REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opodatkowanie VAT wynajmu nieruchomości

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Opodatkowanie VAT wynajmu nieruchomości
Opodatkowanie VAT wynajmu nieruchomości

REKLAMA

REKLAMA

Ustalenie zasad opodatkowania wynajmu nieruchomości podatkiem VAT oraz sposób przeniesienia na najemców określonych kosztów (np. mediów, podatku od nieruchomości) budzi w praktyce wątpliwości ze względu na zmienne stanowisko organów podatkowych. Kiedy wynajem nieruchomości jest opodatkowany VAT? Czy można skorzystać ze zwolnienia podmiotowego lub przedmiotowego z VAT? Jaką stawką VAT jest opodatkowany wynajem? Kiedy wystawiać faktury za wynajem i jak dokumentować koszty obciążające najemcę?

Wynajem jako działalność opodatkowana VAT

Należy zwrócić uwagę, że co do zasady każdy, kto wynajmuje nieruchomość działa w charakterze podatnika VAT, nawet jeżeli nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustaw o podatkach dochodowych. Wynika to z definicji podatnika na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa VAT), zgodnie z którą podatnikami tego podatku są podmioty prowadzące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na jej cel lub rezultat (art. 15 ust. 1 ustawy VAT).
Z kolei działalność gospodarcza na potrzeby podatku VAT jest rozumiana jako wszelka działalność m.in. usługodawców, która obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Inaczej niż w przypadku podatków dochodowych, brak jest wymogu spełnienia przesłanki, aby działalność ta miała charakter zorganizowany.

Ponieważ wynajmowanie nieruchomości spełnia przesłankę świadczenia usługi w sposób zarobkowy i ciągły, również wynajem np. mieszkania przez osobę fizyczną oznacza, że działa ona jako podatnik VAT. Nie oznacza to jeszcze konieczności zapłaty tego podatku.

REKLAMA

Wynajem a zwolnienie podmiotowe

REKLAMA

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku przekroczy tę kwotę zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę. W przypadku rozpoczęcia świadczenia usług w trakcie roku, powyższą kwotę ustala się proporcjonalnie do okresu pozostałego do zakończenia roku.

Powyższe może mieć szczególne znaczenie dla osób, które prowadzą działalność gospodarczą i korzystają ze zwolnienia podmiotowego (ponieważ roczna wartość sprzedaży nie przekracza 200 000 zł), a jednocześnie wynajmują mieszkanie. Brak wliczenia do wartości sprzedaży kwot z wynajmu może wiązać się z przeoczeniem utraty prawa do stosowania zwolnienia.

Przykład:
Osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług informatycznych, roczny obrót wynosi 180 000 zł, w związku z czym usługi nie są opodatkowane VAT. W przypadku wynajęcia mieszkania i uzyskania z tego tytułu przychodu w wysokości 25 000 zł obrót ten należałoby uwzględnić przy obliczaniu progu umożliwiającego stosowanie zwolnienia. W momencie dokonania czynności powodującej przekroczenie 200 000 zł wartości sprzedaży podatnik utraciłby prawo do zwolnienia, począwszy od tej czynności oraz w kolejnym roku.

Wynajem a zwolnienie przedmiotowe

REKLAMA

Brak możliwości skorzystania ze zwolnienia podmiotowego nie oznacza, że wynajem musi być opodatkowany. Możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia przedmiotowego, które obejmuje wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Wątpliwości wiążą się z opodatkowaniem wynajmu nieruchomości mieszkalnej, która będzie wykorzystywana do celów mieszkaniowych, ale nie przez najemcę. Taka sytuacja ma miejsce w przypadku, gdy lokal wynajmowany jest przez pracodawcę, który udostępnia następnie lokal swoim pracowników lub w przypadku wynajmu nieruchomości przez firmy zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami, które następnie wynajmują je podnajemcom.

Początkowo organy podatkowe uznawały, że w takim wypadku wynajem przez właściciela lokalu powinien być zwolniony z opodatkowania, ponieważ decyduje to, w jaki sposób ostatecznie nieruchomość będzie wykorzystywana, a jednocześnie z umowy wynika, że taki jest wynajem dokonywany jest w celach mieszkalnych (tak np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, 2 grudnia 2016 r., 2461-IBPP2.4512.713.2016.2.WN).

Następnie organy podatkowe zmieniły zdanie przyjmując, że w przypadku wynajmu lokalu spółce, która będzie udostępniać go pracownikom należy doliczyć podatek (tak np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 marca 2019 r., 0115-KDIT1-1.4012.61.2019.1.EA). Obecnie po raz kolejny zmieniono wykładnię i przyjmuje się, że tego rodzaju wynajem korzysta ze zwolnienia (tak m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 31 stycznia 2020 r., 0111-KDIB3-1.4012.815.2019.1.WN). Stanowisko to jest natomiast kwestionowane przez sądy administracyjne, np. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 16 stycznia 2020 r. (I SA/Rz 835/19), zgodnie z którym w przypadku wynajmu mieszkania najemcy, który następnie udostępni je nieodpłatnie swoim pracownikom, to nie można uznać, że została spełniona przesłanka wynajmu nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wynajem nie służy bowiem w tym przypadku zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, ale prowadzeniu działalności gospodarczej z wykorzystaniem przedmiotowych nieruchomości.

Podobne wątpliwości dotyczą wynajmu nieruchomości firmom, które następnie poszukują podnajemców.

Błędne opodatkowanie wynajmu ma istotne konsekwencje dla obu stron. Właściciel, który przy nabyciu nieruchomości odliczył VAT z tego tytułu, wynajęcie mieszkania korzystające ze zwolnienia może wiązać się z koniecznością skorygowania odliczonego VAT, ponieważ nieruchomość nie będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych. Z kolei błędne zastosowanie zwolnienia wiązać się będzie z powstaniem zaległości podatkowej.

Stawka VAT od wynajmu

Jak wyżej wskazano, w wielu przypadkach wynajem korzysta ze zwolnienia VAT.

Zgodnie z poz. 47. Załącznika nr 3 do ustawy VAT, stawką 8% opodatkowane są usługi związane z zakwaterowaniem określone w dziale 55 PKWiU. Do takich usług należy m.in. krótkotrwałe zakwaterowanie (np. wynajem za pośrednictwem platformy Airbnb).

W pozostałym zakresie wynajem opodatkowany jest stawką 23% (np. wynajem lokali użytkowych).

Moment powstania obowiązku podatkowego i wystawianie faktur

W przypadku gdy wynajem nie korzysta ze zwolnienia VAT, należy prawidłowo ustalić moment powstania obowiązku podatkowego i terminowo wystawić fakturę.

Usługę, dla której w związku z jej świadczeniem ustalane są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi. Usługę świadczoną w sposób ciągły przez okres dłuższy niż rok, dla której w związku z jej świadczeniem w danym roku nie upływają terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego roku podatkowego, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi.

Co do zasady fakturę wystawia się do 15. dnia następnego miesiąca po wykonaniu usługi.

Jednak w przypadku najmu ustawa VAT przewiduje szczególne zasady. Fakturę należy wystawić nie później niż z upływem terminu płatności (art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy VAT), a nie do 15. dnia następnego miesiąca.

Z kolei obowiązek podatkowy powstaje w dacie wystawienia faktury, zaś jeśli faktury nie wystawiono w terminie – z upływem terminu, w którym powinna była być wystawiona (art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b w zw. z ust. 7 ustawy VAT).

Co do zasady faktury nie można wystawić wcześniej niż 30 dni przed wykonaniem usługi, jednak ta zasada nie obowiązuje w przypadku najmu, jeżeli z faktury wynika, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy (art. 106i ust. 8 ustawy VAT).

Przykład:
W umowie wynajmu lokalu użytkowego ustalono miesięczny czynsz płatny do 10. dnia każdego miesiąca. Wynajmujący musi wystawić fakturę za dany miesiąc najpóźniej do 10. dnia miesiąca oraz rozpoznaje obowiązek podatkowy w miesiącu, w którym wystawił fakturę, jednak nie później niż w miesiącu, w którym przypada termin płatności.

Co do zasady, jeśli świadczenie usługi nie korzysta ze zwolnienia, a jej nabywca nie prowadzi działalności gospodarczej, usługa powinna być udokumentowana przy zastosowania kasy fiskalnej (art. 111 ust. 1 ustawy VAT). Wyjątek przewidziany jest m.in. w przypadku usług najmu; zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Finansów w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz.U. z 2018 r. poz. 2519) nie jest konieczne ewidencjonowanie wynajmu przy pomocy kasy fiskalnej, jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą lub świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej, a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Zasady opodatkowania i dokumentowania kosztów obciążających najemcę

Często zdarza się, że najemcę obciąża nie tylko czynsz z tytułu najmu, ale także dodatkowe koszty w postaci mediów opłaconych przez właściciela czy konieczności zwrotu właścicielowi wydatków na podatek od nieruchomości.

Jeżeli wynajmujący jest podmiotowo zwolniony z VAT, obciążenie najemcy kosztami mediów odbywa się bez doliczania podatku VAT oraz nie powstaje konieczność wystawienia faktury. W przypadku wynajmujących, którzy nie są zwolnieniu podmiotowo, powstaje wątpliwość w jaki sposób opodatkować przeniesienie kosztów mediów (dostawy wody, odprowadzania ścieków i wywozu odpadów)  na najemców, tj. czy taka sprzedaż powinna być opodatkowana analogicznie jak usługa najmu nieruchomości (zwolniona z VAT w przypadku lokalu mieszkalnego, 23% w przypadku nieruchomości użytkowej), czy też w sposób właściwy dla tych mediów (np. 8% w przypadku dostawy wody).

Początkowo organy podatkowe przyjmowały, że opłaty za media nie stanowią odrębnego od najmu świadczenia, a jedynie element cenotwórczy tej usługi, w efekcie podlegają opodatkowaniu jako jednolite świadczenie według zasad właściwych dla najmu (tak m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 30 listopada 2011 r., IPTPP1/443-761/11-2/MW).

Obecnie jednak możliwy jest każdy z dwóch wyżej wymienionych wariantów, w zależności od treści umowy najmu łączącej strony:

  • Koszty mediów rozliczane odrębnie, na podstawie osobnej od czynszu faktury i opodatkowane stawką dla nich właściwą, jeżeli najemca ma faktyczny wpływ na wybór dostawcy mediów oraz gdy media te są rozliczane na podstawie faktycznego zużycia. Tak np. WSA w Krakowie w wyroku z dnia 28 stycznia 2016 r. I SA/Kr 1922/15. W takim wypadku koszt mediów należy wykazać w odrębnej pozycji faktury lub na osobnej fakturze.
  • Częściej ma jednak miejsce sytuacja, w której media rozliczane są razem z czynszem z najmu jako jego składnik i opodatkowane są stawką właściwą dla najmu; przyjmuje się bowiem, że w takim wypadku wynajmujący świadczy usługę kompleksową, gdzie wynajem ma charakter usługi głównej, a dostawa mediów charakter pomocniczy, a więc podlega opodatkowaniu na zasadach właściwych dla wynajmu.

Podobnie wygląda sytuacja w przypadku podatku od nieruchomości. Może on stanowić element kalkulacyjny czynszu i wchodzić w skład podstawy opodatkowania (tak interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 maja 2017 r., 0113-KDIPT1-3.4012.117.2017.1.OS).

Natomiast w przypadku, gdy strony w umowie postanowią, że nie jest to składnik czynszu, to należy mieć na uwadze, że błędne będzie wystawianie na najemcę faktury celem obciążenia go kosztem podatku od nieruchomości. Podatek nie może być bowiem przedmiotem sprzedaży, a w efekcie nie może być refakturowany. Należy go zatem w takich wypadkach dokumentować notą księgową bez VAT (tak m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 grudnia 2018 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.645.2018.2.TK).

Podsumowanie

Zasady opodatkowania VAT wynajmu nieruchomości mogą zależeć nie tylko od celu wynajmu i statusu wynajmującego/najemcy, ale również mogą wymagać analizy warunków umowy najmu.

Maciej Wilczyński, radca prawny, doradca podatkowy (AXELO Prawo i podatki dla biznesu)

Polecamy: Nowy JPK_VAT z kodami GTU

Polecamy: Biuletyn VAT

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Uproszczenia w podatku od spadków i darowizn. Nowe przepisy coraz bliżej wejścia w życie

Senat przyjął nowelizację ustawy o podatku od spadków i darowizn. Nowe przepisy mają uprościć formalności przy sprzedaży majątku otrzymanego od najbliższej rodziny oraz zlikwidować comiesięczne deklaracje podatkowe przy rentach prywatnych. Ustawa wraca teraz do Sejmu.

Zaczynasz działalność gospodarczą? Tak można obniżyć składki ZUS na początku działania firmy [komunikat ZUS]

Rozpoczęcie własnej działalności gospodarczej wiąże się z kosztami, szczególnie na starcie. Dlatego początkujący przedsiębiorcy mogą skorzystać z ulg, które pozwalają płacić niższe składki na ubezpieczenia społeczne albo nie płacić ich wcale. Do najważniejszych form wsparcia należą: ulga na start, preferencyjne składki, „Mały ZUS Plus” czy wakacje składkowe.

Darowizna dla córki z konta firmowego taty: Czy taki przelew korzysta ze zwolnienia podatkowego? KIS wyjaśnia

Skarbówka potwierdził, że przekazanie środków pieniężnych bezpośrednio z konta firmowego spółki, której darczyńca jest wspólnikiem, na konto obdarowanego – przy spełnieniu ustawowych formalności – może korzystać ze zwolnienia z podatku od darowizn. To jest dobra wiadomość dla podatników.

Ulga dla spadkobierców i przejrzystość dla podatników. Nowości w ustawie podatku od spadków i darowizn już wkrótce

Jest projekt nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn, który umożliwi przywrócenie terminu zgłoszenia spadku w wyjątkowych przypadkach oraz doprecyzuje moment powstania obowiązku podatkowego. Zmiany mają uprościć procedury, zwiększyć przejrzystość i wspierać sukcesję firm rodzinnych.

REKLAMA

KSeF 2.0: firmy będą miały tylko 4 miesiące na testy. Co warto zrobić już teraz?

W czerwcu 2025 r. – zgodnie z harmonogramem – Ministerstwo Finansów udostępniło dokumentację interfejsu API KSeF 2.0. Jest to jednak materiał dla integratorów systemów i dostawców oprogramowania. Firmy wciąż czekają na udostępnienie środowiska testowego, które zaplanowano na koniec września. Konkretne testy będą więc mogły zacząć się dopiero w październiku. Tymczasem obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur dla części firm wchodzi już w lutym – oznacza to niewiele czasu na przygotowanie.

Projekt ustawy wdrażającej obowiązkowy KSeF po pierwszym czytaniu w Sejmie. Co się zmienia? [komentarz eksperta]

W dniu 9 lipca 2025 r., Sejm przeprowadził pierwsze czytanie i skierował do prac w komisji finansów projekt ustawy zakładającej wdrożenie obowiązkowego Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Wszystkie kluby i koła poselskie zapowiedziały dalsze prace nad projektem. Prace legislacyjne wchodzą w końcową fazę. Z coraz większą pewnością możemy więc stwierdzić, że obowiązkowy KSeF będzie wdrażany w dwóch etapach - od 1 lutego 2026 i od 1 kwietnia 2026 r.

Podatek u źródła 2025: Objaśnienia podatkowe ministra finansów dot. statusu rzeczywistego właściciela. Praktyczne szanse i nieoczywiste zagrożenia

Po latach oczekiwań i licznych postulatach ze strony środowisk doradczych oraz biznesowych, Ministerstwo Finansów opublikowało długo zapowiadane objaśnienia dotyczące statusu rzeczywistego właściciela w kontekście podatku u źródła (WHT). Teraz nadszedł czas, by bardziej szczegółowo przyjrzeć się poszczególnym zagadnieniom. Dokument z 3 lipca 2025 r., opublikowany na stronie MF 9 lipca, ma na celu rozwianie wieloletnich wątpliwości dotyczących stosowania klauzuli „beneficial owner”. Choć sam fakt publikacji należy ocenić jako krok w stronę większej przejrzystości i przewidywalności, nie wszystkie zapisy spełniły oczekiwania.

Polski podatek cyfrowy jeszcze w tym roku? Rząd nie ogląda się na Brukselę

Choć Komisja Europejska wycofała się z planów nałożenia podatku cyfrowego, Polska idzie własną drogą. Minister cyfryzacji Krzysztof Gawkowski zapowiada, że projekt ustawy będzie gotowy do końca roku.

REKLAMA

KSeF 2026: koniec z papierowymi fakturami, zmiany w obiegu dokumentów i obsłudze procesu sprzedaży w firmie

W przyszłym roku w Polsce zostanie uruchomiony obowiązkowy system fakturowania za pomocą Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Obowiązek ten wejdzie w życie na początku 2026 roku i wynika z procedowanego w Parlamencie projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług. Aktualny postęp prac legislacyjnych nad projektem, oznaczonym numerem druku 1407, można śledzić na stronach Sejmu.

Składki ZUS dla małych firm w 2025 roku - preferencje: ulga na start, mały ZUS plus i wakacje składkowe

Ulga na start, preferencyjne składki, czy „Mały ZUS plus”, a także wakacje składkowe – to propozycje wsparcia dla małych przedsiębiorców. Korzyści to możliwość opłacania niższych składek lub ich brak. Warto też zwrócić uwagę na konsekwencje z tym związane. ZUS tłumaczy kto i z jakich ulg może skorzystać oraz jakie są zagrożenia z tym związane.

REKLAMA