REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Stawka VAT dla transakcji cesji praw z umowy przedwstępnej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Prawna Skarbiec
Kancelaria Prawna Skarbiec świadczy doradztwo prawne z zakresu prawa podatkowego, gospodarczego, cywilnego i karnego.
Stawka VAT dla transakcji cesji praw do nieruchomości /fot.Shutterstock
Stawka VAT dla transakcji cesji praw do nieruchomości /fot.Shutterstock
fot.Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Cesja praw z umowy przedwstępnej korzysta z takiej samej stawki VAT oraz zwolnień, co dostawa nieruchomości. Tak uznał WSA w Bydgoszczy w sprawie przedsiębiorcy, którego transakcje cesji praw do nieruchomości fiskus chciał opodatkować stawką 23% zamiast 8% i stawką zwolnioną.

„Ostatecznie rację ma zatem skarżąca, że transakcje zbycia praw i obowiązków z umowy przedwstępnej lub deweloperskiej, należy na gruncie podatku od towarów i usług traktować tak samo jako dostawę nieruchomości, której te umowy dotyczą, co oznacza, że będą one opodatkowane na takich samych zasadach (zwolnienie lub obniżona stawka podatku), jak finalna dostawa nieruchomości objętych tymi umowami” – orzekł 23 lipca 2019 r. WSA w Bydgoszczy.

REKLAMA

REKLAMA

Ustawa o podatku od towarów i usług (Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535, ze zm.) w art. 43 ust. 1 pkt 10 stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy jest ona dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, lub pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata. Z kolei zgodnie z art. 41 ust. 2 w zw. z art. 41 ust. 12 dla dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stawka podatku wynosi 8%.

Opodatkowanie cesji praw z umowy przedwstępnej

Jedna ze spółek z o.o. prowadząca działalność gospodarczą w obrocie nieruchomościami, w którego ramach m.in. skupuje mieszkania celem ich dalszej odsprzedaży, w praktyce swej działalności ma do czynienia z sytuacjami, gdy po zawarciu przez nią umowy deweloperskiej lub przedwstępnej umowy zakupu określonej nieruchomości pojawia się chętny na jej nabycie. Nim więc sama dokona nabycia nieruchomości, sprzedaje ogół swoich praw do niej, wynikających z umowy przedwstępnej. Kupujący te prawa od spółki uiszcza jej z tego tytułu wynagrodzenie, które wyraża się w cenie sprzedaży ogółu praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży.

Polecamy: Najnowsze zmiany w VAT. Sprawdź!

REKLAMA

Polecamy: Praktyczny przewodnik po zmianach w VAT. Sprawdź!

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Spółka stała na stanowisku, że w przypadku cesji praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży lokalu mieszkalnego, użytkowanego przez okres dłuższy niż 2 lata, cesja ta zwolniona będzie z opodatkowania VAT, gdyż ze zwolnienia tego zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług korzystałaby umowa przenosząca własność tego lokalu. Analogicznie w przypadku, gdy umowa przenosząca własność mieszkania deweloperskiego objętego społecznym programem mieszkaniowym korzysta z obniżonej 8% stawki VAT, z takiej też stawki opodatkowania korzystać powinna umowa cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej.

Zawarte umowy cesji to usługa, a nie dostawa towaru

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odmówił słuszności stanowisku spółki. Przywołując treść art. 7 ustawy o VAT, wskazał, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a zgodnie z art. 8 tej ustawy przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie jest dostawą towarów w rozumieniu art. 7. Z kolei art. 509 Kodeksu cywilnego stanowi, że przedmiotem cesji może być tylko prawo majątkowe, a nie towar.

Konkludując, organ stwierdził, że skoro spółka ani nie przenosi prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, ani przedmiotem dokonywanych przez nią cesji nie jest towar, to transakcje będące przedmiotem jej zapytania są świadczeniami podlegającymi opodatkowaniu na zasadach ogólnych – stawką VAT 23%. W wydanej 3 kwietnia 2019 r. interpretacji indywidualnej Dyrektor KIS poinformował, że:

„...mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenia przyszłe należy stwierdzić, że przeniesienie przez Wnioskodawcę na Nabywcę praw i obowiązków z umowy przedwstępnej, jak również z umowy deweloperskiej, wskutek zawarcia umowy cesji stanowić będzie usługę świadczoną przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy, a nie dostawę towaru” (0115-KDIT1-3.4012.66.2019.2.JC).

Liczy się cel ekonomiczny transakcji

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy, w wyroku z 23 lipca 2019 r. uchylił zaskarżoną przez spółkę interpretację organu. Sąd z uwagi na harmonizację podatku VAT na terytorium Unii Europejskiej wskazał na głos orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości UE oraz sądowoadministracyjnego. Między innymi, jak zawarto w wyroku ETS w sprawie C-185/01, oceny skutków podatkowych zdarzenia gospodarczego na gruncie VAT należy dokonywać w oparciu o wykładnię celowościową, a umowy przedwstępna oraz deweloperska, cesja uprawnień z tych umów oraz umowa przenosząca własność zmierzały do jednego celu ekonomicznego w postaci dostawy lokali mieszkalnych.

Zgodnie natomiast z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 marca 2017 r. (sygn. I FSK 1406/15) na gruncie podatku VAT definicjom użytym w obejmujących go regulacjach należy zasadniczo przypisywać autonomiczne dla tego podatku znaczenie – oderwane od ich rozumienia na gruncie krajowych regulacji prawa cywilnego. W innym orzeczeniu, z 8 stycznia 2007 r. (sygn. I FPS 1/06), NSA zaznaczył, że definicja dostawy towaru z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT celowo została oderwana od pojęcia przeniesienia własności w cywilistycznym tego słowa znaczeniu. Liczy się bowiem cel ekonomiczny transakcji.

„Zatem przy interpretacji pojęć użytych w ustawie o podatku od towarów i usług decydujące znaczenie ma walor i skutki ekonomiczne danej czynności opodatkowanej, a nie jego definicja w krajowym prawie cywilnym, które w każdym państwie członkowskim jest inne. (...) Cesji uprawnień z tytułu umowy przedwstępnej czy deweloperskiej nie można dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług odrywać od pozostałych czynności, które poprzedzają bądź dopełniają transakcje zbycia lokali mieszkalnych. Skoro w rezultacie zawarcia umowy przedwstępnej, a w dalszej kolejności cesji praw i obowiązków z niej wynikających ma dojść do dostawy lokali, nieracjonalne jest traktowanie jednej z czynności, jaka wystąpiła przed tą dostawą, w rozważanym przypadku cesji praw i obowiązków, jako usługi” (wyrok WSA w Bydgoszczy z 23 sierpnia 2019 r., sygn. I SA/Bd 314/19).

Prawno-podatkowe zabezpieczenie transakcji z korzyścią dla obu jej stron

Jak wynika z orzeczenia bydgoskiego sądu, na gruncie opodatkowania VAT cesja praw i obowiązków z umów przedwstępnych i deweloperskich może być traktowana jak czynność przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Wszystko zależy od ekonomicznej istoty dokonywanej transakcji, a dokładnie od zgodności z nią przedmiotu i celu umowy cesji. Właściwie przygotowana z prawno-podatkowego punktu widzenia i przeprowadzona transakcja może więc uchronić dokonującego ją podatnika, w tym przypadku przedsiębiorcę prowadzącego działalność na rynku nieruchomości, od nadmiernych, niepotrzebnych, i – jak się okazuje – niesłusznych obciążeń fiskalnych. Ale nie tylko jego, bo możliwość skorzystania z niższych stawek opodatkowania może korzystnie wpłynąć także na klientów przedsiębiorcy, którzy z nim, a nie bezpośrednio z deweloperem, zawierają umowy zakupu mieszkania. Dzieje się tak głównie z uwagi na posiadaną przez niego pozycję i kontakty branżowe, pozwalające nabyć i odsprzedać prawo do lokalu na korzystniejszych warunkach.

radca prawny Robert Nogacki
Kancelaria Prawna Skarbiec

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Paradoks: Rentowność obligacji skarbowych spadała w minionym tygodniu, a ich ceny rosły. Co będzie dalej?

Rentowność obligacji skarbowych spadała w minionym tygodniu, a ich ceny rosły, na przekór narracji płynącej z rynku złota i innych metali szlachetnych, których rajd miałby być wyrazem spadającego zaufania do dolara, obligacji i całego systemu fiducjarnego. Czy można pogodzić dwa trendy o przeciwnym charakterze? Na to pytanie, w cotygodniowym komentarzu Catalyst odpowiada Emil Szweda (Obligacje.pl).

Skarbówka wchodzi na nasze konta i sprawdza transakcje bez nakazu jak się fiskusowi tylko podoba: STIR, DAC7 – warto wiedzieć, co to jest i jak działa

Fiskus ma prawo do prowadzenia kontroli kont bankowych. Dotyczy to osób prywatnych oraz przedsiębiorców i firm. Dla sprawdzenia historii transakcji na koncie bankowym nie musi być prowadzone przeciwko nam żadne postępowanie ani wszczęta kontrola. Skarbówce wystarczy samo podejrzenie popełnienia wykroczenia lub przestępstwa skarbowego, aby sięgnąć do banku po informacje o dokonywanych przez nas transakcjach. Poza tym zautomatyzowane systemy same badają na bieżąco historię bankową naszych kont i wyłapują transakcje podejrzane.

Firmowe to firmowe. Dlaczego warto oddzielić finanse prywatne od firmowych. Cztery konta, które dają przedsiębiorcy spokój

Właściciele małych firm często powtarzają: „to przecież wszystko moje pieniądze”. I rzeczywiście – formalnie tak jest. Ale kiedy pieniądze są wspólne, problemy finansowe też robią się wspólne. Dopóki na koncie jest płynność, granica między finansami firmowymi a prywatnymi wydaje się niewidoczna. Ale wystarczy większy wydatek, spadek sprzedaży albo poślizg w płatnościach od klientów – i zaczyna się chaos. Nie w dokumentach – w codziennym zarządzaniu.

Dwie ważne nowości w podatku od spadków i darowizn. Przywrócenie terminu do zwolnienia i zmiana przepisów dot. obowiązku podatkowego i złożenia zeznania

W dniu 14 października 2025 r. Rada Ministrów przyjęła i przesłała do Sejmu RP projekt nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn, który przewiduje w szczególności ochronę spadkobierców przed utratą zwolnień podatkowych. Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów, nowe przepisy przewidują możliwość przywrócenia terminu, który będzie miał zastosowanie do wszystkich tytułów nabycia majątku podlegającego podatkowi od spadków i darowizn. Ponadto przywrócenie terminu dotyczyć będzie poza zwolnieniem dla najbliższej rodziny, także zwolnienia nabycia przedsiębiorstw zmarłej osoby fizycznej, gdzie warunkiem zwolnienia jest również konieczność terminowego złożenia zgłoszenia. Dodatkowo nowe przepisy doprecyzują moment powstania obowiązku podatkowego przy nabyciu spadku i obowiązku złożenia zeznania podatkowego. Jest możliwe, że zmiany przepisów wejdą w życie jeszcze w 2025 roku.

REKLAMA

API KSeF 2.0 - Ministerstwo Finansów udostępniło demo interfejsu programistycznego

W dniu 15 października 2025 r. Ministerstwo Finansów udostępniło środowisko przedprodukcyjne (Demo) interfejsu programistycznego API KSeF 2.0.Środowisko daje możliwość sprawdzenia systemów finansowo-księgowych z wykorzystaniem rzeczywistych metod uwierzytelniania. Resort finansów zapewnia wsparcie techniczne dla użytkowników środowiska przedprodukcyjnego (Demo) pod adresem: podatki.gov.pl/formularz. Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że integracja ze środowiskiem API KSeF 2.0 jest konieczna, aby zapewnić kompatybilność systemów finansowo-księgowych z obligatoryjną wersją systemu KSeF 2.0.

Od 2026 r. zmiany w księgowości podatników PIT. Nowe pliki JPK i rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 16 października 2025 r., że od 2026 r. wchodzą w życie nowe obowiązki dla przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą i rozliczających się w ramach podatku PIT. Podmioty prowadzące działalność gospodarczą podlegające podatkowi PIT, które co miesiąc przekazują ewidencję JPK_V7M, będą zobowiązane do prowadzenia przy użyciu programów komputerowych ksiąg rachunkowych, podatkowej księgi przychodów i rozchodów lub ewidencji przychodów. Ministerstwo Finansów udostępni bezpłatne narzędzia pozwalające na realizację obowiązków w zakresie przesyłania nowych obligatoryjnych plików JPK.

Rachunki nie będą trafiały do KSeF. Czy to oznacza, że wrócą do łask?

Już od 2026 roku podatnicy będą zobowiązani do wystawiania faktur w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF). System obejmie faktury ustrukturyzowane, natomiast nie dotyczy innych dokumentów, takich jak rachunki. Oznacza to, że przedsiębiorcy dokumentujący sprzedaż zwolnioną z VAT mogą wystawiać rachunki poza KSeF.

Darowizna samochodu żonie po wycofaniu z firmy. Czy to na pewno bezpieczne podatkowo? Skarbówka rozwiewa wątpliwości

Czy przekazanie żonie samochodu wycofanego z działalności gospodarczej może sprowadzić na przedsiębiorcę problemy z fiskusem? Najnowsza interpretacja skarbówki rozwiewa te wątpliwości. Urząd jasno wskazał, że darowizna auta po wycofaniu z firmy nie powoduje powstania przychodu w PIT, o ile spełnione są określone warunki. To ważna wiadomość dla przedsiębiorców, którzy zastanawiają się, jak bezpiecznie przekazać majątek firmowy do majątku prywatnego.

REKLAMA

Opodatkowanie donejtów dla twórców internetowych (PIT, VAT). Czy to naprawdę darowizna?

Przez lata środowisko twórców internetowych – streamerów, youtuberów czy użytkowników Patronite – żyło w przekonaniu, że donate’y (czyli dobrowolne wpłaty od widzów) to darowizny, a więc – do określonego limitu – nieopodatkowane. Takie podejście miało swoje źródło w języku – słowo „donate” pochodzi przecież od angielskiego „donation”, czyli darowizna.

KSeF 2.0. Co ważniejsze – prawo podatkowe, czy podręczniki Ministerstwa Finansów? Faktura ustrukturyzowana istnieje tylko wirtualnie

Opublikowany przez resort finansów, liczący kilkaset stron (!) dokument pod nazwą „Podręcznik KSeF 2.0.” (w 4. częściach), jest w wielu miejscach nie tylko sprzeczny z projektowanymi przepisami, lecz również z uchwaloną już nowelizacją ustawy o VAT – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA