Jak rozliczać wydatki na przystosowanie budynku pod wynajem

• Co można uznać za środek trwały?
• Nieruchomości jako środek trwały podlegający amortyzacji
• Nieruchomość jako środek trwały a amortyzacja
• Przystosowanie budynku pod wynajem
• Amortyzacja nieruchomości
• Amortyzacja nieruchomości według indywidualnej stawki

Autopromocja

Radosław Kowalski

Szkolenie online

Akademia podatków 2026/2027 – Edycja 11

13.10 | 18.11 | 8.12 | 13.01.2027 r., 10:00-15:00 online, na żywo + nagranie

Zapisz się

Co można uznać za środek trwały?

Do środków trwałych zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o PIT można zaliczyć składnik majątku, który jednocześnie spełnia 5 warunków:

1. stanowi własność lub współwłasność podatnika,
2. został nabyty lub wytworzony we własnym zakresie,
3. jest kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania,
4. jego przewidywany okres używania w ramach działalności przekracza rok,
5. jest wykorzystywany przez podatnika w związku z prowadzoną działalnością lub też jest oddany do używania na podstawie umowy leasingu, najmu czy dzierżawy.

Dodatkowo wartość składnika majątku powinna przekraczać 3500 zł.

Nieruchomości jako środek trwały podlegający amortyzacji

Zgodnie z art. 22a. 2. ustawy o PIT: amortyzacji podlegają również, (...), niezależnie od przewidywanego okresu używania:

1. przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych, zwane dalej "inwestycjami w obcych środkach trwałych",
2. budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie,
3. składniki majątku, wymienione w ust. 1, niestanowiące własności lub współwłasności podatnika, wykorzystywane przez niego na potrzeby związane z prowadzoną działalnością na podstawie umowy określonej w art. 23a pkt 1, zawartej z właścicielem lub współwłaścicielami tych składników - jeżeli zgodnie z przepisami rozdziału 4a odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający

- zwane także środkami trwałymi.

W związku z powyższym budynki można zaliczyć do środków trwałych, jeśli spełniają warunki uznania za środek trwały, nawet jeżeli okres ich użytkowania będzie krótszy niż rok.

Nieruchomość jako środek trwały a amortyzacja

Nieruchomość zaliczona do środków trwałych firmy podlega amortyzacji. Kluczową kwestią jest zastosowanie odpowiedniej stawki amortyzacyjnej. W przypadku nieruchomości stawka amortyzacyjna zależna jest od przeznaczenia nieruchomości.

Amortyzację rozpoczyna się w miesiącu następnym po miesiącu, w którym nieruchomość została wprowadzona do działalności.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Przystosowanie budynku pod wynajem

W sytuacji gdy zakupiona nieruchomość została przekazana na cele firmowe i przeprowadzane będą prace modernizacyjne celem przystosowania nieruchomości pod wynajem, pojawiają się pytania, czy takie wydatki mogą zostać zaliczone do kosztów. W sytuacji gdy remont ma na celu stworzenie możliwości użytkowania nieruchomości w ramach działalności czy też jej wynajmu, możliwe jest zaliczenie do kosztów poniesionych wydatków. Na bieżąco w przypadku czynnych podatników VAT można odliczać podatek VAT, na gruncie podatku dochodowego wartość netto z faktur będzie zwiększać wartość początkową nieruchomości i będzie zaliczona do kosztów w ramach amortyzacji.

Dopiero zakończenie prac modernizacyjnych czy też remontowych umożliwia wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych, amortyzację rozpoczyna się od miesiąca następującego po miesiącu wprowadzenia.

Za wartość początkową nieruchomości przyjmuje się wartość nabycia (potwierdzoną np. aktem notarialnym) zwiększoną o nakłady modernizacyjne. Poza wprowadzeniem do systemu nieruchomości należy również wprowadzić grunt, który został nabyty łącznie z nieruchomością. Należy tutaj pamiętać, że grunty nie podlegają amortyzacji.

Dodatkowo należy podkreślić, że istnieje możliwość ustalenia wartości początkowej nieruchomości mieszkalnych (wydzierżawianych, wynajmowanych lub używanych przez właściciela na cele prowadzonej działalności) poprzez przyjęcie w każdym roku podatkowym wartości stanowiącej iloczyn metrów kwadratowych użytkowanej przez właściciela części nieruchomości oraz kwoty 988 zł. Za powierzchnię użytkową przyjmuje się powierzchnię, która została przyjęta dla celów podatku od nieruchomości. Budynki mieszkalne, których wartość została ustalona w oparciu o powyższą metodę, nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych.

Amortyzacja nieruchomości

Przy wprowadzaniu nieruchomości do ewidencji środków trwałych konieczne jest wybranie metody i stawki amortyzacji. W przypadku budynków możliwe jest zastosowanie wyłącznie amortyzacji liniowej, metoda degresywna jest niedostępna. Dostępne stawki z Wykazu Stawek Amortyzacyjnych precyzują zastosowanie 1,5% stawki amortyzacji dla budynku mieszkalnego oraz 2,5% stawki amortyzacyjnej dla budynków niemieszkalnych.

Amortyzacja nieruchomości według indywidualnej stawki

W odniesieniu do budynków używanych lub ulepszonych, które po raz pierwszy zostaną dodane do ewidencji środków trwałych danego podatnika, możliwe jest zastosowanie indywidualnych stawek amortyzacyjnych. Dla mieszkalnych budynków ulepszonych lub używanych indywidualna stawka amortyzacyjna nie może przekraczać 10%.

W przypadku budynków niemieszkalnych, dla których standardowa stawka wynosi 2,5%, należy pamiętać że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 40 lat w pomniejszeniu o liczbę pełnych lat, które minęły od dnia pierwszego wprowadzenia nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonych przez podatnika. Okres ten nie może być krótszy niż 10 lat - oznacza to, że stawka maksymalna amortyzacji indywidualnej może wynosić 10%.

W sytuacji gdy nieruchomość jest wykorzystywana w warunkach złych lub pogorszonych, należy zastosować podwyższone stawki 1,2 dla warunków pogorszonych i 1,4 dla warunków złych (art.  22i ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT).

Autor: Andrzej Lazarowicz, Specjalista ds. prawa gospodarczego i podatkowego