REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Obniżanie, umarzanie lub odraczanie płatności czynszu najmu z powodu epidemii koronawirusa - skutki w VAT

Subskrybuj nas na Youtube
Obniżanie, umarzanie lub odraczanie płatności czynszu najmu z powodu epidemii koronawirusa - skutki w VAT
Obniżanie, umarzanie lub odraczanie płatności czynszu najmu z powodu epidemii koronawirusa - skutki w VAT
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Jeżeli wynajmujący zgodzi się na obniżenie, zwolnienie lub odroczenie płatności czynszu za najem, to aby skutek ten nastąpił, należy zawrzeć aneks do umowy. Nie jest korzystne podatkowo umarzanie czynszu, gdyż VAT i tak należy rozliczyć. Istnieje także ryzyko, że organy podatkowe uznają zwolnienie z czynszu za świadczenie na cele osobiste najemcy, w efekcie i tak trzeba będzie naliczyć VAT. Dlatego lepszym pomysłem jest czynsz za 1 zł. W zawartym aneksie należy dokładnie opisać przyczyny podjętych działań, aby po ustaniu epidemii nie zarzucono nam bezprawnej optymalizacji.

W związku z pandemią koronawirusa bardzo często pojawia się potrzeba obniżania czynszów najemcom lokali i budynków. Niejednokrotnie dochodzi do zwolnienia ich z czynszów lub odroczenia terminów płatności. Wszystkie te działania wywołują określone skutki w VAT i wymagają od podatników właściwego rozliczenia się z tego podatku.

REKLAMA

Polecamy: VAT 2020. Komentarz
Polecamy: Biuletyn VAT

1.  Umorzenie czynszu z tytułu najmu     

REKLAMA

Nie jest dobrym pomysłem podatkowym umarzanie wierzytelności z tytułu najmu na podstawie art. 508 Kodeksu cywilnego. Umorzenie takie możliwe jest bowiem dopiero po upływie terminu płatności czynszu najmu, a w konsekwencji po powstaniu obowiązku podatkowego z tytułu świadczenia usług najmu. Umorzony może być bowiem wyłącznie dług. W konsekwencji umorzenie wierzytelności z tytułu najmu przed powstaniem obowiązku podatkowego nie zwalnia wynajmującego z konieczności zapłaty VAT z tytułu świadczenia usługi najmu, której dotyczy.Później może tylko skorzystać z ulgi na złe długi.

Przykład
Na początku maja 2020 r. wynajmujący umorzył wierzytelność z tytułu najmu w wysokości 3690 zł za czynsz należny za kwiecień. Mimo tego wynajmujący jest zobowiązany wykazać w deklaracji VAT-7 za kwiecień kwotę netto 3000 zł i VAT 690 zł z tytułu wynajmu lokalu za ten miesiąc.

Wynajmujący może jedynie skorzystać z ulgi na złe długi, ale musi czekać 90 dni od upływu terminu płatności.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

2. Konsekwencje braku aneksu do umowy najmu, zmieniającego jej warunki dla wynajmującego

Fakt obniżania czynszu najemcom lokali i budynków lub całkowite ich zwolnienie z płatności powinny zostać udokumentowane sporządzonym aneksem do umowy najmu. Większość umów najmu sporządzana jest bowiem w formie pisemnej, a zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia (art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego). Powoduje to, że nawet jeżeli wolą wynajmującego jest obniżenie najemcy czynszu lub zwolnienie go z czynszu, brak zmiany umowy w tym zakresie spowoduje, że skutek ten nie nastąpi.

W szczególności bezskuteczne jest wystawianie bez uprzedniej zmiany umowy faktur za najem na niższe niż określone w umowie kwoty lub zawieszanie ich wystawiania.

2.1. Faktury wystawiane na niższe kwoty

W przypadku wystawiania faktur za najem na kwoty niższe niż określone w umowie z chwilą upływu określonego w umowie terminu czynszu najmu powstanie bowiem obowiązek podatkowy w VAT w stosunku do pozostałej części czynszu najmu (art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b w zw. z art. 19a ust. 7 ustawy o VAT).

2.2. Zawieszenie wystawiania faktur w związku ze zwolnieniem najemcy z zapłaty czynszu

W przypadku zawieszenia wystawiania faktur za najem i tak dojdzie do powstania obowiązku podatkowego do całego czynszu najmu.

REKLAMA

Jednocześnie postępując w ten sposób, tj. bez uprzedniego aneksowania umowy,  wynajmujący naraża się na zarzut nierzetelnego wystawiania faktur lub niewystawiania faktur wbrew ciążącemu na nim obowiązkowi. Faktury za najem powinny być bowiem wystawiane najpóźniej z chwilą upływu terminu płatności (art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT).

Przykład
Podatnik wynajmuje lokal użytkowy za kwotę 3000 zł netto + 690 zł VAT na podstawie umowy najmu przewidującej jako termin płatności 10 dzień miesiąca, którego dotyczy płatność. Na początku kwietnia podatnik oświadczył najemcy, że zwalnia go z obowiązku zapłaty czynszu najmu za kwiecień, jak również, że nie wystawi mu faktury za najem w kwietniu 2020 r. Jeżeli strony nie sporządziły na tę okoliczność aneksu do umowy najmu, 10 kwietnia 2020 r. u podatnika powstał obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usługi najmu w kwietniu w kwotach 3000 zł netto i 690 zł VAT. W konsekwencji z tytułu świadczenia usługi najmu podatnik będzie obowiązany wykazać te kwoty w deklaracji VAT-7 za kwiecień 2020 r.

WAŻNE!
Mimo że wynajmujący wyraził zgodę na obniżenie najemcy czynszu lub zwolnienie go z czynszu, brak zmiany umowy w tym zakresie spowoduje, że skutek ten nie nastąpi.

2.3. Późniejsze wystawianie faktur za czynsz

Jeżeli chodzi o odraczanie najemcom terminów płatności czynszu z tytułu najmu, wymaga to również wcześniejszej zmiany umowy. W przeciwnym razie obowiązek podatkowy w VAT powstanie - wbrew temu, co zamierzały strony - z chwilą upływu terminu płatności wynikającego z umowy. Późniejsze wystawienie faktury nic w tym przypadku nie zmieni.

Przykład
Podatnik wynajmuje lokal użytkowy za kwotę 2500 zł netto + 575 zł VAT na podstawie umowy najmu przewidującej jako termin płatności 10 dzień miesiąca, którego dotyczy płatność. Na początku kwietnia podatnik oświadczył najemcy, że przedłuża mu termin płatności czynszu za najem do 31 maja 2020 r. oraz że fakturę za najem w kwietniu wystawi najemcy w maju. Jeżeli strony nie sporządziły na tę okoliczność aneksu do umowy najmu, to 10 kwietnia 2020 r. u podatnika powstał obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usługi najmu w kwietniu w kwotach 3000 zł netto i 690 zł VAT. W konsekwencji z tytułu świadczenia usługi najmu podatnik będzie obowiązany wykazać te kwoty w deklaracji VAT-7 za kwiecień 2020 r.

3. Rozliczenie VAT od najmu, gdy sporządzono aneks do umowy zmniejszający czynsz lub przesuwający termin płatności

Jeżeli na okoliczność zwolnienia z czynszu, jego obniżenia lub odroczenia terminu płatności zostanie sporządzony aneks do umowy najmu, wynajmujący nie musi obawiać się negatywnych konsekwencji. W takim przypadku oczekiwane skutki w VAT wystąpią, o ile podpisanie aneksu nastąpi przed powstaniem obowiązku podatkowego z tytułu świadczenia usługi najmu, której zmiana ma dotyczyć.

Przykład
Podatnik wynajmuje lokal użytkowy za kwotę 3000 zł netto + 690 zł VAT na podstawie umowy najmu przewidującej jako termin płatności 10 dzień miesiąca, którego dotyczy płatność. Na początku kwietnia 2020 r. strony sporządziły aneks do umowy najmu przewidujący obniżenie czynszu najmu za miesiące od kwietnia do czerwca 2020 r. do 1000 zł netto + 230 zł VAT. W takim przypadku z chwilą wystawienia faktury lub 10 kwietnia 2020 r. powstanie obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usługi najmu w kwietniu w kwotach 1000 zł netto + 230 zł VAT.

Przykład
Podatnik wynajmuje lokal użytkowy za kwotę 2500 zł netto + 575 zł VAT na podstawie umowy najmu przewidującej jako termin płatności 10 dzień miesiąca, którego dotyczy płatność. Na początku kwietnia 2020 r. strony sporządziły aneks do umowy najmu przewidujący przesunięcie terminu płatności czynszu najmu za kwiecień i maj 2020 r. do 30 czerwca 2020 r. W takim przypadku obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia przez podatnika usług najmu w kwietniu i maju 2020 r. powstanie z chwilą wystawienia przez podatnika faktury, nie później jednak niż 30 czerwca 2020 r.

4. Sporządzenie aneksu do umowy zwalniającego najemcę z płatności czynszu

Sporządzenie aneksu do umowy najmu, w którym ustalono zwolnienie najemcy z czynszu, stanowi po stronie wynajmującego nieodpłatne świadczenie usługi do celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Ma bowiem na celu umożliwienie najemcy kontynuowania najmu w przyszłości. Ponadto wynajmujący ze względu na sytuację epidemiczną miałby duże problemy ze znalezieniem najemcy. Dlatego również w jego interesie jest doraźna pomoc najemcy, aby nie stracić całkowicie źródła dochodu. W konsekwencji nie podlega opodatkowaniu VAT.

W sporządzonym aneksie należy dokładnie opisać tę sytuację, aby w przyszłości nie zarzucono podatnikowi, że jest to nieodpłatne świadczenie usług na cele osobiste. Na podstawie art. 8 ust. 2 pkt 2 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega bowiem nieodpłatne świadczenie usług do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika.

Wniosek ten nie jest jednak całkowicie oczywisty, organy skarbowe mogą bowiem mieć inne zdanie na ten temat. Dlatego wskazane jest - o ile między stronami umów nie istnieją powiązania - zamiast zwolnienia z czynszu najmu ustalać w zmienianych umowach najmu symboliczne kwoty czynszu najmu. Sprzedaż (w tym świadczenie usług) za symboliczną cenę może bowiem zostać zakwestionowana przez organ podatkowy tylko w przypadkach wymienionych w art. 32 ust. 1 ustawy o VAT. Chodzi tutaj o transakcje dokonywane między podmiotami powiązanymi (zob. przykładowo interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 września 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.205.2017.3.ISK).

Są to powiązania będące podstawą do ustalenia cen transferowych, wynikające ze stosunku pracy czy z tytułu przysposobienia (art. 32 ust. 2 ustawy o VAT).

Przykład
Podatnik wynajmuje lokal użytkowy za kwotę 4000 zł netto + 920 zł VAT. Podatnik ten chciałby zwolnić najemcę z czynszu najmu w maju i czerwcu 2020 r. W tym celu powinien zostać sporządzony aneks do umowy najmu przewidujący, że za miesiące te czynsz najmu nie jest opłacany. W takim przypadku nie dojdzie do podlegającego opodatkowaniu u podatnika nieodpłatnego świadczenia usług.
Bezpieczniejszą alternatywą jest określenie w formie aneksu do umowy najmu symbolicznych kwot czynszu najmu za wskazane miesiące, np. 1 zł netto + 0,23 zł VAT. Jeżeli między podatnikiem i najemcą nie istnieją powiązania, nie może to zostać zakwestionowane przez organy podatkowe.

Podstawa prawna:

  • art. 8 ust. 2 pkt 2 art. 19a, art. 32 oraz art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - j.t. Dz.U. z 2020 r. poz. 106; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 568

  • art. 77 § 1 oraz art. 508 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - j.t. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145; ost.zm. Dz.U. z 2019 r. poz. 1495

Tomasz Krywan, doradca podatkowy

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Biuletyn VAT

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jak legalnie wypłacić pieniądze ze spółki z o.o. Zasady i skutki podatkowe. Adwokat omawia wszystkie najważniejsze sposoby

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością to popularna forma prowadzenia biznesu w Polsce, ceniona za ograniczenie ryzyka osobistego wspólników. Niesie ona jednak ze sobą szczególną cechę – tzw. podwójne opodatkowanie zysków. Oznacza to, że najpierw sama spółka płaci podatek CIT od swojego dochodu (9% lub 19%), a następnie, gdy zysk jest wypłacany wspólnikom, wspólnik musi zapłacić podatek dochodowy PIT od otrzymanych środków. Dla wielu początkujących przedsiębiorców jest to duże zaskoczenie, ponieważ w jednoosobowej działalności gospodarczej można swobodnie dysponować zyskiem i płaci się podatek tylko raz. W spółce z o.o. majątek spółki jest odrębny od majątku prywatnego właścicieli, więc każda wypłata pieniędzy ze spółki na rzecz wspólnika lub członka zarządu musi mieć podstawę prawną. Poniżej przedstawiamy wszystkie legalne metody „wyjęcia” środków ze spółki z o.o., wraz z krótkim omówieniem zasad ich stosowania oraz konsekwencji podatkowych i ewentualnych ryzyk.

Odpowiedzialność członków zarządu za długi i niezapłacone podatki spółki z o.o. Kiedy powstaje i jakie są sankcje? Jak ograniczyć ryzyko?

W świadomości wielu przedsiębiorców panuje przekonanie, że założenie spółki z o.o. jest swoistym „bezpiecznikiem” – że prowadząc działalność w tej formie, nie odpowiadają oni osobiście za zobowiązania. I rzeczywiście – to spółka, jako osoba prawna, ponosi odpowiedzialność za swoje długi. Jednak ta zasada ma wyjątki. Najważniejszym z nich jest art. 299 Kodeksu spółek handlowych (k.s.h.), który otwiera drogę do pociągnięcia członków zarządu do odpowiedzialności osobistej za zobowiązania spółki.

Zakładanie spółki z o.o. w 2025 roku. Adwokat wyjaśnia jak to zrobić krok po kroku i bez błędów

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością pozostaje jednym z najczęściej wybieranych modeli prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. W 2025 roku proces rejestracji jest w pełni cyfrowy, a pozorne uproszczenie procedury sprawia, że wielu przedsiębiorców zakłada spółki „od ręki”, nie przewidując potencjalnych konsekwencji. Niestety, błędy popełnione na starcie mogą skutkować realnymi problemami organizacyjnymi, podatkowymi i prawnymi, które ujawniają się dopiero po miesiącach – lub latach.

Faktury ustrukturyzowanej nie da się obiektywnie (w sensie prawnym) użyć ani udostępnić poza KSeF. Co zatem będzie przedmiotem opisu i dekretacji jako dowód księgowy?

Nie da się w sensie prawnym „użyć faktury ustrukturyzowanej poza KSeF” oraz jej „udostępnić” w innej formie niż poprzez bezpośredni dostęp do KSeF – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA

Obowiązkowy KSeF 2026: Ministerstwo Finansów publikuje harmonogram, dokumentację API KSeF 2.0 oraz strukturę logiczną FA(3)

W dniu 30 czerwca 2025 r. Ministerstwo Finansów opublikowało szczegółową dokumentację techniczną w zakresie implementacji Krajowego Systemu e-Faktur z narzędziami wspierającymi integrację. Od dziś firmy oraz dostawcy oprogramowania do wystawiania faktur mogą rozpocząć przygotowania do wdrożenia systemu w środowisku testowym. Materiały są dostępne pod adresem: ksef.podatki.gov.pl/ksef-na-okres-obligatoryjny/wsparcie-dla-integratorow. W przypadku pytań w zakresie udostępnionej dokumentacji API KSeF 2.0 Ministerstwo Finansów prosi o kontakt za pośrednictwem formularza zgłoszeniowego: ksef.podatki.gov.pl/formularz.

Załączniki w KSeF tylko dla wybranych? Nowa funkcja może wykluczyć małych przedsiębiorców

Nowa funkcja w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF) pozwala na dodawanie załączników do faktur, ale wyłącznie w ściśle określonej formie i po wcześniejszym zgłoszeniu. Eksperci ostrzegają, że rozwiązanie dostępne będzie głównie dla dużych firm, a mali przedsiębiorcy mogą zostać z dodatkowymi obowiązkami i bez realnej możliwości skorzystania z tej opcji.

Kontrola podatkowa - fiskus ma 98% skuteczności. Adwokat radzi jak się przygotować i ograniczyć ryzyko kary

Choć liczba kontroli podatkowych w Polsce od 2023 roku spada, ich skuteczność jest wyższa niż kiedykolwiek. W 2024 roku aż 98,1% kontroli podatkowych oraz 94% kontroli celno-skarbowych zakończyło się wykryciem nieprawidłowości. Urzędy skarbowe, dzięki wykorzystaniu narzędzi analitycznych takich jak STIR, JPK czy big data, trafnie typują podmioty do weryfikacji, skupiając się na firmach obecnych na rynku i rzeczywiście dostępnych dla egzekucji zobowiązań. W efekcie kontrola może spotkać każdego podatnika, który nieświadomie popełnił błąd lub padł ofiarą nieuczciwego kontrahenta.

Rewolucja w podatkach i inwestycjach! Sejm przegłosował pakiet deregulacyjny – VAT do 240 tys. zł, łatwiejszy dostęp do kapitału dla MŚP

Sejm uchwalił przełomowy pakiet ustaw deregulacyjnych. Wyższy limit zwolnienia z VAT (do 240 tys. zł), tańszy dostęp do kapitału dla małych firm, koniec obowiązkowego pośrednictwa inwestycyjnego przy ofertach do 1 mln euro i uproszczenia w kontrolach celno-skarbowych – wszystko to z myślą o przedsiębiorcach i podatnikach. Sprawdź, co się zmienia od 2026 roku!

REKLAMA

Sejm zdecydował. Fundamentalna zmiana w ustawie o podatku od spadków i darowizn

Sejm uchwalił właśnie nowelizację ustawy o podatku od spadków i darowizn. Celem nowych regulacji jest ograniczenie obowiązków biurokratycznych m.in. przy sprzedaży rzeczy uzyskanych w drodze spadku.

Fiskus przegrał przez własny błąd. Podatnik uniknął 84 tys. zł podatku, bo urzędnicy nie znali terminu przedawnienia

Fundacja wygrała przed WSA w Gliwicach spór o 84 tys. zł podatku, bo fiskus nie zdążył przed upływem terminu przedawnienia. Kontrola trwała ponad 5 lat, a urzędnicy nie przestrzegali procedur. Sprawa pokazuje, że przepisy podatkowe działają w obie strony – także na korzyść podatnika.

REKLAMA