finansów opublikowało projekt rozporządzenia dostosowującego przepisy w zakresie JPK_VAT do zmian wynikających z wprowadzenia Krajowego Systemu e-Faktur. Nowe regulacje mają na celu ujednolicenie sposobu raportowania faktur, w tym tych wystawianych poza KSeF – zarówno w trybie awaryjnym, jak i offline24. Projekt określa również zasady rozliczeń VAT od pobranej i niezwróconej kaucji za opakowania objęte systemem kaucyjnym.

KSeF 2.0 a obieg dokumentów. Rewolucja w księgowości i przedsiębiorstwach już niedługo

Od chwili wejścia w życie obowiązkowego KSeF jedyną prawnie skuteczną formą faktury będzie dokument ustrukturyzowany przesłany do systemu Ministerstwa Finansów, a jej wystawienie poza KSeF nie będzie uznane za fakturę w rozumieniu przepisów prawa. Oznacza to, że dla milionów firm zmieni się sposób dokumentowania sprzedaży i zakupu – a wraz z tym całe procesy księgowe.

REKLAMA

Czy przed 2026 r. można wystawiać część faktur w KSeF, a część poza tym systemem?

Spółka (podatnik VAT) chciałaby od października lub listopada 2025 r. pilotażowo wystawiać niektórym swoim odbiorcom faktury przy użyciu KSeF. Czy jest to możliwe, tj. czy w okresie przejściowym można wystawiać część faktur przy użyciu KSeF, część zaś w tradycyjny sposób? Czy w okresie tym spółka może niekiedy wystawiać „zwykłe” faktury nabywcom, którzy wyrazili zgodę na otrzymywanie faktur przy użyciu KSeF?

Czy noty księgowe trzeba będzie wystawiać w KSeF od lutego 2026 roku?

Firma nalicza kary umowne za niezgodne z umową użytkowanie wypożyczanego sprzętu. Z uwagi na to, że kary umowne nie podlegają VAT, ich naliczanie dokumentujemy poprzez wystawienie noty księgowej. Czy taki dokument również będziemy musieli wystawiać od 2026 roku z użyciem systemu KSeF?

REKLAMA