Wynajem mieszkania, PIT-28

Podatnik VAT prowadzi działalność usługową w zakresie produkcji i zakładania paneli ściennych. Dodatkowo od niedawna wynajmuje nieruchomość w ramach najmu prywatnego, poza działalnością. Czy powinien wykazywać najem w deklaracji VAT-7 i w ewidencji VAT?

Dotykająca nas epidemia koronawirusa uderza także w stosunki gospodarcze o charakterze ciągłym, takie jak najem czy dzierżawa. Z jednej strony mamy właścicieli rzeczy, którzy najmują bądź dzierżawią swój majątek, z drugiej strony korzystające z tych rzeczy, które zobowiązały się do zapłaty umówionego czynszu. I jedni i drudzy dotkliwie odczuwają jej skutki.

Podatnik wynajmujący nieruchomość, zaraz po zlikwidowaniu działalności gospodarczej, może rozliczać się w ramach najmu prywatnego i opodatkować przychody 8,5-proc. podatkiem zryczałtowanym.

Ministerstwo Finansów prowadzi prace koncepcyjne i konsultacyjne związane z najmem krótkoterminowym. Po jego deklaracjach jesteśmy skłonni stwierdzić, że projekty ustaw z tym związanych będą gotowe jeszcze w 2020 roku – poinformował Andrzej Gut-Mostowy, wiceminister rozwoju ds. turystyki. Jednym z problemów, jaki ma być rozwiązany jest to, że większość inwestorów, skupujących nieruchomości z myślą o wynajmie na dni lub tygodnie, nie rejestruje działalności gospodarczej, a tym samym nie rozlicza się z fiskusem.

Wynajem nieruchomości firmie na potrzeby noclegowe jej pracowników jest opodatkowany VAT wg stawki 8%. Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z 16 stycznia 2020 r. Co ciekawe organy Krajowej Administracji Skarbowej uważają, że jest to usługa zwolniona z VAT.

Czy w związku z prowadzoną jednoosobową działalnością gospodarczą, przedsiębiorca będący czynnym podatnikiem VAT jest również podatnikiem VAT w zakresie wynajmu własnego mieszkania na cele mieszkaniowe?

Jak małżonkowie wynajmujący nieruchomości powinni opłacać ryczałt od najmu prywatnego po 1 stycznia 2020 r.? Kiedy należy dokonywać wpłat na mikrorachunek podatkowy tylko jednego z małżonków, a kiedy na osobne mikrorachunki?

Przedsiębiorcy, którzy sobie dorabiają, wynajmując prywatny majątek, zostali w ostatnich dniach zaskoczeni informacjami od najemców. Ci zapowiedzieli, że będą płacić czynsz tylko na rachunek bankowy uwidoczniony w Wykazie podatników VAT (tzw. biała lista), prowadzonym przez Szefa KAS

Zarejestrowany, czynny podatnik VAT ma prawo do odliczenia (albo zwrotu) podatku naliczonego z tytułu nabycia lokalu użytkowego (dotyczy to także lokali mieszkalnych), który będzie wykorzystywany do czynności opodatkowanych VAT – np. wynajmu. Warunkiem odliczenia (albo zwrotu) podatku jest także niewystąpienie przesłanek negatywnych, wskazanych w art. 88 ustawy o VAT. Prawo do odliczenia (albo zwrotu) podatku naliczonego z faktur (w przypadku ratalnej formy płatności faktur może być kilka lub więcej) dokumentujących zakup ww. lokalu może zostać zrealizowane nie wcześniej niż w rozliczeniu za miesiąc, w którym nabywca otrzymał fakturę. Zdaniem Dyrektora KIS prawo do odliczenia podatku VAT podatnik może realizować sukcesywnie na podstawie otrzymanych faktur ratalnych dotyczących nabycia przedmiotowego lokalu. Podatnik nie musi czekać z odliczeniem na formalne nabycie własności lokalu ani tym bardziej na rozpoczęcie wynajmowania tego lokalu.

Usługi wynajmu lokali mieszkalnych przeznaczonych na zapewnienie miejsca zamieszkania dla pracowników podatnika, stanowią świadczenie korzystające ze zwolnienia z VAT. W takim przypadku wynajmujący powinni wystawiać faktury bez VAT, a pracodawcom, którzy wynajmują mieszkania dla swoich pracowników, nie przysługuje prawo do odliczenia VAT.

Najem realizowany poza działalnością gospodarczą, to częste źródło dochodów osób fizycznych. Dochody (przychody) z najmu, podnajmu, dzierżawy lub innych podobnych umów mogą być opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT) albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Krajowa Informacja Skarbowa publikuje odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania dotyczące opodatkowania najmu prywatnego.

W przypadku gdy po upłynięciu okresu na jaki została zawarta umowa najmu okazjonalnego strony nadal realizują jej warunki, to w dalszym ciągu wiąże je umowa najmu, z tym jednak zastrzeżeniem, że jest to umowa na czas nieokreślony.

W praktyce często spotykamy się z sytuacją, że usługa najmu nie ogranicza się stricte do udostępnienia lokalu, lecz jest elementem kilku różnych, powiązanych ze sobą świadczeń. W takim przypadku mówimy o usłudze kompleksowej. Ustawa o podatku od towarów i usług (dalej jako ustawa o VAT) nie zawiera legalnej definicji usługi kompleksowej, jednakże ww. pojęcie zostało utrwalone w orzecznictwie sądów administracyjnych oraz organów podatkowych.

Z ulgi termomodernizacyjnej mogą korzystać podatnicy opodatkowujący swoje dochody według skali podatkowej lub według jednolitej 19% stawki podatku oraz opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Prawo do odliczenia obejmuje wydatki na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego wyłącznie w budynku mieszkalnym jednorodzinnym. Natomiast odliczenia można dokonać za rok podatkowy, w którym poniesiono wydatki, w deklaracji PIT-36, PIT-36L, PIT-37 lub PIT-28.

Małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, dochody z najmu składników majątku wspólnego rozliczają podatkowo po połowie, zarówno w przypadku opodatkowania według skali, jak i ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Mogą jednak złożyć do urzędu skarbowego oświadczenie, że dochody/przychody te będzie rozliczać tylko jeden z małżonków.

Rozliczając roczny PIT podatnik ma możliwość odliczenia darowizn przekazywanych w ciągu roku podatkowego. Jedną z darowizn podlegających odliczeniu jest darowizna na cele kultu religijnego. Ile można odliczyć w ramach tej darowizny i jak prawidłowo udokumentować jej przekazanie?

Podatnik będący osobą niepełnosprawną i posiadający orzeczenie o niepełnosprawności oraz podatnik, który ma na utrzymaniu osobę niepełnosprawną, który ponosi wydatki na cele rehabilitacyjne bądź na cele ułatwiające wykonywanie czynności życiowych, może w zeznaniu rocznym PIT odliczyć od dochodu (przychodu) niektóre z tych wydatków w ramach ulgi rehabilitacyjnej. Prezentujemy broszurę informacyjną Ministerstwa Finansów dotyczącą zasad rozliczania tej ulgi w roku 2019 (za rok 2018).

Od 2019 r. zmianie ulegną przepisy dotyczące zasad informowania o wyborze opodatkowania przychodów z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Podatnik będzie zobowiązany poinformować urząd skarbowy o wyborze tej formy opodatkowania do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnie pierwszy przychód.

Na początku 2019 r. ma wejść w życie ustawa wprowadzająca na polski rynek podmioty inwestujące w najem nieruchomości (FINN). Dla nowych spółek FINN przewidziano stosowanie preferencyjnej, 8,5 proc. stawki podatkowej, ale tylko z dochodów uzyskanych przez nie z najmu nieruchomości mieszkalnych.

Właściciele mieszkań na wynajem oczekują od najemcy terminowego regulowania czynszu, dbania o lokal, spokojnego i nieuciążliwego dla sąsiadów zachowania. Taki modelowy najemca zdarza się jednak rzadko. Warto więc poświęcić trochę czasu na znalezienie uczciwego najemcy, napisanie dobrej umowy najmu, protokołu zdawczo-odbiorczego. Analitycy WGN radzą wynajmującym, jak podejść do tematu, aby cały proces wynajmu mieszkania przeprowadzić komfortowo i być maksymalnie zabezpieczonym. Podopowiadają m.in. że nie warto próbować oszczędzać na podatku od wynajmu mieszkania (stawka ryczałtu wynosi jedynie 8,5 %).

Trend wynajmu krótkoterminowego przyszedł do nas z Zachodu, gdzie już od dawna cieszy się ogromną popularnością, a serwisy internetowe mu poświęcone zdobywają kolejnych użytkowników na całym świecie. To dobry sposób na osiągnięcie zysku z mieszkania, które nie jest użytkowane przez właścicieli, a mogłoby generować przychody i na siebie zarabiać.

Wynajmowanie prywatnego mieszkania to dobry sposób na przychód – zarówno wśród osób prowadzących działalność gospodarczą, jak i nieposiadających firm. W zależności od sytuacji, wynajmujący może mieć kilka opcji opodatkowania przychodu z najmu.

Jeśli przedmiotem najmu jest jedno mieszkanie lub ewentualnie pokoje w tym mieszkaniu, a czynności związane z zawieraniem umów najmu nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły, to przyjąć należy, że najem lokalu mieszkalnego (pokoi w lokalu mieszkalnym) nie będzie odbywać się w warunkach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wybór odpowiedniego sposobu opodatkowania może znacząco wpłynąć na kwotę podatku. Jeśli więc wynajmujący ponosi wysokie koszty związane z wynajmowanym lokalem, istnieje duża szansa, że korzystniej będzie mu wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych. Ryczałt z kolei będzie wyborem bardziej opłacalnym w przypadku niskich kosztów uzyskania przychodu.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w 2018 r. będą mogli opłacać podatnicy kontynuujący działalność gospodarczą, którzy w bieżącym roku uzyskają przychody z działalności prowadzonej samodzielnie nie większe niż 1 078 425 zł, lub w formie spółki, a suma przychodów wszystkich wspólników nie przekroczy tej kwoty. Natomiast prawo do kwartalnego opłacania ryczałtu w 2018 r. będą mieli podatnicy, których przychody z działalności prowadzonej samodzielnie albo przychody spółki nie przekroczą kwoty 107 842,5 zł.