REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kiedy sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu prywatnego nie podlega VAT

Kancelaria Prawna Skarbiec
Kancelaria Prawna Skarbiec świadczy doradztwo prawne z zakresu prawa podatkowego, gospodarczego, cywilnego i karnego.
Sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu prywatnego bez VAT /Shutterstock
Sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu prywatnego bez VAT /Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

W przypadku gdy sprzedaż nieruchomości następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej, to nie można jej uznać za podlegającą opodatkowaniu VAT. Chyba że sprzedający podejmuje aktywne działania charakterystyczne dla obrotu nieruchomościami, jakie podejmują profesjonalni handlowcy.

Przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie obrotu częściami samochodowymi nabył grunt do majątku prywatnego w celu inwestycji prywatnych oszczędności. Dokonał tego poza prowadzoną działalnością gospodarczą, niemniej zgodnie z regułami logiki miał nadzieję na rentowność swojej inwestycji. Liczył po prostu na to, że w przyszłości sprzeda działkę z zyskiem. Ta chęć osiągnięcia zysku, jak i fakt wcześniej dokonanych nabyć i sprzedaży innych nieruchomości oraz dokonanie podziału gruntu na mniejsze działki przesądziły o tym, że organ podatkowy uznał podatnika za profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami, a zatem zobowiązanego do odprowadzenia VAT przy sprzedaży ww. gruntu. Ze stanowiskiem tym nie zgodził się podatnik i wniósł skargę do sądu.

REKLAMA

Autopromocja

Jak stanowi przepis art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność, w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Na ten właśnie przepis powołał się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, stwierdzając o zobowiązaniu sprzedającego swoją nieruchomość właściciela do zapłaty podatku od towarów i usług.

Lokata kapitału na przyszłość

W latach 1997-2005 podatnik siedmiokrotnie zawarł umowy nabycia nieruchomości, których zakup finansował zarówno ze środków prywatnych, jak i z majątku wspólnego ze swoją małżonką. Była wśród nich nabyta w 2005 r. działka gruntu o powierzchni 1,3019 ha, znajdująca się na terenie o przeznaczeniu do zabudowy dla aktywności gospodarczej. Następnie w trakcie postępowania rozwodowego małżonkowie podzielili majątek, znieśli wspólność majątkową, a w ramach podziału podatnikowi przypadła w całości ww. działka o pow. 1,3019 ha. Na innym z przypadłych mu gruntów posadowił dom, w którym aktualnie zamieszkuje.

Z majątku prywatnego podatnik nabył również gospodarstwo rolne, dom jednorodzinny oraz mieszkanie, które – jak wskazał – użytkowane są przez niego, jego rodzinę i przyjaciół do celów mieszkalnych i wypoczynkowych. Podatnik traktuje zakup i posiadanie tych nieruchomości jako lokatę kapitału na przyszłość.

Nabycie gospodarstwa rolnego

Dodatkowo nabył jeszcze w latach 2008-2009, wraz z innym małżeństwem, gospodarstwo rolne, składające się z kilku terenów rolnych. Podatnik udzielił jednemu z małżonków pełnomocnictwa do zarządu tym gospodarstwem z racji zamieszkiwania przez niego w miejscu położenia nieruchomości. Korzystając z pełnomocnictwa, zarządca dokonał w imieniu własnym, jak i swojego mocodawcy szereg czynności, częściowo nieuzgodnionych z mocodawcą, zmierzających do wybudowania dwóch odrębnych domostw: jednego dla siebie i małżonki, drugiego dla mocodawcy. W następstwie tych czynności do kilku działek doprowadzono sieć wodnokanalizacyjną, jak również przebudowano linię energetyczną. Z uwagi m.in. na konieczność uregulowania stanu prawnego drogi gminnej podzielono wspólne gospodarstwo na mniejsze działki. W latach 2008-2011 współwłaściciele zbyli jedną część tego gospodarstwa. Pozostałą część zbyli w 2012 r. na rzecz należącej do nich wspólnie spółki z o.o. Organy podatkowe uznały tę dokonywaną w kawałkach sprzedaż wspólnego gospodarstwa rolnego za mieszczącą się w ramach wykonywania działalności gospodarczej i obciążyły ją opodatkowaniem VAT.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Działania zarządcy nieruchomości

REKLAMA

W świetle tak przedstawionego stanu faktycznego podatnik wystąpił do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z zapytaniem, czy nosząc się z zamiarem zbycia posiadanej prywatnie i samodzielnie na wyłączną własność, nabytej w 2005 r. w ramach lokaty kapitału na przyszłość, działki gruntu o pow. 1,3019 ha, sprzedaż ta będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Podatnik miał obawy, czy pomimo tego, iż dokonuje zbycia nieruchomości należącej do jego majątku prywatnego, fiskus nie będzie chciał obarczyć tej transakcji VAT-em m.in. z uwagi na fakt, że już raz potraktowano go przy sprzedaży działek jako profesjonalnie trudniącego się obrotem nieruchomościami. A jak wskazał we wniosku, przesądziły wówczas o tym nie działania jego, a działania zarządcy nieruchomości wspólnej.

Uzasadnienie ekonomiczne transakcji

Co do kwestii udoskonaleń działki, podatnik wskazał, że jeszcze wspólnie z żoną ogrodził ją tuż po jej zakupie. Poza tym nie poczynił żadnych dodatkowych nakładów, zwłaszcza nie uzbroił działki. Nigdy nie czerpał z tytułu jej posiadania korzyści, np. z wydzierżawienia czy użyczenia, nawet bezpłatnie. Sam też nie wykorzystywał jej do celów osobistych. Podkreślił, że działka nigdy nie była składnikiem majątkowym ani towarem w jego działalności gospodarczej, jaką jest handel częściami samochodowymi. Nabył ten grunt w 2005 r. wyłącznie w celu lokaty kapitału jako lepszej inwestycji niż lokaty bankowej. Oboje z małżonką spodziewali się, że w przyszłości inwestycja ta przyniesie im wyższy zysk ze sprzedaży tego gruntu, niż mógłby to zaoferować bank. Podatnik oświadczył, że sprzedaje go tylko dlatego, że wartość nieruchomości aktualnie wzrosła i cena sprzedaży da mu oczekiwany zysk. Natomiast prognozy rynkowe na przyszłość nie dają pewności co do tego, czy wartość tej nieruchomości wzrośnie, czy zmaleje. Stąd też dalsza lokata jego majątku w tę działkę w stosunku do ceny, jaką może uzyskać teraz, nie jest uzasadniona ekonomicznie.

Nieruchomość była towarem

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie miał wątpliwości co do tego, że podatnik zamierza zbyć przedmiotową nieruchomość w ramach działalności gospodarczej. Uznał zatem, że transakcję tę należy opodatkować podatkiem od towarów i usług. Przemawia za tym to, że – jak sam podatnik przyznał – nabył działkę w 2005 r. celem jej odsprzedaży z zyskiem. Zatem w opinii fiskusa przedmiotowy grunt posłużył podatnikowi do celów zarobkowych. Poza tym, w przeszłości podatnik dokonywał podziałów działek, nabyć i sprzedaży nieruchomości, co wskazuje, że jest on przedsiębiorcą profesjonalnie trudniącym się obrotem nieruchomościami.

Czynności zwykłego zarządu majątkiem prywatnym

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wskazał, że wykładni art. 15 ust. 1 i 2 polskiej ustawy o VAT, wdrożonego do polskiego porządku prawnego na podstawie unijnego rozporządzenia 2006/112/WE, należy dokonywać w zgodzie z orzecznictwem unijnego Trybunału Sprawiedliwości. Zaś w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 TSUE wyrokiem z 15 września 2011 r. orzekł, że jeśli sprzedaż nieruchomości następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności, to nie można jej uznać za podlegającą opodatkowaniu VAT. Chyba że sprzedający podejmuje aktywne działania charakterystyczne dla obrotu nieruchomościami, jakie podejmują profesjonalni handlowcy. Z innego rozstrzygnięcia TSUE (z 20 czerwca 1996 r., C-155/94) wynika, że zwykłe wykonywanie prawa własności nie może być samo z siebie uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, a sama liczba i zakres transakcji nie może o tym decydować. W związku z tym nie może o tym przesądzać również sam fakt podziału jednej działki na kilka, jeśli działanie to ma uzasadnienie ekonomiczne, czy też długość czasu, jaki minął między transakcjami ani też wysokość uzyskanych przez sprzedającego zysków. Czynnościami wykraczającymi poza zwykły zarząd własnym majątkiem będą za to działania marketingowe, jak również uzbrojenie działki.

Polecamy: Nowy JPK_VAT z deklaracją i ewidencją. Poradnik Gazety Prawnej 4/2020

Jak przedsiębiorca, to musi płacić

WSA uznał, że planowana przez podatnika sprzedaż jednej działki nie nosi cech prowadzonej stale działalności profesjonalnej, przypisywanej przedsiębiorcom, a jest jedynie realizacją jego prawa do zarządu własnym majątkiem prywatnym. W prawie tym mieści się także nabywanie nieruchomości z zamiarem osiągnięcia w przyszłości zysku przy jej ewentualnej sprzedaży. Uchylając zaskarżoną przez podatnika interpretację, odniósł się do kwestii uznania już w przeszłości podatnika przez inne organy za przedsiębiorcę handlującego nieruchomościami:

„…organ lapidarnie, jednym tylko zdaniem, przyznał, że „miał na uwadze” kwestię nabycia i sprzedaży przez skarżącego innych nieruchomości oraz ich podziału. Jednak sama okoliczność, że organ interpretacyjny to zagadnienie tylko „miał na uwadze”, lecz w żaden sposób go nie rozwinął, nie może przekreślać szeregu innych argumentów…” (wyrok z 18 grudnia 2019 r., sygn. akt I SA/Gl 798/19).

Bezpieczna sukcesja majątku

Przedsiębiorcy, prowadząc działalność gospodarczą, są zobowiązani do stałego ponoszenia ciężarów na rzecz fiskusa w postaci podatków i innych opłat. To, że płacą, nie może jednak oznaczać, że można sięgać do ich kieszeni za każdym razem, gdy tylko osiągną jakikolwiek przychód. Przedsiębiorcy to też ludzie, mają swoje rodziny i życie prywatne, w tym także prywatne majątki. Ich pomnażanie dzięki właściwym decyzjom inwestycyjnym służyć ma zabezpieczeniu bytu rodziny, a nie zabezpieczeniu zwiększonych wpływów do kasy skarbu państwa.

Działania fiskusa, jak te opisane powyżej, sprawiają, że w celu ochrony dorobku życia właściciele majątków coraz częściej sięgają po dostępne w polskim prawie i zagranicznych jurysdykcjach środki jego zabezpieczenia. Przykładem mogą być tu fundacje prywatne, umowy trustu czy rachunki powiernicze służące w najwyższym stopniu zabezpieczeniu i sukcesji majątku.

radca prawny Robert Nogacki
Kancelaria Prawna Skarbiec

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Podatek od nieruchomości obejmie nawet panele fotowoltaiczne. Takie zmiany już od 2025 roku

Zmiany w podatku od nieruchomości zmierzają do opodatkowania urządzeń energetycznych, np. paneli fotowoltaicznych. Budowle mają być opodatkowane jako całość techniczno-użytkowa. Podatkiem od nieruchomości (inaczej niż obecnie) już od 2025 roku objęte zostaną więc wszystkie elementów farmy fotowoltaicznej (w tym panele).

Zwrot podatku z Irlandii. Kto może dostać? Jak uzyskać?

Irlandia nadal jest popularnym kierunkiem emigracji zarobkowej dla Polaków. Tym bardziej zachęcamy gorąco do zapoznania się z przygotowanymi poniżej informacjami na temat rozliczenia podatku w tym kraju.

Spory skok inflacji w lipcu 2024 r. Na jesieni już 4%. Powodem wzrost cen gazu i energii elektrycznej

W lipcu wzrost rachunków za gaz i energię elektryczną podbije inflację o 1,3-1,5 pkt. proc. – czytamy w komentarzu ekonomisty banku ING BSK Adama Antoniaka do poniedziałkowych danych GUS. Zdaniem ekonomistów PKO BP może to być nawet +2 pkt proc. W opinii ekonomistów PKO BP trend spadkowy inflacji bazowej wyczerpuje się i jesienią możemy zobaczyć jej nieznaczny wzrost, ponownie do ok. 4 proc. rdr.

Dlaczego księgowość wciąż jest pewnym wyborem? Po pierwsze, potrzeba prowadzenia rachunkowości jest niezmienna. Po drugie, księgowość to dziedzina, która stale ewoluuje

Księgowość jest nadal pewnym wyborem. Po pierwsze, potrzeba prowadzenia rachunkowości jest niezmienna. Niezależnie od tego, jak rozwija się technologia, firmy zawsze będą potrzebować wykwalifikowanych osób do zarządzania swoimi finansami. Po drugie, księgowość to dziedzina, która stale ewoluuje, mimo nowych technologii i sztucznej inteligencji.

REKLAMA

Skarbówka gorliwie kontroluje podatek u źródła (WHT). WSA w Warszawie: zabezpieczenie „na zapas” wykluczone

Rozliczenia w podatku u źródła (WHT) w ostatnich latach są obiektem wzmożonego zainteresowania organów podatkowych. Oprócz wszczynania kontroli podatkowych czy celno-skarbowych wobec płatników, organy dokonują bardziej dotkliwych i niekorzystnych działań, takich jak chociażby wszczynanie postępowań karnoskarbowych czy wydawanie decyzji zabezpieczających. Często te dodatkowe działania podejmowane są jedynie w celu zawieszenia biegu terminu przedawnienia i wydłużenia czasu na wydanie decyzji. Takie działania organów podlegają jednak kontroli sądowej, czego wyraz dał WSA w Warszawie w wyroku z 22 lutego 2024 r., sygn. III SA/Wa 2564/23.

Nowa era fundacji rodzinnych w Polsce: wyzwania i korzyści po roku funkcjonowania

W ciągu roku od wprowadzenia przepisów o fundacjach rodzinnych, powstało ich ponad tysiąc, a setki innych czekają na rejestrację. Niemniej jednak, w tym okresie pojawiły się pewne aspekty wymagające poprawy.

Rzecznik MŚP: Liczne małe firmy nie udźwigną kosztów podwyżki płacy minimalnej od 2025 roku. Upadną lub zawieszą działalność

Podwyżka minimalnego wynagrodzenia za pracę, które od 1 stycznia 2025 r. ma wynosić ponad 4,6 tys. złotych brutto, sprawi, że wielu małych firm nie będzie stać na zatrudnianie pracowników - poinformowała PAP rzeczniczka małych i średnich przedsiębiorców Agnieszka Majewska.

Składka zdrowotna to zwykły podatek. Przedsiębiorcy czekają na ryczałtową składkę (realizację obietnicy wyborczej). Doczekają się?

Negatywne skutki „Polskiego Ładu” odczuwa wielu przedsiębiorców zwłaszcza z sektora MŚP. Tzw. „Polski Ład” przedsiębiorcom kojarzy się głównie z tego, że składka na ubezpieczenie zdrowotne jest miesięczna i niepodzielna, i wynosi 9% podstawy wymiaru składki – uważa dr n. pr. Marek Woch – b. Zastępca Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców. 

REKLAMA

Spółki odetchną z ulgą. Minister finansów szykuje ważne zmiany w podatku

Sprawa dotyczy podatku u źródła. Ministerstwo Finansów chce, aby obcokrajowiec, który zasiada w zarządzie polskiej spółki, nie musiał już musiał mieć polskiego numeru PESEL lub NIP do podpisania oświadczenia, które pozwoli spółce nie potrącać i nie płacić polskiemu fiskusowi podatku u źródła od należności wypłacanych za granicę. Pisze o tym "Dziennik Gazeta Prawna".

Wakacje od ZUS już w 2024 roku - kto i kiedy może skorzystać? Jak to zrobić?

Wielu przedsiębiorców na to czekało. Wakacje od ZUS już niedługo staną się faktem. 9 maja 2024 roku uchwalono nowelizację ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych oraz niektórych innych ustaw, która wprowadza do polskiego prawa tzw. wakacje składkowe. Nowe przepisy wchodzą w życie 1 listopada 2024 roku. Podpowiadamy, od kiedy można skorzystać z tego rozwiązania i jakie warunki należy spełnić.

REKLAMA