REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Opodatkowanie VAT wynajmu nieruchomości
Opodatkowanie VAT wynajmu nieruchomości

REKLAMA

REKLAMA

Ustalenie zasad opodatkowania wynajmu nieruchomości podatkiem VAT oraz sposób przeniesienia na najemców określonych kosztów (np. mediów, podatku od nieruchomości) budzi w praktyce wątpliwości ze względu na zmienne stanowisko organów podatkowych. Kiedy wynajem nieruchomości jest opodatkowany VAT? Czy można skorzystać ze zwolnienia podmiotowego lub przedmiotowego z VAT? Jaką stawką VAT jest opodatkowany wynajem? Kiedy wystawiać faktury za wynajem i jak dokumentować koszty obciążające najemcę?

Wynajem jako działalność opodatkowana VAT

Należy zwrócić uwagę, że co do zasady każdy, kto wynajmuje nieruchomość działa w charakterze podatnika VAT, nawet jeżeli nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustaw o podatkach dochodowych. Wynika to z definicji podatnika na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa VAT), zgodnie z którą podatnikami tego podatku są podmioty prowadzące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na jej cel lub rezultat (art. 15 ust. 1 ustawy VAT).
Z kolei działalność gospodarcza na potrzeby podatku VAT jest rozumiana jako wszelka działalność m.in. usługodawców, która obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Inaczej niż w przypadku podatków dochodowych, brak jest wymogu spełnienia przesłanki, aby działalność ta miała charakter zorganizowany.

Ponieważ wynajmowanie nieruchomości spełnia przesłankę świadczenia usługi w sposób zarobkowy i ciągły, również wynajem np. mieszkania przez osobę fizyczną oznacza, że działa ona jako podatnik VAT. Nie oznacza to jeszcze konieczności zapłaty tego podatku.

Autopromocja

Wynajem a zwolnienie podmiotowe

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku przekroczy tę kwotę zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę. W przypadku rozpoczęcia świadczenia usług w trakcie roku, powyższą kwotę ustala się proporcjonalnie do okresu pozostałego do zakończenia roku.

Powyższe może mieć szczególne znaczenie dla osób, które prowadzą działalność gospodarczą i korzystają ze zwolnienia podmiotowego (ponieważ roczna wartość sprzedaży nie przekracza 200 000 zł), a jednocześnie wynajmują mieszkanie. Brak wliczenia do wartości sprzedaży kwot z wynajmu może wiązać się z przeoczeniem utraty prawa do stosowania zwolnienia.

Przykład:
Osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług informatycznych, roczny obrót wynosi 180 000 zł, w związku z czym usługi nie są opodatkowane VAT. W przypadku wynajęcia mieszkania i uzyskania z tego tytułu przychodu w wysokości 25 000 zł obrót ten należałoby uwzględnić przy obliczaniu progu umożliwiającego stosowanie zwolnienia. W momencie dokonania czynności powodującej przekroczenie 200 000 zł wartości sprzedaży podatnik utraciłby prawo do zwolnienia, począwszy od tej czynności oraz w kolejnym roku.

Wynajem a zwolnienie przedmiotowe

Brak możliwości skorzystania ze zwolnienia podmiotowego nie oznacza, że wynajem musi być opodatkowany. Możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia przedmiotowego, które obejmuje wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Wątpliwości wiążą się z opodatkowaniem wynajmu nieruchomości mieszkalnej, która będzie wykorzystywana do celów mieszkaniowych, ale nie przez najemcę. Taka sytuacja ma miejsce w przypadku, gdy lokal wynajmowany jest przez pracodawcę, który udostępnia następnie lokal swoim pracowników lub w przypadku wynajmu nieruchomości przez firmy zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami, które następnie wynajmują je podnajemcom.

Początkowo organy podatkowe uznawały, że w takim wypadku wynajem przez właściciela lokalu powinien być zwolniony z opodatkowania, ponieważ decyduje to, w jaki sposób ostatecznie nieruchomość będzie wykorzystywana, a jednocześnie z umowy wynika, że taki jest wynajem dokonywany jest w celach mieszkalnych (tak np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, 2 grudnia 2016 r., 2461-IBPP2.4512.713.2016.2.WN).

Następnie organy podatkowe zmieniły zdanie przyjmując, że w przypadku wynajmu lokalu spółce, która będzie udostępniać go pracownikom należy doliczyć podatek (tak np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 marca 2019 r., 0115-KDIT1-1.4012.61.2019.1.EA). Obecnie po raz kolejny zmieniono wykładnię i przyjmuje się, że tego rodzaju wynajem korzysta ze zwolnienia (tak m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 31 stycznia 2020 r., 0111-KDIB3-1.4012.815.2019.1.WN). Stanowisko to jest natomiast kwestionowane przez sądy administracyjne, np. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 16 stycznia 2020 r. (I SA/Rz 835/19), zgodnie z którym w przypadku wynajmu mieszkania najemcy, który następnie udostępni je nieodpłatnie swoim pracownikom, to nie można uznać, że została spełniona przesłanka wynajmu nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wynajem nie służy bowiem w tym przypadku zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, ale prowadzeniu działalności gospodarczej z wykorzystaniem przedmiotowych nieruchomości.

Podobne wątpliwości dotyczą wynajmu nieruchomości firmom, które następnie poszukują podnajemców.

Błędne opodatkowanie wynajmu ma istotne konsekwencje dla obu stron. Właściciel, który przy nabyciu nieruchomości odliczył VAT z tego tytułu, wynajęcie mieszkania korzystające ze zwolnienia może wiązać się z koniecznością skorygowania odliczonego VAT, ponieważ nieruchomość nie będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych. Z kolei błędne zastosowanie zwolnienia wiązać się będzie z powstaniem zaległości podatkowej.

Stawka VAT od wynajmu

Jak wyżej wskazano, w wielu przypadkach wynajem korzysta ze zwolnienia VAT.

Zgodnie z poz. 47. Załącznika nr 3 do ustawy VAT, stawką 8% opodatkowane są usługi związane z zakwaterowaniem określone w dziale 55 PKWiU. Do takich usług należy m.in. krótkotrwałe zakwaterowanie (np. wynajem za pośrednictwem platformy Airbnb).

W pozostałym zakresie wynajem opodatkowany jest stawką 23% (np. wynajem lokali użytkowych).

Moment powstania obowiązku podatkowego i wystawianie faktur

W przypadku gdy wynajem nie korzysta ze zwolnienia VAT, należy prawidłowo ustalić moment powstania obowiązku podatkowego i terminowo wystawić fakturę.

Usługę, dla której w związku z jej świadczeniem ustalane są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi. Usługę świadczoną w sposób ciągły przez okres dłuższy niż rok, dla której w związku z jej świadczeniem w danym roku nie upływają terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego roku podatkowego, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi.

Co do zasady fakturę wystawia się do 15. dnia następnego miesiąca po wykonaniu usługi.

Jednak w przypadku najmu ustawa VAT przewiduje szczególne zasady. Fakturę należy wystawić nie później niż z upływem terminu płatności (art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy VAT), a nie do 15. dnia następnego miesiąca.

Z kolei obowiązek podatkowy powstaje w dacie wystawienia faktury, zaś jeśli faktury nie wystawiono w terminie – z upływem terminu, w którym powinna była być wystawiona (art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b w zw. z ust. 7 ustawy VAT).

Co do zasady faktury nie można wystawić wcześniej niż 30 dni przed wykonaniem usługi, jednak ta zasada nie obowiązuje w przypadku najmu, jeżeli z faktury wynika, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy (art. 106i ust. 8 ustawy VAT).

Przykład:
W umowie wynajmu lokalu użytkowego ustalono miesięczny czynsz płatny do 10. dnia każdego miesiąca. Wynajmujący musi wystawić fakturę za dany miesiąc najpóźniej do 10. dnia miesiąca oraz rozpoznaje obowiązek podatkowy w miesiącu, w którym wystawił fakturę, jednak nie później niż w miesiącu, w którym przypada termin płatności.

Co do zasady, jeśli świadczenie usługi nie korzysta ze zwolnienia, a jej nabywca nie prowadzi działalności gospodarczej, usługa powinna być udokumentowana przy zastosowania kasy fiskalnej (art. 111 ust. 1 ustawy VAT). Wyjątek przewidziany jest m.in. w przypadku usług najmu; zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Finansów w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz.U. z 2018 r. poz. 2519) nie jest konieczne ewidencjonowanie wynajmu przy pomocy kasy fiskalnej, jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą lub świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej, a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Zasady opodatkowania i dokumentowania kosztów obciążających najemcę

Często zdarza się, że najemcę obciąża nie tylko czynsz z tytułu najmu, ale także dodatkowe koszty w postaci mediów opłaconych przez właściciela czy konieczności zwrotu właścicielowi wydatków na podatek od nieruchomości.

Jeżeli wynajmujący jest podmiotowo zwolniony z VAT, obciążenie najemcy kosztami mediów odbywa się bez doliczania podatku VAT oraz nie powstaje konieczność wystawienia faktury. W przypadku wynajmujących, którzy nie są zwolnieniu podmiotowo, powstaje wątpliwość w jaki sposób opodatkować przeniesienie kosztów mediów (dostawy wody, odprowadzania ścieków i wywozu odpadów)  na najemców, tj. czy taka sprzedaż powinna być opodatkowana analogicznie jak usługa najmu nieruchomości (zwolniona z VAT w przypadku lokalu mieszkalnego, 23% w przypadku nieruchomości użytkowej), czy też w sposób właściwy dla tych mediów (np. 8% w przypadku dostawy wody).

Początkowo organy podatkowe przyjmowały, że opłaty za media nie stanowią odrębnego od najmu świadczenia, a jedynie element cenotwórczy tej usługi, w efekcie podlegają opodatkowaniu jako jednolite świadczenie według zasad właściwych dla najmu (tak m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 30 listopada 2011 r., IPTPP1/443-761/11-2/MW).

Obecnie jednak możliwy jest każdy z dwóch wyżej wymienionych wariantów, w zależności od treści umowy najmu łączącej strony:

  • Koszty mediów rozliczane odrębnie, na podstawie osobnej od czynszu faktury i opodatkowane stawką dla nich właściwą, jeżeli najemca ma faktyczny wpływ na wybór dostawcy mediów oraz gdy media te są rozliczane na podstawie faktycznego zużycia. Tak np. WSA w Krakowie w wyroku z dnia 28 stycznia 2016 r. I SA/Kr 1922/15. W takim wypadku koszt mediów należy wykazać w odrębnej pozycji faktury lub na osobnej fakturze.
  • Częściej ma jednak miejsce sytuacja, w której media rozliczane są razem z czynszem z najmu jako jego składnik i opodatkowane są stawką właściwą dla najmu; przyjmuje się bowiem, że w takim wypadku wynajmujący świadczy usługę kompleksową, gdzie wynajem ma charakter usługi głównej, a dostawa mediów charakter pomocniczy, a więc podlega opodatkowaniu na zasadach właściwych dla wynajmu.

Podobnie wygląda sytuacja w przypadku podatku od nieruchomości. Może on stanowić element kalkulacyjny czynszu i wchodzić w skład podstawy opodatkowania (tak interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 maja 2017 r., 0113-KDIPT1-3.4012.117.2017.1.OS).

Natomiast w przypadku, gdy strony w umowie postanowią, że nie jest to składnik czynszu, to należy mieć na uwadze, że błędne będzie wystawianie na najemcę faktury celem obciążenia go kosztem podatku od nieruchomości. Podatek nie może być bowiem przedmiotem sprzedaży, a w efekcie nie może być refakturowany. Należy go zatem w takich wypadkach dokumentować notą księgową bez VAT (tak m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 grudnia 2018 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.645.2018.2.TK).

Podsumowanie

Zasady opodatkowania VAT wynajmu nieruchomości mogą zależeć nie tylko od celu wynajmu i statusu wynajmującego/najemcy, ale również mogą wymagać analizy warunków umowy najmu.

Maciej Wilczyński, radca prawny, doradca podatkowy (AXELO Prawo i podatki dla biznesu)

Polecamy: Nowy JPK_VAT z kodami GTU

Polecamy: Biuletyn VAT

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Ubezpieczenie dla firmy – czy to mi się opłaci? Spokój za 1 promil wartości majątku

Co trzeba wiedzieć o ubezpieczeniu biznesu i firmy. Ile to kosztuje, co można ubezpieczyć? I najważniejsze: czy ubezpieczenie się opłaci?

Opodatkowanie wyrównawcze od 2025 roku. Trzy nowe podatki dla biznesu. Konsultacje trwają do 24 maja 2024 r.

W Ministerstwie Finansów trwają prace legislacyjne nad projektem ustawy o opodatkowaniu wyrównawczym jednostek składowych grup międzynarodowych i krajowych. Ustawa ta ma wprowadzić w Polsce od 2025 roku system globalnego podatku minimalnego oparty o trzy rodzaje podatku wyrównawczego:  globalny podatek wyrównawczy, krajowy podatek wyrównawczy oraz podatek od niedostatecznie opodatkowanych zysków. Konsultacje publiczne tego projektu zakończą się 24 maja 2024 r. Do tego dnia można przesyłać do MF swoje uwagi i opinie.

Fundacja rodzinna - opodatkowanie i oskładkowanie świadczeń dla beneficjentów

Fundacja rodzinna jako instytucja prawna będzie 22 maja 2024 r. obchodzić swoje pierwsze urodziny. Zgodnie z ustawowymi celami ma służyć do zarządzania i kumulowania majątku w interesie beneficjentów oraz wypłacania im świadczeń. Jakie są zasady opodatkowania i oskładkowania świadczeń na rzecz beneficjentów fundacji rodzinnej?

Projekt: Kasowy PIT. Na czym polega

Ministerstwo Finansów przedstawiło pod koniec kwietnia 2024 r. projekt nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym. Ta nowelizacja ma wprowadzić od 1 stycznia 2025 roku przepisów określających zasady tzw. kasowego PIT. Ta forma rozliczeń polegać ma na tym, że przychód- podatkowy będzie powstawał w dacie zapłaty za fakturę. Ale nie każdy będzie mógł korzystać z kasowego PIT. Jedynie przedsiębiorcy, którzy rozpoczynają działalność oraz ci, których przychody z działalności gospodarczej w roku poprzednim nie przekraczały 250 tys. euro. Aktualnie trwają konsultacje i opiniowanie tego projektu.

Składka zdrowotna 2025 r. Nowe zasady obliczania należności na rzecz ZUS-u. Kto ile zapłaci?

Od 2025 roku zmienią się zasady rozliczania składki zdrowotnej przez przedsiębiorców. Zapowiedzieli to minister zdrowia Izabela Leszczyna i minister finansów Andrzej Domański na konferencji prasowej w dniu 21 marca 2024 r. Wtedy podano też najważniejsze założenia tych zmian. Co ma się zmienić od przyszłego roku?

Czy klimatyzację można odliczyć od podatku? Przykłady dla ulgi rehabilitacyjnej i ulgi termomodernizacyjnej

Czy wydatki poniesione na wyposażenie domu w klimatyzację, czyli koszty jej zakupu i montażu, można uznać za wydatki, podlegające odliczeniu w ramach ulgi rehabilitacyjnej? A co w przypadku ulgi termomodernizacyjnej?

Kiedy można anulować fakturę?

Anulowanie faktury VAT powinno być traktowane w sposób wyjątkowy i wykorzystywane tylko w przypadku zaistnienia takiej konieczności. Kiedy więc można anulować fakturę i jak to zrobić zgodnie z obowiązującymi przepisami?

Jak przebiega finansowanie faktur?
Finansowanie faktur, zwane również faktoringiem, to istotny element strategii finansowej wielu przedsiębiorstw. Proces ten umożliwia bowiem firmom uzyskanie dostępu do środków pieniężnych, poprzez sprzedaż swoich nieuregulowanych faktur firmie faktoringowej. Choć działanie to może wydawać się skomplikowane, to faktoring jest w rzeczywistości bardzo prosty. Jak przebiega finansowanie faktur?
Wskaźnik ściągalności zaległych podatków rośnie, ale wciąż jest wiele do poprawy. Egzekucja należności innego rodzaju jest bardzo dużym problemem

W ubiegłym urzędy skarbowe wyegzekwowały ponad 40 proc. zaległości podatkowych. Budżet państwa odzyskał dzięki temu 6,6 mld zł – informuje dzisiaj "Dziennik Gazeta Prawna". Egzekucja należności innego rodzaju jest jednak bardzo dużym problemem.

Składka zdrowotna 2024. Rozliczenie za rok 2023. Wpływ na kwestie podatkowe

Już po raz drugi od momentu wprowadzenia rewolucyjnych przepisów Polskiego Ładu przedsiębiorcy mają obowiązek złożenia rocznego rozliczenia składki na ubezpieczenie zdrowotne. Dwudziesty dzień maja jest ostatnim dniem na dopełnienie tego obowiązku. Na szczęście tym razem Ustawodawca oszczędził płatnikom wstecznych zmian form opodatkowania oraz półrocznych okresów składkowych. 

REKLAMA