REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Dostawa nieruchomości z budynkiem do rozbiórki nie jest dostawą "terenu budowlanego"

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Dostawa nieruchomości z budynkiem do rozbiórki nie jest dostawą
Dostawa nieruchomości z budynkiem do rozbiórki nie jest dostawą "terenu budowlanego"
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Transakcja dostawy terenu, na którym w momencie tej dostawy znajduje się budynek, nie może zostać uznana za dostawę „terenu budowlanego”, gdy owa transakcja jest gospodarczo niezależna od innych świadczeń i nie tworzy z nimi jednej transakcji, nawet gdy zamiarem stron było to, by budynek został w całości lub w części rozebrany w celu zwolnienia miejsca dla nowego budynku. Tak Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 4 września 2019 r. (sygn. C‑71/18) zinterpretował przepisy dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (dyrektywa VAT).

Sprzedaż nieruchomości z budynkiem do rozbiórki

KPC Herning jest duńską spółką deweloperską i budowlaną. Spółka pod koniec 2013 r. nabyła od portu w Odense i krótko potem sprzedała inwestorowi nieruchomość, na której miała zbudować budynek mieszkalny na rzecz tego inwestora. Na sprzedawanej nieruchomości był posadowiony stary budynek, który na mocy umowy między stronami miał być częściowo rozebrany (przez inwestora) w trakcie realizacji inwestycji budowlanej.

REKLAMA

REKLAMA

W tym samym czasie Spółka KPC Herning zwróciła się do Skatterådet (krajowej rady ds. podatków, Dania) z pytaniem, czy sprzedaż tej nieruchomości przez port Odense i odsprzedaż tej samej nieruchomości były zwolnione z VAT. W odpowiedzi udzielonej w dniu 24 czerwca 2014 r. organ ten udzielił odpowiedzi przeczącej.

Zgodnie z prawem duńskim zwolniona z VAT jest dostawa (czyli np. sprzedaż) nieruchomości ale z tego zwolnienia nie korzysta:
- dostawa nowego budynku lub nowego budynku oraz związanego z nim gruntu;
- dostawa terenu budowlanego, uzbrojonego lub nieuzbrojonego, a w szczególności dostawa terenu zabudowanego”.

Landsskatteret (krajowa komisja podatkowa, Dania), do którego Spółka KPC Herning wniosła odwołanie, uznał w decyzji z dnia 9 grudnia 2015 r., że nie należy kwalifikować rozpatrywanego towaru jako terenu budowlanego, którego sprzedaż podlegałaby VAT, ze względu na to, że w trakcie obydwu sprzedaży znajdował się na nim budynek.

W toku kolejnych odwołań sprawa trafiła do Vestre Landsret (sąd apelacyjny regionu zachodniego) postanowił zawiesić postępowanie i zwrócić się do Trybunału z następującym pytaniem prejudycjalnym:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

„Czy zgodne z art. 135 ust. 1 lit. j) w związku z art. 12 ust. 1 lit. a) i art. 12 ust. 2 dyrektywy [2006/112], uwzględniając art. 135 ust. 1 lit. k) w związku z art. 12 ust. 1 lit. b) i art. 12 ust. 3 tej dyrektywy, jest uznanie przez państwo członkowskie, w okolicznościach takich jak te rozpatrywane w postępowaniu głównym, dostawy terenu, na którym w momencie dostawy znajduje się budynek, za sprzedaż terenu budowlanego podlegającą [VAT], jeżeli intencją stron jest całkowita bądź częściowa rozbiórka tego budynku w celu zwolnienia miejsca dla nowego budynku?”.

Na rozprawie przed Trybunałem KPC Herning, rząd duński i Komisja Europejska uznały, że w celu dokonania kwalifikacji omawianych dwóch kolejnych transakcji sprzedaży i, co za tym idzie, określenia odnoszącego się do nich reżimu VAT, należy owe transakcje ocenić odrębnie. Nie zgadzały się one natomiast między sobą w przedmiocie interpretacji dyrektywy 2006/112 i proponowały trzy różne kwalifikacje w odniesieniu do tych transakcji. Podczas gdy zdaniem KPC Herning każda z transakcji powinna zostać zakwalifikowana jako „dostawa starego budynku” w rozumieniu art. 135 ust. 1 lit. j) tej dyrektywy, rząd duński uważa, że należy je zakwalifikować jako „dostawę terenu budowlanego” w rozumieniu art. 12 ust. 1 lit. b) tej dyrektywy. Natomiast Komisja odróżnia te dwie transakcje i uważa, że pierwsza z nich dotyczy dostawy starego budynku. Jednak jej zdaniem druga z nich nie sprowadza się natomiast do prostej sprzedaży, lecz obejmuje budowę nowych budynków. W konsekwencji powinna ona zostać zakwalifikowana jako „dostawa budynku i związanego z nim gruntu” przed pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 12 ust. 1 lit. a) tej dyrektywy.

Polecamy: Biuletyn VAT

Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata

Transakcje odrębne, czy jedna transakcja złożona

Na wstępie TSUE rozstrzygnął wątpliwość w jakich okolicznościach szereg następujących po sobie świadczeń, takich jak sprzedaż budynku z terenem, na którym został wzniesiony, rozbiórka tego budynku, a następnie budowa nowego budynku, należy zakwalifikować w świetle VAT jako transakcje od siebie odrębne lub jako jedną transakcję, składającą się z kilku nierozerwalnie ze sobą związanych świadczeń.

Z orzecznictwa Trybunału wynika, że w przypadku, gdy transakcja składa się z szeregu elementów i czynności, należy brać pod uwagę wszystkie okoliczności, w jakich jest ona dokonywana, w celu określenia, czy do celów VAT transakcja ta prowadzi do dwóch lub więcej odrębnych świadczeń, czy do jednego świadczenia. Z art. 1 ust. 2 akapit drugi dyrektywy 2006/112 wynika, iż każdą transakcję należy co do zasady uznawać za odrębną i niezależną, ale również, że transakcja składająca się z jednego świadczenia w aspekcie gospodarczym nie powinna być sztucznie rozdzielana, aby nie pogarszać funkcjonalności systemu VAT [wyrok z dnia 18 października 2018 r., Volkswagen Financial Services (UK), C‑153/17, EU:C:2018:845, pkt 29-30].

Dlatego też w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia, które mogą być wykonywane oddzielnie, a zatem mogą oddzielnie podlegać opodatkowaniu lub zwolnieniu, należy uważać za jedną transakcję, jeżeli nie są one od siebie niezależne (wyrok z dnia 19 grudnia 2018 r., Mailat, C‑17/18).

Zdaniem TSUE świadczenie należy uznać za jednolite, gdy co najmniej dwa elementy albo co najmniej dwie czynności dokonane przez podatnika są ze sobą tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą jedno nierozerwalne świadczenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny (wyrok z dnia 28 lutego 2019 r., Sequeira Mesquita, C‑278/18, EU:C:2019:160, pkt 30). Jest tak również wówczas, gdy jedno lub kilka świadczeń stanowią świadczenie główne, natomiast pozostałe świadczenie lub świadczenia stanowią świadczenie lub świadczenia dodatkowe, które są traktowane z punktu widzenia podatkowego tak jak świadczenie główne. W szczególności świadczenie należy uznać za dodatkowe w stosunku do świadczenia głównego, jeżeli nie stanowi ono dla klienta celu samo w sobie, lecz służy skorzystaniu w jak najlepszy sposób ze świadczenia głównego usługodawcy (ww. wyrok z 19 grudnia 2018 r., Mailat, C‑17/18).

Odnośnie kwalifikacji sprzedaży terenu wraz z istniejącym budynkiem, którego częściowa lub całkowita rozbiórka jest planowana, Trybunał wielokrotnie już udzielił wskazówek co do obiektywnych elementów, które mogą być istotne w tym względzie.

Przykładowo w wyroku z 19 listopada 2009 r., Don Bosco Onroerend Goed (C‑461/08), Trybunał stwierdził, że cel gospodarczy, do którego dążyli sprzedawca oraz kupujący nieruchomość, polegał na dostawie terenu pod zabudowę. W tym celu stwierdził on, że sprzedawca był zobowiązany do dokonania rozbiórki budynku istniejącego na omawianym terenie, i że koszt tej rozbiórki został poniesiony, przynajmniej częściowo, przez nabywcę. Wskazał on również, że w dniu dostawy nieruchomości rozpoczęła się już rozbiórka budynku. W świetle tych okoliczności Trybunał zakwalifikował dostawę omawianej nieruchomości oraz rozbiórkę istniejącego budynku jako jedną transakcję dotyczącą terenu niezabudowanego.

Zdaniem TSUE wśród obiektywnych okoliczności, które należy wziąć pod uwagę przy dokonywaniu kwalifikacji danej transakcji z punktu widzenia VAT, znajdują się ponadto:
- stan zaawansowania, w dniu dostawy nieruchomości składającej się z terenu i budynku, robót rozbiórkowych lub przetwórczych dokonanych przez sprzedawcę,
- wykorzystywanie tej nieruchomości w tym samym dniu oraz
- zobowiązanie sprzedawcy do realizacji prac rozbiórkowych w celu umożliwienia przyszłej budowy.

W tym kontekście TSUE zauważył, że w rozpatrywanej sprawie żadna ze stron tej umowy sprzedaży nie była zobowiązana do dokonania rozbiórki tego składu, a rozbiórka ta została zresztą wykonana dopiero po nabyciu omawianej nieruchomości przez inwestora.

Dlatego pierwsza transakcja sprzedaży nieruchomości (przez port Odense na rzecz Spółki), jest odrębna i niezależna od późniejszych transakcji przeprowadzonych przez Spółkę i inwestora, a w szczególności od częściowej rozbiórki budynku składu.

Również zdaniem TSUE druga transakcja sprzedaży tej zabudowanej nieruchomości (przez Spółkę na rzecz inwestora) jest niezależna od późniejszej transakcji, na podstawie której Spółka zbudowała budynek mieszkalny na rzecz inwestora na tej nieruchomości. Tym bardziej, że zaplanowana częściowa rozbiórka starego budynku została dokonana staraniem i na koszt inwestora przez podmiot trzeci.

Dlatego ww. transakcje sprzedaży trzeba oceniać jako odrębne transakcje.

Dostawa terenu budowlanego

Zgodnie z art. 12 ust. 1 lit. b) dyrektywy VAT „teren budowlany” oznacza dla celów wskazanego art. 12 ust. 1 lit. b) każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Zgodnie z orzecznictwem TSE państwa członkowskie, definiując tereny, które należy uznać za „tereny budowlane”, są zobowiązane do dochowania celu realizowanego przez art. 135 ust. 1 lit. k) dyrektywy 2006/112, polegającego na zwolnieniu z VAT jedynie dostaw terenów niezabudowanych, nieprzeznaczonych pod zabudowę. Państwa członkowskie przy definiowaniu pojęcia „terenu budowlanego” są również ograniczone poprzez zakres pojęcia „budynku” zdefiniowanego w art. 12 ust. 2 akapit pierwszy dyrektywy VAT w sposób bardzo szeroki, jako obejmujący „dowolną konstrukcję trwale związaną z gruntem”.

Art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy VAT przewiduje zwolnienie z VAT w zakresie dostaw budynków, innych niż dostawy nowych budynków lub ich części oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. a) dyrektywy VAT. 

Zatem ww. przepisy dyrektywy VAT dokonują rozróżnienia między starym a nowym budynkiem, przy czym sprzedaż starego budynku nie jest co do zasady objęta VAT.

Zdaniem TSUE ratio legis tych przepisów polega na względnym braku wartości dodanej przy sprzedaży starego budynku. Sprzedaż budynku w następstwie jego pierwszej dostawy na rzecz odbiorcy końcowego, która oznacza zakończenie procesu produkcyjnego, nie powoduje powstania istotnej wartości dodanej i w związku z tym powinna być co do zasady zwolniona (wyrok z dnia 16 listopada 2017 r., Kozuba Premium Selection, C‑308/16).

Dlatego też w stanie faktycznym rozpatrywanej sprawy TSUE uznał, że ani pierwsza ani druga sprzedaż tej zabudowanej nieruchomości zwiększyły wartości gospodarczej tego "towaru" - stąd nie powinny być opodatkowane VAT. Nie można bowiem uznać zdaniem TSUE, że dostawa (tu sprzedaż) nieruchomości z budynkiem do rozbiórki jest dostawą "terenu budowlanego" (działki budowlanej).

TSUE powołał się też na swoje wyroki z 19 listopada 2009 r., Don Bosco Onroerend Goed (C‑461/08), i z 17 stycznia 2013 r., Woningstichting Maasdriel (C‑543/11), w których uznał, że sprzedaż nieruchomości składającej się z terenu i budynku, w przypadku którego planowana jest rozbiórka, jest uważana za jedną transakcję, której przedmiotem jest dostawa terenu niezabudowanego, a nie budynku i związanego z nim gruntu, jedynie wówczas, gdy są spełnione pewne obiektywne okoliczności, takie jak w szczególności wymienione w pkt 42 i 43 niniejszego wyroku, które wykazują, że sprzedaż jest tak ściśle związana z rozbiórką budynku, że ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

VAT od nieruchomości - polskie przepisy

Polska ustawa o VAT w art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10b przewiduje zwolnienie z VAT dla:

9) dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane;

10) dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

10a) dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W innych sytuacjach trzeba opodatkować VAT sprzedaż i inną formę dostawy nieruchomości. Dotyczy to np. przedsiębiorców, a także osób formalnie nie prowadzących działalności gospodarczej.

Teza wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE z 4 września 2019 r. w sprawie C‑71/18 mającej za przedmiot wniosek o wydanie, na podstawie art. 267 TFUE, orzeczenia w trybie prejudycjalnym, złożony przez Vestre Landsret (sąd apelacyjny regionu zachodniego, Dania) postanowieniem z dnia 24 stycznia 2018 r., które wpłynęło do Trybunału w dniu 2 lutego 2018 r., w postępowaniu: Skatteministeriet przeciwko KPC Herning.:

Artykuł 12 ust. 1 lit. a) i b) oraz art. 12 ust. 2 i 3, a także art. 135 ust. 1 lit. j) i k) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że transakcja dostawy terenu, na którym w momencie tej dostawy znajduje się budynek, nie może zostać uznana za dostawę „terenu budowlanego”, gdy owa transakcja jest gospodarczo niezależna od innych świadczeń i nie tworzy z nimi jednej transakcji, nawet gdy zamiarem stron było to, by budynek został w całości lub w części rozebrany w celu zwolnienia miejsca dla nowego budynku.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zmiany w zamówieniach publicznych od 2026 r. Wyższy próg stosowania Prawa zamówień publicznych i jego skutki dla zamawiających i wykonawców

W ostatnich dniach maja br Rada Ministrów przedłożyła Sejmowi projekt ustawy deregulacyjnej (druk nr 1303 z dnia 27 maja 2025 r.), który przewiduje m.in. podwyższenie minimalnego progu stosowania ustawy Prawo zamówień publicznych (Pzp) oraz ustawy o umowie koncesji z dnia 21 października 2016 r. z obecnych 130 000 zł netto do 170 000 zł netto. Planowana do wejścia w życie 1 stycznia 2026 r. zmiana ma charakter systemowy i wpisuje się w szerszy trend upraszczania procedur oraz dostosowywania ich do aktualnych realiów gospodarczych.

KSeF 2026: będzie problem z udostępnieniem faktury ustrukturyzowanej kontrahentowi. Prof. Modzelewski: Większość nabywców nie będzie tym zainteresowana

W 2026 roku większość kontrahentów nie będzie zainteresowanych tzw. „udostępnieniem” faktur ustrukturyzowanych – jedną z dwóch form przekazania tych faktur w obowiązkowym modelu Krajowego Systemu e-Faktur. Oczekiwać będą wystawienia innych dokumentów, które uznają za wywołujące skutki cywilnoprawne. Wystawcy prawdopodobnie wprowadzą odrębny dokument handlowy, który z istoty nie będzie fakturą ustrukturyzowaną. Może on być wystawiony zarówno przed jak i po wystawieniu tej faktury ustrukturyzowanej - pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Najbardziej poważane zawody w Polsce [ranking 2025]. Księgowy pnie się w górę, sędzia spada, strażak cały czas nr 1

Agencja badawcza SW Research w 2025 roku kolejny raz zapytała Polaków o to, jakim poważaniem darzą przedstawicieli różnych zawodów. W tegorocznym zestawieniu pojawiło się aż 51 kategorii zawodowych, wśród których znalazło się 12 debiutanckich zawodów. Księgowy awansował w 2025 r. o 3 miejsca w porównaniu z ubiegłym rokiem – aktualnie zajmuje 22 miejsce na 51 profesji. SW Research odnotował ten awans jako jeden z trzech najbardziej znaczących. Skąd ta zmiana?

TSUE: Rekompensaty JST dla spółek komunalnych nie podlegają VAT, jeśli nie wpływają na cenę usługi

Najnowszy wyrok TSUE z 8 maja 2025 r. (sygn. C-615/23), potwierdził stanowisko zaprezentowane przez Rzeczniczkę Generalną w opinii z 13 lutego 2025 r. Zgodnie ze wspomnianym stanowiskiem rekompensaty jakie będą wypłacane przez jednostki samorządu terytorialnego spółkom komunalnym w związku z realizacją publicznych usług transportowych nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tak długo jak nie będą miały bezpośredniego wpływu na cenę usługi. O ile sam wyrok dotyczył usług transportowych to może mieć w przyszłości przełożenie również na inne obszary działalności.

REKLAMA

Kapitał zakładowy w spółce z o.o. w 2025 r. okiem adwokata - praktyka. Wymogi prawne, pułapki, podatki, księgowość, odpowiedzialność zarządu i wspólników

Wyobraź sobie, że chcesz wystartować z nową firmą albo przekształcić jednoosobową działalność w spółkę z o.o. Formalności nie brakuje, ale jedna kwestia wraca jak bumerang: kapitał zakładowy. To pierwszy, obowiązkowy „wkład własny”, bez którego sąd nie zarejestruje spółki. Jego ustawowe minimum – 5 000 zł – może wydawać się symboliczne, jednak od sposobu, w jaki je wnosisz i później „pilnujesz”, zależy wiarygodność Twojej firmy, a czasem nawet osobista odpowiedzialność zarządu. Poniżej znajdziesz najświeższe przepisy, praktyczne podpowiedzi i pułapki, na które trzeba uważać od pierwszego przelewu aż po ewentualne obniżenie kapitału lata później.

Jaka najniższa krajowa pensja i minimalna stawka godzinowa w 2026 roku? Związki zawodowe chcą co najmniej 5015 zł brutto. Rząd proponuje ponad 200 zł mniej

W dniu 12 czerwca 2025 r. Rada Ministrów przyjęła propozycję wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz minimalnej stawki godzinowej w 2026 r.

Sejm przyjął ważną zmianę dla przedsiębiorców – korekta deklaracji podatkowej po kontroli celno-skarbowej coraz bliżej

W środę, 11 czerwca 2025 roku, Sejm zdecydował o skierowaniu do trzeciego czytania projektu nowelizacji ustawy o Krajowej Administracji Skarbowej oraz ustawy o VAT. To istotna zmiana dla przedsiębiorców – umożliwia bowiem korektę deklaracji podatkowej po zakończeniu kontroli celno-skarbowej.

Nowelizacja ustawy o VAT: możliwe podniesienie limitu zwolnienia z 200 tys. zł do nawet 300 tys. zł

Trwają prace nad ustawą, która może przynieść realne ulgi podatkowe najmniejszym przedsiębiorcom. Ostateczna decyzja – czy limit zwolnienia z VAT wyniesie 240 tys. zł, czy aż 300 tys. zł – zależy od dalszych prac sejmowych komisji.

REKLAMA

Nowe ułatwienia dla przedsiębiorców: dane z wykazu VAT dostępne na biznes.gov.pl od 1 października 2025 r.

Jest projekt ustawy, który zakłada wprowadzenie nowych regulacji umożliwiających przedsiębiorcom łatwiejszy dostęp do wykazu podatników VAT za pośrednictwem portalu biznes.gov.pl. Zmiany mają uprościć weryfikację kontrahentów, zwiększyć bezpieczeństwo obrotu gospodarczego i ograniczyć formalności papierowe.

Kupujesz rzeczy przez internet? Za te towary musisz zapłacić podatek w ciągu 14 dni

Polacy chętnie kupują różne rzeczy przez internet, ale nie wiedzą, że niektóre transakcje rządzą się swoimi prawami. Fiskus ma coraz więcej możliwości, żeby sprawdzić, kto nie zapłacił podatku PCC. Monika Piątkowska, doradca podatkowy w e-pity.pl i fillup.pl, wyjaśnia, kiedy zachować szczególną czujność i jak uniknąć ewentualnych problemów ze skarbówką.

REKLAMA