Mieszkanie w spadku - zwolnienie z podatku także dla dalszej rodziny, a nawet osób niespokrewnionych jeżeli zawrą notarialną umowę o opiekę. Jakie warunki trzeba spełnić?

• Podatek od spadków i darowizn – kto i kiedy płaci
• Skale i grupy podatkowe 
• Ulgi podatkowe w podatku od spadków dla dalszej rodziny
• Kwoty wolne od podatku
• Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków
• Przykład z życia wzięty: Mieszkanie po cioci – co z podatkiem od spadku?
• Umowa o sprawowanie opieki nad sąsiadką a ulga mieszkaniowa w podatku od spadków - interpretacja

Podatek od spadków i darowizn – kto i kiedy płaci

Osoby (spadkobiercy), które otrzymały tytułem spadku (zapisu, zachowku) pieniądze, rzeczy ruchome, nieruchomości i inne prawa majątkowe mają – co do zasady – obowiązek zapłacenia podatku od spadków i darowizn.

W myśl z art. 6 ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy powstaje:
1) przy nabyciu w drodze dziedziczenia - z chwilą przyjęcia spadku;
2) przy nabyciu w drodze zapisu zwykłego, dalszego zapisu lub z polecenia testamentowego - z chwilą wykonania zapisu zwykłego, dalszego zapisu lub polecenia;
2a) przy nabyciu tytułem zachowku - z chwilą zaspokojenia roszczenia;
2b) przy nabyciu w drodze zapisu windykacyjnego - z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, postanowienia częściowego stwierdzającego nabycie przedmiotu zapisu windykacyjnego, zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia lub wydania europejskiego poświadczenia spadkowego;
3) przy nabyciu praw do wkładów oszczędnościowych określonych w art. 1 ust. 2 - z chwilą śmierci wkładcy;
3a) przy nabyciu jednostek uczestnictwa określonych w art. 1 ust. 2 - z chwilą śmierci uczestnika funduszu inwestycyjnego;
4) przy nabyciu w drodze darowizny - z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy - z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń;
5) przy nabyciu z polecenia darczyńcy - z chwilą wykonania polecenia;
6) przy nabyciu w drodze zasiedzenia - z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie;
7) przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności - z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności;
8) przy nabyciu w drodze nieodpłatnej służebności, renty oraz użytkowania - z chwilą ustanowienia tych praw.

Przepisy art. 6 ust. 1a-4 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn precyzują powstanie obowiązku podatkowego w niektórych sytuacjach:
Jeżeli nabycie następuje w częściach, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą nabycia poszczególnych części.
Przy nabyciu pod warunkiem zawieszającym obowiązek podatkowy powstaje z chwilą ziszczenia się warunku. Naczelnik urzędu skarbowego może jednak ustalić należność podatkową, jaka przypadałaby w razie ziszczenia się takiego warunku, i należność tę zabezpieczyć.
Nabycie pod warunkiem rozwiązującym uważa się w rozumieniu ustawy za nabycie bezwarunkowe. W razie spełnienia się warunku rozwiązującego w ciągu 3 lat od dnia nabycia, decyzja ustalająca zobowiązanie podatkowe podlega uchyleniu.

Skale i grupy podatkowe 

Wysokość podatku od spadków i darowizn, a także kwotę wolną od podatku ustala się wg skal podatkowych określonych w art. 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn,  w zależności od grupy podatkowej, do której (na podstawie art. 14 ww. ustawy) zaliczony jest nabywca. Zaliczenie do grupy podatkowej następuje w zależności od stopnia pokrewieństwa lub powinowactwa obdarowanego wobec darczyńcy.

W ustawie o podatku od spadków i darowizn mamy co do zasady trzy grupy podatkowe, do których zalicza się (zgodnie z art. 14 ust. 3 ww. ustawy):
Grupa I – małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki, prawnuki itd.), wstępnych (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, itd.), pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
Grupa II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
Grupa III – innych nabywców.

Co istotne:
Jako rodziców  ustawa o podatku od spadków i darowizn traktuje również przysposabiających, a za zstępnych także przysposobionych i ich zstępnych.
Jako zstępnych ustawa o podatku od spadków i darowizn traktuje również osoby, które przebywają lub przebywały w rodzinie zastępczej, w rodzinnym domu dziecka, w placówce opiekuńczo-wychowawczej lub w regionalnej placówce opiekuńczo-terapeutycznej, o których mowa w ustawie z dnia 9 czerwca 2011 r. o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej (Dz.U. z 2020 r. poz. 821), a jako wstępnych także odpowiednio osoby tworzące rodzinę zastępczą, prowadzące rodzinny dom dziecka lub pracujące z dziećmi w placówce opiekuńczo-wychowawczej lub w regionalnej placówce opiekuńczo-terapeutycznej.

Zatem widać wyraźnie, że odnośnie omawianego podatku najlepsza jest sytuacja prawna najbliższej rodziny (czyli ww. grupy zerowej). Osoby wchodzące w skład tej grupy mogą w ogóle nie zapłacić podatku jeżeli w ciągu 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku powiadomiły urząd skarbowy o tym nabyciu na druku SD-Z2. 

Ulgi podatkowe w podatku od spadków dla dalszej rodziny

A czy dalsza rodzina może skorzystać z ulg lub zwolnień podatkowych? Tak. Obowiązujące obecnie przepisy przewidują przede wszystkim kwoty wolne od podatku i jedno istotne zwolnienie dla spadkobierców z dalszej rodziny, którzy odziedziczyli mieszkania.

Kwoty wolne od podatku

Przede wszystkim trzeba wskazać, że są tzw. kwoty wolne od podatku od spadków i darowizn. Mają one ten skutek, że podatek jest obliczany dopiero jeżeli od nadwyżki ponad te kwoty. Na podstawie ustawy z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1059), od 1 lipca 2023 r. (także w 2025 roku) obowiązują poniższe kwoty wolne od podatku określone w art. 9 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
- 36 120 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;
- 27 090 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;
- 5733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków

Jednak trzeba też koniecznie wspomnieć o zwolnieniu podatkowym określonym w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, które (pod pewnymi warunkami) pozwala nie zapłacić podatku od odziedziczonego mieszkania nawet jeżeli spadkobiercą jest osoba z dalszej rodziny a nawet niespokrewniona.

Na podstawie tego przepisu, w przypadku nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie:
1) w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu, polecenia testamentowego, darowizny lub polecenia darczyńcy przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej,

2) w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego przez osoby zaliczane do II grupy podatkowej,

3) w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego przez osoby zaliczane do III grupy podatkowej, które sprawowały opiekę nad wymagającym takiej opieki spadkodawcą, na podstawie pisemnej umowy z podpisem notarialnie poświadczonym, przez co najmniej dwa lata od dnia poświadczenia podpisów przez notariusza
- nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.

Zatem zwolnienie to dotyczy całkiem sporych mieszkań (do 110 metrów kwadratowych). Nawet w przypadku domów jest to całkiem spora ulga dla spadkobierców, bo podatek płaci się dopiero od nadwyżki wartości odziedziczonego domu ponad ww. kwoty wolne i ponad wartość owych 110 metrów kwadratowych.

Ale zwolnienie to jest osiągalne jedynie w przypadku spełnienia przez spadkobiercę (łącznie) następujących warunków:
1) spełnia wymogi określone w art. 4 ust. 4 (czyli jeżeli w chwili nabycia nabywca posiadał obywatelstwo polskie lub obywatelstwo jednego z państw członkowskich Unii Europejskiej lub państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub miał miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub terytorium takiego państwa);

2) nie jest właścicielem innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nim przeniesie własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;

3) nie przysługuje mu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekaże je zstępnym lub przekaże do dyspozycji spółdzielni, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;

4) nie jest najemcą lokalu lub budynku lub będąc nim rozwiąże umowę najmu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;

5) będzie zamieszkiwać będąc zameldowanym na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku i nie dokona jego zbycia przez okres 5 lat:
a) od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego - jeżeli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku,
b) od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku - jeżeli nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.

Warto jeszcze wskazać, że zgodnie z przepisami art. 16 ust. 3-8 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

- Jeżeli nabyty budynek lub lokal jest zajęty przez osoby trzecie, spełnienie warunków określonych w pkt 2-5 może nastąpić w okresie 5 lat od dnia nabycia; w tym wypadku zawiesza się odpowiednio bieg terminu przedawnienia do dokonania wymiaru podatku.

-  Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m - powierzchnię tę pomija się.

- Nie stanowi podstawy do wygaśnięcia decyzji lub ustalenia zobowiązania podatkowego:
a) zbycie udziału w budynku lub lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego na rzecz innego ze spadkobierców lub obdarowanych, albo
2) zbycie budynku lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (udziału w budynku lub lokalu), albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), jeżeli było ono uzasadnione koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na nabycie innego budynku lub lokalu mieszkalnego (udziału w budynku lub lokalu) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), albo budowę innego budynku lub lokalu nastąpiło w całości w okresie dwóch lat od dnia zbycia i łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym albo wybudowanym budynku lub lokalu, potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały, wynosi 5 lat.

-  Warunek określony w pkt 5 lit. b uważa się za spełniony również wtedy, gdy budynek lub lokal mieszkalny (udział w budynku lub lokalu) albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (udział w takim prawie) został zbyty przed rozpoczęciem zamieszkiwania, ze względu na konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na nabycie innego budynku lub lokalu mieszkalnego (udziału w budynku lub lokalu), albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), albo budowę innego budynku lub lokalu nastąpiło w całości w okresie dwóch lat od dnia zbycia.

Przykład z życia wzięty: Mieszkanie po cioci – co z podatkiem od spadku?

Córka bratanicy zmarłej spadkodawczyni odziedziczyła po niej mieszkanie. Od lat  opiekowała się zmarłą ciocią aż do jej śmierci i mieszkała w mieszkaniu, które było własnością zmarłej i weszło w skład spadku. W dacie śmierci cioci jej spadkobierczyni nie była właścicielem ani najemcą lokalu ani budynku mieszkalnego. We wniosku o indywidualną interpretację podatkową spadkobierczyni zapytała Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, czy może skorzystać ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Organ podatkowy uznał, że tak. Przy czym Dyrektor KIS w interpretacji z 8 grudnia 2023 r. skorygował wnioskodawczynię (która uważała, ze należy do III grupy podatkowej i w takim przypadku musi udowodnić opiekę nad zmarłą) Jak wskazał organ: Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że jest Pani córką bratanicy Spadkodawczyni – tak oznaczone pokrewieństwo należy do drugiej grupy podatkowej jako zstępni rodzeństwa (Pani dziadek jest/był bratem Spadkodawczyni, a Pani jest jego zstępną – wnuczką), a nie – jak Pani wskazała – do III grupy podatkowej.

Dyrektor KIS podkreślił, że dla drugiej grupy podatkowej ustawa o podatku od spadków i darowizn nie przewiduje ograniczenia do skorzystania ze zwolnienia wyłącznie do osób, które sprawowały opiekę nad zmarłym spadkodawcą. 
Końcowo organ podatkowy stwierdził: Jako, że należy Pani jako spadkobierczyni do II grupy podatkowej względem spadkodawczyni, niezależnie od posiadanej umowy o opiekę będzie Pani przysługiwało prawo do skorzystania z ulgi określonej w art. 16 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jako że nie posiada Pani również innych nieruchomości ani praw do nieruchomości, w związku z powyższym w Pani przypadku nie ma przeszkód do skorzystania ze zwolnienia.

Źródło: interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 grudnia 2023 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4015.197.2023.3.MD. (tezy tej interpretacji są nadal aktualne, bo nie zmieniły się przepisy stanowiące jej podstawę prawną).

Umowa o sprawowanie opieki nad sąsiadką a ulga mieszkaniowa w podatku od spadków - interpretacja

W innej interpretacji Dyrektor KIS analizował inną sytuację. Pewien pan (mający polskie obywatelstwo) zawarł w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym umowę o sprawowanie opieki z sąsiadką. Przyczyną zawarcia umowy o opiekę był podeszły wiek i brak bliskiej rodziny – sąsiadka była bezdzietną panną. Sąsiadka zmarła a ów pan na podstawie testamentu notarialnego jest jedynym spadkobiercą. Pan ten nie był spokrewniony ani spowinowacony z sąsiadką a zatem zalicza się do III grupy podatkowej w podatku od spadków i darowizn. W masie spadkowej znajduje się m.in. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Panu temu nie przysługuje Panu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym ani nie jest on najemcą żadnego lokalu lub budynku. Jednakże ów Pan jest współwłaścicielem dwóch lokali mieszkalnych (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska). Pan ten chciał skorzystać z ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn - i zapytał o to Dyrektora KIS.

Dyrektor KIS w interpretacji z 19 grudnia 2024 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4015.249.2024.1.MD) stwierdził:
(...) Jak wynika z przywołanych przepisów, wyłączenie zastosowania ulgi z art. 16 cytowanej ustawy odnosi się tylko do osób, które są właścicielami lokalu lub budynku mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa do domu jednorodzinnego albo lokalu mieszkalnego w takim domu. Zatem, przepis ten nie dotyczy osób, które są współwłaścicielami tych lokali lub budynków.
Zatem, skoro – co wynika z opisu zdarzenia przyszłego – spełnia Pan pozostałe warunki (zalicza się Pan do III grupy podatkowej i sprawował Pan opiekę nad spadkodawczynią przez okres ponad 2 lat od dnia zawarcia umowy o opiekę z podpisami notarialnie poświadczonymi), to ma Pan prawo do skorzystania z ulgi na podstawie art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn w związku z nabyciem lokalu mieszkalnego tytułem spadku, mimo że jest Pan współwłaścicielem innych lokali mieszkalnych. Zwolnienie to będzie Panu przysługiwało gdy będzie Pan zamieszkiwać będąc zameldowanym na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku i nie dokona jego zbycia przez okres 5 lat od dnia złożenia zeznania podatkowego (jeżeli w chwili złożenia zeznania mieszka Pan i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu), bądź od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku (jeżeli zamieszka Pan i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego)."

Warto podkreślić, że ww. interpretacje pozostają nadal aktualne, bo od czasu ich wydania nie zmieniły się przepisy prawa.

Podstawa prawna: ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837).

Paweł Huczko