Czy sprzedaż gruntu, na którym znajduje się budynek, jest opodatkowana VAT-em?

Aby uniknąć opodatkowania czynności zbycia całej nieruchomości, właściciel budynku oraz innych budowli, będący jednocześnie użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym one się znajdują, musi wskazać, że zostały spełnione określone warunki.

Opodatkowanie dostawy

Odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (art. 5 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą).

Towarem są rzeczy, jej części, wszelkie postacie energii. Dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania nimi jak właściciel. Jak wynika z art. 7 ustawy o VAT dotyczy to również:

- wydania towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

- oddania gruntów w użytkowanie wieczyste.

S. Brzeszczyńska w artykule pt.: „Pojęcie towaru w obrocie nieruchomościami” wskazuje, że Skoro towarem jest część budynku, a dostawą towaru jest także ustanawianie innych niż własność praw do takich wyodrębnionych konstrukcyjnie części budynku należy uznać, że rodzaj prawa, jakie przysługuje do lokalu - nie ma znaczenia dla zakwalifikowania lokalu każdorazowo do podatkowej kategorii towaru.

Przepis art. 29 ustawy o VAT w ust. 5 oraz 5a wskazuje, że w przypadku dostawy budynków lub budowli (albo ich części) trwale z gruntem związanych  z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, chyba że dotyczy to oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli (albo ich części) trwale z gruntem związanych.

Zgodnie z uchwałą siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 24 października 2011 roku (I FPS 2/11) Sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we współwłasności budynków stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 2 pkt 6 tej ustawy.

Polecamy: Ile zapłacisz PIT przy sprzedaży domu, mieszkania lub działki?

Wyjątki

Od powyższej zasady istnieją jednak wyjątki.

Jednym z nich jest § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), które obowiązuje od 6 kwietnia 2011 r.

Rozporządzenie stanowi, że zbycie gruntu będzie opodatkowane taką stawką, jaką opodatkowane są budynki na nim postawione. Zatem jeśli budynki są zwolnione z opodatkowania, to także sprzedaż gruntu wraz z prawem użytkowania wieczystego nie będzie opodatkowana. 

Dostawa budynków lub budowli (albo ich części) trwale związanych z gruntem, które są zwolnione z podatku, powoduje, że zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym te budynki lub budowle się znajdują, także nie podlega opodatkowaniu. Budowle, budynki lub ich części będą zwolnienie z opodatkowania, jeśli ich dostawa nie była dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata (art. 43 ust.1 pkt10 ustawy o VAT).

Pierwsze zasiedlenie to oddanie budynków, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, o ile wydatki poniesione na ulepszenie (na podstawie przepisów o podatku dochodowym) stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Warunkiem koniecznym przy tym jest to, aby oddanie tych nieruchomości w ramach pierwszego zasiedlenia odbyło się po dokonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, np. sprzedaży, umowy najmu, dzierżawy.

Zwolnienia przedmiotowe z ustawy o VAT - obrót krajowy