Kategorie

Stawka VAT dla transakcji cesji praw z umowy przedwstępnej

Kancelaria Prawna Skarbiec
Kancelaria Prawna Skarbiec, specjalizuje się w kompleksowej obsłudze prawnej podmiotów gospodarczych.
Stawka VAT dla transakcji cesji praw do nieruchomości /fot.Shutterstock
Stawka VAT dla transakcji cesji praw do nieruchomości /fot.Shutterstock
fot.Shutterstock
Cesja praw z umowy przedwstępnej korzysta z takiej samej stawki VAT oraz zwolnień, co dostawa nieruchomości. Tak uznał WSA w Bydgoszczy w sprawie przedsiębiorcy, którego transakcje cesji praw do nieruchomości fiskus chciał opodatkować stawką 23% zamiast 8% i stawką zwolnioną.
Reklama

„Ostatecznie rację ma zatem skarżąca, że transakcje zbycia praw i obowiązków z umowy przedwstępnej lub deweloperskiej, należy na gruncie podatku od towarów i usług traktować tak samo jako dostawę nieruchomości, której te umowy dotyczą, co oznacza, że będą one opodatkowane na takich samych zasadach (zwolnienie lub obniżona stawka podatku), jak finalna dostawa nieruchomości objętych tymi umowami” – orzekł 23 lipca 2019 r. WSA w Bydgoszczy.

Ustawa o podatku od towarów i usług (Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535, ze zm.) w art. 43 ust. 1 pkt 10 stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy jest ona dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, lub pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata. Z kolei zgodnie z art. 41 ust. 2 w zw. z art. 41 ust. 12 dla dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stawka podatku wynosi 8%.

Opodatkowanie cesji praw z umowy przedwstępnej

Jedna ze spółek z o.o. prowadząca działalność gospodarczą w obrocie nieruchomościami, w którego ramach m.in. skupuje mieszkania celem ich dalszej odsprzedaży, w praktyce swej działalności ma do czynienia z sytuacjami, gdy po zawarciu przez nią umowy deweloperskiej lub przedwstępnej umowy zakupu określonej nieruchomości pojawia się chętny na jej nabycie. Nim więc sama dokona nabycia nieruchomości, sprzedaje ogół swoich praw do niej, wynikających z umowy przedwstępnej. Kupujący te prawa od spółki uiszcza jej z tego tytułu wynagrodzenie, które wyraża się w cenie sprzedaży ogółu praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży.

Polecamy: Najnowsze zmiany w VAT. Sprawdź!

Polecamy: Praktyczny przewodnik po zmianach w VAT. Sprawdź!

Spółka stała na stanowisku, że w przypadku cesji praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży lokalu mieszkalnego, użytkowanego przez okres dłuższy niż 2 lata, cesja ta zwolniona będzie z opodatkowania VAT, gdyż ze zwolnienia tego zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług korzystałaby umowa przenosząca własność tego lokalu. Analogicznie w przypadku, gdy umowa przenosząca własność mieszkania deweloperskiego objętego społecznym programem mieszkaniowym korzysta z obniżonej 8% stawki VAT, z takiej też stawki opodatkowania korzystać powinna umowa cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej.

Zawarte umowy cesji to usługa, a nie dostawa towaru

Reklama

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odmówił słuszności stanowisku spółki. Przywołując treść art. 7 ustawy o VAT, wskazał, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a zgodnie z art. 8 tej ustawy przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie jest dostawą towarów w rozumieniu art. 7. Z kolei art. 509 Kodeksu cywilnego stanowi, że przedmiotem cesji może być tylko prawo majątkowe, a nie towar.

Konkludując, organ stwierdził, że skoro spółka ani nie przenosi prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, ani przedmiotem dokonywanych przez nią cesji nie jest towar, to transakcje będące przedmiotem jej zapytania są świadczeniami podlegającymi opodatkowaniu na zasadach ogólnych – stawką VAT 23%. W wydanej 3 kwietnia 2019 r. interpretacji indywidualnej Dyrektor KIS poinformował, że:

„...mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenia przyszłe należy stwierdzić, że przeniesienie przez Wnioskodawcę na Nabywcę praw i obowiązków z umowy przedwstępnej, jak również z umowy deweloperskiej, wskutek zawarcia umowy cesji stanowić będzie usługę świadczoną przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy, a nie dostawę towaru” (0115-KDIT1-3.4012.66.2019.2.JC).

Liczy się cel ekonomiczny transakcji

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy, w wyroku z 23 lipca 2019 r. uchylił zaskarżoną przez spółkę interpretację organu. Sąd z uwagi na harmonizację podatku VAT na terytorium Unii Europejskiej wskazał na głos orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości UE oraz sądowoadministracyjnego. Między innymi, jak zawarto w wyroku ETS w sprawie C-185/01, oceny skutków podatkowych zdarzenia gospodarczego na gruncie VAT należy dokonywać w oparciu o wykładnię celowościową, a umowy przedwstępna oraz deweloperska, cesja uprawnień z tych umów oraz umowa przenosząca własność zmierzały do jednego celu ekonomicznego w postaci dostawy lokali mieszkalnych.

Zgodnie natomiast z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 marca 2017 r. (sygn. I FSK 1406/15) na gruncie podatku VAT definicjom użytym w obejmujących go regulacjach należy zasadniczo przypisywać autonomiczne dla tego podatku znaczenie – oderwane od ich rozumienia na gruncie krajowych regulacji prawa cywilnego. W innym orzeczeniu, z 8 stycznia 2007 r. (sygn. I FPS 1/06), NSA zaznaczył, że definicja dostawy towaru z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT celowo została oderwana od pojęcia przeniesienia własności w cywilistycznym tego słowa znaczeniu. Liczy się bowiem cel ekonomiczny transakcji.

„Zatem przy interpretacji pojęć użytych w ustawie o podatku od towarów i usług decydujące znaczenie ma walor i skutki ekonomiczne danej czynności opodatkowanej, a nie jego definicja w krajowym prawie cywilnym, które w każdym państwie członkowskim jest inne. (...) Cesji uprawnień z tytułu umowy przedwstępnej czy deweloperskiej nie można dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług odrywać od pozostałych czynności, które poprzedzają bądź dopełniają transakcje zbycia lokali mieszkalnych. Skoro w rezultacie zawarcia umowy przedwstępnej, a w dalszej kolejności cesji praw i obowiązków z niej wynikających ma dojść do dostawy lokali, nieracjonalne jest traktowanie jednej z czynności, jaka wystąpiła przed tą dostawą, w rozważanym przypadku cesji praw i obowiązków, jako usługi” (wyrok WSA w Bydgoszczy z 23 sierpnia 2019 r., sygn. I SA/Bd 314/19).

Prawno-podatkowe zabezpieczenie transakcji z korzyścią dla obu jej stron

Jak wynika z orzeczenia bydgoskiego sądu, na gruncie opodatkowania VAT cesja praw i obowiązków z umów przedwstępnych i deweloperskich może być traktowana jak czynność przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Wszystko zależy od ekonomicznej istoty dokonywanej transakcji, a dokładnie od zgodności z nią przedmiotu i celu umowy cesji. Właściwie przygotowana z prawno-podatkowego punktu widzenia i przeprowadzona transakcja może więc uchronić dokonującego ją podatnika, w tym przypadku przedsiębiorcę prowadzącego działalność na rynku nieruchomości, od nadmiernych, niepotrzebnych, i – jak się okazuje – niesłusznych obciążeń fiskalnych. Ale nie tylko jego, bo możliwość skorzystania z niższych stawek opodatkowania może korzystnie wpłynąć także na klientów przedsiębiorcy, którzy z nim, a nie bezpośrednio z deweloperem, zawierają umowy zakupu mieszkania. Dzieje się tak głównie z uwagi na posiadaną przez niego pozycję i kontakty branżowe, pozwalające nabyć i odsprzedać prawo do lokalu na korzystniejszych warunkach.

radca prawny Robert Nogacki
Kancelaria Prawna Skarbiec

Dowiedz się więcej z naszej publikacji
Przeciwdziałanie praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Obowiązki biur rachunkowych
Przeciwdziałanie praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Obowiązki biur rachunkowych
Tylko teraz
89,00 zł
99,00
Przejdź do sklepu
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Księgowość
    1 sty 2000
    4 sie 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Program motywacyjny opcji menedżerskich jako finansowy katalizator w okresie pandemii

    Koszty oraz specyfika programu motywacyjnego opcji na akcje i warrantów subskrypcyjnych - wycena opcji menedżerskich zgodnie z MSSF 2.

    Ulga na zabytki w PIT i ryczałcie od 2022 roku

    Ulga na zabytki. Od 2022 r. ma zostać wprowadzona nowa ulga podatkowa dla podatników podatku PIT (płacących podatek wg skali podatkowej i 19% stawki podatku) oraz podatników ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, będących właścicielami lub współwłaścicielami zabytków nieruchomych (zabytkowych nieruchomości wpisanych do rejestru lub ewidencji zabytków). Odliczone od dochodu (przychodu - w przypadku ryczałtu) będą mogły być wydatki na prace konserwatorskie, restauratorskie lub roboty budowlane (także wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej) dotyczące ww. zabytkowej nieruchomości. Odliczeniu będą mogły podlegać także wydatki na odpłatne nabycie ww. zabytkowej nieruchomości - pod warunkiem, że podatnik poniósł na ten zabytek wydatek o charakterze remontowo-konserwatorskim. Ulga na zabytki jest przewidziana w projekcie (z 26 lipca br.) nowelizacji wielu ustaw podatkowych (w tym ustawy o PIT), przygotowanego w ramach tzw. Polskiego Ładu. Nowe przepisy mają obowiązywać od 1 stycznia 2022 r., tak jak większość innych zmian w PIT.

    Podatek dochodowy: co można wliczyć w firmowe koszty?

    Wrzucić w koszty, czy nie wrzucić? Oto jest pytanie, które zadaje sobie każdy, kto prowadzi działalność gospodarczą. Odpowiedź ma niebagatelne znaczenie, bo decyduje o wysokości podatku dochodowego. Poza tym nieprawidłowe zakwalifikowanie wydatku może narazić przedsiębiorcę na kłopoty z urzędem skarbowym.

    Polski Ład. Nowe ulgi podatkowe

    Ulgi podatkowe Polskiego Ładu. Wsparcie od fiskusa dostaną sponsorzy przekazujący pieniądze na sport, kulturę i naukę, a także kupujący zabytki. Preferencje mają sprzyjać również rozwojowi firm i ekspansji na nowe rynki.

    Wspólne rozliczenie PIT - zmiany od 2022 roku

    Wspólne rozliczenie PIT. Przygotowany w ramach tzw. Polskiego Ładu projekt (z 26 lipca br.) nowelizacji wielu ustaw podatkowych (w tym ustawy o PIT) przewiduje m.in. istotne zmiany w zakresie wspólnego rozliczenia podatku dochodowego przez małżonków oraz osób samotnie wychowujących dzieci. Nowe przepisy mają obowiązywać od 1 stycznia 2022 r., tak jak większość innych zmian w PIT.

    Czynności opodatkowane PCC a zwolnienie z VAT

    Opodatkowanie PCC a VAT. Jakie są skutki zwolnienia z podatku VAT jednej ze stron czynności cywilnoprawnej dla jej opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

    Dział podatkowy w firmie - 6 globalnych trendów

    Dział podatkowy w firmie. Działy podatkowe mogą odegrać strategiczną rolę w procesie transformacji biznesowej. Zdaniem połowy liderów działów podatkowych pandemia zwiększyła produktywność pracowników. Na podstawie rozmów z liderami działów podatkowych, eksperci Deloitte wyróżnili sześć trendów, które będą definiować pracę specjalistów podatkowych i finansowych.

    Nowe Prawo własności przemysłowej - szykują się duże zmiany

    Prawo własności przemysłowej. Zmiany w zakresie zgłaszania wzorów użytkowych, ochrony wzorów przemysłowych, znaków towarowych, oznaczeń geograficznych i wynalazków przewiduje projekt (UD263) nowego Prawa własności przemysłowej, który został opublikowany w Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. Projekt ten jest przygotowywany w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii i ma zostać przyjęty przez rząd w IV kwartale 2021 roku.

    Polski Ład - co się zmieni w podatkach?

    Polski Ład - zmiany w podatkach. Przedstawiamy raport nt. podatkowych zmian w Polskim Ładzie, przygotowany przez prof. Adama Mariańskiego, przewodniczącego Krajowej Rady Doradców Podatkowych. Profesor Adam Mariański analizuje w nim projekt zmian przepisów podatkowych i wskazuje które z proponowanych przez Ministerstwo Finansów rozwiązań są korzystne dla podatników, a które doprowadzą do zwiększenia obciążeń podatkowych i pogłębienia się nierówności.

    Abolicja podatkowa dla firm wracających z zagranicy

    W ramach Nowego Ładu rząd zapowiada wprowadzenie amnestii fiskalnej dla przedsiębiorców wracających do Polski z zagranicy. Od lipca do końca roku 2022 będzie można zgłosić osiągnięty w przeszłości dochód, który nie został opodatkowany. Rząd zapewnia przedsiębiorców, że gdy wrócą do Polski z majątkiem i dochodami, nie będą ścigani za unikanie opodatkowania.

    Opodatkowanie VAT usługi najmu świadczonej na rzecz unijnego kontrahenta

    VAT od najmu. O ile w przypadku świadczenia usług najmu nieruchomości na rzecz podatnika mającego siedzibę na terenie Polski ulega wątpliwości, że usługa ta podlega opodatkowaniu w Polsce, o tyle takie wątpliwości pojawiają się często w przypadku świadczenia ww. usług na rzecz podmiotów mających siedzibę prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium UE.

    Ulgi w spłacie zobowiązań podatkowych

    Ulgi w spłacie zobowiązań podatkowych. Krajowa Administracja Skarbowa od początku epidemii COVID-19 wydała już około 90 tys. decyzji o przyznaniu ulg na łączną kwotę ok. 8,1 mld zł.

    Co wchodzi w skład ksiąg rachunkowych?

    Księgi rachunkowe. Z jakich elementów składają się księgi rachunkowe? Jak prowadzić konta księgi głównej oraz konta ksiąg pomocniczych? Co powinno zawierać zestawienie obrotów i sald?

    Zwrot akcyzy zawartej w cenie paliwa rolniczego -zmiany od 2022 roku

    Zwrot akcyzy od paliwa rolnikom 2022. Rada Ministrów przyjęła 30 lipca projekt nowelizacji ustawy o zwrocie akcyzy zawartej w cenie paliwa rolniczego. Nowe przepisy zwiększą m.in. limit oleju napędowego, zużywanego na 1 ha upraw rolnych.

    Wzrost otwartych postępowań restrukturyzacyjnych

    Restrukturyzacja przedsiębiorstw. Gospodarka z nadziejami, ale firmy wciąż mają problemy. Rynek restrukturyzacyjny odnotował bezprecedensowy wskaźnik otwartych postępowań na poziomie 460 w kwartale.

    Zasady opodatkowania nieruchomości komercyjnych

    Podatek od nieruchomości komercyjnych. Kto podlega opodatkowaniu? Co stanowi podstawę opodatkowania? Kiedy przysługuje zwolnienie z podatku od nieruchomości komercyjnych?

    Jak rząd powinien wspierać biznes - rekomendacje AICPA® i CIMA®

    Jak rząd powinien wspierać biznes. Association of International Certified Professional Accountants, reprezentujące AICPA & CIMA, wzywa polski rząd do podjęcia dalszych kroków w zakresie wspierania odbudowy gospodarczej w Polsce poprzez wdrażanie programów dla sektora MŚP w obszarze cyfryzacji i nowych technologii, wzmacnianie kluczowych zasobów Polski, takich jak wysoko wykwalifikowana pula talentów oraz wspieranie przedsiębiorstw w ich dążeniach do zrównoważonego rozwoju. Sugestie oraz rekomendacje dotyczące dalszego wsparcia przez polski rząd biznesu i rozwoju przemysłu zostały opracowane czerpiąc z szerokiego doświad¬czenia i dogłębnej, specjalistycznej wiedzy członków Instytutu Rachunkowości Zarządczej CIMA w Polsce.

    Zasady rozliczania kryptowalut w PIT

    Kryptowaluty a PIT. W ostatnich latach inwestycje w kryptowaluty rozwijają się bardzo dynamicznie. Już nie tylko bitcoin, ale dziesiątki innych walut wirtualnych pojawiają się na portalach inwestycyjnych. Warto przyjrzeć się jak wyglądają podstawowe zasady podatkowego rozliczenia dochodu z obrotu krytpowalutami.

    Podatki 2022 - co nowego dla firm?

    Podatki 2022 - co nowego dla firm? W przedstawionym przez rząd projekcie zmian w systemie podatkowym pozytywnie ocenić można m. in. rozszerzenie estońskiego CIT, zmiany w VAT i koncepcję spółki holdingowej. Projekt przewiduje też jednak szereg niekorzystnych rozwiązań i firmy będą musiały liczyć się ze wzrostem obciążeń - oceniają eksperci z KPMG. Wprowadzanie fundamentalnych zmian w systemie w tak krótkim czasie, w warunkach pandemii, niepokoi biznes.

    Likwidacja odliczenia składki zdrowotnej od podatku

    Składka zdrowotna. Jedną z najważniejszych dla osób prowadzących działalność gospodarczą zmian, zaplanowanych w Polskim Ładzie, jest likwidacja możliwości odliczenia zapłaconej składki zdrowotnej od podatku – wynika z analizy przygotowanej przez doradców podatkowych z Kancelarii Ożóg Tomczykowski.

    Stawka 5% VAT dla dostaw towarów na wynos

    Stawka VAT - jedzenie na wynos. W sprawach toczących się przy udziale Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców, Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach w sprawach połączonych I FSK 1290/18, I FSK 1678/18, I FSK 1461/18, I FSK 1749/18, I FSK 1516/18, I FSK 1649/18 wskazał, że dla dostaw towarów na wynos zastosowanie znajduje stawka 5% VAT.

    Upadłości i restrukturyzacje firm w 2021 roku

    Upadłości i restrukturyzacje firm. W pierwszej połowie 2021 r. sądy ogłosiły upadłość wobec 201 firm. 36 proc. z nich było notowanych w Krajowym Rejestrze Długów już rok przed ogłoszeniem upadłości przez sąd, a w dniu bankructwa 58 proc. Znacznie większa liczba przedsiębiorstw została objęta postępowaniem restrukturyzacyjnym - aż 1064.

    Opłata koncesyjna dla magazynów energii i zmiana opłaty dla offshore

    Wysokość opłat koncesyjnych dla magazynowania energii elektrycznej oraz zmiana wysokości opłaty koncesyjnej na wytwarzanie energii w morskich farmach wiatrowych zostanie uregulowana w III kwartale br.; nastąpi to w rozporządzeniu Rady Ministrów - wynika z wykazu prac legislacyjnych i programowych rządu.

    VAT e-commerce - nowe regulacje podatkowe w transgranicznej sprzedaży

    VAT e-commerce. Pakiet e-commerce to nic innego, jak szereg zmian w ustawie o podatku od towarów i usług w międzynarodowym handlu elektronicznym i imporcie w relacjach B2C. Adresowany jest do przedsiębiorców, którzy dokonują transgranicznych dostaw towarów i świadczą transgraniczne usługi unijnym konsumentom w transakcjach B2C.

    Uwalnianie pieniędzy z rachunku VAT w 2021 roku

    Uwalnianie pieniędzy z rachunku VAT. W pierwszych sześciu miesiącach 2021 r. wpłynęło prawie 20% mniej wniosków o uwolnienie środków zgromadzonych na rachunku VAT w porównaniu z analogicznym okresem ub.r. Jednak z danych resortu finansów wynika, że zgodzono się uwolnić kwotę prawie 80% większą niż wcześniej. W analizowanych okresach wydano niemal po tyle samo odmów. Ale w tym roku zablokowano znacznie więcej środków. Ostatnio negatywne postanowienia dotyczą głównie wnioskodawców bez wiodącego PKD.