Opodatkowanie VAT zbycia nieruchomości komercyjnych - objaśnienia MF

Celem konsultacji było wypracowanie kryteriów oceny czy dostawa nieruchomości komercyjnych jest opodatkowana VAT (dostawa składników majątkowych), czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych (sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa).

W objaśnieniach przyjęto zasadę opodatkowania VAT zbycia nieruchomości komercyjnej. Wskazane są przesłanki, po spełnieniu których nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Przesłanki te były uzgadniane ze stroną społeczną. 

Objaśnienia mają zwiększyć pewność obrotu nieruchomościami komercyjnymi, a także ograniczyć ilość sporów z organami podatkowymi.

Treść objaśnień Ministerstwa Finansów jest następująca:

OBJAŚNIENIA PODATKOWE Z DNIA 11 GRUDNIA 2018 r.¹

OPODATKOWANIE PODATKIEM OD TOWARÓW I USŁUG TRANSAKCJI ZBYCIA NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH

1. Czego dotyczą objaśnienia podatkowe

Objaśnienia podatkowe (dalej: „objaśnienia”) przedstawiają okoliczności, w których dana transakcja zbycia nieruchomości komercyjnych, tj. nieruchomości przeznaczonych do celów działalności gospodarczej generujących periodycznie przychody na rzecz jej właściciela w przeważającej mierze z tytułu realizacji umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (dalej: „ZCP”), czyli czynność niepodlegająca ustawie z dnia 11 marca 2004 r.  o podatku od towarów i usług² (dalej: „ustawa o VAT”).

Objaśnienia przedstawiają okoliczności, na jakie powinien zwracać uwagę podatnik VAT dokonujący dostawy nieruchomości komercyjnych w celu ustalenia prawidłowego sposobu opodatkowania dokonywanych transakcji.

2. Przepisy podatkowe, których dotyczą wydawane objaśnienia i cel wydawanych objaśnień

Art. 2 pkt 6, art.2 pkt 27e, art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 6 pkt 1, art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Objaśnienia służą zwiększeniu pewności stosowania prawa u podatników poprzez zmniejszenie ryzyka kwestionowania poprawności rozliczeń w podatku VAT przez organy podatkowe.

3. Kryteria kwalifikacji  zbycia nieruchomości komercyjnych jako przedsiębiorstwa lub ZCP dla celów podatku VAT w świetle dotychczasowego orzecznictwa sądowego

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów, rozumiana w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powyższych regulacji – co do zasady – dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Z kolei zgodnie z art. 19 dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej³ (dalej: „dyrektywa 2006/112/WE”) w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego (akapit 1). W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu (akapit 2).

Przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część są zbywalne i mogą być przedmiotem obrotu jako całość⁴.

Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe – ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji.

Polecamy: Jak przygotować się do zmian 2019. Podatki, rachunkowość, prawo pracy i ZUS

_____________________

¹ Ogólne wyjaśnienia przepisów prawa podatkowego dotyczące stosowania tych przepisów (objaśnienia podatkowe) wydawane na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.). Zgodnie z art. 14n § 4  pkt 1 ww. ustawy zastosowanie się przez podatnika w danym okresie rozliczeniowym do objaśnień podatkowych powoduje objęcie go ochroną przewidzianą w art. 14k – 14m tej ustawy.

² Dz. U. z 2018 r., poz. 217, z późn. zm.

³ Dz. Urz. UE L 347  z 11.12.2006 , s. 1, z późn. zm.

⁴ Wynika to wprost z przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), dalej: „Kc”. Zgodnie z art. 55[2] Kc czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystkie jego składniki, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych – czyli jeśli przedmiotem umowy jest sprzedaż przedsiębiorstwa, to umowa obejmuje wszystkie jego składniki, nawet gdy wprost nie zostaną one wymienione w umowie. Wystarczające jest bowiem precyzyjne opisanie samego przedsiębiorstwa. Wyłączenie poszczególnych składników może wynikać jedynie z przepisów prawa albo z treści czynności prawnej.