Wynajem mieszkania, Koszty podatkowe

Od czasu wprowadzenia reformy zwanej „Polskim ładem” osoby nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmu opodatkowują osiągane z tego tytułu przychody wyłącznie ryczałtem, zgodnie z przepisami ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Czy pies w firmie może być kosztem uzyskania przychodu? A akwarium – elementem budującym wizerunek? Coraz więcej przedsiębiorców zadaje sobie te pytania, zwłaszcza w czasach, gdy granica między przestrzenią zawodową a prywatną bywa płynna. Praktyka i interpretacje podatkowe pokazują, że... to zależy.

Wysoka temperatura potrafi skutecznie obniżyć wydajność pracy. Jest jednak dobra wiadomość – po spełnieniu kilku warunków zakup klimatyzacji można rozliczyć w działalności gospodarczej. Sposób ujęcia takiego wydatku zależy od trzech elementów: wartości urządzenia wraz z montażem, przewidywanego okresu używania oraz tego, czy klimatyzacja jest samodzielnym sprzętem, czy instalacją trwale związaną z budynkiem.

Termin złożenia zeznania CIT-8 za rok 2025 upływa 31 marca 2026 r. Dla spółek korzystających z finansowania od podmiotów powiązanych oznacza to ostatnią chwilę, by prawidłowo wykazać koszty finansowania dłużnego (KFD) z tytułu takich pożyczek. Przepisy art. 15c ustawy o CIT limitują te koszty według mechanizmu „wyższej z kwot” 3 mln zł albo 30 proc. podatkowej EBITDA. Rok 2025 przyniósł przełomowe wyroki sądów administracyjnych i korzystne interpretacje, które znacząco wpływają na wysokość limitu, jaki mogą zastosować podatnicy. Kto ich nie uwzględni, przepłaci podatek lub narazi się na sankcje.

Klucz przychodowy rozliczania kosztów ma fundamentalne znaczenie dla działalności firm. Odzwierciedla bowiem rzeczywistą strukturę prowadzonego biznesu. Pozwala przypisać wydatki do rzeczywistej sytuacji gospodarczej przedsiębiorstwa, a tym samym realnie zaoszczędzić tysiące, a w przypadku większych firm – nawet miliony złotych. Niedawny wyrok sądu administracyjnego powinien wpłynąć na nieprzychylne podejście organów podatkowych do tej kwestii, jednocześnie pozwolić spółkom na polepszenie płynności finansowej i wspomniane milionowe oszczędności.

Czy faktura wystawiona poza Krajowym Systemem e-Faktur może pozbawić firmę prawa do kosztów podatkowych (kosztów uzyskania przychodu)? Wraz ze zbliżającym się obowiązkiem stosowania KSeF od 1 lutego 2026 r. to pytanie staje się jednym z najczęściej zadawanych przez przedsiębiorców. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych w styczniu 2026 r. interpretacjach korzystnie dla podatników interpretuje przepisy.

Jakie koszty uzyskania przychodów (tzw. koszty podatkowe) mogą odliczać pracownicy od swojego przychodu w 2025 roku? Jakie są koszty zwykłe, a jakie podwyższone? Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT) nie daje prawa (co do zasady) pracownikom odliczać uzyskanych z tytułu umowy o pracę faktycznie poniesionych kosztów. Pracownicy mają jedynie koszty zryczałtowane w zależności od liczby zawartych umów o pracę i tego, czy pracownik mieszka w miejscowości, której znajduje się zakład pracy, czy w innej miejscowości. Jednak w rozliczeniu rocznym pracownicy mogą uwzględnić faktyczne wydatki na dojazdy do pracy udokumentowane wyłącznie imiennymi biletami okresowymi.

Zbliża się koniec roku, a przedsiębiorcy (jak zwykle o tej porze) poszukują sposobów, by zmniejszyć swój dochód i zaoszczędzić na podatku dochodowym. Szansą na optymalizację podatkową jest odliczenie kosztów uzyskania przychodów, dlatego w okresie przedświątecznej gorączki właściciele firm zastanawiają się, co jeszcze warto “wrzucić w koszty”. Podpowiadamy, jakie zakupy lub inwestycje można wziąć pod uwagę, aby obniżyć podatki. 

Wiele osób wynajmuje swoje mieszkania, także spółdzielcze. Powstaje w tym przypadku pytanie, czy czynsze ze spółdzielni należy wliczać do podstawy opodatkowania VAT z tytułu najmu nieruchomości. 

Jakie koszty uzyskania przychodu (tzw. koszty podatkowe) w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) można uwzględniać (potrącać) na umowie o pracę, umowie zlecenia i umowie o dzieło?

Od maja 2023 r. będę wynajmowała prywatnie dwa należące do mnie mieszkania na cele mieszkaniowe innych osób fizycznych. Nie prowadzę innej działalności. Jak mam rozliczyć VAT i podatek dochodowy z tego tytułu? Czy muszę stosować kasę fiskalną? 

Ile można zarobić na wynajmie mieszkania w 2023 roku? Dlaczego w bieżącym roku opłacalność wynajmu mieszkań spadnie? O ile spadną czynsze?

O ile wynajmujący może podnieść czynsz za mieszkanie powołując się na inflację? Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, podwyżka czynszu o wskaźnik równy ubiegłorocznej inflacji nie wymaga dodatkowego uzasadnienia. Nawet wtedy jeśli przekroczony został lub zostanie limit rocznego czynszu na poziomie 3% wartości odtworzeniowej mieszkania. Z tego powodu czynsz płacony w ramach tradycyjnego najmu może wzrosnąć w 2023 roku o ponad 14%. Wprowadzenie większej podwyżki będzie wymagało uzasadnienia właściciela mieszkania. 
Zasada ta nie dotyczy lokali odpłatnie udostępnianych w ramach najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego - w tych przypadkach podwyżki czynszu mogą mieć dowolną wysokość pod warunkiem zgodności z umową.

Ostatni rok to spore zmiany w zakresie opodatkowania najmu, a przy tym pojawiające się wątpliwości u podmiotów profesjonalnie zajmujących się taką formą działalności. Podatnicy mają m.in. wątpliwość, czy zwracane przez najemców pieniądze z tytułu opłaty za media, są przychodem podatkowym podlegającym opodatkowaniu.

Czy skorygowanie błędnie dokonanych rozliczeń w zakresie mechanizmu podzielonej płatności nie będzie pozbawiało podatnika prawa do zaliczenia takich wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodów?

Jakie koszty mogą odliczać pracownicy w 2023 roku? Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT) nie pozwala (co do zasady) pracownikom odliczać od przychodów uzyskanych z tytułu umowy o pracę faktycznie poniesionych kosztów. Pracownicy mają jedynie koszty zryczałtowane w zależności od liczby zawartych umów o pracę i tego, czy pracownik mieszka w miejscowości, której znajduje się zakład pracy, czy w innej miejscowości. Jednak w rozliczeniu rocznym pracownicy mogą uwzględnić faktyczne wydatki na dojazdy do pracy udokumentowane wyłącznie imiennymi biletami okresowymi.

Od 1 stycznia 2023 wejdą w życie przepisy, które zmieniają moment, w którym płatnik będzie ujmował składki ZUS w kosztach uzyskania przychodów. Od 2023 roku składki ZUS w części finansowanej przez płatnika, stanowią koszty uzyskania przychodów w miesiącu, za który wynagrodzenia są należne, pod warunkiem, że składki zostaną opłacone w terminie wynikającym z odrębnych przepisów. Natomiast w razie uchybienia tym terminom, ww. składki ZUS będą stanowić koszty podatkowe w miesiącu ich opłacenia do ZUS. Nie będzie mieć już znaczenia moment wypłaty wynagrodzenia, jeżeli zostanie to dokonane terminowo.

Firma może odliczyć wydatki na spotkania szkoleniowo-integracyjne, w których biorą udział jej kontrahenci prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 8 grudnia 2022 r. (sygn. akt. II FSK 1130/20).