Kiedy wydatki na adaptację budynku mogą być zaliczone bezpośrednio w koszty

RADA

W przypadku ustalenia wartości początkowej amortyzowanej części budynku w sposób uproszczony ma Pan możliwość zaliczenia wydatków poniesionych na ulepszenie (adaptację) tej części budynku bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu. Wydatki te nie zwiększą wartości początkowej amortyzowanej części budynku. Szczegóły - w uzasadnieniu.

UZASADNIENIE

Właściciele mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali niemieszkalnych używanych przez nich m.in. do celów prowadzonej działalności gospodarczej w sposób uproszczony. Metoda ta polega na przyjęciu w każdym roku podatkowym wartości stanowiącej iloczyn metrów kwadratowych używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku i kwoty 988 zł. Wybierając ten sposób ustalania wartości początkowej, podatnik powinien pamiętać, że za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości (art. 22g ust. 10 updof).

Aby stwierdzić, czy poniesione przez Pana wydatki adaptacyjne powinny zwiększyć wartość początkową amortyzowanej części budynku, czy też powinien je Pan zaliczyć bezpośrednio w koszty uzyskania przychodów, należy odwołać się do art. 22g ust. 17 updof. Wynika z niego, że jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji:

wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z art. 22g ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Tak więc w przypadku wydatków ulepszeniowych (m.in. adaptacyjnych) podatnik nie ma obowiązku podwyższenia wartości początkowej ulepszanego środka trwałego, jeżeli wartość ta została ustalona w sposób uproszczony na podstawie art. 22g ust. 10 updof. Jednocześnie wydatki te nie są wyłączone z kosztów uzyskania przychodu.

Ponieważ koszty poniesione przez Pana jako właściciela w celu adaptacji części budynku, używanej dotychczas przez Pana w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, a obecnie przeznaczonej na wynajem, niewątpliwie zostały poniesione w celu uzyskania przychodu z najmu, może je Pan zaliczyć bezpośrednio w koszty uzyskania przychodów. Wydatki te nie zwiększą wartości początkowej amortyzowanej części budynku, którego jest Pan właścicielem. Wynika to z faktu, że przy ustalaniu wartości początkowej amortyzowanej części budynku skorzystał Pan z metody uproszczonej przewidzianej w art. 22g ust. 10 updof.

Prawidłowość rozliczania tego rodzaju wydatków potwierdzają organy podatkowe. W piśmie z 6 lutego 2006 r., nr PDF-415/26/KG/05, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Oleśnie stwierdził:

przepis art. 22g ust. 17 mówi, że jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie. Zatem spod tej reguły zostały wyłączone te środki trwałe, których wartość początkowa została ustalona na podstawie art. 22g ust. 10, tj. przy zastosowaniu metody uproszczonej. Skoro tak, to należy przyjąć, że nakłady poniesione na ulepszenie budynku mieszkalnego, w części dotyczącej powierzchni wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, stanowią koszty uzyskania przychodów i jako takie mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów.

W odróżnieniu zatem od innych sposobów ustalenia wartości początkowej w przypadku ustalenia jej w sposób uproszczony istnieje możliwość zaliczenia wydatków na ulepszenie (m.in. w wyniku adaptacji) budynku lub lokalu mieszkalnego bezpośrednio w koszty uzyskania przychodów.

PRZYKŁAD

Pan Michał Kwiatkowski jest właścicielem jednorodzinnego budynku mieszkalnego o powierzchni 300 m².

Do celów własnej działalności gospodarczej wykorzystywał powierzchnię 100 m².

Wartość początkową ustalił na podstawie art. 22g ust. 10 updof w sposób uproszczony. Wyniosła ona: 100 x 988 zł = 98 800 zł. Odpisów amortyzacyjnych pan Kwiatkowski dokonuje według stawki 1,5% (właściwej dla budynków mieszkalnych). Miesięcznie odpis amortyzacyjny wynosi: 98 800 zł x 1,5% : 12 = 123,50 zł.

W styczniu pan Kwiatkowski dokonał wydatków w kwocie 30 000 zł na adaptację tej powierzchni w celu jej wynajęcia innej firmie. Wydatek ten może zaliczyć bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu w styczniu.

• art. 22 ust. 1, art. 22g ust. 10 i ust. 17 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2009 r. Nr 6, poz. 33

Krzysztof Lis

ekspert w zakresie podatków dochodowych