Ulga mieszkaniowa a zakup kilku nieruchomości

Zasady rozliczania podatku od sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne są tematem budzącym nieustanne zainteresowanie. Mimo braku istotnych zmian w samej legislacji w tym temacie, praktyka stosowania przepisów ulega nieustannej ewolucji. Szczególnie drażliwym pytaniem pozostaje to w jaki sposób dochód uzyskany ze sprzedaży naszego domu czy mieszkania zostanie opodatkowany i w jakich okolicznościach można skorzystać ze zwolnienia polegającego na przeznaczeniu środków uzyskanych ze sprzedaży na zabezpieczenie własnych potrzeb mieszkaniowych.Czy okazjonalny najem nieruchomości przekreśla prawo do skorzystania z ulgi?

Stan niepewności wynikający z nieprecyzyjnych przepisów powoduje, że podatnicy chętnie sięgają po wnioski o interpretacje, czego efektem jest wydanie w ciągu zaledwie ośmiu miesięcy – od początku 2018 roku do lipca – ponad 1000 interpretacji indywidualnych, w których zadano pytania o zasady opodatkowania i możliwości skorzystania z ulgi. Analiza tego obszernego materiału interpretacyjnego pozwala stwierdzić, że podstawowym czynnikiem rozróżniającym, na który zwracają uwagę organy podatkowe, jest kwestia, czy nieruchomość na którą finalne przeznaczane są środki finansowe służy wyłącznie celom mieszkalnym, a nie zarobkowym.

Jednym z często poruszanych zagadnień jest kwestia czy przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na zakup kilku mieszkań pozwala na zachowanie prawa do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. W odpowiedzi na tak postawione pytania pojawiały się różne rozbieżne rozstrzygnięcia organów podatkowych, w których pomimo spełnienia pozostałych kryteriów (czyli przede wszystkim wykazania faktycznego wykorzystania nieruchomości na własne cele mieszkaniowe), ale np. jednocześnie w dwóch różnych miejscowościach, ze względu na wykonywanie pracy zawodowej przez część roku w innej miejscowości niż miejscowość zamieszkania.

W ostatnim czasie obserwowaliśmy tendencję, zgodnie z którą w tego rodzaju sytuacjach interpretacje nie były korzystne dla podatników, tzn. mimo braku zarobkowego wykorzystania nieruchomości, organy podatkowe nie pozwalały na skorzystanie z ulgi w stosunku do dwóch lub kilku zakupionych mieszkań.

NOWOŚĆ na Infor.pl: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

W tym kontekście istotne znaczenie może mieć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 lipca 2018 r., sygn. akt II FSK 1935/16, w którym sąd wyjaśnił, iż nie należy zbyt wąsko ujmować realizacji własnych celów mieszkaniowych. Posiadanie kilku lokali nie stoi na przeszkodzie korzystania z ulgi. Głównym kryterium w tym względzie jest rzeczywiste realizowanie potrzeb mieszkaniowych. Wniosek jest taki, iż podatnik ma prawo do skorzystania z ulgi na zakup nieruchomości, ale tylko takiej, w której się zamieszka. Nie stoi na przeszkodzie skorzystania z ulgi okoliczność, że podatnik nabywa kilka lokali mieszkalnych, jak i to, że aktualnie posiada inny lokal mieszkalny, w którym zamieszkuje. 

Takie rozstrzygnięcie sądu powinno nieco uspokoić podatników, którzy zamierzają skorzystać z ulgi w celu zabezpieczenia własnych potrzeb mieszkaniowych „na przyszłość”, np. na okres po zakończeniu aktywności zawodowej albo jej znaczącemu ograniczeniu. Przykładowo – gdybyśmy sprzedali aktualnie posiadane mieszkanie w Katowicach i przeznaczyli uzyskany dochód ze sprzedaży częściowo na zakup nowego mieszkania na Śląsku, a częściowo na zakup domku w Wiśle, z którego mielibyśmy zamiar korzystać za kilka lat, kiedy nie będziemy już musieli tyle czasu co aktualnie poświęcać na pracę zawodową, to możliwość skorzystania z ulgi w odniesieniu do całej kwoty przeznaczonej na te cele nie powinna budzić wątpliwości. Przytoczony powyżej wyrok powoduje, że faktycznie w takiej sytuacji raczej nie powinniśmy mieć powodów do obaw, czy nasz spokój zostanie zaburzony w sytuacji, kiedy uznalibyśmy, iż zanim doczekamy się szczęśliwego okresu realizowania własnych potrzeb mieszkaniowych w swoim domku w Wiśle, wynajmiemy go od czasu do czasu komuś znajomemu (albo znajomemu znajomego), co pozwoli nam na pokrycie części kosztów utrzymania nieruchomości. Po przeanalizowaniu rozstrzygnięć nadal patrzymy się na taką możliwość dość optymistycznie, albowiem o ile wynajem nie będzie miał komercyjnego charakteru, to taki sposób wykorzystania nieruchomości nie będzie skutkował utratą prawa do zwolnienia.

Podobny do rozważanego tutaj stan faktyczny był przedmiotem interpretacji KIS wydanej 5 lipca 2018 r., sygn.. 0112-KDIL3-2.4011.216.2018.1.MK. Wnioskodawczyni posiada już mieszkanie, w którym mieszka z mężem. W spadku po śmierci ojca otrzymała cztery lokale mieszkalne, które następnie sprzedała. Z uzyskanych ze sprzedaży pieniędzy zakupiła dom oraz dwa inne lokale mieszkalne. Wnioskodawczyni na emeryturze planuje„zamieszkać na stałe w niniejszych nieruchomościach i w nich realizować własne cele mieszkaniowe. W czasie przejściowym do faktycznej emerytury, Wnioskodawczyni rozważa możliwość niekomercyjnego wynajmowania owych nieruchomości […]”.Organ interpretacyjny uznał, iż nie ma przeszkód prawnych, aby Wnioskodawczyni mogła skorzystać ze zwolnienia podatkowego.

Również to rozstrzygnięcie jest potwierdzeniem coraz wyraźniej kształtującej się linii interpretacyjnej sposobu korzystania z ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w której granicznym punktem jest komercyjne, zarobkowe wykorzystanie zakupionej nieruchomości.

Źródło: Russell Bedford

Artykuł pochodzi z RB Magazine wydawanego przez Russell Bedford