Ryczałt od najmu mieszkania - co jest przychodem?

Przychody z tytułu umowy najmu

W świetle przepisów art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej także "ustawa") osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Opodatkowaniu ryczałtem podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przy czym, dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Co jest przychodem z najmu?

Przychody z najmu określa przepis art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, zgodnie z którym przychody z najmu mogą mieć charakter:

- pieniężny - pieniądze i wartości pieniężne;

- niepieniężny – świadczenia w naturze (otrzymane rzeczy lub prawa), nieodpłatne świadczenia inne niż świadczenia w naturze (otrzymane usługi lub świadczenia polegające na udostępnianiu rzeczy lub praw).

Aby pieniądze, wartości pieniężne, świadczenia w naturze lub inne nieodpłatne świadczenia mogły być kwalifikowane jako przychody z tytułu umowy najmu muszą być należnością podatnika, która wynika z umowy najmu. Muszą być należnością, która przysługuje podatnikowi w zamian za oddanie rzeczy w najem.

Kiedy przychody z najmu podlegają opodatkowaniu?

Natomiast z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym wynika moment powstania przychodów z najmu. Opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlegają przychody z najmu, które:

- zostały otrzymane przez podatnika – tj. takie przychody, które podatnik rzeczywiście uzyskał, czyli weszły w jego władanie;

- zostały postawione do dyspozycji podatnika – tj. takie przychody, które zostały mu faktycznie udostępnione/przekazane do odbioru; w przypadku pieniędzy i wartości pieniężnych są to przychody, które podatnik ma możliwość włączyć do swojego władztwa, a więc ma możliwość skorzystania z tych pieniędzy i wartości pieniężnych i nie jest to uzależnione od dodatkowej zgody osoby stawiającej określone pieniądze i wartości pieniężne do dyspozycji podatnika.

Przychód z najmu powstaje zatem z momentem uzyskania przysporzenia majątkowego przez podatnika, z wejściem nowych wartości do jego majątku.

Ryczałt od najmu mieszkania - zgłoszenie

Jeżeli uzyskane przychody z najmu podatnik chcesz opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, powinien złożyć Naczelnikowi Urzędu Skarbowego pisemne zgłoszenie (oświadczenie) o wyborze opodatkowania ryczałtem:

- do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskasz pierwszy w danym roku przychód z działalności gospodarczej,

- do końca roku - gdy pierwszy przychód uzyskasz w grudniu danego.

Zgłoszenie (oświadczenie) o wyborze opodatkowania ryczałtem można złożyć w urzędzie skarbowym lub za pośrednictwem CEIDG.

Ryczałt od najmu mieszkania 2021

Opodatkowanie najmu ryczałtem w 2021 r. mogą wybrać oczywiście osoby fizyczne, ale także podatnicy wynajmujący nieruchomości w ramach działalności gospodarczej (taka możliwość pojawił się od 1 stycznia 2021 r.).

Opodatkowanie ryczałtem mieszkania w 2021 r. to dwie stawki podatkowe, tj.:

- stawka 8,5 proc. - od przychodów do kwoty 100 000 zł oraz

- stawka 12,5 proc. - od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Przychody z najmu - czynsz i opłata eksploatacyjna

Przychody osiągane z tytułu umowy najmu są niejednokrotnie przedmiotem interpretacji organów skarbowych. Przyjrzyjmy się jednej z ostatnich interpretacji w tym zakresie, tj. interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Administracji Skarbowej z 29 stycznia 2021 r., nr 0115-KDIT1.4011.905.2020.1.MT.

We wniosku o interpretację podatnik (Wnioskodawca) wskazał, że nie prowadzi działalności gospodarczej, posiada własne mieszkanie, które wynajął na zasadzie najmu okazjonalnego i na podstawie umowy najmu mieszkania:

- otrzymuje czynsz najmu, który jest jego należnością z tytułu oddania mieszkania w najem;

- otrzymuje kwoty na zapłatę opłat eksploatacyjnych dotyczących mieszkania, do pokrywania których jest zobowiązany najemca.

Zdaniem organu, otrzymany czynsz najmu jest przychodem Wnioskodawcy z tytułu najmu, o którym mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Jest to jego definitywne przysporzenie majątkowe. Natomiast kwoty otrzymane na pokrycie opłat eksploatacyjnych dotyczących mieszkania nie mają charakteru przychodów Wnioskodawcy. Nie są jego definitywnym przysporzeniem. Zostały mu przekazane w celu zrealizowania obowiązku, który ciąży na najemcy. Kwoty te nie mieszczą się zatem w pojęciu przychodów z najmu, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Podobnie stwierdził Dyrektor Krajowej Administracji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 25 stycznia 2021 r., nr 0115-KDIT1.4011.819.2020.1.MR, w której czytamy, że: " jedynie określona w umowach kwota czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wymienione przez Wnioskodawcę opłaty eksploatacyjne do Wspólnoty, związane z użytkowaniem lokalu i miejsca postojowego, do których zobowiązani są zgodnie z zawartymi umowami najmu najemcy, nie stanowią dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania powyższych opłat Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a usługodawcami. W związku z tym, ww. opłaty nie stanowią dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych".

Podstawa prawna:

 - ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2020 r., poz. 1905, z późn. zm.)

- ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.)