REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy sprzedaż prywatnych działek to działalność gospodarcza?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Czy sprzedaż prywatnych działek to działalność gospodarcza?
Czy sprzedaż prywatnych działek to działalność gospodarcza?

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż prywatnych działek a PIT. Organy podatkowe twierdzą, że osoby fizyczne, które nigdy nie rejestrowały formalnie działalności gospodarczej a sprzedają swoje prywatne nieruchomości (np. działki gruntu) – działają w niektórych sytuacjach jak przedsiębiorcy i nie mogą stosować art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Nie mogą zatem nie płacić PIT sprzedając działki po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyli. Na szczęście dla podatników sądy administracyjne w wielu stanach faktycznych nie podzielają zdania organów podatkowych.

Sprzedaż nieruchomości poza działalnością gospodarczą – opodatkowanie PIT

Kwestię opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych sprzedaży (i każdego innego odpłatnego zbycia) nieruchomości, czy praw majątkowych dot. nieruchomości  poza działalnością gospodarczą reguluje art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodów jest odpłatne zbycie

REKLAMA

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem jeżeli minie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie danej nieruchomości (lub jednego z praw wymienionych w tym przepisie), to można sprzedać (i w każdy inny sposób odpłatnie zbyć) tą nieruchomość lub prawo bez konieczności płacenia podatku dochodowego.

Ale z tego przepisu mogą skorzystać jedynie osoby, które sprzedają nieruchomości poza działalnością gospodarczą. Osoby prowadzące działalność gospodarczą nie mogą uniknąć płacenia PIT od dochodu ze sprzedaży nieruchomości powołując się na ww. przepis i upływ 5 lat „od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie”.

A zgodnie z definicją zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w tej ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9;

Chcesz nie zapłacić PIT – nie dawaj pełnomocnictwa deweloperowi

REKLAMA

Jednak czasem organy podatkowe twierdzą, że osoby fizyczne, które nigdy nie prowadziły (formalnie) działalności gospodarczej a sprzedają swoje prywatne działki działają jak przedsiębiorcy i nie mogą stosować ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Przykładem takiego podejścia jest interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 sierpnia 2020 r. (sygn. 0112-KDIL2-1.4011.484.2020.3.MKA).

O tą interpretację wystąpiła właścicielka 3 działek budowlanych, która zamierzała te działki sprzedać. Na ofertę sprzedaży odpowiedział pewien Deweloper, który jednak nie chciał kupić sam tych działek ale by kupili je jego klienci, po uprzednim podziale tych 3 działek na 6 oddzielnych. Właścicielka udzieliła Deweloperowi upoważnienia do działania w jej imieniu do podjęcia działań związanych z podziałem każdej z 3 działek, uzyskaniem warunków zabudowy oraz wystąpieniem z wnioskiem o uzyskanie pozwolenia na budowę 6 domów jednorodzinnych. Ponadto Wnioskodawczyni udzieliła Deweloperowi stosownych pełnomocnictw umożliwiających uzyskanie warunków przyłączenia działek do sieci energetycznej, gazowej oraz do sieci wodno-kanalizacyjnej.

Taka współpraca z Deweloperem okazała się błędem Właścicielki, bowiem Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że sprzedaż tych działek przez Właścicielkę w wyniku opisanej współpracy z Deweloperem nie może być traktowana jako sprzedaż poza działalnością gospodarczą.

Właścicielka argumentowała, że działki chce sprzedać bez jakichkolwiek inwestycji strukturalnych z jej strony, zaś ww. pełnomocnictwa zostały udzielone Deweloperowi na jego prośbę. Takie działanie, z punktu widzenia Dewelopera powinno przyspieszyć proces inwestycyjny, ponieważ czas oczekiwania na stosowne decyzje administracyjne, zgody oraz pozwolenia jest obecnie znacznie wydłużony. Do momentu sprzedaży działek końcowym nabywcom wskazanym przez Dewelopera nie zostaną przeprowadzone żadne inwestycje infrastrukturalne zwiększające ich atrakcyjność. Nie będą one ogrodzone, uzbrojone ani zabudowane. Po podziale działek Właścicielka zamierza sprzedać je końcowym nabywcom (Inwestorom) wskazanym przez Dewelopera. A dopiero po tej sprzedaży Deweloper (na zlecenie Inwestorów) wybuduje na tych działkach domy jednorodzinne.

Jednak Dyrektor KIS uznał, że decydujące znaczenie w tej sprawie ma fakt udzielenia przez Właścicielkę Deweloperowi pełnomocnictwa do działania w jej imieniu celem dokonywania szeregu czynności związanych z działkami. A zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 95-96) podejmowane przez Dewelopera jako pełnomocnika Właścicielki, w granicach pełnomocnictwa, są traktowane tak jak czynności wykonywane bezpośrednio przez Właścicielkę. A takie czynności jak podział działek, uzyskanie warunków zabudowy, wystąpienie z wnioskiem o uzyskanie pozwolenia na budowę, uzyskanie warunków przyłączenia działek do sieci energetycznej, gazowej oraz do sieci wodno-kanalizacyjnej – nie różnią się od działań, które wykonują podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami w sposób profesjonalny w ramach działalności gospodarczej.

Dyrektor KIS zauważył, że w pojęciu organizacji działalności gospodarczej mogą tkwić różne elementy, poczynając od wykonania podstawowych obowiązków dotyczących rejestracji działalności, zgłoszenia statystycznego, podatkowego i w zakresie ubezpieczeń społecznych, założenia rachunku bankowego, zastosowania wybranej przez przedsiębiorcę lub nakazanej prawem formy organizacyjno-prawnej tej działalności oraz wystąpienia i uzyskania wymaganego zezwolenia lub koncesji, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia formalnych elementów organizacji, gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Z tych powodów, zdaniem Dyrektora KIS Właścicielka zamierza podjąć zespół konkretnych działań wykonywanych w sposób zorganizowany i ciągły oraz nakierowanych na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek. Dlatego jej przychód ze sprzedaży tych działek należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej. Przychód ten powinien być opodatkowany na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

A warto też zauważyć, że jeżeli ktoś zostanie uznany za przedsiębiorcę (nawet jeżeli formalnie nie ma zarejestrowanej firmy), to oprócz płacenia PIT na zasadach określonych dla działalności gospodarczej, może zostać uznany za podatnika VAT.

Sprzedaż nieruchomości z prywatnego majątku a VAT

Pełnomocnictwo dla dewelopera, to jeszcze nie działalność – WSA w Rzeszowie staje w obronie podatnika

Na szczęście dla podatników sądy administracyjne w wielu stanach faktycznych nie podzielają zdania organów podatkowych. Przykładem jest wyrok WSA w Rzeszowie z 16 lutego 2021 r. (sygn. I SA/Rz 37/21).

W wyroku tym WSA rozstrzygał skargę na analogiczną interpretację podatkową w podobnej sprawie. Też chodziło o właścicielkę (nie prowadziła formalnie żadnej działalności gospodarczej) działek rolnych odziedziczonych po rodzicach, która chciała je sprzedać. I też na ogłoszenie o sprzedaży odpowiedział deweloper. Z tym deweloperem Właścicielka podpisała przedwstępną, warunkową umowę sprzedaży. Warunkiem dokonania transakcji sprzedaży przedmiotowych działek było uzyskanie przez dewelopera stosownych decyzji administracyjnych, które umożliwią mu realizację planowanej przez niego inwestycji, w związku z tym w umowie przedwstępnej dokonanie transakcji sprzedaży działek uzależniono od uzyskania przez przyszłego nabywcę prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

I podobnie, jak w poprzedniej sprawie,  aby umożliwić Deweloperowi uzyskanie decyzji administracyjnych w tym zakresie, Właścicielka w umowie przedwstępnej udzieliła mu pełnomocnictwa i zgody na dysponowanie będącymi przedmiotem tego wniosku nieruchomościami dla celów budowlanych kupującego, na reprezentowanie przed wszystkimi osobami, urzędami we wszystkich sprawach związanych z uzyskiwaniem przez kupującego decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę.

Nietrudno się domyśleć, że Dyrektor KIS uznał w tej sprawie także uznał działania Właścicielki za mieszczące się w definicji działalności gospodarczej określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. A przychody ze sprzedaży tych działek będą wg organu podatkowego przychodami z prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, opodatkowane na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Jednak WSA w Rzeszowie uznał, że czynności Właścicielki w tej sprawie nie przekraczają granic zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a dokonana w przedstawionych warunkach sprzedaż nieruchomości nie nosi cech działalności gospodarczej.

Zdaniem WSA, wbrew twierdzeniom Dyrektora KIS, nie można oceniać działalności Właścicielki łącznie z czynnościami podejmowanymi przez kupującego (Dewelopera). Ponadto WSA zauważył, że czynności podejmowane przez Właścicielkę, zmierzały do definitywnej sprzedaży wszystkich działek  jednemu nabywcy, w ramach jednej czynności prawnej – dlatego nie sposób upatrywać w nich cech regularności.

Zdaniem WSA brak też podstaw do stwierdzenia w przypadku jej działań cech zorganizowania, w znaczeniu profesjonalnych czynności, realizowanych w ramach odpowiednio ukształtowanej w tym celu struktury. Takiej oceny nie wyklucza podejmowanie przez skarżącą czynności, które umożliwią sprzedaż, podniosą atrakcyjność działki czy przyspieszą proces inwestycyjny kupującego.

WSA w Rzeszowie przytoczył też dwa orzeczenia NSA w podobnych sprawach:

W wyroku z dnia 24 czerwca 2020 r. sygn. akt I FSK 1758/17 (dost. w CBOiS – orzeczenia.nsa.gov.pl) Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) orzekł, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki przeznaczone pod zabudowę działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg ustalonych okoliczności.

Natomiast w wyroku z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17 NSA stwierdził, że samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi.

Opisane powyżej sprawy pokazują, że organy podatkowe (w tym Dyrektor KIS) inaczej interpretują przedmiotowe przepisy niż sądy administracyjne. Jest to pewne pocieszenie dla podatników, że mogą liczyć w podobnych sprawach na korzystny wyrok przed sądem. Tym niemniej dla uniknięcia uciążliwej procedury odwoławczej i straty czasu rekomendować należy nieudzielanie tego typu pełnomocnictw dla potencjalnych nabywców naszych prywatnych działek i innych nieruchomości.

Paweł Huczko

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jak legalnie wypłacić pieniądze ze spółki z o.o. Zasady i skutki podatkowe. Adwokat omawia wszystkie najważniejsze sposoby

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością to popularna forma prowadzenia biznesu w Polsce, ceniona za ograniczenie ryzyka osobistego wspólników. Niesie ona jednak ze sobą szczególną cechę – tzw. podwójne opodatkowanie zysków. Oznacza to, że najpierw sama spółka płaci podatek CIT od swojego dochodu (9% lub 19%), a następnie, gdy zysk jest wypłacany wspólnikom, wspólnik musi zapłacić podatek dochodowy PIT od otrzymanych środków. Dla wielu początkujących przedsiębiorców jest to duże zaskoczenie, ponieważ w jednoosobowej działalności gospodarczej można swobodnie dysponować zyskiem i płaci się podatek tylko raz. W spółce z o.o. majątek spółki jest odrębny od majątku prywatnego właścicieli, więc każda wypłata pieniędzy ze spółki na rzecz wspólnika lub członka zarządu musi mieć podstawę prawną. Poniżej przedstawiamy wszystkie legalne metody „wyjęcia” środków ze spółki z o.o., wraz z krótkim omówieniem zasad ich stosowania oraz konsekwencji podatkowych i ewentualnych ryzyk.

Odpowiedzialność członków zarządu za długi i niezapłacone podatki spółki z o.o. Kiedy powstaje i jakie są sankcje? Jak ograniczyć ryzyko?

W świadomości wielu przedsiębiorców panuje przekonanie, że założenie spółki z o.o. jest swoistym „bezpiecznikiem” – że prowadząc działalność w tej formie, nie odpowiadają oni osobiście za zobowiązania. I rzeczywiście – to spółka, jako osoba prawna, ponosi odpowiedzialność za swoje długi. Jednak ta zasada ma wyjątki. Najważniejszym z nich jest art. 299 Kodeksu spółek handlowych (k.s.h.), który otwiera drogę do pociągnięcia członków zarządu do odpowiedzialności osobistej za zobowiązania spółki.

Zakładanie spółki z o.o. w 2025 roku. Adwokat wyjaśnia jak to zrobić krok po kroku i bez błędów

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością pozostaje jednym z najczęściej wybieranych modeli prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. W 2025 roku proces rejestracji jest w pełni cyfrowy, a pozorne uproszczenie procedury sprawia, że wielu przedsiębiorców zakłada spółki „od ręki”, nie przewidując potencjalnych konsekwencji. Niestety, błędy popełnione na starcie mogą skutkować realnymi problemami organizacyjnymi, podatkowymi i prawnymi, które ujawniają się dopiero po miesiącach – lub latach.

Faktury ustrukturyzowanej nie da się obiektywnie (w sensie prawnym) użyć ani udostępnić poza KSeF. Co zatem będzie przedmiotem opisu i dekretacji jako dowód księgowy?

Nie da się w sensie prawnym „użyć faktury ustrukturyzowanej poza KSeF” oraz jej „udostępnić” w innej formie niż poprzez bezpośredni dostęp do KSeF – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA

Obowiązkowy KSeF 2026: Ministerstwo Finansów publikuje harmonogram, dokumentację API KSeF 2.0 oraz strukturę logiczną FA(3)

W dniu 30 czerwca 2025 r. Ministerstwo Finansów opublikowało szczegółową dokumentację techniczną w zakresie implementacji Krajowego Systemu e-Faktur z narzędziami wspierającymi integrację. Od dziś firmy oraz dostawcy oprogramowania do wystawiania faktur mogą rozpocząć przygotowania do wdrożenia systemu w środowisku testowym. Materiały są dostępne pod adresem: ksef.podatki.gov.pl/ksef-na-okres-obligatoryjny/wsparcie-dla-integratorow. W przypadku pytań w zakresie udostępnionej dokumentacji API KSeF 2.0 Ministerstwo Finansów prosi o kontakt za pośrednictwem formularza zgłoszeniowego: ksef.podatki.gov.pl/formularz.

Załączniki w KSeF tylko dla wybranych? Nowa funkcja może wykluczyć małych przedsiębiorców

Nowa funkcja w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF) pozwala na dodawanie załączników do faktur, ale wyłącznie w ściśle określonej formie i po wcześniejszym zgłoszeniu. Eksperci ostrzegają, że rozwiązanie dostępne będzie głównie dla dużych firm, a mali przedsiębiorcy mogą zostać z dodatkowymi obowiązkami i bez realnej możliwości skorzystania z tej opcji.

Kontrola podatkowa - fiskus ma 98% skuteczności. Adwokat radzi jak się przygotować i ograniczyć ryzyko kary

Choć liczba kontroli podatkowych w Polsce od 2023 roku spada, ich skuteczność jest wyższa niż kiedykolwiek. W 2024 roku aż 98,1% kontroli podatkowych oraz 94% kontroli celno-skarbowych zakończyło się wykryciem nieprawidłowości. Urzędy skarbowe, dzięki wykorzystaniu narzędzi analitycznych takich jak STIR, JPK czy big data, trafnie typują podmioty do weryfikacji, skupiając się na firmach obecnych na rynku i rzeczywiście dostępnych dla egzekucji zobowiązań. W efekcie kontrola może spotkać każdego podatnika, który nieświadomie popełnił błąd lub padł ofiarą nieuczciwego kontrahenta.

Rewolucja w podatkach i inwestycjach! Sejm przegłosował pakiet deregulacyjny – VAT do 240 tys. zł, łatwiejszy dostęp do kapitału dla MŚP

Sejm uchwalił przełomowy pakiet ustaw deregulacyjnych. Wyższy limit zwolnienia z VAT (do 240 tys. zł), tańszy dostęp do kapitału dla małych firm, koniec obowiązkowego pośrednictwa inwestycyjnego przy ofertach do 1 mln euro i uproszczenia w kontrolach celno-skarbowych – wszystko to z myślą o przedsiębiorcach i podatnikach. Sprawdź, co się zmienia od 2026 roku!

REKLAMA

Sejm zdecydował. Fundamentalna zmiana w ustawie o podatku od spadków i darowizn

Sejm uchwalił właśnie nowelizację ustawy o podatku od spadków i darowizn. Celem nowych regulacji jest ograniczenie obowiązków biurokratycznych m.in. przy sprzedaży rzeczy uzyskanych w drodze spadku.

Fiskus przegrał przez własny błąd. Podatnik uniknął 84 tys. zł podatku, bo urzędnicy nie znali terminu przedawnienia

Fundacja wygrała przed WSA w Gliwicach spór o 84 tys. zł podatku, bo fiskus nie zdążył przed upływem terminu przedawnienia. Kontrola trwała ponad 5 lat, a urzędnicy nie przestrzegali procedur. Sprawa pokazuje, że przepisy podatkowe działają w obie strony – także na korzyść podatnika.

REKLAMA