Tematy - Wynajem mieszkania, Małżeńska wspólność majątkowa - INFOR.PL

Planujący zyski z wynajmu mieszkań i pokoi latem powinni wcześniej wystąpić z wnioskiem o udzielenie interpretacji. Najlepiej jeszcze przed sezonem. Nie jest bowiem obecnie jasne, czy taka działalność może być opodatkowana ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, czy po prostu podatkiem dochodowym (PIT).

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje możliwość zwolnienia z PIT dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli przychód z tej sprzedaży podatnik przeznaczy na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych. Jednak, mieszkanie zakupione przez rodziców dla dziecka nie służy, zdaniem organów podatkowych, zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych tych rodziców.

Organy podatkowe zaostrzają stanowisko w zakresie rozliczania zysków z najmu. Właściciele wynajmowanych mieszkań powinni zwrócić uwagę nie na liczbę wynajętych mieszkań, ale na czas wynajmu. Jeśli bowiem mieszkanie wynajmowane jest krótkoterminowo, wynajmujący nie będzie mógł wybrać ryczałtu od przychodów z takiego najmu. Dotyczy to także sytuacji, w których wynajem na krótkie pobyty odbywa się jedynie w okresie wakacyjnym.

Minister Rozwoju i Finansów, wicepremier Mateusz Morawiecki zapowiada, że osoby wynajmujące lokale komunalne i socjalne, które znalazły się w trudnej sytuacji i uzyskały umorzenie należności, lub ich części, nie będą musiały płacić podatku dochodowego (PIT) z tego tytułu. Zmiany przepisów w tym zakresie, dotyczące umorzenia należności z lat 2016 i 2017, przygotowywane są przez Ministerstwo Finansów i mają obowiązywać od 2018 roku.

Odpowiedzialność męża lub żony za drugiego współmałżonka (podatnika) z tytułu podatków i składek na ubezpieczenie społeczne w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą jest szersza niż z innych tytułów. Odpowiedzialność ta obejmuje majątek odrębny podatnika oraz majątek wspólny podatnika i jego małżonka nawet wtedy, gdy małżonek nieprowadzący działalności gospodarczej nie wiedział o zaległościach podatkowych, czy zaległych składkach..

Minister finansów konsultuje obecnie projekt nowej ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości. Projekt przewiduje też zmiany w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych mające na celu zwolnienie podatkowe takich spółek, przede wszystkim w zakresie ich dochodów z najmu nieruchomości oraz ze sprzedaży nieruchomości. Ustawa ma wejść w życie już od 1 stycznia 2017 r. i ma na celu rozwój krajowego rynku nieruchomości komercyjnych na wynajem, zwłaszcza dzięki aktywności polskiego kapitału.

Jeżeli nabyty lokal został przyjęty do użytkowania jako środek trwały może być amortyzowany, a 50% miesięcznych odpisów amortyzacyjnych od jego wartości początkowej stanowi dla podatnika koszt uzyskania przychodu ze źródła przychodów jakim jest najem prywatny (niezwiązany z prowadzeniem działalności gospodarczej). Ustalenie indywidualnej stawki amortyzacyjnej w wysokości 10% jest możliwe także wtedy, gdy użytkowanie mieszkania przez poprzedniego właściciela trwało dłużej niż 60 miesięcy.

Rząd przygotowuje nowy program wsparcia i rozwoju budownictwa mieszkaniowego "Mieszkanie plus", który jeszcze w bieżącym tygodniu zostanie zaprezentowany opinii publicznej. W ramach tego programu mają funkcjonować od 2017 roku tanie mieszkania na wynajem i kasy oszczędnościowo-budowlane. Rząd planuje także usprawnienie działalności spółdzielni mieszkaniowych.

W sytuacji gdy wydatki dotyczące wynajmu zostaną poniesione na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej i spełniają wszystkie przesłanki wynikające z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a podatnik będzie posiadał dokumenty potwierdzające te okoliczności, to będzie mógł zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.

Podatni ma zamiar prowadzić działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali. Większość wpłat dokonywana będzie przelewem. Jednak mogą również zdarzyć się wpłaty gotówkowe. Za każda dokonaną wpłatę za najem będzie wystawiana faktura w momencie dokonania wpłaty. Wpłaty dokonywane przez najemców będą opisywane czego dotyczą: najmu, zwrotu za tzw. media. Czy ten sposób dokumentowania najmu zwalnia podatnika z rejestrowania przychodów za pomocą kasy rejestrującej?

Zdecydowana większość osób oferujących mieszkania na wynajem robi to bez zakładania działalności gospodarczej. Cześć osób decyduj się jednak wynajmować mieszkania w ramach działalności gospodarczej. Jedną z zalet takiego wynajmu jest szerszy zakres kosztów podatkowych, jakie można uwzględnić przy rozliczeniach podatkowych.

Podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą) i rozliczający je 8,5% ryczałtem mają obowiązek złożyć deklarację PIT-28 do urzędu skarbowego do końca stycznia następnego roku. W 2016 r. termin złożenia tego zeznania podatkowego upływa w poniedziałek 1 lutego (bo 31 stycznia wypada w niedzielę). Do 20 stycznia można zgłaszać formę opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości lub jej zmiany. W PIT-28 można uwzględnić ulgę rehabilitacyjną czy darowiznę na cele kultu religijnego, a także przekazać 1 proc. podatku na organizację pożytku publicznego.

Od 1 stycznia 2016 r. obowiązują nowe wzory zaświadczeń wydawanych przez organy podatkowe, m.in. zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach lub stwierdzającego stan zaległości (ZAS-W); zaświadczenie o wysokości zobowiązań spadkodawcy (ZAS-S); zaświadczenie o wysokości zaległości podatkowych zbywającego (ZAS-Z); zaświadczenie o wysokości zaległości podatkowych podatnika (ZAS-P); zaświadczenie o wysokości zaległości podatkowych rozwiązanej spółki cywilnej (ZAS-SC); zaświadczenie o wysokości zobowiązania podatkowego (zaległości podatkowych), kosztów upomnienia, kosztów egzekucyjnych zabezpieczonych hipoteką przymusową lub zastawem skarbowym (ZAS-HZ). Zaświadczenia można doręczać w formie dokumentów elektronicznych.

Jesteśmy z żoną współwłaścicielami kamienicy na zasadach wspólności małżeńskiej, w której wynajmujemy mieszkania. Dotychczas co roku składaliśmy do urzędu skarbowego oświadczenie, że całość dochodów z najmu będzie opodatkowywała żona. Słyszałem, że teraz nie trzeba będzie już ponawiać tego oświadczenia i że raz złożone oświadczenie będzie ważne aż do momentu rezygnacji z takiego sposobu rozliczania dochodów z najmu.

Rozwiązywanie sporów między właścicielem mieszkania a wynajmującym ma być możliwe bez udziału sądów i adwokatów. Pomoże w tym powołany przez stowarzyszenie „Mieszkanicznik” sąd arbitrażowy. Toczące się przed nim postępowania mają być znacznie krótsze niż przed sądem powszechnym, mniej sformalizowane i tańsze. Koszty z nimi związane to obecnie od 300 do 1300 zł.

Najem prywatny to wynajem lokalu, mieszkania lub pokoju, który nie jest związany z działalnością gospodarczą, czyli po prostu prywatne i odpłatne udostępnianie prywatnego pomieszczenia. Uzyskiwanie przychodów w ramach najmu prywatnego podlega opodatkowaniu obniżoną, 8,5-proc. stawką PIT. Zaliczkę na podatek właściciele wynajmowanych nieruchomości obliczają od kwoty czynszu.

Wynajmując mieszkanie, zwykle otrzymujemy od najemcy dwa rodzaje opłat – czynsz najmu i opłaty z tytułu kosztów administracyjnych i eksploatacyjnych mieszkania. Tutaj powstaje pytanie, od których kwot należy odprowadzić zryczałtowany podatek dochodowy?

Podział majątku wspólnego, nawet jeśli był on wykorzystywany w działalności gospodarczej przez jedno lub oboje małżonków, nie rodzi skutków podatkowych – wynika z interpretacji podatkowej. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie stosuje się bowiem do przychodów wynikających z takiego podziału.

Darowizny od najbliższych –a więc m.in. od rodziców, od dzieci i od rodzeństwa – są zwolnione z podatku, jeśli obdarowany zgłosi darowiznę w urzędzie skarbowym. Ale pojawia się pytanie, co będzie, jeśli siostra otrzyma od brata środki, pochodzące z jego wspólnego majątku małżeńskiego?

Przedsiębiorca, który wynajmie mieszkanie w pobliżu miejsca wykonywania działalności, może wydatki na ten cel zaliczyć w koszty uzyskania przychodu. Oczywiście pod warunkiem, że miejsce pracy znajduje się daleko od miejsca jego zamieszkania.

Nie tak łatwo prowadzić firmę, a przy okazji płacić 8,5-proc. ryczałt od wynajmowania własnej nieruchomości. Fiskus często się na to nie zgadza. Sądy administracyjne również.

Kto nie prowadzi działalności gospodarczej ale wynajmuje mieszkanie, może zaliczać odpisy amortyzacyjne do kosztów podatkowych tylko pod warunkiem, że prowadzi ewidencję środków trwałych. Tak uznał NSA w wyroku z 22 kwietnia 2015 r.

W Polsce za cenę zakupu mieszkania można je wynajmować przez 15 lat. Jest to okres o 10 lat krótszy niż europejska średnia oraz dwa razy krótszy niż w Niemczech - wynika z szacunków Lion’s Bank. Dane te pokazują, że czynsze „nad Wisłą” są relatywnie wysokie w porównaniu do wartości nieruchomości. Gorzej jest tylko w Rumunii, na Węgrzech i w Czarnogórze.

Przychód uzyskiwany z tytułu najmu mieszkania podlega opodatkowaniu PIT. Wysokość podatku dochodowego uzależniona jest jednak od wybrania formy opodatkowania uzyskiwanych w ten sposób przychodów.

Podatnik zamierza wynająć własne mieszkanie . Chce je opodatkować na zasadach ogólnych i amortyzować. Nie wie jednak, jaką powinien przyjąć wartość początkową mieszkania. Otrzymał je w formie darowizny w 1997 r. Jak poinformowała go infolinia KIP, jako wartość początkową powinie n przyjąć wartość z aktu notarialnego darowizny. Jak wynika z nie go, równowartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wynosi 26 tys. zł, ale w dalszej części jest zapis - strony określają wartość darowizny na 100 tys. zł. Którą wartość powinien przyjąć podatnik jako wartość początkową?

Wynajem nieruchomości jest czynnością, która zasadniczo podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - VAT. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ustawy o VAT). Można wywnioskować błędnie, że osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, nie będą musiały płacić podatku VAT z tytułu najmu.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 20 października 2014 r., (ITPP3/443-426/14/AT) rozstrzygnął kwestię dotyczącą podatku od towarów i usług w zakresie danych wystawcy na wystawianej fakturze.

Chcąc udzielić odpowiedzi na tak postawione pytanie w pierwszej kolejności trzeba zaznaczyć, że chodzi o wynajem mieszkania (a właściwie szerzej – nieruchomości) przez podatnika VAT osobie nieprowadzącej działalności gospodarczej i w przypadku, w którym podatnik ten nie ma zgodnie z przepisami obowiązku wystawienia faktury. Zasada jest taka, że kasę fiskalną trzeba mieć.

Osoby, które chcą zmienić sposób opodatkowania przychodów z najmu mieszkania, mają na to czas do 20. stycznia. Dla osób, które dopiero zaczną wynajmować lokale, terminem złożenia oświadczenia jest 20. dzień miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu albo koniec roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnęły w grudniu.

Organy podatkowe uznają za przychód podlegający opodatkowaniu tylko opłaty za najem, jakie najemca przekazuje wynajmującemu. Przychodem dla ryczałtowca nie będą więc koszty mediów czy czynszu na rzecz spółdzielni albo opłat za zarządzanie wspólnotą majątkową.

Czasem przedsiębiorca, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wynajmuje mieszkanie w innej miejscowości niż jego miejsce zamieszkania w celu świadczenia usług. W takiej sytuacji wydatki jakie ponosić z tytułu wynajmu i używania tego mieszkania mogą stanowić koszty uzyskania przychodów prowadzonej działalności w okresie świadczenia tych usług.

Wynajem mieszkania, Małżeńska wspólność majątkowa

Wakacyjny najem krótkoterminowy – ryczałt, czy PIT?

Zwolnienie z PIT dochodu ze sprzedaży nieruchomości – mieszkanie dla dziecka

Wynajem krótkoterminowy może pozbawić prawa do ryczałtu

Zaniechanie poboru PIT od umorzonych czynszów

Odpowiedzialność za długi podatkowe małżonka

Spółki rynku wynajmu nieruchomości (srwn) będą zwolnione z CIT

Zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów z najmu prywatnego odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanego mieszkania

Program "Mieszkanie plus" od 2017 roku

Co będzie kosztem przy najmie?

Obowiązek ewidencji za pomocą kasy rejestrującej zwrotu za media przy najmie

Co stanowi koszt podatkowy przy wynajmie w ramach działalności gospodarczej

Rozliczenie przychodów z najmu na PIT-28 do 1 lutego 2016 r.

Wzory zaświadczeń wydawanych przez organy podatkowe

Czy trzeba ponawiać oświadczenie o opodatkowaniu dochodów z najmu przez jednego z małżonków

Sąd arbitrażowy pomoże w sporach między wynajmującym a najemcą

Zasady opodatkowania najmu prywatnego

Najem prywatny opodatkowany ryczałtem 8,5% - podatek tylko od czynszu

Podział majątku między małżonkami bez PIT

Darowizna dla siostry ze wspólnego majątku małżeńskiego brata bez podatku

Czynsz za najem mieszkania może być kosztem uzyskania przychodów

Czy przedsiębiorca może opodatkować 8,5% stawką ryczałtu przychody z najmu?

Odpisy amortyzacyjne w kosztach tylko z ewidencją środków trwałych

W Polsce najem mieszkania jest 2 razy droższy niż w Niemczech i 3 razy droższy niż w Austrii

Rozliczenie podatkowe okazjonalnego najmu mieszkania

Amortyzacja wynajętego mieszkania

Wynajem nieruchomości a VAT

Dane wystawcy faktury (podatnika VAT) przy najmie prywatnym lokali

Czy każdy wynajmujący od 1 stycznia 2015 r. mieszkanie musi mieć kasę fiskalną?

Wybór sposobu opodatkowania przychodów z najmu

Opłaty związane z eksploatacją mieszkania nie są przychodem dla ryczałtowca

Kiedy można zaliczyć do kosztów wydatki na wynajem mieszkania w innej miejscowości?