REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Stawka VAT dla transakcji cesji praw z umowy przedwstępnej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Prawna Skarbiec
Kancelaria Prawna Skarbiec świadczy doradztwo prawne z zakresu prawa podatkowego, gospodarczego, cywilnego i karnego.
Stawka VAT dla transakcji cesji praw do nieruchomości /fot.Shutterstock
Stawka VAT dla transakcji cesji praw do nieruchomości /fot.Shutterstock
fot.Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Cesja praw z umowy przedwstępnej korzysta z takiej samej stawki VAT oraz zwolnień, co dostawa nieruchomości. Tak uznał WSA w Bydgoszczy w sprawie przedsiębiorcy, którego transakcje cesji praw do nieruchomości fiskus chciał opodatkować stawką 23% zamiast 8% i stawką zwolnioną.

REKLAMA

„Ostatecznie rację ma zatem skarżąca, że transakcje zbycia praw i obowiązków z umowy przedwstępnej lub deweloperskiej, należy na gruncie podatku od towarów i usług traktować tak samo jako dostawę nieruchomości, której te umowy dotyczą, co oznacza, że będą one opodatkowane na takich samych zasadach (zwolnienie lub obniżona stawka podatku), jak finalna dostawa nieruchomości objętych tymi umowami” – orzekł 23 lipca 2019 r. WSA w Bydgoszczy.

REKLAMA

Ustawa o podatku od towarów i usług (Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535, ze zm.) w art. 43 ust. 1 pkt 10 stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy jest ona dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, lub pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata. Z kolei zgodnie z art. 41 ust. 2 w zw. z art. 41 ust. 12 dla dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stawka podatku wynosi 8%.

Opodatkowanie cesji praw z umowy przedwstępnej

Jedna ze spółek z o.o. prowadząca działalność gospodarczą w obrocie nieruchomościami, w którego ramach m.in. skupuje mieszkania celem ich dalszej odsprzedaży, w praktyce swej działalności ma do czynienia z sytuacjami, gdy po zawarciu przez nią umowy deweloperskiej lub przedwstępnej umowy zakupu określonej nieruchomości pojawia się chętny na jej nabycie. Nim więc sama dokona nabycia nieruchomości, sprzedaje ogół swoich praw do niej, wynikających z umowy przedwstępnej. Kupujący te prawa od spółki uiszcza jej z tego tytułu wynagrodzenie, które wyraża się w cenie sprzedaży ogółu praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży.

Polecamy: Najnowsze zmiany w VAT. Sprawdź!

Polecamy: Praktyczny przewodnik po zmianach w VAT. Sprawdź!

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Spółka stała na stanowisku, że w przypadku cesji praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży lokalu mieszkalnego, użytkowanego przez okres dłuższy niż 2 lata, cesja ta zwolniona będzie z opodatkowania VAT, gdyż ze zwolnienia tego zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług korzystałaby umowa przenosząca własność tego lokalu. Analogicznie w przypadku, gdy umowa przenosząca własność mieszkania deweloperskiego objętego społecznym programem mieszkaniowym korzysta z obniżonej 8% stawki VAT, z takiej też stawki opodatkowania korzystać powinna umowa cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej.

Zawarte umowy cesji to usługa, a nie dostawa towaru

REKLAMA

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odmówił słuszności stanowisku spółki. Przywołując treść art. 7 ustawy o VAT, wskazał, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a zgodnie z art. 8 tej ustawy przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie jest dostawą towarów w rozumieniu art. 7. Z kolei art. 509 Kodeksu cywilnego stanowi, że przedmiotem cesji może być tylko prawo majątkowe, a nie towar.

Konkludując, organ stwierdził, że skoro spółka ani nie przenosi prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, ani przedmiotem dokonywanych przez nią cesji nie jest towar, to transakcje będące przedmiotem jej zapytania są świadczeniami podlegającymi opodatkowaniu na zasadach ogólnych – stawką VAT 23%. W wydanej 3 kwietnia 2019 r. interpretacji indywidualnej Dyrektor KIS poinformował, że:

„...mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenia przyszłe należy stwierdzić, że przeniesienie przez Wnioskodawcę na Nabywcę praw i obowiązków z umowy przedwstępnej, jak również z umowy deweloperskiej, wskutek zawarcia umowy cesji stanowić będzie usługę świadczoną przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy, a nie dostawę towaru” (0115-KDIT1-3.4012.66.2019.2.JC).

Liczy się cel ekonomiczny transakcji

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy, w wyroku z 23 lipca 2019 r. uchylił zaskarżoną przez spółkę interpretację organu. Sąd z uwagi na harmonizację podatku VAT na terytorium Unii Europejskiej wskazał na głos orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości UE oraz sądowoadministracyjnego. Między innymi, jak zawarto w wyroku ETS w sprawie C-185/01, oceny skutków podatkowych zdarzenia gospodarczego na gruncie VAT należy dokonywać w oparciu o wykładnię celowościową, a umowy przedwstępna oraz deweloperska, cesja uprawnień z tych umów oraz umowa przenosząca własność zmierzały do jednego celu ekonomicznego w postaci dostawy lokali mieszkalnych.

Zgodnie natomiast z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 marca 2017 r. (sygn. I FSK 1406/15) na gruncie podatku VAT definicjom użytym w obejmujących go regulacjach należy zasadniczo przypisywać autonomiczne dla tego podatku znaczenie – oderwane od ich rozumienia na gruncie krajowych regulacji prawa cywilnego. W innym orzeczeniu, z 8 stycznia 2007 r. (sygn. I FPS 1/06), NSA zaznaczył, że definicja dostawy towaru z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT celowo została oderwana od pojęcia przeniesienia własności w cywilistycznym tego słowa znaczeniu. Liczy się bowiem cel ekonomiczny transakcji.

„Zatem przy interpretacji pojęć użytych w ustawie o podatku od towarów i usług decydujące znaczenie ma walor i skutki ekonomiczne danej czynności opodatkowanej, a nie jego definicja w krajowym prawie cywilnym, które w każdym państwie członkowskim jest inne. (...) Cesji uprawnień z tytułu umowy przedwstępnej czy deweloperskiej nie można dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług odrywać od pozostałych czynności, które poprzedzają bądź dopełniają transakcje zbycia lokali mieszkalnych. Skoro w rezultacie zawarcia umowy przedwstępnej, a w dalszej kolejności cesji praw i obowiązków z niej wynikających ma dojść do dostawy lokali, nieracjonalne jest traktowanie jednej z czynności, jaka wystąpiła przed tą dostawą, w rozważanym przypadku cesji praw i obowiązków, jako usługi” (wyrok WSA w Bydgoszczy z 23 sierpnia 2019 r., sygn. I SA/Bd 314/19).

Prawno-podatkowe zabezpieczenie transakcji z korzyścią dla obu jej stron

Jak wynika z orzeczenia bydgoskiego sądu, na gruncie opodatkowania VAT cesja praw i obowiązków z umów przedwstępnych i deweloperskich może być traktowana jak czynność przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Wszystko zależy od ekonomicznej istoty dokonywanej transakcji, a dokładnie od zgodności z nią przedmiotu i celu umowy cesji. Właściwie przygotowana z prawno-podatkowego punktu widzenia i przeprowadzona transakcja może więc uchronić dokonującego ją podatnika, w tym przypadku przedsiębiorcę prowadzącego działalność na rynku nieruchomości, od nadmiernych, niepotrzebnych, i – jak się okazuje – niesłusznych obciążeń fiskalnych. Ale nie tylko jego, bo możliwość skorzystania z niższych stawek opodatkowania może korzystnie wpłynąć także na klientów przedsiębiorcy, którzy z nim, a nie bezpośrednio z deweloperem, zawierają umowy zakupu mieszkania. Dzieje się tak głównie z uwagi na posiadaną przez niego pozycję i kontakty branżowe, pozwalające nabyć i odsprzedać prawo do lokalu na korzystniejszych warunkach.

radca prawny Robert Nogacki
Kancelaria Prawna Skarbiec

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zmiana limitów amortyzacji samochodów i kosztów leasingu od 2026 r. Jak ochronić swoje rozliczenia? Niekoniecznie przez zakupy do końca grudnia 2025 r.

Od 1 stycznia 2026 r. zmniejszy się o 1/3 limit wartości amortyzacji dla większości samochodów osobowych – z 150 tys. zł do 100 tys. zł. Przepisy co ciekawe nie są nowe, bo pochodzą z końca 2021 r., ale wchodzą w życie dopiero za kilka miesięcy i dlatego znowu zrobiło się o nich głośno. Te kilka miesięcy to także ostatni dzwonek, aby zapobiec negatywnym konsekwencjom tych zmian.

Od 2026 roku o 50% wzrośnie stawka podatku od wygranych i nagród (np. w lotto, konkursach, grach, sprzedaży premiowej) – z 10% do 15% [projekt]

Budżet państwa jest chyba naprawdę w trudnej sytuacji, skoro Ministerstwo Finansów planuje podnieść od przyszłego roku (i to o 50%) stawkę zryczałtowanego podatku dochodowego od wygranych w konkursach, grach i zakładach wzajemnych lub nagród związanych ze sprzedażą premiową, uzyskanych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Obecnie stawka ta wynosi 10% wartości wygranej lub nagrody a ma wzrosnąć do 15%. Ten podatek płacimy np. od wygranej w lotto (choć dopiero od wygranej większej niż 2000 zł).

Podatek dla banków idzie ostro w górę. Rząd podał nowe stawki

Rząd szykuje istotne zmiany w podatkach dla sektora finansowego. Nowy projekt przewiduje podwyższenie CIT dla banków, instytucji kredytowych i SKOK-ów oraz korekty podatku od niektórych instytucji finansowych. Celem reformy jest pozyskanie środków na modernizację i rozbudowę polskiej armii.

Nowe przepisy restrukturyzacyjne już od 23 sierpnia! Druga szansa dla firm czy większe ryzyko upadłości?

Polskie firmy czekają na ważne zmiany w prawie – od 23 sierpnia zaczyna obowiązywać unijna dyrektywa drugiej szansy. Nowe zasady restrukturyzacji mają chronić przedsiębiorców przed upadłością, ale eksperci ostrzegają: okres przejściowy może być trudny, a sądy i doradcy będą uczyć się nowych reguł w praktyce.

REKLAMA

Ile zdrożeje piwo i inne trunki od 2026 roku? Ministerstwo Finansów szykuje podwyżkę akcyzy na alkohol oraz opłaty cukrowej

Ministerstwo Finansów informuje, że przedstawiło dwa projekty ustaw dotyczących zdrowia publicznego. Jako pierwsze proponuje aktualizację (czytaj: podniesienie) stawek akcyzy na wszystkie napoje alkoholowe, co ma na celu ograniczenie spożycia napojów alkoholowych, a w konsekwencji redukcję negatywnych skutków jego nadużycia. Ministerstwo Finansów przygotowuje również aktualizację ustawy o zdrowiu publicznym, której celem jest ograniczenie ekonomicznej dostępności napojów słodzonych.

BCC o zmianach w Ordynacji podatkowej: przedawnienie zobowiązań, hipoteka i nowe przepisy karne

Business Centre Club (BCC) przedstawiło uwagi do propozycji nowelizacji ordynacji podatkowej z postulatami w zakresie dalszych zmian w tym obszarze. Eksperci BCC (Daniel Panek i Wojciech Pławiak) odnieśli się do modyfikacji wprowadzonych do treści projektu w porównaniu z wersją z 26 marca 2025 r.

Zwrot akcyzy za paliwo rolnicze 2025: tylko do 1 września! Sprawdź, ile możesz odzyskać! Trzeba pamiętać o dokumentach

Rolnicy mają kolejną szansę na odzyskanie części kosztów związanych z zakupem paliwa. Od 1 sierpnia do 1 września 2025 roku można składać wnioski o zwrot podatku akcyzowego, który obejmuje olej napędowy wykorzystywany w produkcji rolnej.

Szokujące dane KRUS: Rolnicy pracują ponad 29 lat, zanim dostaną emeryturę. Świadczenia wciąż daleko od ZUS!

Rolnicy w Polsce pracują średnio ponad 29 lat, zanim otrzymają emeryturę z KRUS. Mimo długiego stażu ich świadczenia wynoszą przeciętnie nieco ponad 2 tysiące złotych, co znacząco odbiega od średnich emerytur wypłacanych przez ZUS.

REKLAMA

Rewolucja w podatkach: Kasowy PIT obejmie tysiące nowych firm! Sprawdź, czy skorzystasz

Od 1 stycznia 2026 roku wejdą w życie przepisy, które podniosą limit przychodów uprawniających do stosowania kasowego PIT z 1 mln zł do 2 mln zł. Zmiana wynika z projektu ustawy przygotowanego przez Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na postulaty przedsiębiorców.

Kasowy PIT - zmiany od 2026 r. Limit przychodów wzrośnie do 2 mln zł

Ministerstwo Finansów chce, by dotychczasowy limit przychodów pozwalający na skorzystanie z kasowego PIT został podniesiony z 1 mln zł do 2 mln zł. Tak wynika z projektu nowelizacji ustawy o PIT opublikowanego 19 sierpnia 2025 r. Zmiana ta ma pozwolić większej grupie przedsiębiorców wybranie tej formy rozliczeń podatku dochodowego.

REKLAMA