REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem prywatny mieszkań – opodatkowanie w 2019 roku

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 e-file sp. z o.o.
Producent aplikacji i rozwiązań pomocnych w biznesie oraz w kontaktach z urzędami
Najem prywatny mieszkań – opodatkowanie w 2019 roku
Najem prywatny mieszkań – opodatkowanie w 2019 roku
Franc Gardiner

REKLAMA

REKLAMA

Inwestowanie w nieruchomości jest jednym z ulubionych sposobów Polaków na zarabianie dodatkowych pieniędzy. Zakup mieszkania wydaje się bezpieczniejszy, niż fundusze czy lokaty bankowe, gdyż cztery ściany są czymś bardziej „namacalnym”. Dlatego pomimo wielu obowiązków, coraz większa grupa osób decyduje się na zakup dodatkowych nieruchomości, celem wynajmowania ich za pieniądze. Te trendy zauważa również Polski ustawodawca, który w 2019 roku postanowił uprościć pewne procedury podatkowe dla osób zajmujących się przede wszystkim tak zwanym najmem prywatnym.

Najem prywatny, a przychody z działalności gospodarczej

W pierwszej kolejności, aby sprawdzić swoje prawa i obowiązki, podatnik powinien określić czy wynajmowana przez niego nieruchomość / nieruchomości można zaliczyć do tak zwanego najmu prywatnego. Wybór pomiędzy najmem prowadzonym w ramach prowadzonej (pozarolniczej) działalności gospodarczej, a najmem prywatnym generalnie należy do podatnika. Jednak nie jest to decyzja zupełnie swobodna – powinna opierać się o odpowiednią ocenę sytuacji faktycznej oraz odpowiednich przepisów, orzeczeń i interpretacji podatkowych. Zagadnienie rozróżnienia najmu prywatnego od najmu w ramach działalności gospodarczej wynika z obecnego brzmienia art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pdof). Artykuł ten wymienia katalog źródeł przychodów. Zgodnie z nim, ust. 3: źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza, a dalej ust. 6: źródłem przychodów jest najem. Te dwie kategorie mogą się w jakiś sposób mieszać, czy nakładać – dlatego powstają wątpliwości jak kwalifikować konkretny przychód.

REKLAMA

Autopromocja

Przepisy nie są jednoznaczne, najem może zostać potraktowany jako usługowa działalność gospodarcza, zgodnie z art. 5a ust 6 pdof. W praktyce często zdarza się, że organy podatkowe tak właśnie kwalifikować będą najem – który przecież może być najmem prywatnym. Jak więc zdefiniować najem prywatny?

Pomocne, będą tutaj aktualne, praktyczne orzeczenia i interpretacje:

O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie czy wola podatnika. Podatnik nie może w sposób dowolny, w zależności od przewidywanych korzyści podatkowych czy innych motywów, dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów. (I SA/Bd 225/16 Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 23 czerwca 2016 r.).

REKLAMA

Świadczenie usług najmu nieruchomości na szeroką skalę w sposób zorganizowany i ciągły, nastawionych na uzyskanie zysku, cechujące się profesjonalizmem, celowością i uporządkowaniem, nie jest najmem prywatnym (I SA/Bd 436/18,  Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 21 sierpnia 2018 r.).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeżeli podatnik wynajmuje 11 mieszkań i w przyszłości w miarę pozyskiwania środków finansowych zamierza nabywać nieruchomości celem ich najmu, należy w pełni zaaprobować konkluzję, że przychody te nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. Prowadząc na własny rachunek i ryzyko profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły wynajem lokali, podatnicy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali (II FSK 2769/15,  Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 15 listopada 2017 r.).

Po analizie powtarzających się twierdzeń i stanowisk Sądów, można wiec podkreślić kilka kryteriów ważnych do kwalifikacji najmu jako prywatnego:

  • Określenie najmu jako prywatnego lub w działalności gospodarczej powinno być oparte o obiektywną ocenę konkretnej sytuacji i jej przejawów, nie o wolę czy przekonania podatnika.
  • Prowadzenie  działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali charakteryzuje się profesjonalizmem, zorganizowaniem i ciągłością.
  • Do najmu prywatnego nie można zaliczać najmu na dużą skalę -  w rozumieniu wynajmowania wielu nieruchomości, w sposób ciągły i zorganizowany, co cechuje się już profesjonalizmem i celowością w działaniu. W tym miejscu warto jednak zaznaczyć, że przepisy nie wykluczają możliwości wynajmowania wielu nieruchomości w ramach najmu prywatnego wprost – dlatego jeżeli podatnik planuje taki najem i chciałby go rozliczać poza działalnością gospodarczą, rekomendowane może być wystąpienie o interpretację indywidualną w tej sprawie.

Forma opodatkowania – skala podatkowa i ryczałt

REKLAMA

Zasadą ogólną opodatkowania osób fizycznych, jest opodatkowywanie dochodów według skali podatkowej określonej w ustawie o PIT. W przypadku tego rodzaju rozliczeń, podatnik nie musi w żaden sposób informować o wyborze urzędów skarbowych – co to zasady właśnie ta forma opodatkowania zostanie ustalona automatycznie.

Opodatkowaniu według skali podlega z założenia dochód (art. 9 ustawy o PIT), który w uproszczeniu oblicza się na podstawie różnicy pomiędzy przychodem, a kosztem uzyskania tych przychodów.  Tego typu opodatkowanie obliguje więc podatników do przeprowadzania pewnej analizy oraz odpowiednich obliczeń. Aby prawidłowo wskazać dochód, należy określić czym są przychody oraz które wydatki mogą zostać zakwalifikowane do kosztów uzyskania przychodów. Wiele osób wynajmujących mieszkania nie jest przygotowana na tego typu pracę księgową, dlatego decydują się na inną formę opodatkowania, czyli tak zwany ryczałt.

Ryczałt polega na opodatkowaniu przychodów z najmu prywatnego, bez konieczności obliczania kosztów i dochodów. Ustawodawca wprowadził dwie stałe stawki podatkowe 8,5 % i 12,5 %, którymi opodatkowuje się bezpośrednio przychód. Właśnie w zakresie ryczałtu od najmu prywatnego ustawodawca postanowił wprowadzić pewne ułatwienia dla podatników od 2019 roku. Do tej pory osoba, która chciała skorzystać z tej formy opodatkowania, musiała złożyć do organów podatkowych odpowiednie oświadczenie o wyborze opodatkowania w określonych, dość krótkich terminach.

Zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (art. 9 ust 4), za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego - złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy. Oznacza to w praktyce, że od 2019 roku podatnik  osiągający przychody z najmu prywatnego nie musi składać pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy - wystarczy, że wpłaci ten podatek. Jeżeli natomiast pierwszy przychód uzyskał w grudniu, wystarczy złożenie odpowiedniego zeznania PIT-28.

Warto dodać, że termin zapłaty podatku został określony w art. 21 ustawy, do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień - przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania. Ustawodawca umożliwił również tak zwane rozliczenie kwartalne, w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego - przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania.

W celu określenia stawki podatku, należy wziąć pod uwagę limity określone w ustawie. Zgodnie z art. 12 ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi dla najmu prywatnego 8,5 % do kwoty 100 000 złotych, od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

NOWOŚĆ na Infor.pl: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

PIT-28

Obliczanie wysokości zobowiązania podatkowego dla wielu podatników może być prostsze, w przypadku wybrania formy ryczałtu od przychodów. Jednak nadal należy podkreślić, że to obowiązkiem podatnika jest obliczanie i odprowadzanie zobowiązań podatkowych, w określonych terminach. Po stronie podatnika jest więc przygotowanie oraz złożenie odpowiedniego zeznania podatkowego, na aktualnie obowiązującym wzorze formularza. Ustawodawca od 2019 roku przedłużył termin do złożenia zeznania PIT-28, który należy złożyć od dnia 15 lutego do końca lutego roku następującego po roku podatkowym (do tej pory do końca stycznia). W przypadku złożenia deklaracji za wcześnie zeznanie złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

Dodatkowo, przy wpłacaniu zobowiązań podatkowych oraz określaniu wysokości kwoty podatku, rekomendowanym jest przeanalizowanie czy podatnik mieści się w kwotach limitów (biorąc pod uwagę również ewentualne przychody małżonka), oraz zwrócenie uwagę na określenie prawidłowego momentu osiągnięcia przychodu z najmu.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Faktury ustrukturyzowanej nie da się obiektywnie (w sensie prawnym) użyć ani udostępnić poza KSeF. Co zatem będzie przedmiotem opisu i dekretacji jako dowód księgowy?

Nie da się w sensie prawnym „użyć faktury ustrukturyzowanej poza KSeF” oraz jej „udostępnić” w innej formie niż poprzez bezpośredni dostęp do KSeF – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Obowiązkowy KSeF 2026: Ministerstwo Finansów publikuje harmonogram, dokumentację API KSeF 2.0 oraz strukturę logiczną FA(3)

W dniu 30 czerwca 2025 r. Ministerstwo Finansów opublikowało szczegółową dokumentację techniczną w zakresie implementacji Krajowego Systemu e-Faktur z narzędziami wspierającymi integrację. Od dziś firmy oraz dostawcy oprogramowania do wystawiania faktur mogą rozpocząć przygotowania do wdrożenia systemu w środowisku testowym. Materiały są dostępne pod adresem: ksef.podatki.gov.pl/ksef-na-okres-obligatoryjny/wsparcie-dla-integratorow. W przypadku pytań w zakresie udostępnionej dokumentacji API KSeF 2.0 Ministerstwo Finansów prosi o kontakt za pośrednictwem formularza zgłoszeniowego: ksef.podatki.gov.pl/formularz.

Załączniki w KSeF tylko dla wybranych? Nowa funkcja może wykluczyć małych przedsiębiorców

Nowa funkcja w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF) pozwala na dodawanie załączników do faktur, ale wyłącznie w ściśle określonej formie i po wcześniejszym zgłoszeniu. Eksperci ostrzegają, że rozwiązanie dostępne będzie głównie dla dużych firm, a mali przedsiębiorcy mogą zostać z dodatkowymi obowiązkami i bez realnej możliwości skorzystania z tej opcji.

Kontrola podatkowa - fiskus ma 98% skuteczności. Adwokat radzi jak się przygotować i ograniczyć ryzyko kary

Choć liczba kontroli podatkowych w Polsce od 2023 roku spada, ich skuteczność jest wyższa niż kiedykolwiek. W 2024 roku aż 98,1% kontroli podatkowych oraz 94% kontroli celno-skarbowych zakończyło się wykryciem nieprawidłowości. Urzędy skarbowe, dzięki wykorzystaniu narzędzi analitycznych takich jak STIR, JPK czy big data, trafnie typują podmioty do weryfikacji, skupiając się na firmach obecnych na rynku i rzeczywiście dostępnych dla egzekucji zobowiązań. W efekcie kontrola może spotkać każdego podatnika, który nieświadomie popełnił błąd lub padł ofiarą nieuczciwego kontrahenta.

REKLAMA

Rewolucja w podatkach i inwestycjach! Sejm przegłosował pakiet deregulacyjny – VAT do 240 tys. zł, łatwiejszy dostęp do kapitału dla MŚP

Sejm uchwalił przełomowy pakiet ustaw deregulacyjnych. Wyższy limit zwolnienia z VAT (do 240 tys. zł), tańszy dostęp do kapitału dla małych firm, koniec obowiązkowego pośrednictwa inwestycyjnego przy ofertach do 1 mln euro i uproszczenia w kontrolach celno-skarbowych – wszystko to z myślą o przedsiębiorcach i podatnikach. Sprawdź, co się zmienia od 2026 roku!

Sejm zdecydował. Fundamentalna zmiana w ustawie o podatku od spadków i darowizn

Sejm uchwalił właśnie nowelizację ustawy o podatku od spadków i darowizn. Celem nowych regulacji jest ograniczenie obowiązków biurokratycznych m.in. przy sprzedaży rzeczy uzyskanych w drodze spadku.

Fiskus przegrał przez własny błąd. Podatnik uniknął 84 tys. zł podatku, bo urzędnicy nie znali terminu przedawnienia

Fundacja wygrała przed WSA w Gliwicach spór o 84 tys. zł podatku, bo fiskus nie zdążył przed upływem terminu przedawnienia. Kontrola trwała ponad 5 lat, a urzędnicy nie przestrzegali procedur. Sprawa pokazuje, że przepisy podatkowe działają w obie strony – także na korzyść podatnika.

W 2026 r. wdrożenie obowiązkowego KSeF - czy pamiętamy o VIDA? Czym jest VIDA i jakie zmiany wprowadza?

W 2026 roku wdrożymy w końcu w Polsce Krajowy System e-Faktur (KSeF) w wersji obowiązkowej. Prace nad KSeF trwają od wielu lat. Na początku tych prac Polska była w awangardzie państw unijnych pod względem e-fakturowania, wyprzedzaliśmy rozmachem i pomysłem inne państwa, jedni z pierwszych wnioskowaliśmy w 2021 r. o pozwolenie na obowiązkowy KSeF dla wszystkich podatników i transakcji. Administracja utknęła jednak w realizacji swojego pomysłu, reszta jest historią. W międzyczasie pojawiły się nowe, niezwykle istotne okoliczności, a więc VIDA (VAT in the Digital Age). Pojawia się zatem fundamentalne pytanie: czy obecne wdrożenie KSeF nie powinno już dziś uwzględniać przyszłych wymogów VIDA?

REKLAMA

Minister finansów zapowiada nowy podatek: W kogo uderzy?

Ministerstwo Finansów pracuje nad podatkiem dotyczącym odsetek od rezerwy obowiązkowej utrzymywanej przez banki w Narodowym Banku Polskim - poinformował minister finansów Andrzej Domański. Dodał, że przychody do budżetu w 2026 r. z tego tytułu mogłyby sięgnąć 1,5-2 mld zł.

Zwrot VAT: Tylko organ I instancji może przedłużyć termin – przełomowy wyrok WSA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi orzekł, że termin zwrotu VAT może zostać przedłużony wyłącznie przez organ I instancji i tylko w trakcie trwającego postępowania. Przedłużenie nie jest dopuszczalne po uchyleniu decyzji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia.

REKLAMA