Sprzedaż nieruchomości a VAT - czy koszt wyceny wlicza się w podstawę opodatkowania?

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na przepis art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, który wskazuje, co należy uwzględnić w podstawie opodatkowania. Zgodnie z tym przepisem, podstawą opodatkowania (z pewnymi zastrzeżeniami) jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Zatem przepis wskazuje, że opodatkowaniu podlega zasadniczo całkowita kwota otrzymana w ramach jednej transakcji.

Doprecyzowanie powyższej normy znajduje się w ustępie 6 tego przepisu, który stanowi, że podstawa opodatkowania obejmuje:

1. podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2. koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Polecamy: Biuletyn VAT

Polecamy: VAT 2019. Komentarz

Jak łatwo zauważyć, punkt 2 stanowi katalog otwarty kosztów i może obejmować bardzo różne ich kategorie. Istotne, aby były to koszty pobierane przez dokonującego dostawy, np. sprzedawcę nieruchomości. Zatem, jeżeli strony umowy sprzedaży nieruchomości umówią się, że to kupujący ponosi koszt wyceny nieruchomości, którą zleca sprzedawca, wówczas koszt wyceny powinien zostać wliczony w podstawę opodatkowania. Odmiennie będzie, jeżeli to kupujący we własnym zakresie zleci wycenę, wówczas usługa wyceny będzie oderwana od sprzedaży, bowiem stronami usługi będzie kupujący i rzeczoznawca majątkowy, a nie kupujący i sprzedawca nieruchomości.

Koszt wyceny nieruchomości może zostać doliczony do podstawy opodatkowania, bowiem jest silnie związany ze sprzedażą. Głównym świadczeniem jest niewątpliwie sprzedaż nieruchomości, a jej wycena to jedynie element poboczny, dodatkowy, który nie miałby racji bytu, gdyby kupujący nie był zainteresowany nabyciem nieruchomości. W związku z tym, koszt wyceny stanowi element świadczenia głównego, a w konsekwencji podlega opodatkowaniu na zasadach przewidzianych dla tegoż świadczenia.

Paweł Terpiłowski
Radca prawny, Konsultant podatkowy
ECDP Tax Mazur i wspólnicy sp. k. Spółka doradztwa podatkowego