Stawka VAT przy dostawie budynku mieszkalnego

Właściwa klasyfikacja PKOB

Obecnie do obiektów budownictwa mieszkaniowego kwalifikuje się wszystkie budynki z działu 11 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). Do obiektów budownictwa mieszkaniowego należy zatem zaliczyć:

- budynki mieszkalne jednorodzinne (PKOB 111);

- budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (PKOB 112);

- budynki zbiorowego zamieszkania (PKOB 113).

W przypadku obiektów budowlanych użytkowanych lub przeznaczonych do wielu celów klasyfikuje się je w jednej pozycji, zgodnie z ich głównym użytkowaniem. Główne użytkowanie powinno być określane następująco:

- należy określić, jaki procent całkowitej powierzchni użytkowej przeznaczony jest na różne cele, zgodnie z grupowaniami klasyfikacji – na najbardziej szczegółowym poziomie;

- następnie obiekt budowlany klasyfikowany jest zgodnie z metodą „góra – dół” (kryterium zaklasyfikowania jest przewaga całkowitej powierzchni użytkowej): najpierw określa się sekcję – jedna cyfra (budynek lub obiekt inżynierii lądowej i wodnej), następnie dział na poziomie dwóch znaków (budynek mieszkalny, budynek niemieszkalny, infrastruktura transportu itp.), najbardziej znaczący w ramach sekcji, następnie grupę (trzy cyfry) najważniejszą w ramach działu, klasę (cztery cyfry) mającą największy udział w powierzchni użytkowej w ramach grupy.

Polecamy: Komplet podatki 2019

Jeżeli na całość budynku składają się przede wszystkim lokale mieszkalne, inwestycja powinna zostać zaklasyfikowana w kategorii PKOB 112, obejmującej według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, w klasie 1122 „budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne, o trzech i więcej mieszkaniach”.

Co najmniej 50% powierzchni użytkowej przeznaczone na cele mieszkaniowe

Dopiero po spełnieniu powyższego warunku możliwe jest zakwalifikowanie budynku jako mieszkalnego. Poprzez powierzchnię użytkową rozumieć należy powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Należy przy tym zauważyć, iż dostawa budynku powinna być traktowana kompleksowo - nawet jeśli poszczególne lokale mogłyby być przedmiotem odrębnych dostaw objętych różnymi stawkami VAT, jeśli powierzchnia lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe przekracza 50%, dostawa całego budynku objęta będzie stawką preferencyjną. Co za tym idzie, zgodnie z poglądem wyrażanym przez organy administracji oraz sądy, za powierzchnię przeznaczoną na cele mieszkaniowe (a więc objęte stawką VAT 8%) uznać należy także garaże podziemne, które sprzedawane są łącznie z lokalem mieszkalnym. Spór doktrynalny dotyczy możliwości obcięcia stawką preferencyjną także miejsc postojowych spoza obrębu budynku.

Powyższe znajduje potwierdzenie w opiniach administracji publicznej, tytułem przykładu można wskazać stanowisko Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 30 stycznia 2015 r. (IPPP1/443-1185/14-4/AP), zgodnie z którym stwierdził, że „dostawa budynku wielorodzinnego, sklasyfikowanego wg PKOB w klasie 1122, jako całości – a więc nie tylko lokali mieszkalnych, ale również położonych w obrębie tego budynku lokali usługowych, pomieszczeń gospodarczych oraz miejsc parkingowych (znajdujących się w kondygnacjach podziemnych budynków) – mieści się w zakresie czynności wymienionych w art. 41 ust. 12 w zw. z ust. 12a ustawy o VAT, zatem do dostawy tego budynku będzie mieć zastosowanie stawka podatku w wysokości 8%”.

Zgodnie z objaśnieniami do PKOB – część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie). Ponadto, stawką preferencyjną objęta jest dostawy nieruchomości gruntowej (budynek wybudowany na działce wraz z infrastrukturą towarzyszącą) wraz z udziałem w nieruchomości drogowej stanowiącej dojazd do drogi publicznej.

Lokale lub budynki, które nie przekraczają ograniczeń powierzchniowych

Według przepisów ustawy o VAT, wyłączone spod definicji budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, mimo spełnienia powyższych przesłanek, są:

- budynki mieszkalne jednorodzinnych, o powierzchni użytkowej przekraczającej 300 m²;

- lokale mieszkalne, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

Budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest taki budynek, w ramach którego możliwe jest wyodrębnienie maksymalnie dwóch lokali. Jeżeli budynek podlega kwalifikacji w PKOB jako budynek wielomieszkaniowy - taki, w którym wyodrębniona zostanie znacznie większa liczba lokali mieszkalnych, ograniczenie metrażu przy budownictwie jednorodzinnym nie stanowi zagrożenia.

Powyższe znajduje potwierdzenie w opiniach administracji publicznej, tytułem przykładu można wskazać stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 27 kwietnia 2018 r. (0112-KDIL1-1.4012.135.2018.3.RW), zgodnie z którym: „w myśl ust. 12b ww. art. 41, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, określonego w ust. 12a, nie zalicza się budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m² oraz  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m²”.