REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy sprzedaż prywatnych działek to działalność gospodarcza?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Czy sprzedaż prywatnych działek to działalność gospodarcza?
Czy sprzedaż prywatnych działek to działalność gospodarcza?

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż prywatnych działek a PIT. Organy podatkowe twierdzą, że osoby fizyczne, które nigdy nie rejestrowały formalnie działalności gospodarczej a sprzedają swoje prywatne nieruchomości (np. działki gruntu) – działają w niektórych sytuacjach jak przedsiębiorcy i nie mogą stosować art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Nie mogą zatem nie płacić PIT sprzedając działki po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyli. Na szczęście dla podatników sądy administracyjne w wielu stanach faktycznych nie podzielają zdania organów podatkowych.

Sprzedaż nieruchomości poza działalnością gospodarczą – opodatkowanie PIT

Kwestię opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych sprzedaży (i każdego innego odpłatnego zbycia) nieruchomości, czy praw majątkowych dot. nieruchomości  poza działalnością gospodarczą reguluje art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodów jest odpłatne zbycie

REKLAMA

Autopromocja

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

Dalszy ciąg materiału pod wideo

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem jeżeli minie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie danej nieruchomości (lub jednego z praw wymienionych w tym przepisie), to można sprzedać (i w każdy inny sposób odpłatnie zbyć) tą nieruchomość lub prawo bez konieczności płacenia podatku dochodowego.

Ale z tego przepisu mogą skorzystać jedynie osoby, które sprzedają nieruchomości poza działalnością gospodarczą. Osoby prowadzące działalność gospodarczą nie mogą uniknąć płacenia PIT od dochodu ze sprzedaży nieruchomości powołując się na ww. przepis i upływ 5 lat „od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie”.

A zgodnie z definicją zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w tej ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9;

Chcesz nie zapłacić PIT – nie dawaj pełnomocnictwa deweloperowi

Jednak czasem organy podatkowe twierdzą, że osoby fizyczne, które nigdy nie prowadziły (formalnie) działalności gospodarczej a sprzedają swoje prywatne działki działają jak przedsiębiorcy i nie mogą stosować ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Przykładem takiego podejścia jest interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 sierpnia 2020 r. (sygn. 0112-KDIL2-1.4011.484.2020.3.MKA).

O tą interpretację wystąpiła właścicielka 3 działek budowlanych, która zamierzała te działki sprzedać. Na ofertę sprzedaży odpowiedział pewien Deweloper, który jednak nie chciał kupić sam tych działek ale by kupili je jego klienci, po uprzednim podziale tych 3 działek na 6 oddzielnych. Właścicielka udzieliła Deweloperowi upoważnienia do działania w jej imieniu do podjęcia działań związanych z podziałem każdej z 3 działek, uzyskaniem warunków zabudowy oraz wystąpieniem z wnioskiem o uzyskanie pozwolenia na budowę 6 domów jednorodzinnych. Ponadto Wnioskodawczyni udzieliła Deweloperowi stosownych pełnomocnictw umożliwiających uzyskanie warunków przyłączenia działek do sieci energetycznej, gazowej oraz do sieci wodno-kanalizacyjnej.

Taka współpraca z Deweloperem okazała się błędem Właścicielki, bowiem Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że sprzedaż tych działek przez Właścicielkę w wyniku opisanej współpracy z Deweloperem nie może być traktowana jako sprzedaż poza działalnością gospodarczą.

Właścicielka argumentowała, że działki chce sprzedać bez jakichkolwiek inwestycji strukturalnych z jej strony, zaś ww. pełnomocnictwa zostały udzielone Deweloperowi na jego prośbę. Takie działanie, z punktu widzenia Dewelopera powinno przyspieszyć proces inwestycyjny, ponieważ czas oczekiwania na stosowne decyzje administracyjne, zgody oraz pozwolenia jest obecnie znacznie wydłużony. Do momentu sprzedaży działek końcowym nabywcom wskazanym przez Dewelopera nie zostaną przeprowadzone żadne inwestycje infrastrukturalne zwiększające ich atrakcyjność. Nie będą one ogrodzone, uzbrojone ani zabudowane. Po podziale działek Właścicielka zamierza sprzedać je końcowym nabywcom (Inwestorom) wskazanym przez Dewelopera. A dopiero po tej sprzedaży Deweloper (na zlecenie Inwestorów) wybuduje na tych działkach domy jednorodzinne.

Jednak Dyrektor KIS uznał, że decydujące znaczenie w tej sprawie ma fakt udzielenia przez Właścicielkę Deweloperowi pełnomocnictwa do działania w jej imieniu celem dokonywania szeregu czynności związanych z działkami. A zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 95-96) podejmowane przez Dewelopera jako pełnomocnika Właścicielki, w granicach pełnomocnictwa, są traktowane tak jak czynności wykonywane bezpośrednio przez Właścicielkę. A takie czynności jak podział działek, uzyskanie warunków zabudowy, wystąpienie z wnioskiem o uzyskanie pozwolenia na budowę, uzyskanie warunków przyłączenia działek do sieci energetycznej, gazowej oraz do sieci wodno-kanalizacyjnej – nie różnią się od działań, które wykonują podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami w sposób profesjonalny w ramach działalności gospodarczej.

Dyrektor KIS zauważył, że w pojęciu organizacji działalności gospodarczej mogą tkwić różne elementy, poczynając od wykonania podstawowych obowiązków dotyczących rejestracji działalności, zgłoszenia statystycznego, podatkowego i w zakresie ubezpieczeń społecznych, założenia rachunku bankowego, zastosowania wybranej przez przedsiębiorcę lub nakazanej prawem formy organizacyjno-prawnej tej działalności oraz wystąpienia i uzyskania wymaganego zezwolenia lub koncesji, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia formalnych elementów organizacji, gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Z tych powodów, zdaniem Dyrektora KIS Właścicielka zamierza podjąć zespół konkretnych działań wykonywanych w sposób zorganizowany i ciągły oraz nakierowanych na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek. Dlatego jej przychód ze sprzedaży tych działek należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej. Przychód ten powinien być opodatkowany na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

A warto też zauważyć, że jeżeli ktoś zostanie uznany za przedsiębiorcę (nawet jeżeli formalnie nie ma zarejestrowanej firmy), to oprócz płacenia PIT na zasadach określonych dla działalności gospodarczej, może zostać uznany za podatnika VAT.

Sprzedaż nieruchomości z prywatnego majątku a VAT

Pełnomocnictwo dla dewelopera, to jeszcze nie działalność – WSA w Rzeszowie staje w obronie podatnika

Na szczęście dla podatników sądy administracyjne w wielu stanach faktycznych nie podzielają zdania organów podatkowych. Przykładem jest wyrok WSA w Rzeszowie z 16 lutego 2021 r. (sygn. I SA/Rz 37/21).

W wyroku tym WSA rozstrzygał skargę na analogiczną interpretację podatkową w podobnej sprawie. Też chodziło o właścicielkę (nie prowadziła formalnie żadnej działalności gospodarczej) działek rolnych odziedziczonych po rodzicach, która chciała je sprzedać. I też na ogłoszenie o sprzedaży odpowiedział deweloper. Z tym deweloperem Właścicielka podpisała przedwstępną, warunkową umowę sprzedaży. Warunkiem dokonania transakcji sprzedaży przedmiotowych działek było uzyskanie przez dewelopera stosownych decyzji administracyjnych, które umożliwią mu realizację planowanej przez niego inwestycji, w związku z tym w umowie przedwstępnej dokonanie transakcji sprzedaży działek uzależniono od uzyskania przez przyszłego nabywcę prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

I podobnie, jak w poprzedniej sprawie,  aby umożliwić Deweloperowi uzyskanie decyzji administracyjnych w tym zakresie, Właścicielka w umowie przedwstępnej udzieliła mu pełnomocnictwa i zgody na dysponowanie będącymi przedmiotem tego wniosku nieruchomościami dla celów budowlanych kupującego, na reprezentowanie przed wszystkimi osobami, urzędami we wszystkich sprawach związanych z uzyskiwaniem przez kupującego decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę.

Nietrudno się domyśleć, że Dyrektor KIS uznał w tej sprawie także uznał działania Właścicielki za mieszczące się w definicji działalności gospodarczej określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. A przychody ze sprzedaży tych działek będą wg organu podatkowego przychodami z prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, opodatkowane na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Jednak WSA w Rzeszowie uznał, że czynności Właścicielki w tej sprawie nie przekraczają granic zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a dokonana w przedstawionych warunkach sprzedaż nieruchomości nie nosi cech działalności gospodarczej.

Zdaniem WSA, wbrew twierdzeniom Dyrektora KIS, nie można oceniać działalności Właścicielki łącznie z czynnościami podejmowanymi przez kupującego (Dewelopera). Ponadto WSA zauważył, że czynności podejmowane przez Właścicielkę, zmierzały do definitywnej sprzedaży wszystkich działek  jednemu nabywcy, w ramach jednej czynności prawnej – dlatego nie sposób upatrywać w nich cech regularności.

Zdaniem WSA brak też podstaw do stwierdzenia w przypadku jej działań cech zorganizowania, w znaczeniu profesjonalnych czynności, realizowanych w ramach odpowiednio ukształtowanej w tym celu struktury. Takiej oceny nie wyklucza podejmowanie przez skarżącą czynności, które umożliwią sprzedaż, podniosą atrakcyjność działki czy przyspieszą proces inwestycyjny kupującego.

WSA w Rzeszowie przytoczył też dwa orzeczenia NSA w podobnych sprawach:

W wyroku z dnia 24 czerwca 2020 r. sygn. akt I FSK 1758/17 (dost. w CBOiS – orzeczenia.nsa.gov.pl) Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) orzekł, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki przeznaczone pod zabudowę działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg ustalonych okoliczności.

Natomiast w wyroku z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17 NSA stwierdził, że samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi.

Opisane powyżej sprawy pokazują, że organy podatkowe (w tym Dyrektor KIS) inaczej interpretują przedmiotowe przepisy niż sądy administracyjne. Jest to pewne pocieszenie dla podatników, że mogą liczyć w podobnych sprawach na korzystny wyrok przed sądem. Tym niemniej dla uniknięcia uciążliwej procedury odwoławczej i straty czasu rekomendować należy nieudzielanie tego typu pełnomocnictw dla potencjalnych nabywców naszych prywatnych działek i innych nieruchomości.

Paweł Huczko

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Sprzedałeś 30 rzeczy przez internet w roku? Twoje dane trafiły do urzędu skarbowego. MF i KAS walczą z szarą strefą w handlu internetowym i unikaniem opodatkowania

Ministerstwo Finansów (MF) i Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) wdrożyły unijną dyrektywę (DAC7), która nakłada na operatorów platform handlu internetowego obowiązki sprawozdawcze. Dyrektywa jest kolejnym elementem uszczelnienia systemów podatkowych państw członkowskich UE. Dyrektywa nie wprowadza nowych podatków. Do 31 stycznia 2025 r. operatorzy platform mieli obowiązek składać raporty do Szefa KAS za lata 2023 i 2024. 82 operatorów platform przekazało za ten okres informacje o ponad 177 tys. unikalnych osobach fizycznych oraz ponad 115 tys. unikalnych podmiotach.

2 miliony firm czeka na podpis prezydenta. Stawką jest niższa składka zdrowotna

To może być przełom dla mikroprzedsiębiorców: Rada Przedsiębiorców apeluje do Andrzeja Dudy o podpisanie ustawy, która ulży milionom firm dotkniętym Polskim Ładem. "To test, czy naprawdę zależy nam na polskich firmach" – mówią organizatorzy pikiety zaplanowanej na 6 maja.

Obowiązkowe ubezpieczenie OC księgowych nie obejmuje skutków błędów w deklaracjach podatkowych. Księgowy jest chroniony dopiero, gdy wykupi rozszerzoną polisę OC

Księgowi w biurach rachunkowych mają coraz mniej czasu na złożenie deklaracji podatkowych swoich klientów – termin składania m.in. PIT-36, PIT-37 i PIT-28 mija 30 kwietnia. Pod presją czasu księgowym zdarzają się pomyłki, np. błędne rozliczenie ulg, nieuwzględnienie wszystkich przychodów czy pomyłki w zaliczkach na podatek. W jednej z takich spraw nieprawidłowe wykazanie zaliczek w PIT-36L zakończyło się naliczonymi przez Urząd Skarbowy odsetkami w wysokości ponad 7000 zł. Obowiązkowe ubezpieczenie OC księgowych nie obejmuje błędów w deklaracjach podatkowych – ochronę zapewnia dopiero wykupienie rozszerzonej polisy.

Rewolucja płacowa w całej UE od 2026 roku. Pracodawcy będą musieli ujawniać kwoty wynagrodzenia pracownikom i kandydatom do pracy

Wynagrodzenia przestaną być tematem tabu. Od czerwca 2026 roku pracodawcy będą mieli obowiązek ujawniania informacji o płacach, zarówno kandydatom do pracy, jak i zatrudnionym pracownikom. Czy to koniec nierówności i początek nowego rozdania na rynku pracy?

REKLAMA

Firmy ignorują KSeF? Tylko 5 tys. podmiotów gotowych na rewolucję e-fakturowania

Choć obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur wejdzie w życie za 9 miesięcy, zaledwie 5230 firm zdecydowało się na dobrowolne wdrożenie systemu. Eksperci biją na alarm – to ostatni moment na przygotowania. Firmy nie tylko ryzykują chaos, ale też muszą zmierzyć się z brakiem środowiska testowego, napiętym harmonogramem i rosnącą liczbą innych zmian w przepisach.

Spółka komandytowa bez VAT od dywidendy – ważna interpretacja skarbówki

Dywidenda wypłacana komplementariuszowi nie podlega VAT – potwierdził to Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Oznacza to, że spółki komandytowe, w których wspólnicy prowadzą sprawy spółki bez wynagrodzenia, nie muszą obawiać się dodatkowego obciążenia podatkowego. To dobra wiadomość dla przedsiębiorców poszukujących efektywnych i bezpiecznych rozwiązań podatkowych.

Fiskus wlepi kary za niezapłacony podatek od sprzedaży ubrań i zabawek w internecie? MF analizuje informacje o 300 tys. osób i podmiotów handlujących na platformach internetowych

Operatorzy platform, za pośrednictwem których dokonywane są transakcje w internecie, przekazali MF dane ponad 177 tys. osób fizycznych i 115 tys. podmiotów – poinformowała PAP rzeczniczka szefa KAS Justyna Pasieczyńska. Dane te są teraz analizowane.

Będzie katastrofa fakturowa w 2026 roku? Kto odważy się wdrożyć obowiązek stosowania KSeF i faktur ustrukturyzowanych?

Niedawno opublikowano kolejną wersję projektu „nowelizacji nowelizacji” ustaw na temat faktur ustrukturyzowanych i KSeF, które mają być niezwłocznie uchwalone. Ich jakość woła o pomstę do nieba. Co prawda zaproponowane zmiany świadczą o tym, że twórcy przepisów chcą pozostawić tym, którzy połapią się w tych zawiłościach, jakieś możliwości unikania tej katastrofy, zachowując fakturowanie w dotychczasowej formie przynajmniej do końca 2026 r. Pytanie, tylko po co to całe zamieszanie i dezorganizacja obrotu gospodarczego – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA

Jak nie zbankrutować na IT: inteligentne monitorowanie i optymalizacja kosztowa środowiska informatycznego. Praktyczny przewodnik po narzędziach i strategiach monitorowania

W dzisiejszej erze cyfrowej, środowisko IT stało się krwiobiegiem każdej nowoczesnej organizacji. Od prostych sieci biurowych po rozbudowane infrastruktury chmurowe, złożoność systemów informatycznych stale rośnie. Zarządzanie tak rozległym i dynamicznym ekosystemem to nie lada wyzwanie, wymagające nie tylko dogłębnej wiedzy technicznej, ale przede wszystkim strategicznego podejścia i dostępu do odpowiednich narzędzi. Wyobraźcie sobie ciągłą potrzebę monitorowania wydajności kluczowych aplikacji, dbałości o bezpieczeństwo wrażliwych danych, sprawnego rozwiązywania problemów zgłaszanych przez użytkowników, a jednocześnie planowania przyszłych inwestycji i optymalizacji kosztów. To tylko wierzchołek góry lodowej codziennych obowiązków zespołów IT i kadry managerskiej. W obliczu tej złożoności, poleganie wyłącznie na intuicji czy reaktywnym podejściu do problemów staje się niewystarczające. Kluczem do sukcesu jest proaktywne zarządzanie, oparte na solidnych danych i inteligentnych systemach, które nie tylko informują o bieżącym stanie, ale również pomagają przewidywać przyszłe wyzwania i podejmować mądre decyzje.

Wojna celna USA - Chiny. Jak może się bronić Państwo Środka: 2 scenariusze. Świat (też Stany Zjednoczone) nie może się obejść bez chińskiej produkcji

Chiny mogą przekierować towary nadal objęte nowymi, wysokimi cłami USA przez gospodarki i porty azjatyckie lub (a raczej równolegle) przekierować sprzedaż dotychczas kierowaną do USA na inne rynki - prognozują eksperci Allianz Trade. Bardziej prawdopodobna jest przewaga drugiego scenariusza – tak było podczas pierwszej wojny handlowej prezydenta Trumpa, co obecnie oznaczać będzie m.in. 6% rokroczny wzrost importu z Chin do UE (ale też do innych krajów) w ciągu trzech najbliższych lat. Branża, która nie korzysta z żadnych wyłączeń w wojnie celnej – odzież i tekstylia może odczuć ją w największym stopniu na swoich marżach.

REKLAMA