REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Przeniesienie własności mieszkania (sprzedaż, darowizna, spadek) - skutki podatkowe

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 e-file sp. z o.o.
Producent aplikacji i rozwiązań pomocnych w biznesie oraz w kontaktach z urzędami
Przeniesienie własności mieszkania (sprzedaż, darowizna, spadek) - skutki podatkowe
Przeniesienie własności mieszkania (sprzedaż, darowizna, spadek) - skutki podatkowe

REKLAMA

REKLAMA

W trakcie sprzedaży mieszkania niewiele osób zdaje sobie sprawę, że prawa i obowiązki, którym podlega transakcja, wynikają z bardzo pierwotnych i jednych z najważniejszych uregulowań prawa cywilnego. Będzie to przede wszystkim połączenie przepisów: kodeksu cywilnego, ustawy podatek od czynności cywilnoprawnych oraz ustawy podatek dochodowy od osób fizycznych, a także ustawy podatek od spadków i darowizn.

Podstawy nabycia i zbycia nieruchomości – zasady podstawowe podatku dochodowego

Zgodnie z art. 9 ustawy podatek dochodowy od osób fizycznych, z założenia opodatkowaniu podlegają wszystkie dochody, z opisanymi przez ustawodawcę wyjątkami. Zgodnie z art. 10 ust. 8, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie. W przypadku zamiany, okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Należy więc zauważyć, że generalna zasada nakłada podatek w przypadku zbycia nieruchomości. Zgodnie z art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości. Ustawodawca sam zauważa jednak wyjątki, czyli możliwość zwolnienia z obowiązku uiszczenia podatku dochodowego, jeżeli zbycie nastąpiło po upływie 5 lat.

REKLAMA

REKLAMA

Autopromocja

Podatek od spadków i darowizn

W przypadku nabycia nieruchomości w formie spadku lub przekazywania jej w formie darowizny, podatnik musi liczyć się z zobowiązaniami podatkowymi określonymi w ustawie o podatku od spadków i darowizn. W takiej sytuacji, generalna zasada określa, że podatek ciąży na nabywcy własności i praw majątkowych. Ustawa zwalnia jednak niektóre podmioty z obowiązku tego podatku. Zwolnienia podmiotowe i przedmiotowe zostały określone w art. 3 i 4 ustawy. W przypadku mieszkań, jednym z najważniejszych będzie zwolnienie określone w art. 4 ust. 1 pkt. 5 i 9 oraz 4a:

Zwalnia się od podatku:

  • nabycie w drodze darowizny pieniędzy lub innych rzeczy przez osobę zaliczoną do I grupy podatkowej w wysokości nieprzekraczającej 9637 zł od jednego darczyńcy, a od wielu darczyńców łącznie nie więcej niż 19 274 zł w okresie 5 lat od daty pierwszej darowizny, jeżeli pieniądze te lub rzeczy obdarowany przeznaczy w okresie 12 miesięcy od dnia ich otrzymania na wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni, budowę domu jednorodzinnego, nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość albo spłatę zabezpieczonego hipoteką kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami; […]
  • nabycie w drodze spadku lub zapisu windykacyjnego przez osoby zaliczone do I i II grupy podatkowej przedmiotów wyposażenia mieszkania, pościeli, odzieży, bielizny oraz narzędzi pracy przeznaczonych do użytku w gospodarstwie domowym; jeżeli w skład wyposażenia mieszkania wchodzą meble zabytkowe, przepis lit. c niniejszego punktu stosuje się odpowiednio, […]
  • nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2-5, 7 i 8 oraz ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia - w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, z zastrzeżeniem ust. 2 i 4.

Najbliższa rodzina może więc uniknąć opodatkowania, w przypadku przeniesienia własności mieszkania, ale tylko jeżeli odpowiednio zgłosi to do urzędu skarbowego w terminie – jeżeli obowiązek ten nie zostanie dochowany - podatnicy zapłacą podatek.

REKLAMA

Podatek od czynności cywilnoprawnych

W przypadku sprzedaży czy zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, należy liczyć się z trzecim (obok podatku dochodowego i podatku od spadków i darowizn) zobowiązaniem podatkowym - jest to tak zwany podatek od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych, temu podatkowi podlegają jednak nie tylko umowy sprzedaży, ale również darowizny i inne.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Należy w tym miejscu zaznaczyć, że ustawodawca sam określił, na której stronie "transakcji" leży obowiązek podatkowy. W związku z powyższym, przy przenoszeniu własności mieszkania:

  • w formie umowy sprzedaży - na kupującym;
  • w formie darowizny - na obdarowanym;
  • przy dziale spadku - na podmiocie nabywającym rzeczy ponad udział w spadku.

Dodatkowym kosztem przy przenoszeniu własności nieruchomości, będzie również konieczność wizyty u notariusza (i kosztami z tym związanymi), ponieważ zarówno sprzedaż jak i darowizna dotycząca nieruchomości, powinna zostać dokonana w formie aktu notarialnego.  Stawki podatku określono w art. 7 ustawy podatek od czynności cywilnoprawnych i z zasady - będzie wynosić 2% (z określonymi wyjątkami).

Przykład z praktyki – Interpretacja indywidualna

Szczególnym przypadkiem jest zbycie nieruchomości ze spadku i przekazanie jej na tak zwane cele mieszkaniowe. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt. 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego, został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Za takie wydatki uważa się: budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Na gruncie tego wyłączenia pojawia się wiele pytań. Jedną z najnowszych interpretacji indywidualnych wydał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w sprawie 0115-KDIT2.4011.120.2020.2.KC, z 7 maja 2020 roku. W sprawie tej wnioskodawca przedstawił stanowisko, że sprzedaż nieruchomości, z której środki przeznaczy na własne cele mieszkaniowe w określonym terminie, można zakwalifikować do tak zwanej ulgi mieszkaniowej. Organ potwierdził, że stanowisko jest prawidłowe.

Polecamy: PIT 2020. Komentarz

Podstawy prawne opracowania:

  • Ustawa kodeks cywilny - czyli Ustawa kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku Dz.U.2019.1145 z późn. zmianami
  • Ustawa podatek od czynności cywilnoprawnych - Ustawa z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych Dz.U.2019.1519 z późn. zmianami
  • Ustawa podatek dochodowy od osób fizycznych - Ustawa z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych Dz.U.2019.1387 z późn. zmianami
  • Ustawa podatek od spadków i darowizn - ustawa z dnia z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn Dz.U.2019.1813 z późn. zmianami
Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dwie ważne nowości w podatku od spadków i darowizn. Przywrócenie terminu do zwolnienia i zmiana przepisów dot. obowiązku podatkowego i złożenia zeznania

W dniu 14 października 2025 r. Rada Ministrów przyjęła i przesłała do Sejmu RP projekt nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn, który przewiduje w szczególności ochronę spadkobierców przed utratą zwolnień podatkowych. Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów, nowe przepisy przewidują możliwość przywrócenia terminu, który będzie miał zastosowanie do wszystkich tytułów nabycia majątku podlegającego podatkowi od spadków i darowizn. Ponadto przywrócenie terminu dotyczyć będzie poza zwolnieniem dla najbliższej rodziny, także zwolnienia nabycia przedsiębiorstw zmarłej osoby fizycznej, gdzie warunkiem zwolnienia jest również konieczność terminowego złożenia zgłoszenia. Dodatkowo nowe przepisy doprecyzują moment powstania obowiązku podatkowego przy nabyciu spadku i obowiązku złożenia zeznania podatkowego. Jest możliwe, że zmiany przepisów wejdą w życie jeszcze w 2025 roku.

API KSeF 2.0 - Ministerstwo Finansów udostępniło demo interfejsu programistycznego

W dniu 15 października 2025 r. Ministerstwo Finansów udostępniło środowisko przedprodukcyjne (Demo) interfejsu programistycznego API KSeF 2.0.Środowisko daje możliwość sprawdzenia systemów finansowo-księgowych z wykorzystaniem rzeczywistych metod uwierzytelniania. Resort finansów zapewnia wsparcie techniczne dla użytkowników środowiska przedprodukcyjnego (Demo) pod adresem: podatki.gov.pl/formularz. Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że integracja ze środowiskiem API KSeF 2.0 jest konieczna, aby zapewnić kompatybilność systemów finansowo-księgowych z obligatoryjną wersją systemu KSeF 2.0.

Od 2026 r. zmiany w księgowości podatników PIT. Nowe pliki JPK i rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 16 października 2025 r., że od 2026 r. wchodzą w życie nowe obowiązki dla przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą i rozliczających się w ramach podatku PIT. Podmioty prowadzące działalność gospodarczą podlegające podatkowi PIT, które co miesiąc przekazują ewidencję JPK_V7M, będą zobowiązane do prowadzenia przy użyciu programów komputerowych ksiąg rachunkowych, podatkowej księgi przychodów i rozchodów lub ewidencji przychodów. Ministerstwo Finansów udostępni bezpłatne narzędzia pozwalające na realizację obowiązków w zakresie przesyłania nowych obligatoryjnych plików JPK.

Rachunki nie muszą być w KSeF. Czy wrócą do łask?

Już od 2026 roku podatnicy będą zobowiązani do wystawiania faktur w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF). System obejmie faktury ustrukturyzowane, natomiast nie dotyczy innych dokumentów, takich jak rachunki. Oznacza to, że przedsiębiorcy dokumentujący sprzedaż zwolnioną z VAT mogą wystawiać rachunki poza KSeF.

REKLAMA

Darowizna samochodu po wycofaniu z firmy – czy to na pewno bezpieczne podatkowo? Interpretacja skarbówki rozwiewa te wątpliwości

Czy przekazanie żonie samochodu wycofanego z działalności gospodarczej może sprowadzić na przedsiębiorcę problemy z fiskusem? Najnowsza interpretacja skarbówki rozwiewa te wątpliwości. Urząd jasno wskazał, że darowizna auta po wycofaniu z firmy nie powoduje powstania przychodu w PIT, o ile spełnione są określone warunki. To ważna wiadomość dla przedsiębiorców, którzy zastanawiają się, jak bezpiecznie przekazać majątek firmowy do majątku prywatnego.

Opodatkowanie donejtów dla twórców internetowych (PIT, VAT). Czy to naprawdę darowizna?

Przez lata środowisko twórców internetowych – streamerów, youtuberów czy użytkowników Patronite – żyło w przekonaniu, że donate’y (czyli dobrowolne wpłaty od widzów) to darowizny, a więc – do określonego limitu – nieopodatkowane. Takie podejście miało swoje źródło w języku – słowo „donate” pochodzi przecież od angielskiego „donation”, czyli darowizna.

KSeF 2.0. Co ważniejsze – prawo podatkowe, czy podręczniki Ministerstwa Finansów? Faktura ustrukturyzowana istnieje tylko wirtualnie

Opublikowany przez resort finansów, liczący kilkaset stron (!) dokument pod nazwą „Podręcznik KSeF 2.0.” (w 4. częściach), jest w wielu miejscach nie tylko sprzeczny z projektowanymi przepisami, lecz również z uchwaloną już nowelizacją ustawy o VAT – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Jaka składka zdrowotna dla przedsiębiorców w 2026 roku? Ministerstwo Finansów nie pracuje nad przedłużeniem obniżonej podstawy wymiaru

Ministerstwo Finansów poinformowało Polską Agencję Prasową, że nie pracuje nad projektem, który zakładałby utrzymanie obniżonej minimalnej podstawy obliczania składki zdrowotnej dla przedsiębiorców w 2026 r. i kolejnych latach.

REKLAMA

KSeF: Pomoc dla przedsiębiorców czy nowy ból głowy? Fakty i mity wokół Krajowego Systemu e-Faktur [Gość Infor.pl]

Krajowy System e-Faktur (KSeF) budzi wiele emocji i narosło wokół niego sporo mitów. Czy to nowy podatek? Kogo i kiedy dotyczy obowiązek wystawiania faktur ustrukturyzowanych? Czy czeka nas rewolucja w relacjach z biurami rachunkowymi? O tym, na co muszą przygotować się przedsiębiorcy, rozmawiają eksperci z infor.pl, Szymon Glonek i Joanna Dmowska.

Rząd chce dać preferencje podatkowe funduszom inwestycyjnym spoza UE od 2026 roku

W dniu 14 października 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (ustawy o CIT), przedłożony przez Ministra Finansów i Gospodarki. Projekt dostosowuje przepisy CIT do orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej dotyczących zagranicznych funduszy inwestycyjnych i emerytalnych. Chodzi m.in. o rozszerzenie preferencji podatkowych na fundusze z państw spoza UE, przy zachowaniu zabezpieczeń przed nadużywaniem prawa do zwolnienia podatkowego.

REKLAMA