Przeniesienie własności mieszkania (sprzedaż, darowizna, spadek) - skutki podatkowe

Podstawy nabycia i zbycia nieruchomości – zasady podstawowe podatku dochodowego

Zgodnie z art. 9 ustawy podatek dochodowy od osób fizycznych, z założenia opodatkowaniu podlegają wszystkie dochody, z opisanymi przez ustawodawcę wyjątkami. Zgodnie z art. 10 ust. 8, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie. W przypadku zamiany, okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Należy więc zauważyć, że generalna zasada nakłada podatek w przypadku zbycia nieruchomości. Zgodnie z art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości. Ustawodawca sam zauważa jednak wyjątki, czyli możliwość zwolnienia z obowiązku uiszczenia podatku dochodowego, jeżeli zbycie nastąpiło po upływie 5 lat.

Podatek od spadków i darowizn

W przypadku nabycia nieruchomości w formie spadku lub przekazywania jej w formie darowizny, podatnik musi liczyć się z zobowiązaniami podatkowymi określonymi w ustawie o podatku od spadków i darowizn. W takiej sytuacji, generalna zasada określa, że podatek ciąży na nabywcy własności i praw majątkowych. Ustawa zwalnia jednak niektóre podmioty z obowiązku tego podatku. Zwolnienia podmiotowe i przedmiotowe zostały określone w art. 3 i 4 ustawy. W przypadku mieszkań, jednym z najważniejszych będzie zwolnienie określone w art. 4 ust. 1 pkt. 5 i 9 oraz 4a:

Zwalnia się od podatku:

• nabycie w drodze darowizny pieniędzy lub innych rzeczy przez osobę zaliczoną do I grupy podatkowej w wysokości nieprzekraczającej 9637 zł od jednego darczyńcy, a od wielu darczyńców łącznie nie więcej niż 19 274 zł w okresie 5 lat od daty pierwszej darowizny, jeżeli pieniądze te lub rzeczy obdarowany przeznaczy w okresie 12 miesięcy od dnia ich otrzymania na wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni, budowę domu jednorodzinnego, nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość albo spłatę zabezpieczonego hipoteką kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami; […]
• nabycie w drodze spadku lub zapisu windykacyjnego przez osoby zaliczone do I i II grupy podatkowej przedmiotów wyposażenia mieszkania, pościeli, odzieży, bielizny oraz narzędzi pracy przeznaczonych do użytku w gospodarstwie domowym; jeżeli w skład wyposażenia mieszkania wchodzą meble zabytkowe, przepis lit. c niniejszego punktu stosuje się odpowiednio, […]
• nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2-5, 7 i 8 oraz ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia - w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, z zastrzeżeniem ust. 2 i 4.

Najbliższa rodzina może więc uniknąć opodatkowania, w przypadku przeniesienia własności mieszkania, ale tylko jeżeli odpowiednio zgłosi to do urzędu skarbowego w terminie – jeżeli obowiązek ten nie zostanie dochowany - podatnicy zapłacą podatek.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

W przypadku sprzedaży czy zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, należy liczyć się z trzecim (obok podatku dochodowego i podatku od spadków i darowizn) zobowiązaniem podatkowym - jest to tak zwany podatek od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych, temu podatkowi podlegają jednak nie tylko umowy sprzedaży, ale również darowizny i inne.

Należy w tym miejscu zaznaczyć, że ustawodawca sam określił, na której stronie "transakcji" leży obowiązek podatkowy. W związku z powyższym, przy przenoszeniu własności mieszkania:

• w formie umowy sprzedaży - na kupującym;
• w formie darowizny - na obdarowanym;
• przy dziale spadku - na podmiocie nabywającym rzeczy ponad udział w spadku.

Dodatkowym kosztem przy przenoszeniu własności nieruchomości, będzie również konieczność wizyty u notariusza (i kosztami z tym związanymi), ponieważ zarówno sprzedaż jak i darowizna dotycząca nieruchomości, powinna zostać dokonana w formie aktu notarialnego.  Stawki podatku określono w art. 7 ustawy podatek od czynności cywilnoprawnych i z zasady - będzie wynosić 2% (z określonymi wyjątkami).

Przykład z praktyki – Interpretacja indywidualna

Szczególnym przypadkiem jest zbycie nieruchomości ze spadku i przekazanie jej na tak zwane cele mieszkaniowe. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt. 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego, został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Za takie wydatki uważa się: budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Na gruncie tego wyłączenia pojawia się wiele pytań. Jedną z najnowszych interpretacji indywidualnych wydał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w sprawie 0115-KDIT2.4011.120.2020.2.KC, z 7 maja 2020 roku. W sprawie tej wnioskodawca przedstawił stanowisko, że sprzedaż nieruchomości, z której środki przeznaczy na własne cele mieszkaniowe w określonym terminie, można zakwalifikować do tak zwanej ulgi mieszkaniowej. Organ potwierdził, że stanowisko jest prawidłowe.

Polecamy: PIT 2020. Komentarz

Podstawy prawne opracowania:

• Ustawa kodeks cywilny - czyli Ustawa kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku Dz.U.2019.1145 z późn. zmianami
• Ustawa podatek od czynności cywilnoprawnych - Ustawa z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych Dz.U.2019.1519 z późn. zmianami
• Ustawa podatek dochodowy od osób fizycznych - Ustawa z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych Dz.U.2019.1387 z późn. zmianami
• Ustawa podatek od spadków i darowizn - ustawa z dnia z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn Dz.U.2019.1813 z późn. zmianami