REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości

REKLAMA

Każdą transakcją związaną z obrotem nieruchomościami zainteresują się organy podatkowe. Sprzedając dom lub mieszkanie, trzeba bowiem zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych. Wysokość PIT będzie zależała od daty nabycia sprzedawanej nieruchomości. Będzie to albo 10-proc. PIT płacony od przychodu, albo 19-proc. PIT płacony od dochodu. Przy obrocie nieruchomościami istotne będzie również to, czy sprzedaż dokonywana jest w ramach działalności gospodarczej czy poza nią. Dla wyjaśnienia pojawiających się wątpliwości w zakresie rozliczania sprzedaży nieruchomości prezentujemy dziś wybrane interpretacje organów podatkowych wraz z opiniami specjalistów.

SPIS TREŚCI




Po upływie pięciu lat nie ma podatku

SENTENCJA

Sprzedaż mieszkania po upływie pięciu lat od momentu jego nabycia jest zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Krakowie z 6 grudnia 2007 r.

SYGN. AKT DO/415-67/07/AŚ

JAKI PROBLEM ROZSTRZYGNĄŁ URZĄD

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Czy odpłatne zbycie składników majątkowych stanowiących współwłasność małżeńską, a następnie podzielonych na wskutek zniesienia współwłasności małżeńskiej i sprzedaż wyodrębnionego w ten sposób lokalu mieszkalnego nie będzie spełniało negatywnych przesłanek uzyskania przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Mieszkanie zostało kupione w 1999 roku, a sprzedane w 2006 roku.

ODPOWIEDŹ URZĘDU

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 28 ust. 1 i 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w 2006 roku, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu.

Natomiast na podstawie kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. Zatem przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest tożsame z nabyciem tej rzeczy.

Z istoty współwłasności, zarówno łącznej, jak i ułamkowej wynika, że nie jest się właścicielem całości danej rzeczy. Stąd też wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowane powinny być w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą, jak też stan jej majątku osobistego. Zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości jest realizacją uprawnienia przysługującego podatnikom. Nie jest ono nabyciem nieruchomości, jeśli w wyniku tej czynności nie następuje powiększenie majątku. W naszym przypadku po dokonaniu zniesienia współwłasności i ustanowieniu odrębnej własności podatnik nie powiększył swego majątku.

Oznacza to, że uzyskany przez podatnika przychód ze sprzedaży powyższej nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu 10-proc. zryczałtowanym podatkiem dochodowym od sprzedaży nieruchomości, gdyż wnioskodawca był właścicielem nieruchomości od 1999 roku, a zbycie zostało dokonane w 2006 roku, tj. po upływie pięcioletniego okresu od pierwotnego nabycia nieruchomości. Warunek do objęcia zwolnieniem przedmiotowym z podatku dochodowego od osób fizycznych uzyskanego przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości będzie spełniony.

OPINIA

TOMASZ RYSIAK

Autopromocja

prawnik w Kancelarii Magnusson

W przedmiotowej interpretacji naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Krakowie prawidłowo uznał, że skutkiem zniesienia współwłasności nieruchomości jest nabycie jej części przez podatnika, jeżeli w wyniku podziału następuje zwiększenie majątku podatnika. Zgodnie z stanowiskiem podatnika wskazanym w interpretacji, majątek podatnika nie uległ powiększeniu wskutek dokonanego podziału współwłasności. Dlatego też urząd prawidłowo uznał, że datą, od której należy liczyć pięcioletni okres niezbędny do zwolnienia od zryczałtowanego podatku od sprzedaży nieruchomości, jest data nabycia współwłasności przez podatnika i jego współmałżonka. Należy jednak wskazać, że odmienne stanowisko w zakresie podatkowych skutków zniesienia współwłasności zajął np. naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu w interpretacji z 30 stycznia 2007 r. (nr PD-2/415-2/07) stwierdzając, że zniesienie współwłasności, wskutek którego podatnik staje się jedynym właścicielem nieruchomości, nie powoduje jej nabycia.


Sprzedaż działek po podziale nie jest działalnością

SENTENCJA

Sprzedaż działek przez podatników, po ich podziale przez gminę, nie nosi znamion działalności gospodarczej. To zbycie majątku osobistego.

Decyzja w sprawie interpretacji prawa podatkowego dyrektora Izby Skarbowej w Olsztynie z 21 grudnia 2007 r.

sygn. akt PBF/4117-005-19/07

JAKI PROBLEM ROZSTRZYGNĘŁA IZBA

W 1980 roku podatniczka wraz z mężem otrzymała od rodziców męża gospodarstwo rolne. Po śmierci męża w 1991 roku spadek po nim nabyły żona oraz dzieci. W 2006 roku rada gminy uchwaliła plan zagospodarowania przestrzennego, według którego część gruntów gospodarstwa rolnego przeznaczona została pod budownictwo mieszkaniowe. W styczniu 2007 r. dokonano podziału części gospodarstwa rolnego na 20 działek budowlanych. Dotychczas sprzedano dwie działki budowlane. Czy sprzedaż działek, które powstały w wyniku zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego w gminie, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

ODPOWIEDŹ IZBY

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania do 31 grudnia 2006 r.) stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W opisanym przypadku dokonywana przez podatników sprzedaż działek budowlanych wydzielonych z posiadanych gruntów rolnych nie miała znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie bowiem z tym przepisem działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacząją działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową; polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż; polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

W konsekwencji podjęte przez podatników działania nie wykraczają poza czynności konieczne do zbycia majątku osobistego. Zatem brak jest podstaw do uznania, że prowadzą działalność handlową w tym zakresie.

Skoro więc sprzedaż przedmiotowych działek nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym jest sprzedaż nieruchomości lub ich części przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży dwóch działek, uzyskanych w wyniku podziału części gospodarstwa rolnego na 20 działek budowlanych, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż od momentu nabycia przedmiotowych nieruchomości do dnia ich sprzedaży upłynął termin pięcioletni.

OPINIA

KATARZYNA BIEŃKOWSKA

doradca podatkowy w Dewey & LeBoeuf

Przedmiotowa interpretacja wskazuje, że po raz kolejny organy podatkowe próbowały doszukiwać się znamion działalności gospodarczej w transakcjach, które realizowane są przez osoby fizyczne w zakresie ich majątku osobistego

W myśl art. 5a pkt. 6 ustawy o PIT przez działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzoną we własnym imieniu, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych źródeł przychodów wymienionych w tej ustawie (w tym z nieruchomości).

Często zdarza się, że osoby fizyczne decydują się np. na budowę własnego domu lub pozbywają się całości lub części ziemi. Czasem po prostu ulegają zmianie życiowe plany i działki stają się zbędne. Poszukiwanie w takich działaniach znamion działalności gospodarczej tylko dlatego, że sprzedawanych jest kilka działek (co ma świadczyć o rzekomej ciągłości i zorganizowaniu) jest nieporozumieniem. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości, które były własnością zbywcy przez wiele lat. Sprzedaż majątku osobistego nie powinna być uznawana za przejaw działalności gospodarczej (zarówno na gruncie podatku dochodowego, jak i VAT - w tym zakresie też powstawało wiele kontrowersji), a w konsekwencji za uzasadnione należy uznać stanowisko, że przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (co miało miejsce w przedmiotowej sprawie), nie podlegają opodatkowaniu.


Założenie firmy nie wpływa na rozliczenia prywatne

SENTENCJA

Zarejestrowanie indywidualnej działalności gospodarczej nie spowoduje, że sprzedaż domu wybudowanego na potrzeby prywatne będzie stanowiła przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków-Krowodrza z 28 września 2007 r.

sygn. akt PD-2/415-40/07

JAKI PROBLEM ROZSTRZYGNĄŁ URZĄD

Podatniczka nabyła w drodze darowizny działkę o przeznaczeniu rolno-budowlanym o pow. 34 arów. Podatniczka zamierza dokonać podziału geodezyjnego tej działki oraz działki sąsiadującej niebędącej jej własnością, aby wytyczyć drogę konieczną oraz wydzielić sześć odrębnych działek celem wybudowania na nich sześciu domów. Trzy z nich należeć będą do podatniczki. Dwa spośród trzech domów, względnie dwie niezabudowane działki, podatniczka zamierza sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Natomiast jeden z wzniesionych budynków podatniczka zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, przy czym podatniczka nie wyklucza sprzedaży również tej nieruchomości, lecz po wcześniejszym wykorzystaniu jej na osobiste potrzeby mieszkaniowe. Czy zarejestrowanie pozarolniczej działalności gospodarczej będzie miało wpływ na sposób opodatkowania sprzedaży domu wybudowanego na potrzeby własne?

ODPOWIEDŹ URZĘDU

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8) lit. a) ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeśli nie następuje w ramach wykonywanej działalności gospodarczej.

Wobec tego przychód ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej wcześniej przez sprzedającego na cele mieszkaniowe, nabytej lub wybudowanej z takim zamiarem nie podlega wyłączeniu ze źródła przychodu, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości, przy czym koszty budowy domu przeznaczonego na potrzeby własne nie mogą obciążać kosztów uzyskania przychodu działalności gospodarczej.

OPINIA

ADAM MARIUK

menedżer w firmie Deloitte

Ustawa o podatku dochodowy od osób fizycznych wyróżnia dwa odrębne od siebie źródła przychodów - działalność gospodarczą oraz odpłatne zbycie, w tym odpłatne zbycie nieruchomości. W pewnych sytuacjach odpłatne zbycie nieruchomości może jednak zawierać się w działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika - w sytuacjach gdy obrót nieruchomości wchodzi w zakres prowadzonej działalności. Taki zakres działalności nie oznacza jednak, że zbycie każdej nieruchomości, której właścicielem jest podatnik, zawsze będzie powodowało powstanie przychodu z działalności. Taka sytuacja nie będzie miała miejsca w przypadkach, gdy podatnik zbywa nieruchomość poza prowadzoną działalnością. Taka właśnie sytuacja miała miejsce w omawianej interpretacji - podatnik część nieruchomości zbył w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, a oprócz tego wybudował dom na własne potrzeby. A zatem sprzedaż takiego domu nie miała związku z prowadzoną działalnością, co oznacza, że uzyskane przychody należy zakwalifikować do przychodów z odpłatnego zbycia.


Przy sprzedaży nieruchomości uwzględnia się koszty

SENTENCJA

Przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, stanowiącej środek trwały, będzie stanowił przychód z działalności gospodarczej. Kosztem będzie wartość początkowa zbywanej nieruchomości, wykazana w ewidencji środków trwałych.

Postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków-Krowodrza z 27 września 2007 r.

sygn. akt PD-2/415-1/2007

JAKI PROBLEM ROZSTRZYGNĄŁ URZĄD

Podatnicy są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej, rolnej, niezabudowanej. Przedmiotowa nieruchomość stanowi majątek spółki osobowej, w której podatnik posiada 90 proc. udziału. Nieruchomość stanowi w spółce środek trwały. Była ona przedmiotem wkładu niepieniężnego, a do czasu wniesienia do spółki nie wykorzystywano jej na cele związane z działalnością gospodarczą. W spółce do celów rozliczeń w zakresie podatku dochodowego prowadzona jest podatkowa księga przychodów i rozchodów. Co będzie stanowiło przychód, a co będzie kosztem uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości?

ODPOWIEDŹ URZĘDU

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi.

W myśl art. 24 ust. 2 ustawy o PIT dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b) ustawy o PIT. W pozostałych przypadkach dochodem lub stratą z odpłatnego zbycia tych składników majątku jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia, a jak wynika z postanowień art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT - wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych z zastrzeżeniem pkt 2, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, dokonanych od tych środków i wartości.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia gruntów nabytych w postaci wkładu niepieniężnego będących składnikami majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztem uzyskania przychodu będzie ich wartość początkowa ustalona zgodnie z postanowieniami art. 22g ust. 1 pkt 4 ustawy o PIT, tj. ustaloną przez wspólników na dzień wniesienia wkładu lub udziału, wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej, z dnia wniesienia wkładu. Zgodnie z art. 22c pkt 1 ustawy o PIT amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Mając na uwadze przedstawiony przez pana stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego, należy uznać, iż przedstawione przez pana stanowisko jest prawidłowe, postanowiono więc jak w sentencji.

OPINIA

JOANNA PATYK

konsultant podatkowy w BDO Numerica

Przedmiotowa interpretacja dotyczy często spotykanego w praktyce problemu związanego z określeniem, co jest przychodem z prowadzonej działalności gospodarczej przez osoby fizyczne, a co przychodem z majątku prywatnego podatnika. W omawianym przypadku nieruchomość gruntowa niezabudowana została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych i stanowi środek trwały spółki osobowej. Zawarcie umowy spółki cywilnej przez osoby fizyczne jest traktowane z kolei na równi z prowadzeniem działalności przez te podmioty. Podkreśla to również fakt, że wspólnicy spółki cywilnej są zobowiązani, w związku z zawarciem umowy spółki cywilnej, do dokonania zgłoszenia do ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej przez urzędy miasta. Wspólnicy dokonują zgłoszenia według właściwości miejscowej określonej zgodnie z ich miejscem zamieszkania. Zatem urząd w omawianej interpretacji prawidłowo zakwalifikował przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości jako przychód z tytułu prowadzonej działalności. Prawidłowo też wskazał sposób dokonania rozliczeń w podatku dochodowym z tytułu przedmiotowej transakcji.


Sprzedaż prywatnego domu podlega 2-proc. PCC

SENTENCJA

Sprzedaż budynku mieszkalnego wybudowanego na prywatne potrzeby (wraz z działką) podlegać będzie podatkowi od czynności cywilnoprawnych, według stawki w wysokości 2 proc.

Postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego naczelnika Urzędu Skarbowego w Wieliczce z 21 września 2007 r.

sygn. akt PM/436-5/07

JAKI PROBLEM ROZSTRZYGNĄŁ URZĄD

Podatniczka otrzymała w 1992 roku w drodze darowizny działkę rolno-budowlaną o powierzchni 0,34 ha. Z uwagi na specyfikę tej działki, a także działki sąsiada uniemożliwiającą wykorzystanie ich na cele budowlane, podatniczka postanowiła dokonać zamiany części swojej działki z częścią działki sąsiada w ten sposób, aby w przyszłości dokonać podziału geodezyjnego zamienionych działek na trzy odrębne z możliwością zabudowy. W tym też zamiarze wraz z sąsiadem przewiduje dokonać podziału geodezyjnego działek i wytyczyć pomiędzy nimi drogę konieczną. Ponadto do końca 2006 roku wraz z sąsiadem podatniczka uzyskała decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) oraz pozwolenie na budowę na połączonych działkach sześciu domów jednorodzinnych wolno stojących o powierzchni 140 mkw. każdy, przy czym trzy należeć będą do podatniczki, a trzy do sąsiada. W 2006 roku wykonano też prace przygotowawcze, takie jak: wykonanie wjazdu na działki, wytyczenie drogi koniecznej, doprowadzenie mediów. Podatniczka rozpoczęła również budowę domu jednorodzinnego na własne potrzeby na jednej z wytyczonych działek. Nie wyklucza zamiaru sprzedaży w niedalekiej przyszłości wybudowanego dla siebie domu wraz z przynależną działką oraz pozostałych dwóch działek w obecnym stanie lub też po ich zabudowie domami mieszkalnymi. Czy sprzedaż domu wykorzystywanego dla potrzeb własnych podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też VAT?

ODPOWIEDŹ URZĘDU

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tj. Dz.U. z 2007 roku nr 68, poz. 450) podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2 proc.

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umowy spółki i jej zmiany,

- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych, wyłącza z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprzedaż nieruchomości tylko w przypadku opodatkowania jej podatkiem od towarów i usług. W naszym przypadku podatniczka oprócz działalności polegającej na budowie budynków mieszkalnych na sprzedaż buduje również budynek celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i nie wyklucza jego sprzedaży w niedalekiej przyszłości.

W związku z tym podatniczka z tytułu ewentualnej sprzedaży budynku mieszkalnego wykorzystywanego uprzednio do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i niezwiązanej z prowadzeniem działalności gospodarczej będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

OPINIA

MICHAŁ ZWYRTEK

starszy konsultant w dziale doradztwa podatkowego Pricewaterhouse-Coopers (biuro w Katowicach)

O powstaniu obowiązku podatekowego decydować będzie przede wszystkim charakter, w jakim działa osoba dokonująca sprzedaży. Opodatkowaniu VAT podlegają - co do zasady - wyłącznie te czynności, które dokonywane są przez podatnika VAT, a więc podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. W stosunku do sprzedaży nieruchomości - na co wskazują sądy administracyjne w swoich ostatnich wyrokach - powinna to być działalność realizowana w formie zorganizowanej, a więc poprzedzona zakupem dokonanym celem odsprzedaży oraz wskazująca na zamiar jej kontynuowania. Warto także podkreślić, że fakt dokonania sprzedaży nieruchomości jednorazowo nie oznacza automatycznie, że nie będziemy mieli do czynienia z działalnością gospodarczą. Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają natomiast te transakcje sprzedaży, które nie są związane z obrotem profesjonalnym, tj. nie są wykonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Niestety, z uwagi na niezwykle szeroką definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o VAT trudno sformułować uniwersalną receptę pozwalającą na rozstrzygnięcie, który podatek znajdzie zastosowanie w konkretnej sytuacji. Co do zasady jednak należy uznać, że sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu odsprzedaży, lecz z zamiarem spożytkowania na potrzeby własne, powinna być opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.


Polską nieruchomość rozlicza się w Polsce

SENTENCJA

Podatnik, mieszkający w USA, ale sprzedający nieruchomość w Polsce, będzie musiał tę transakcję rozliczyć w polskim urzędzie skarbowym.

Postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego ministra finansów z 28 sierpnia 2007 r.

sygn. akt DD4-033-0796/IDy/07/71333

JAKI PROBLEM ROZSTRZYGNĄŁ MINISTER

Podatniczka od pięciu lat mieszka w Stanach Zjednoczonych. Jednocześnie posiada obywatelstwo polskie i amerykańskie. Od początku swojego pobytu na terytorium Stanów Zjednoczonych osiąga tam dochody. Ponadto na terytorium Stanów Zjednoczonych podatniczka mieszka wraz ze swoim mężem, obywatelem Stanów Zjednoczonych. Do Polski podatniczka przyjeżdża raz lub dwa razy do roku z okazji świąt. W Polsce od dnia wyjazdu podatniczka nie osiąga żadnych dochodów. Z dochodów uzyskanych na terytorium Stanów Zjednoczonych, podatniczka rozlicza się w Stanach Zjednoczonych. W Polsce zamierza zakupić nieruchomość w postaci kilkuhektarowego gruntu, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. W którym z państw - Polsce czy Stanach Zjednoczonych, będzie podlegał opodatkowaniu dochód uzyskany przez osobę mającą miejsce zamieszkania w Stanach Zjednoczonych z tytułu sprzedaży nieruchomości położonych w Polsce?

ODPOWIEDŹ MINISTRA

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy). Wymienione przepisy ustawy stosuje się z uwzględnieniem postanowień umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 7 polsko-amerykańskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania określenie osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Polski oznacza: polską spółkę i jakąkolwiek osobę (oprócz spółki lub innej jednostki organizacyjnej, traktowanej zgodnie z polskim prawem jako spółka), mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Polski dla celów jej opodatkowania, lecz w przypadku udziałowca spółki prawa cywilnego lub zarządcy majątku tylko w takim zakresie, w jakim dochód uzyskany przez taką osobę z tego tytułu podlega podatkowi polskiemu jako dochód uzyskany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce.

W omawianym przypadku, podatniczka podlega w Polsce opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 3 ust. 2a ustawy o PIT, tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

Na podstawie art. 7 polsko-amerykańskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania dochody z nieruchomości, włączając opłaty i inne płatności z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych i zyski uzyskane ze sprzedaży, zamiany lub innej dyspozycji taką nieruchomością lub prawami, z których wynikają takie opłaty i inne płatności, mogą być opodatkowane przez to umawiające się państwo, w którym ta nieruchomość lub zasoby naturalne są położone. Dla celów umowy odsetki od zobowiązań zabezpieczonych na nieruchomości lub zabezpieczonych prawem dochodzenia na opłatach lub innych płatnościach z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych nie będą traktowane jako dochód z nieruchomości.

Oznacza to, że dochód osoby posiadającej miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Stanach Zjednoczonych z tytułu sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu zarówno w Stanach Zjednoczonych, jak i w Polsce. Jednak w celu uniknięcia podwójnego opodatkowania należy zastosować przewidzianą w art. 20 ust. 2 umowy metodę unikania podwójnego opodatkowania (metoda odliczenia proporcjonalnego).

OPINIA

MICHAŁ GRZYBOWSKI

doradca podatkowy, Wardyński i Wspólnicy

Interpretacja ministra finansów potwierdza metodę unikania podwójnego opodatkowania dochodów ze zbycia nieruchomości wynikającą z umowy pomiędzy Polską i Stanami Zjednoczonymi. Metoda ta przewiduje, że w przypadku osoby mającej miejsce zamieszkania w USA, osiągającej dochody ze zbycia nieruchomości położonej w Polsce, zarówno Polska, jak i Stany Zjednoczone mają prawo opodatkować taki dochód. Jednak podatek zapłacony w Polsce może zostać odliczony od zobowiązania podatkowego obliczonego zgodnie z amerykańskimi przepisami podatkowymi (metoda odliczenia proporcjonalnego). Odpowiedź na pytanie, czy de facto dana osoba zapłaci podatek w Polsce oraz w jakiej wysokości zależy od wielu czynników, np. kiedy nieruchomość została nabyta, jak długo jest własnością podatnika, czy jest nieruchomością mieszkalną. Możliwa jest bowiem sytuacja, że ostatecznie przychód ze zbycia nieruchomości będzie zwolniony z opodatkowania w Polsce, np. ze względu na fakt skorzystania z tzw. ulgi meldunkowej, a w konsekwencji podatnik-rezydent podatkowy w USA zapłaci podatek jedynie w Stanach Zjednoczonych.


Dostawy nieruchomości nie rejestruje się w kasie

SENTENCJA

Dostawa nieruchomości jest zwolniona z obowiązku ewidencjonowania obrotów z tego tytułu za pomocą kasy fiskalnej.

Postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego naczelnika Urzędu Skarbowego w Olsztynie z 27 sierpnia 2007 r.

sygn. akt US.XII/443-40/07

JAKI PROBLEM ROZSTRZYGNĄŁ URZĄD

Podatnik jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie robót ogólnobudowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz ich sprzedażą. Czy przy sprzedaży nieruchomości osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej podatnik ma obowiązek ewidencjonowania obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kasy rejestrującej?

ODPOWIEDŹ URZĘDU

W myśl art. 111 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.) podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są zobowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących.

Na podstawie par. 2 pkt 1 rozporządzenia ministra finansów w sprawie kas rejestrujących zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania sprzedaż w zakresie czynności wymienionych w załączniku do rozporządzenia - stanowiącym wykaz sprzedaży zwolnionej z obowiązku ewidencjonowania. W załącznik tym wymieniona jest dostawa nieruchomości. Podatnik, prowadząc działalność w zakresie robót ogólnobudowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz ich dostawą, zamierza dokonać dostawy nieruchomości (domek jednorodzinny z działką) na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Zatem dostawa nieruchomości na rzecz osoby fizycznej zwolniona jest z obowiązku ewidencjonowania przy zastosowaniu kasy rejestrującej.

OPINIA

MARCIN BIERNACKI

prezes zarządu firmy Biernacki w Krakowie

W komentarzu do przedstawionej interpretacji warto dodać, że od 1 kwietnia 2006 r. dostawa nieruchomości na rzecz osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej jest bezwarunkowo zwolniona z obowiązku ewidencjonowania za pomocą kas rejestrujących. Przed tym dniem dostawa nieruchomości również korzystała ze zwolnienia z ewidencjonowania, jednak pod wyraźnym warunkiem, że zapłata za dostawę w całości następowała na rachunek bankowy podatnika za pośrednictwem poczty lub banku. Tak więc jeśli pytanie podatnika w omawianej interpretacji rzeczywiście dotyczyło zdarzenia przyszłego to planowana przez niego sprzedaż nieruchomości mogła być w całości rozliczona w gotówce. Warto w tym miejscu jeszcze wspomnieć, że sprzedaż ta również nie musiała być potwierdzona fakturą VAT, chyba że nabywca nieruchomości sobie by tego zażyczył. Należy natomiast pamiętać, że przy sprzedaży nieruchomości bezwzględnie musi zostać dochowana właściwa forma sprzedaży, jaką zawsze w takich przypadkach jest akt notarialny.


Przygotowała EWA MATYSZEWSKA

Źródło: Gazeta Prawna [Tygodnik Podatkowy] nr 121 (2234), 23 czerwca 2008 r.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dlaczego gospodarka strefy euro słabnie wobec USA od czasu wprowadzenia waluty euro?

W ciągu 25 lat od wprowadzenia euro przewaga gospodarcza Stanów Zjednoczonych nad strefą euro zwiększyła się niemal trzykrotnie. W 1999 r. roku, kiedy wprowadzono walutę euro, gospodarka USA była o 11% większa niż gospodarka strefy euro pod względem parytetu siły nabywczej. Od tego czasu różnica ta wzrosła do 30% - piszą eksperci Allianz Trade w obszernym opracowaniu Allianz Research: „Europa wydaje się pozostawać w tyle za Stanami Zjednoczonymi na wielu frontach” w lutym 2024 r.

Masz czteroletnie obligacje skarbowe indeksowane inflacją? Opłaca się teraz sprzedać i kupić nowe takie same

Czteroletnie obligacje indeksowane inflacją otrzymają w marcu 2024 r. oprocentowanie niższe niż Ministerstwo Finansów oferuje za nowe papiery tego samego typu. Ze strony inwestorów racjonalnym działaniem byłoby umorzenie starszych serii i zakup nowych papierów. Konwersja może dotyczyć papierów o wartości około…  84 mld zł. Tak radzi w komentarzu z 23 lutego 2024 r. Emil Szweda z Obligacje.pl,

Zakup startupu - jak nie kupić kota w worku? Kluczowe: due dilligence. Poradnik dla inwestora

Akwizycja firmy jest inwestycją, która ma się opłacać. To oczywiste twierdzenie staje się jeszcze bardziej prawdziwe w przypadku nabycia startupu, który kupuje się po to, by rozwijać biznes z pomysłem, mający duży potencjał. Zakup startupu zazwyczaj jest łatwiejszy niż założenie firmy od zera, szczególnie takiej, która ma się okazać jednorożcem w świecie biznesu. Jednak podjęcie takiego kroku jest obarczone sporym ryzykiem. Aż 9 na 10 nowo tworzonych startupów upada, z czego 20 proc. kończy działalność w ciągu pierwszego roku, a kolejne 50 proc. nie utrzymuje się na rynku dłużej niż 5 lat [Źródło: Startup Genome]. Można dyskutować z tymi statystykami, ale jeżeli nawet są prawdziwie tylko w połowie, to i tak wskazują na pewne negatywne zjawisko. Ryzyka biznesowego przy zakupie startupu nie da się zupełnie wyeliminować, ale można zadbać o to, by ograniczyć je do minimum. 

Żądanie zmniejszenia kary umownej – sąd nie może sam z urzędu podejmować się miarkowania. Orzeczenie Sądu Najwyższego

Występując o zmniejszenie kary umownej dłużnik jest zobligowany wskazać, do jakiej wysokości zmniejszenia żąda. Wyinterpretować to może również sąd, pod warunkiem, że taką możliwość daje całokształt działań procesowych dłużnika. Sąd nie może sam z urzędu podejmować się miarkowania, jeśli z działań strony nie wynika chęć zgłoszenia żądania o to - orzekł w wyroku z 16 listopada 2022 r. Sąd Najwyższy (sygn. akt II CSKP 578/22).

Przekształcenie, połączenie, wniesienie aportu a możliwość stosowania estońskiego CIT

Estoński CIT staje się coraz bardziej popularną formą opodatkowania spółek. Warto jednak wskazać, że wiąże się z nią szereg ograniczeń i warunków, jakie musi spełnić spółka, aby móc korzystać z dobrodziejstw estońskiego CIT.

MF: Kasowy PIT od 2025 roku. Niedługo pojawi się projekt

W Ministerstwie Finansów toczą się już prace nad projektem nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dot. wdrożenia w polskim systemie podatkowym kasowego PIT. W najbliższych dniach projekt ten ma zostać wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów. Takie informacje przekazał 22 lutego 2024 r. w Sejmie wiceminister finansów Jarosław Neneman. Ale te nowe przepisy wejdą w życie nie wcześniej niż od 2025 roku.

Jakie są kary za wykroczenia i przestępstwa skarbowe?

Jakie są kary za wykroczenia i przestępstwa skarbowe w 2024 roku? Od czego zależy wysokość kary?

Składka zdrowotna na ryczałcie - progi przychodów w 2024 roku

O wysokości składki zdrowotnej dla podatników na ryczałcie decydują progi osiąganych przychodów oraz wysokość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Jak prawidłowo obliczyć składkę zdrowotną dla ryczałtu w 2024 roku?

Ulga dla seniorów przed otrzymaniem emerytury - co mówi prawo?

Czy seniorzy mogą korzystać z ulgi podatkowej w PIT przed otrzymaniem emerytury, mimo osiągnięcia wieku emerytalnego? Chodzi o zwolnienie w podatku dochodowym nazywane „ulgą dla pracujących seniorów”.

Niestaranny pracodawca zapłaci podatek za oszustwo pracownika. Wyrok TSUE nie usuwa wszystkich wątpliwości i nie daje wytycznych

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 30 stycznia 2024 r. orzekł, że pracownik wykorzystujący dane swego pracodawcy do wystawiania fałszywych faktur jest zobowiązany do zapłaty wskazanej w nich kwoty podatku  Ale takie konsekwencje powinny dotknąć pracownika pod warunkiem, że pracodawca (podatnik VAT) dochował należytej staranności, rozsądnie wymaganej w celu kontrolowania działań swojego pracownika. Jeżeli pracodawca takiej staranności nie dochował, to poniesie konsekwencje sam i będzie musiał zapłacić podatek.

REKLAMA