Amortyzacja mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej

Kiedy lokal mieszkalny jest środkiem trwałym?

Aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu,  poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, bądź też na zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów, a także zostać właściwie udokumentowany. Zgodnie z powyższym podatnik ma możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wszelkich wydatków, pod warunkiem, że mają one bezpośredni związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma wpływ na wielkość osiągniętego przychodu.

Regulacje zawarte w art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowią, iż co do zasady  amortyzacji podlegają budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, stanowiące własność lub współwłasność podatnika pod warunkiem, iż zostały one nabyte lub wytworzone we własnym zakresie oraz są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania . W związku z powyższym aby lokal mieszkalny zaliczony mógł być do środków trwałych podlegających amortyzacji, musi on być własnością/współwłasnością podatnika, być nabyty bądź wytworzony przez podatnika w jego własnym zakresie, być kompletny oraz zdatny do użytkowania zarówno faktycznego, jak i prawnego, przewidywany okres użytkowania lokalu ma być dłuższy niż rok, a sam lokal wykorzystywany ma być przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością albo oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Warto także zauważyć, iż amortyzacji podlegają także własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Wartość początkowa nieruchomości

Podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych jest wartość początkowa środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych. Z tego powodu w celu dokonania amortyzacji należy przede wszystkim określić wartość początkową mieszkania. Najczęstszym przypadkiem jest określanie jej jako ceny, za którą dana nieruchomość została przez podatnika nabyta, powiększając ją także o koszty powiązane z zakupem, czyli dla przykładu koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, czy też koszty związane z wykończeniem nieruchomości i przystosowaniem jej do użytkowania w celach działalności.

Jeśli nieruchomość wytworzył sam podatnik, wartość początkowa nieruchomości równa jest kosztom jej wytworzenia.

W przypadku, gdy podatnik nabył nieruchomość drogą dziedziczenia bądź darowizny, wartość początkowa równa jest wartości rynkowej. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości konieczne jest uzyskanie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Określając wartość nieruchomości podatnik może także zdecydować się na zastosowanie metody uproszczonej. W tym przypadku wartość początkową stanowi kwota 988 złotych, pomnożona przez powierzchnię lokalu. Należy zauważyć, iż ten sposób obliczania wartości początkowej często skutkuje uzyskaniem kwoty mniejszej, niż miałoby to miejsce w przypadku użycia innych metod jej ustalenia.