Najem prywatny czy w działalności gospodarczej a podatki – decyzja należy do wynajmującego

O zaliczeniu dochodów z najmu nieruchomości do zysków z działalności gospodarczej decyduje sam przedsiębiorca. To czy najem jest związany, czy nie z prowadzeniem działalności gospodarczej, zależy od zamiaru podatnika, który decyduje o zaliczeniu dochodów do źródła przychodów.

Jak organ podatkowy ocenił prawidłowość kwalifikacji najmu jako prywatnego

Podatniczka prowadząca działalność gospodarczą uzyskiwała jednocześnie dochody z najmu nieruchomości. Opodatkowała je zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Twierdząc przy tym, że najem ma charakter prywatny i pozostaje bez związku z prowadzoną działalnością. 

Organ podatkowy stanął jednak na przeciwnym stanowisku. W wyniku przeprowadzonego postępowania podatkowego stwierdził, że Strona nie mogła opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych dochodów z najmu nieruchomości, ponieważ charakter zawieranych przez nią umów najmu wskazuje na wykonywanie tych czynności w ramach działalności gospodarczej. Wyklucza to zastosowanie zryczałtowanego podatku dochodowego. Organ stwierdził, że najem prowadzony przez Stronę spełnia wszystkie przesłanki uznania go za działalność gospodarczą. Dlatego powinien zostać objęty podatkiem na zasadach przyjętych dla dochodów z działalności. Uargumentował swoje stanowisko wskazując, że Strona nabywała szereg nieruchomości w celu ich wynajęcia lub wydzierżawienia. Natomiast w okresie, za który prowadzona była kontrola, posiadała już kilka takich nieruchomości i zawierała umowy najmu z podmiotami powiązanymi ze Stroną zawodowo, co świadczy o szerokiej i profesjonalnej skali działania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę Strony na rozstrzygnięcia organów podatkowych. Poparł tym samym przedstawione stanowisko. Uznał, że działania Strony były realizowane w sposób profesjonalny i charakterystyczny dla działań przedsiębiorcy. Stwierdził przy tym, że działalność gospodarcza to ciąg zdarzeń faktycznych. Nie osobiste deklaracje podatnika.

Reprezentowana przez naszą Kancelarię Strona, nie zgadzając się z wyrokiem, wniosła skargę kasacyjną do NSA.

NSA przyznaje rację podatniczce - argumentacja sądu

NSA w wyroku wydanym w przedmiotowej sprawie zwrócił uwagę, że art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT) zawiera katalog źródeł przychodów. Przedstawione w nim wyliczenie ma charakter rozłączny. Oznacza to, że każdy konkretny przychód może być przypisany wyłącznie do jednego źródła przychodów. Nie powinno się więc łączyć pojęcia źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej z przychodami z najmu. Stanowią one samodzielne podstawy do opodatkowania.

NSA podkreślił, że ustawodawca w żaden sposób nie limituje ilości rzeczy, które osoba fizyczna może oddać w najem. Co za tym idzie, nie wskazuje do jakiej wysokości przychody z najmu mogą być zaliczone do mienia prywatnego, a od jakiej granicy powinny być kwalifikowane jako pochodzące z działalności gospodarczej.

Zdaniem NSA, skoro nie ma żadnych wyraźnych reguł klasyfikacji przychodów z najmu do jednego z konkurencyjnych źródeł przychodów, decydująca jest w tym zakresie decyzja samego podatnika.  Tezę tę potwierdza również zasada określoności wynikająca z art. 217 Konstytucji RP. Zgodnie z nią nie można domniemywać istnienia obowiązku podatkowego, jeżeli nie wynika on wprost z ustawy.

Opodatkowanie najmu. Uchwała 7 sędziów NSA rozstrzyga wątpliwości

Rozstrzygnięcie potwierdza, że w orzecznictwie NSA pogląd na przedstawione zagadnienie jest ugruntowane i jednolite dzięki uchwale 7 sędziów NSA wydanej w dniu 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21. Uchwała ta została podjęta w wyniku skierowania do NSA przez Rzecznika Małych i Średnich przedsiębiorców zapytania o wykładnię sformułowania “składnik majątku niezwiązany z działalnością gospodarczą”, a także kto ma decydować o istnieniu związku składnika z działalnością w świetle art. 10 ust. 1 pkt. 6 ustawy o PIT. NSA przedstawił tezę, zgodnie z którą źródło przychodu z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze ma charakter nieograniczony, chyba że podatnik sam wprowadził składnik majątkowy do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. W przeciwnym wypadku nie ma podstaw do opodatkowania go zgodnie z zasadami przyjętymi w prowadzonej działalności. 
NSA wskazał, że zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła “najem”, chyba że podatnik sam zakwalifikuje składniki swojego majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – wówczas przychody będą zaliczane do działalności gospodarczej.

Podatnik (wynajmujący) ma prawo zdecydować czy przychody z najmu zaliczyć do przychodów z działalności gospodarczej

Dzięki uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego, która ujednoliciła linię orzeczniczą sądów administracyjnych, podatnik ma prawo zdecydować, czy przychód uzyskiwany z wynajmowania należących do niego nieruchomości jest związany z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą czy nie. Sposób i ilość wynajmowanych rzeczy nie może stanowić podstawy do kwalifikowania przez organy przychodów podatnika jako przychodów z działalności gospodarczej, jeśli nie jest to jego wolą. Ma to bowiem daleko idące skutki, o których zdecydować musi sam podatnik.

Podstawa prawna: art. 10 ust. 1 pkt. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Amelia Oleszczak